文/賴宗裕

為滿足人口成長、產業發展之需及地方政府施政目標之落實，透過土地釋出及建物之興建來達成，往往是各縣市因應的方式。因而地方政府透過新訂擴大都市計畫釋出可開發用地，或是透過市地重劃、區段徵收方式增加可建築用地，而公有土地之標售亦是重要供給來源，使得土地供過於需之情形到處可見，讓投機客有機會囤地，待價而沽，建商各處大興土木推建案，也就造就了逐年增加的空屋囤房及待售餘屋問題。

自民國56年臺灣省政府於臺中市辦理第一期大智路市地重劃起，截至109年12月底，臺灣地區市地重劃區，總計完成1,091區，總面積17,777餘公頃，提供可建築用地面積11,357餘公頃（內政部地政司全球資訊網，取用日期：2022.02.16）。臺北市於1965到2021年12月，已完成41個公辦重劃區（總計927.79公頃）與10個自辦重劃區（總計38.6公頃）合計之重劃區總面積約為1034.18公頃（包含一處自辦重劃區辦理中），可建築用地面積共628.4公頃（臺北地政雲－整體開發區查詢，取用日期：2022.02.16）。再加上臺灣地區區段徵收截至2021年12月底止，共辦理128區數，面積約9,669公頃，提供可建築面積約5198公頃（110年內政統計年報電子書，取用日期：2022.4.2）。

除上述市地重劃、區段徵收辦理方式提供可觀之可建築用地外，近年來各縣市積極爭取興建大眾捷運系統，其車站周邊即增加不少區位良好的可建築用地；高鐵車站周邊當年規劃約689公頃之住宅用地，目前尚有不少閒置未開發之情形。

此外，至109年底止，全台413處都市計畫地區，都市計畫用地仍可再容納660萬人，惟各縣市仍不斷辦理土地使用變更，增加可開發用地之供給量。再者，全台都市計畫地區內尚有超過450萬戶屋齡超過30年的高齡住宅，可透過都市更新或危老方式取得容積獎勵進行開發，此又是可觀之住宅供給量。再者，109年底止，都市計畫公共設施用地之計畫面積為92,331公頃，已闢建面積僅66,099公頃，顯示將近約2.62萬公頃的公共設施用地尚未開闢(109年營建統計年報)。假設以容積移轉方式取得未開闢土地，則可換得容納數百萬人之居住空間。去年2021年公告的縣市國土計畫內容亦可觀得係以增加供給方式進行規劃，未來國土功能分區之劃設，可以預料又是龐大的可建築用地之釋出。

前述列舉有關公部門相關公共建設或計畫產生之可開發土地面積規模非常龐大，適提供私部門相當可觀之開發建築機會，以歷年住宅使用執照總樓地板面積統計量為例，91-110年使用執照之總樓地板面積為308,862,107平方公尺，共計1,774,413戶，若每戶以2.60人計算，共可容納4,613,474人。惟91-110年台灣人口僅增加854,538人，換言之，供給是需求的5.4倍。

台灣地區之人口成長速度已逐漸下降，遠不如可開發用地之增加幅度，例如民國80年之人口成長率為10.03‰、民國90年降至5.79‰，到95年下降至4.66‰，直至最新110年資料顯示，則下降至-1.27‰ (內政部戶政司，2022.2)，使得整體土地開發速度與人口成長需求呈現極為失衡的現象。

羅馬不是一天造成的，表1六都長期住宅過量供給的結果，呈現出浪費土地資源的空閒住宅數量頗為可觀，而且就趨勢而言持續累積中，這些空閒住宅多已成為囤房的一部分，擁有多屋的所有權人，等待轉手獲取暴利的同時，也讓房價跟著不合理上漲，年輕人及受薪階級如何買得起、買得安心？

根據內政部109年之統計，約有8.1萬自然人擁有4房以上，合計擁有44.1萬戶住宅，全國有1.3萬個法人擁4房以上，但合計擁有34.1萬戶住宅，顯示法人囤房現象比自然人更明顯。多房自然人平均持有5.45宅，多房法人平均持有25.35宅。將這些多屋者囤房數量加總的結果，說明了表1空閒住宅數量有增無減的原因。由於長期以來持有成本低的情況下，囤房之人數及囤房之宅數持續增加，不僅惡化了財富的公平合理分配，也斲傷居住正義。

表1：六都空閒住宅數（69-109年）

資料來源：行政院主計總處，109年人口及住宅普查

台灣人口結構及產業發展類型急劇改變中，在人口遞減的趨勢上，台灣有約6成多人口居住在六都，超過7成家戶亦分布在六都。換言之，人往都會區集中之現象非常明顯，而此六都亦提供較多就業機會及較佳的生活條件與都市機能，足以持續吸引人口遷移入都。目前縣市國土計畫所規範有利開發之地區，亦以都市計畫所在之城鄉發展地區為主。再者，各縣市軌道建設之法源所繫的前瞻基礎建設特別條例第5條，亦提及前瞻基礎建設計畫應依國土計畫法及相關規定。由此可以窺知，因應人口結構之改變及國土計畫之規範，未來土地供給不該再理盲濫情的隨處點火變更開發，而因應人口遷移之趨勢，未來政府規劃釋出之土地及業者選地購地供給區位，宜考量以下幾點：

1.人口穩定成長之地區

2.交通系統建設規劃有效可達之地區

3.國土計畫下產業部門規劃之地區

4.公共設施服務水準穩定且易於擴建補充之地區。