好房網News記者林清坤／綜合報導

預售屋履約擔保是為了保護買方訂定，除了確保消費者預付費用不被挪用，更能降低民眾承擔「爛尾樓」的風險，如果建商在完工前不幸倒閉或跑路，銀行能夠透過擔保機制的條款讓建案依舊能夠施做的保證，但其實履約保證還分成了5大性質，安全性各有不同！

房產知識粉絲專頁《賣厝阿明》近日針對了履約保證作出解釋，可細分為5大機制，分別為「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，而值得注意的是，不管是哪一種履約擔保，都是由賣方決定，阿明也分別將5大機制做出評鑑，對消費者而言最有保障排序（由高至低）：

1.不動產開發信託

建商把興建資金（買方費用）存到信託帳戶，由銀行或是信託業者管理，建商再依實際施工進度向信託單位請款，大小費用像是代銷等款項都能請款。 建案完工前，建商倒閉，買方投入的全數金額由第三方金融機構退回，因此保障最高，相對地較少建商願意選用此項。

2.價金信託

同不動產開發信託，但只能用在工程款上的專款。依據內政部版本「預售屋定型化契約」， 價金信託之受益人為賣方（即建方），也就是權益最有保障的人是賣方（建方），而非買方，受託單位或銀行是受託為建商控管資金。 建案完工前，建商倒閉，受益人轉為買方，但這時資金可能已經運用在建構過程，買方可能拿不回原先投入的金額。

3.價金返回之保證

由第三方金融機構承作，保證費用由建商負擔，建商無法在交屋前挪用款項。建案完工前，建商倒閉，資金可能已經運用在建構過程，買方可能拿不回原先投入的金額，但依契約內容有續建機制。

4.同業連帶擔保

由資本額相當和非關係企業的建商擔保，通常不會有信託或履約專戶。建案完工前，建商倒閉，可要求擔保建商負責將件按完工交屋，隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉可能。 另外，不肖建商可能會利用自家員工的名義，另開建設公司，藉此做履約保證的「同業擔保」，讓買家誤信另有保證機制，但其實是同一家公司的分身。

5.公會辦理連帶保證協定

加入全國或是各縣市建築開發商同業公會連帶保證協定，通常不會有信託或履約專戶。建案完工前，建商倒閉，可要求加入協定的其他公司協助完成建案，但有賠償金上限等限制，保證不明確，所以是最後一名。

針對履保議題，永慶房屋法務部資深經理陳俊宏也曾舉例，觀察遭詐騙案例，業者提供給消費者的銀行帳戶並非履保專戶，而是建設公司自行開設的戶頭，因此原先存入戶頭的價金及工程款自然會被建商挪用。 陳俊宏建議，消費者想確認戶頭是否為履約專戶，最好同時和建經公司和銀行確認。另外，預售建商有權決定履約保證方式，民眾無法自行挑選履保種類，因此簽約前得多加留意。 而假使消費者對於建商決定的履保方式有疑義，陳俊宏表示，最好先全面評估，再決定是否要下手買房，倘若建商採用的履保機制安全性不夠高，但消費者真的很喜歡這間房子，不妨等到成屋階段再進場。 此外，若消費者遇到建商跑路，陳俊宏表示，有兩種解決方式，一種是透過建經公司尋找其他有意願接手的建商續建，或是與其他受害者共同成立自救會，再去找尋可以續建的建商。


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