文／彭建文

國內前一波(2003~2015年)房價上漲，在美國量化寬鬆貨幣政策逐步退場與政府2010~2016年一系列的健全房市措施(包括選擇性信用管制、豪宅稅、實價登錄1.0、房地合一稅制1.0等)下受到控制，使國內房價在2016年初至2020年上半年期間出現盤整與小幅下跌趨勢，但2019年初因全球新冠疫情蔓延，房價在全球量化寬鬆貨幣政策再度重啟下出現飆漲，即使政府在2020年底即推出一系列的打炒房措施(包括央行的四波選擇性信用管制與兩波升息、內政部推動實價登錄2.0與平均地權條例修正草案，以及財政部的房地合一稅2.0)，均無法發揮立竿見影的效果。

以內政部2022年第2季的房價負擔能力統計來看，國內房價負擔能力惡化情況仍持續惡化中，全國的房價所得比平均為9.69倍，其中以台北市(16.17)為最高，新北市(12.82)、台中市(11.14)分居二、三名，房價所得比最低的三個縣市分別為基隆市(5.88)、嘉義縣(5.93)、嘉義市(6.3)，六都中的臺南市(9.36)、高雄市(9.34)、桃園市(7.83)則低於全國平均，桃園市為六都中最低者。就貸款負擔率而言，30%以下表示可合理負擔，未滿30歲家戶在全國無任何一縣市為可合理負擔，30上~40歲家戶僅在嘉義縣(25.85%)、屏東縣(29.62%)、基隆市(24.54%)、嘉義市(25.85%)等四個縣市的房價負擔能力為可合理負擔等級。

整體而言，過去30多年來國內實質所得嚴重停滯不前且日益分配不均，但各地區房價在量化寬鬆貨幣政策與低利率下呈現倍數式成長，尤其是在工作機會較多、生活機能較為完善的都市地區。高房價對於剛出社會的青年人衝擊尤為嚴重，無論是透過購屋或租屋來滿足其居住需求，均須面對嚴重的住宅負擔能力不足問題，為解決青年人所面對的高房價困境，有人倡議政府應積極利用國有土地以設定地上權方式興建地上權住宅(擁有土地地上權與建物所有權)，協助青年人解決高房價問題，此倡議也獲得不少社會迴響，個人對此建議有以下幾點看法:

第一、政府應正面且積極解決青年人所面的嚴重居住問題，因為高房價可能使青年因購屋而排擠生育，使少子化問題更加嚴重，形成國安問題。

第二、在政府住宅資源有限下，所謂「居住正義」應是保障青年人的居住權利，擁有「可負擔且好品質」、「長期且穩定」的居住環境，不應過度強調「財產權」或「投資權」。

第三、由於政府適合用於地上權住宅的國有土地有限，有限國有土地為少數人長期佔用而缺乏流動性的公平性問題亦應加以重視。此外，在國有土地有限下，應將其優先興建只租不售的社會住宅，而非設定50~70年(甚至永久)地上權的住宅。

第四、從以往地上權國宅的經驗可發現，擁有地上權住宅者之後往往期望能取得土地產權，進而透過各種管道迫使政府低價出售土地產權，違反當初興建地上權住宅的政策原意。

第五、要擁有「可負擔且好品質」、「長期且穩定」的居住環境，不一定要靠地上權住宅方式達成，建立住宅長期租賃制度應是更為合理且有效率的方式，美國或其他國家有許多由私人經營的長期租賃社區值得參考，此應是政府健全住宅租賃市場值得獎勵與引導的方向。

第六、地上權住宅價格雖為一般市場價格的一定成數，但市場價格上漲亦會帶動地上權住宅上漲，政府應清楚認知，若無法從根本面有效抑制住宅的投機炒作避免房價不合理上漲，則地上權住宅亦無法解決青年人的居住問題。

此外，從中國大陸經驗來看，地上權住宅因具有建物所有權，當土地使用權能獲得更長期的保障下，甚至亦可能成為另一種投機標的。 個人認為，與其將有限國有土地興建有限的地上權住宅，讓少數抽籤幸運兒長期占用，進而產生資源利用的無效率與不公平問題，更應將其優先適用於興建「只租不售」的社會住宅，而要提供青年人長期且穩定的居住環境，應積極改善現行以零星業餘出租為主的租賃供給結構，政策面應有更可行機制鼓勵長期專業經營的住宅租賃公司發展。此外，建立更便捷的大眾運輸網路與優惠票價，降低都會區內的通勤時間與成本亦有助於舒緩青年人於都市居住大不易問題。

原文網址: 地上權住宅可解決青年居住問題嗎？ | 好房網News https://news.housefun.com.tw/cw/article/119517353065