影響不動產市場景氣的總體因素有這麼一句經典：「短期看經濟、長期看人口」。不動產市場景氣起伏，短期可以從經濟好壞決定，但是長期的發展則要取決於地區或國家的人口成長趨勢！人口成長有賴於長時間觀察，通常多為兩到三個世代以上的人口趨勢分析，長期的人口成長趨勢將對整個社會、經濟，甚至國家發展產生極大的影響，當然包括不動產市場在內！

台灣地區在過去60年間，因為人口快速成長，增加1,360萬人的住宅剛性需求，共締造五波不動產市場景氣繁榮，分別發生在1958年間、1973年、1980年、1989年和2014年。當然不動產市場也有低迷期，首次房價明顯下跌發生在1981年至1985年間，第二次的市場盤整期，發生在1994年至2003年間，這段時期也是台灣房地產失落的十年[1]。

台灣地區的第一波不動產景氣週期，發生在1960年至1969年的人口快速成長期。該期間平均經濟成長率高達9.3%，人口從1958年突破1,000萬人，至1970年的1,475.3萬人，家庭戶數從200萬戶成長至263.2萬戶。人口數與家戶數成長快速，對於住宅需求極為殷切，房價呈穩定向上攀升趨勢。1967年是第一波不動產景氣繁榮期，以台北市新建公寓為標準，平均售價自1966年的每坪3,700元，上漲至1967年的每坪4,650元，平均上漲率約為25%，1968年，房價持續飆漲達每坪7,560元，較前一年再漲62.6%。

台灣地區的第二、三波榮景發生在1970年至1980年間的人口快速集中於都市化時期。1974年第一季是台灣地區第二波景氣高峰期，當年底人口數達約1600萬人，總戶數增加至約297萬戶。在經濟成長、物價上漲的引導以及人口快速增加趨勢下，台北市平均房價從1972年底的8,900元/坪，上升至1974年初的24,900元/坪，平均房價上漲約180%。

第三波景氣高峰期發生在1980年。1980年總戶數增加至376萬戶，該時間點前後也是台灣地區第二波出生人口高峰期，每年平均出生人口約為40萬人。穩定的人口成長與居住面積的提升，加上經濟成長和通貨膨漲的推動，1978年台北市房價溫和上漲約15%~20%，銷售率達80%以上，1980年7月的景氣高峰期台北市平均房價成長到76,100元/坪。1970年至1980年間，是都市化成長最快的十年，都市人口從630萬人成長到1233萬人，都市人口比例從43%成長到70%。當時不動產市場雖然有短暫不景氣，但房價始終未有明顯下跌，皆拜都市人口快速成長所致。

台灣地區的第四波不動產榮景發生1986年至1990年間的人口紅利初期。1988年的都市人口比例已達約76%，每戶1人和2人的小家庭結構佔總體戶數比例提高到25%，國民所得提升到每人每年約7000美元，扶養比大幅下跌至50%，勞動年齡人口佔總人口比例高達66%，該數據顯示台灣地區即將進入「人口紅利期」。當年在人口與經濟成長因素導引下，房價先在都市地區上漲，繼而擴張至郊區、鄉村地區，三年間地價平均漲幅達400%以上，房價平均漲幅亦達300%以上。1989年7月的景氣高峰期，台北市平均房價水準上漲到每坪28.5萬元。

自1990年開始，臺灣地區正式進入「人口紅利期」。勞動人口比例上升至66.7%以上，撫養比降至50%以下，同時進入少子化時期，每年出生人口數下降至30萬人上下，1990年初期在政府打壓房價政策下，房市泡沫破滅逐漸浮現，房價逐漸修正下跌，「人口紅利期」反而促進強勢的購屋熱潮。從1993年至1999年的七年間，房屋買賣總共成交307.5萬棟，平均每年交易44萬棟房屋。房屋交易量的高峰點，發生在1996年的50.9萬棟，是至今以來第一高的年度房屋交易量。家庭戶數從1994年的564萬戶快速成長至2003年的705萬戶，可以反映出交易量爆發成長的原因之一。1994年至2003年這段期間，是台灣不動產市場發生泡沫破滅的年代，房價大幅下跌，被稱為台灣房地產市場失落的十年[2]。但是從成交量觀察，泡沫破滅時期卻是房屋仲介業的黃金時期，這也證明人口紅利期對不動產的高消費威力。

台灣地區第五波不動產景氣高峰發生在2015年的人口紅利巔峰期。2015年勞動年齡人口數達到最高峰值的1736.9萬人，而扶養比在2012年達到歷史最低的34.75%，在在顯示2012年到2015年是台灣勞動力資源最充沛、勞動年齡人口負擔最輕的人口紅利巔峰時期。2003年是台灣不動產市場從谷底開始復甦的時間點，在低利率、低房價、低負擔的情勢下，投資與換屋成為房價上漲的驅動力。2004年起至2015年的不動產市場，就在人口紅利高峰期和戰後嬰兒潮世代的中壯年人口的投資換屋潮，開啟第五波景氣繁榮期。台北市平均新建房屋價格從2004年的每坪35.5萬元，上漲至2008年的59.9萬元，豪宅的價格更從每坪80萬元，上漲接至近200萬元行情。雖然在2008年第四季起，受到全球金融海嘯的衝擊，市場熱絡景況稍微冷卻，但在全球各國量化寬鬆政策影響下，2009年第三季起房價更是加速上漲，至2014年，台北市平均房價高達每坪84.5萬元，豪宅每坪接近300萬元。從2004年至2015年，新北市房價也從每坪14.8萬元漲至39.8萬元，台中市房價從每坪8.8萬元漲至18.2萬元，高雄市房價從每坪10.9萬元漲至17.2萬元。

2015年台灣地區從人口紅利巔峰期開始走下坡；戰後嬰兒潮世代開始大量邁入老年潮；2016年是勞動年齡人口開始減少的第一年；2017年2月老年人口高過幼年人口，老化指數突破100%；2019年底總人口數達到2360.3萬人的高峰，2020年總人口數開始減少；2026年預計脫離「人口紅利期」。2015年之後的房地產市場疲態顯現，乍看之下，似乎是政府打房政策成功，房價受到控制！其實從人口結構悄悄翻轉的觀察，預告著房市結構與房市發展可能也要隨著人口結構開始翻轉了！ 過去60年來的人口穩定增長與經濟動能兩大項因素，都有利於住宅需求面的增加，進而讓房價一再的上揚！人口長期正向成長，進而帶動不動產穩定的需求，讓人們覺得土地神話或房市神話是理所當然的！但是未來我們將面臨一個過去未曾經歷的情勢，就是人口結構發展趨勢，將與過去大相逕庭！當少了人口穩定增長的支柱，不動產市場或價格變化還會像過去的景氣循環一樣嗎？台灣地區未來人口成長趨勢將會如何影響不動產市場，值得我們密切關注！

[1] 參見卓輝華，房市激盪五十年，財信出版，p.159-172

[2] 詳細發生泡沫原因與過程與內容分析，請參見卓輝華，房市激盪五十年，財信出版，p.100-p.172

作者：卓輝華 ／  政治大學不動產研究中心諮詢委員、中華民國消費者文教基金會董事兼房屋委員會委員、宏大不動產估價師聯合事務所所長、文化大學都市計畫與開發管理學系兼任教授