摘要

　　台灣地狹人稠，房價居高不下，民眾購買區分所有建物時，到底採「虛坪」計價好，還是採「實坪」計價才合理，成為坊間關注討論的議題。實則，不論如何計價，就房屋買賣總價而論，幾無差異，爭議之處在於「共用部分」買賣面積之配比，沒有明確規範，導致民眾購屋時，可能遭受之不合理損失。因應此議題，內政部刻正推出之「虛坪改革方式」，殊值肯定，本文亦建議，在我國區分所有建物登記方式架構下，若能在建物登記簿標示部之其他事項欄位，明確標註區分所有建物包含之「停車空間」、其他共用部分等，各自對應之公設比率，讓民眾事先明確知悉產權內涵，至於「實價登錄網」亦可就建物「買賣單價」外，進一步揭示各項部分之面積等，讓攸關房屋交易公平合理之各項資訊公開透明，將可大幅杜免買賣爭議發生之效！

壹、前言

　　區分所有建物，係建築物高樓化，形成數人共同持有產權、集合居住使用型態後，為明晰建物產權歸屬，而創設的財產權利態樣。關於區分所有建物之內涵，必然包括：住戶得專屬使用之「專有部分」，以及整棟區分所有建物住戶共同使用之「共用部分」；共用部分之面積，占區分所有建物全部產權面積之比例，俗稱為：公共設施比率（簡稱：公設比）。近年來，坊間輿論認為區分所有建物的公共設施，並非購屋者得私有專屬使用之面積，係屬「虛坪」，民眾購買區分所有建物時，須花大錢購買不能專屬使用的「虛坪」，不合情理，認為計價方式，應改以購屋者得實際私有專屬使用之面積，即「實坪」計價，方屬合理。本文梳理相關爭議問題，參佐實務經驗，淺述見解。

貳、區分所有建物的公共設施

　　區分所有建物「共用部分」之性質，固然與「專有部分」不同，卻是區分所有建物不可或缺之部分。

一、公共設施

　　公寓大廈管理條例第三條，對於區分所有建物之各種內涵，有明確定義。所稱「區分所有」：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權（第三條第2款）。何謂「專有部分」：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者（第三條第3款）。至於「共用部分」：則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（第三條第4款）；屬區分所有建物完整產權結構不可或缺之部分；俗稱區分所有建物之「公共設施」！區分所有建築物之「公共設施」，通常可分為「大公設」及「小公設」兩大類。

　　「大公設」，係指由社區、大樓內全部住戶共同使用，其面積由全體區分所有建物所有者共同分攤持有，且以分別共有型態呈現。部分「大公設」，屬於「必要」之公共設施，意即建築配置或法令規章明訂，必須設置的公共設施，例如：門廳、走廊、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室、……等。另一部分「大公設」，則為「非必要」之公共設施，係屬建商因應個案規劃，建置之設施，例如：健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳、……等。至於「小公設」：通常皆屬「必要」之公共設施，由特定住戶使用，例如：各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯等，並由各該樓層區分所有建物之所有者，共同持有分攤其面積，且以分別共有型態呈現。

　　就區分所有建物之建築過程而論，首先，深挖地基，構建堅實樓盤根基，此部分全屬區分所有建物之「共用部分」，其後再逐層建築堆疊，直到高聳天際！整棟建築物，不論各種攸關使用安全、便利、舒適，以及隱私之設施，諸如：前述各種公共設施，抑或各個「專用部分」，興建過程並無那一部分是重要結構、那一部分可有可無問題！結構安排與建築施作，皆須統籌配置逐項完成，始畢其功！因此，區分所有建物之「共用部分」，與「專用部分」，在建築結構以及使用安全上，唇齒相依，在經濟效益上，榮辱與共，若無「共用部分」發揮輔助功能，則「專用部分」亦難以彰顯專屬使用之價值！

　　殊值強調者，興建區分所有建物，當然是以整棟大樓依法施工、順利獲取使用執照為目的，關於建築成本之安排分配，絕非「專用部分」需要成本，而「共用部分」無須成本！因此，就建商立場，區分所有建物買賣價格之決定，原則肯定是：區分所有建物之建築總成本，再加上期望利潤！

二、公設比

　　區分所有建物包括的「共用部分」面積，對照總產權面積之占比，即「公設比」。何謂適當公設比？法令規章並無明文規定。依據大型仲介業者實務經驗：舊式公寓（5樓以下），公設比大約範圍5%以下；集合式公寓（5樓以下），公設比大約範圍10%-15%；電梯華廈（7-12樓），公設比大約範圍18%-22%；住宅電梯大樓（12樓以上），公設比大約範圍22%-28%；商辦電梯大樓，公設比大約範圍30%-40%；豐富多樣化公設之住宅大樓，公設比大約範圍35%以上[1]。但是，仍須視個別區分所有建物個案情況，諸如：建築規劃，使用類型、使用功能與目的等，而有不同占比。尤其，視購屋者需求而定，並無絕對答案！

　　常見的迷思，認為公設比越低越好！然而，低公設比的區分所有建物，可能是該建物規劃興建之初，既已刪減某些非必要之設施，例如：游泳池、交誼中心等空間。另一種低公設比的區分所有建物，共通特點，乃梯間、電梯與大廳，……等，縮小空間面積配置，進而降低整體公設比。但是，過於狹小的公共設施，意味著居住使用之便利性、舒適性較差。因此，區分所有建物之公設比，並非越低越好！

　　近年來，經常被討論的地下室停車空間公設比配置問題，可能是區分所有建物買賣計價時，交易雙方爭執的根源。地下室停車空間規劃，包括車輛實際停放之「停車位」，以及供車輛來往通行的「車道」。通常「車位」加「車道」的「共用部分」配比，持分面積約10坪（即33平方公尺）。在地下室停車空間總面積固定情況下，建商若刻意壓低「車位」面積配比，則剩餘面積配比，將全部成為「車道」面積配比。因而增加的車道面積配比，則轉嫁為全部區分所有建物住戶共同分攤之「共用部分」配比。因此，未購買停車位之購屋者，將被分配購買更高比例，卻使用不到的共用部分持分。該些未購買停車位的購屋者，得實際私有使用的「專用部分」並無增加，卻因多購買上述根本用不到的「車道」持分配比，產生區分所有建物賣賣「單價較低」之假象！對於未購買停車位之購屋者，明顯不公平！

　　另外，亦有論者認為，公設比太高，才是造成建商有機可乘調整共用部分面積配比，灌虛坪的元兇！實則，區分所有建物公設比，近年來確實因法令規章修正，以及市場需求改變，而有提高趨勢：首先，基於消防安全，法規修正，區分所有建物樓層八樓以上者，必須設置雙逃生梯，樓層十一樓以上者，另須設置排煙室，因而導致公設比升高！其次，民眾住屋區需求改變，最明顯者，乃少子化造成小面積的區分所有建物市場需求變高。小面積的區分所有建物之建築規畫，通常每一樓層將被規畫為數個「專有部分」（亦即「戶數」）。單層戶數越多，則梯廳空間面積，就必須適度擴大，以及額外的防火及動線設計規劃，進而導致公設比提高。第三，都會區住商混合型的區分所有建物，被規畫為商場或辦公用途之各個樓層，其「共用部分」，另須設置男廁、女廁，以及茶水間等等，因此拉高公設比。

　　據上，區分所有建物之公設比，在量化的意義，公設比低，表示更高的「專用部分」比例。反之，公設比高，則表示更低的「專用部分」比例。但是，更低的公設比，並不表示物超所值！

參、買賣計價方式討論

　　區分所有建物買賣計價，到底「實坪制」好，還是「虛坪制」好？實則，何謂「實坪制」、「虛坪制」，並無統一定義。茲以台灣的不動產買賣現況，就兩種不同計價方式分述比較之。

一、實坪制

　　所稱「實坪制」，指區分建物買賣之計價，只以室內實際面積，例如：臥房、客廳、餐廳、廚房、衛浴等，計算價金，至於供公共使用之面積，如梯廳、消防空間、機房等，則不計價。就土地登記制度關於區分所有建物登記簿登載之內涵而言，「實坪制」的區分所有建物買賣計價方式，就是「專有部分」之主建物、附屬建物面積計價，至於供住戶共同使用之「共用部分」之面積，不計價。

　　坊間輿論，指出目前大多數國家（美國、英國、法國、德國、日本、菲律賓、泰國、馬來西亞、澳洲），關於區分建物買賣之計價方式，均採用實坪制。台灣若改採用「實坪制」，將更貼近國際間區分建物買賣之計價方式，比較各國房屋買賣價格水準，將較為準確；此外，在區分所有建物買賣時，繁雜的公共設施面積，若不予計價，則區分所有建物買賣價格之計算方式，將更為單純，亦能避免建商透過「共用部分」面積配比調整，虛灌買賣面積手段，誤導真實區分所有建物價格之問題。

二、虛坪制

　　所謂「虛坪制」，是區分所有建物買賣之計價方式，除住戶私有實際使用之室內實際面積外，供公共使用之面積，例如：梯廳、消防空間、機房等，亦算入計價範圍；亦即建物登記簿標示部記載之主建物、附屬建物（陽台、雨遮），以及「共用部分」之面積持分等，全部為計價範圍。由於區分所有建物產權內涵，除了「專用部分」外，尚包括「共用部分」（亦即公共設施），而且該些公共設施面積之公設比，通常高達20%-30%，且大多屬於非私人使用之空間，民眾認為屬於虛假面積，因而以「虛坪制」稱之。目前台灣區分所有建物買賣計價方式，即屬「虛坪制」。

三、案例比較

　　假設區分所有建物買賣總價3,000萬元、總坪數80坪、公設比25%（亦即：住戶得實際私有使用之面積為60坪，另有「共用部分」持分面積20坪），以「實坪制」，或「虛坪制」計價，則購屋者得實際私有使用部分之單價，以及公共設施部分之單價，將有不同意涵。

　　以「實坪制」計算，3,000萬/{80＊（1–25%）}=50萬/坪，亦即每坪單價50萬元。若以「虛坪制」計算，3,000萬/80坪=37.5萬/坪，則每坪單價為37.5萬元。實坪制因公共設施面積不計價，所以當房屋總價相同時，房屋單價因此更高！

　　實務上，建商通常聲稱房屋售價每坪37.5萬元，購屋者亦認為係以每坪37.5萬元單價，購買80坪的區分所有建物。外觀上，購屋者固然花費3000萬元，購買80坪房屋，但是，其中750萬元，係屬20坪（80坪＊25%=20坪）公共設施面積之價金。

　　案例顯示區分建物買賣單價，以實坪制計價，將比虛坪制高！但是，對購屋者而言，卻能清楚知悉實際能私有使用的室內面積，進而遏止建商蓄意調整公設比，達到虛灌房屋買賣面積之機會。此外，亦呈現出，若以虛坪制計價，雖然區分所有建物單價明顯比實坪制低，購屋者固然買受80坪的區分所有建物，卻得先扣掉25%的公共設施面積後，才是能實際私有使用之面積。

四、優缺點比較

　　區分建物買賣之計價，採取實坪制，或虛坪制，將各有優劣：

　　實坪制優點：更貼近世界各國的房屋計價方式、杜免公設比不合理，導致房屋買賣單價被稀釋問題、購屋者更清楚實際私有使用之面積與價格。當然，也將驅使建商減少規劃公設比太高的區分所有建物。缺點：公共設施之項目、面積，持分範圍等資訊不透明！而且房屋買賣單價大幅拉高，可能擾亂房市交易秩序，影響民眾購屋意願！

　　虛坪制優點：區分所有建物之面積標示，除專用部分外，尚包括共用部分，項目面積標示鉅細靡遺，財產標的內涵較為明確，乃目前共通的房屋買賣單價之計算方式，而且算出來的買賣單價較低。缺點：僅少數國家採虛坪制計價，房屋買賣價格不易與世界各國互為比較。公共設施面積之計價，與得實際私有使用之室內面積計價方式一樣，對購屋者而言，情緒上感覺吃虧。購屋者大錢購買公共設施面積、卻可能使用不到；區分所有建物買賣單價，被公共設施稀釋！

　　但是，區分所有建物買賣計價方式，不論採取實坪制，或虛坪制，只是計算方式不同，區分所有建物買賣之總價不會改變，反而讓購屋者有買賣單價飆升的錯覺！

肆、 以實坪制計價將面臨的困境

　　台灣的不動產登記制度，關於區分所有建物面積標示之登記內容，除主建物、附屬建物面積（例如：陽台）外，另將共有部分之面積、權利範圍（例如：停車空間、機電設備、梯廳、樓梯間、水箱等）單獨標示。因此，區分所有建物買賣時，房屋的室內面積、陽台、雨遮等面積，以及公共設施面積，均納入計價範圍，屬於「虛坪制」。坊間輿論認為，若改「實坪制」，公共設施面積不計價，則民眾便能將錢花在購買實際能私有使用的面積上，進而改善公設比不合理、買賣面積灌水等現象，以增強房屋交易的透明度，進而改善台灣房價問題。然而，若區分所有建物之登記規定，沒有改變，僅就買賣計價方式，改為實坪制，仍有諸多疑慮，伴隨發生。

一、買賣單價大幅提高

　　區分所有建物公共設施部分之興建，並非無須成本，若採實坪制計算房屋買賣價，則公共設施之興建成本，將會轉嫁為實坪制房價的一部份，因此，區分所有建物買賣單價會更高。尤其，近年來建築法規基於公共安全理由，規定新建區分所有建物，必須配置的「共用部分」設施，越來越多，亦即公設比越來越高，則區分所有建物買賣單價，也會伴隨越來越高！另外，以公設比50%的區分所有建物為例，每坪單價50萬，若改採實坪制計價，若總價不變，則單價將激增為每坪100萬，不僅考驗購屋者接受程度，過往民眾對於區分所有建物的行情認知，也將全面打破，恐慌紛爭，勢難避免！

二、人民財產權利減損

　　若區分所有建物買賣計價方式改為實坪制，則「共用部分」亦即公共設施部分，需否辦理登記（包括保存登記，以及買賣所有權移轉登記）？問題立即浮現。在區分所有建物登記規定沒有改變前，若某區分所有建物保存登記的產權面積，包括主建物、附屬建物，以及共用部分之持分面積，合計為80坪，改為實坪制後，「共用部分」（亦即公設部分）固然已登記，若公設比35%（即28坪），則買賣面積將降為52坪。又既已登記28坪共用部分，即無法作為買賣標的範圍，即屬毫無市場價值之登記項目，影響所及，既已擁有區分所有建物者，其財產標的權利範圍與價值，伴隨減損。尤其，台灣民眾房屋自有率，約為80％，戶數約800-900萬戶，該些房屋若屬區分所有建物者，都將因買賣計價採取實坪制，導致其房屋帳面上財產標的面積縮減，進而減損其財產價值，社會衝擊不可謂輕！

三、價格揭露混亂

　　過去既存區分所有建物，已為民眾購買使用者，其原始購入面積、價格，係採虛坪制計價。若未來改以實坪制計價，則既已擁有區分所有建物者，其原來之「虛坪」，如何變更轉換為「實坪」，進而正確計算其購屋價與出售價？恐怕民怨沸騰！又或，如果同一區分所有建物社區，其未來之購屋者（購買中古屋），使用實坪制計價，而沒有將「共用部分」面積納入計價，則恐將引社區原始住戶群起反彈。因為新購屋者，沒有花錢購買公共設施，卻也能享受使用公共設施！

四、新建物公設縮減影響使用便利

　　若區分所有建物買賣，改以實坪制計價，將誘導建商改變其新建案之規畫，新建物將會考量買賣計價方式之改變，以及市場需求之改變，若此，公共設施將可能大幅降低，對不喜歡太多公共設施之購屋者當然是好事。但是，區分所有建物之公共設施，若過度刪減，可能反而影響住戶使用之便利性、舒適性，不一定是好事！

五、房屋稅制之衝擊

　　又，實坪制計價，若成為區分所有建物買賣之「合法」計價方式，則區分所有建物之共用部分，當然被排除在「買賣標的範圍」外，共用部分將非屬產權標的。若此，該區分所有建物之房屋稅計徵方式，將伴隨修改。蓋房屋稅課稅現值之計算[2]，關鍵數據即乃房屋「面積」。實坪制計價方式，既僅就「專用部分」實際得私有使用之面積，計算買賣價格，「共用部分」並非買賣產權範圍，進而「共用部分」將可能必須被排除在房屋稅計徵範圍之外。影響所及，降低房屋稅收勢所必然，甚至房屋稅制，將面臨重新修改調整困境！

伍、 問題的本質與對策

　　坊間輿論，認為推動實坪制，能解決近年區分建物公共設施比率太高、民眾買到大量虛假面積的問題。然而問題本質為何？容有討論之空間，內政部提出對策為何，亦有介紹之必要。

一、問題本質

　　由於區分所有建物登記方式，依據公寓大廈管理條例、建築法，以及土地法規定，將建物標示之內容，分為「專用部分」：主建物、附屬建物，以及「共用部分」：公共設施。「專用部分」屬購屋者得實際私有使用部分，並無疑議。但是，「共用部分」包括「必要性」、「非必要」公共設施，項目繁多，而且除「停車位」以外，其他項目概屬住戶共同使用之設施，其產權多寡則以分別共有方式表達。

　　又區分所有建物附屬的「停車位」，實務上，乃以個別區分所有建物購買者，持有的「共用部分」持分面積之多寡差異，彰顯其有無購買「無單獨登記之車位」之使用權利。例如：有購買停車位者，其「共有部分」面積持分為：150/10000，未購買停車位者，其「共有部分」面積持分為：50/10000。

　　建商在分配「停車位」之「共用部分」面積配比過程，本文前述，透過公共設施配比之調整，將「車道」面積，劃歸全體購買者共有持有。若此，對於未購買「停車位」之購屋者，因而多花錢卻購買根本使用不到的車道面積持分之「虛坪」！由於「停車位」被涵蓋在區分所有建物之公共設施範圍，而公設比之分配從來都是建商自行規畫，並無法令規範，只要建商乘機「灌虛坪」，則不知情民眾花大錢卻買一堆根本使用不到的公設面積，不公平情事誘發坊間輿論，認為應以「實坪」計價之議論，起因於此！

　　職是，問題本質不在區分所有建物買賣，採取虛坪計價，抑或實坪計價，始屬公平！而是如何讓區分所有建物買賣的交易資訊透明，讓購屋者了解，花大錢買了那些項目或內容，以及個別面積多寡！

二、虛坪改革方案

　　區分所有建物「共用部分」，由於建築使用安全要求，以及市場需求，其公設比越來越高，再上包含其內的「停車位」面積配比，法令規範未臻明確，衍生買賣爭議。內政部在民國113年03月間，宣布「虛坪改革方案」，期望改善區分所有建物買賣之計價爭議。虛坪改革方案兩大策略：

　　其一，改進停車空間之登記方式，重新定義為「專有部分」，並將賦予「獨立產權」。現行規定，「停車位」空間，被列為「共有部分」，導致部分建商將大部分車道以公共設施方式登記，且由全部購屋者共同分擔持有，因而，沒有購買車位的購屋者，也要負擔車道公設；購買車位的購屋者，除了車位之公設負擔之外，又要再負擔一次車道公設。內政部構想，將「停車空間」，改為「專有部分」，則停車空間與居住公設，即可明確區分，讓停車空間之公設負擔，更加公平合理。若此，沒買車位的購屋者，將不必負擔車道空間的公共設施。這部分將透過修正「公寓大廈管理條例」來達成。

　　其二，改進容積計算，將「一般電梯」設備，改為免計入容積範圍，不必要之公共設施項目將被刪除，同時針對必要的公共設施，強化分項標準審查。另外，對於免計入容積的「管委會空間」，增訂以總容積1%為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。換言之，未來社區管委會空間，將落在6至30坪。

　　虛坪改革方案，期望引導未來新建之區分所有建物，依土地面積大小，可以縮小公設5%-10%，達到實值公共設施合理化之目的。此些變革規劃，乃肯定公共設施對於增添區分建物經濟效用價值性外，同時合理化縮減公共設施比例之目的，殊值肯定！

陸、 結語與建議

一、 結語

　　區分所有建物買賣計價，到底該採取實坪制、虛坪制計價的爭議，背後真實原因，在於高房價，壓得民眾苦不堪言，尤其都會地區，民眾積攢一輩子薪水收入，可能都難以達成購買房屋願望。不少人認為區分所有建物買賣以實坪制計價，房價就會下跌，然而，房價漲跌乃諸多結構性因素，互為影響所決定，即使改以實坪制計算買賣價格，總體而論，對房價漲跌仍難發揮實質影響！

　　固然，實坪制有促使買賣單價資訊透明化，與防止公設灌水的優點，但是，在現行土地登記制度，尤其關於區分所有建物之登記方式與內容沒有變革以前，若貿然實施實坪制，將產生很多困境，所造成之社會衝擊，不容小覷！

　　爭執問題之核心，在於區分所有建物「共用部分」，除了「停車空間」外，尚有諸多繁雜項目，致使建商在分配停車空間產權過程，只要調整全體購屋者對「共用部分」持分面積比例，亦即「灌虛坪」方式，即得壓低區分所有建物買賣之平均單價。但是，此舉卻也讓購屋者感受到：花大錢卻買一堆根本使用不到的公設面積，有被欺騙的感覺！

　　針對爭議，內政部提出虛坪改革方案，就土地登記制度方面，研擬修法，將區分所有建物附屬「停車空間」，改為「專用部分」，既維護購買車位者之權利，亦將杜免建商利用車道公設面積，虛增為全體購屋者應該共同分擔持分之機會。就建築管理方面，針對區分所有建物之公共設施配置，諸如「一般電梯」、管委會使用空間等，研擬加強審查規範，期望達到實值公共設施合理化之目的，殊值肯定。

二、建議

　　此外，為解決虛坪灌水不合理問題，並兼顧實坪制資訊透明化的優點，本文建議：在現行土地登記制度下，區分所有建物登記簿之標示部，其他事項欄位，若將區分所有建物包含之「停車空間」對應之公設比，以及其他共用部分（例如：交誼廳、電梯、走道等）對應之公設比，予以明確標註，則有助於區分所有建物買賣時，讓交易雙方，得以事先明確知悉產權內涵，杜免買賣價金虛假爭議。

　　至於「實價登錄網」，亦可新增的「專用部分」，與「共用部分」，面積揭示功能，除揭示該建物「買賣單價」外，進一步揭示各項部分之面積。例如，某區分所有建物，成交價750萬元，主建物面積（例如：室內面積、客廳等）是30坪、共有部分面積（例如交誼廳、電梯、走道等）是6坪。若此，每一個買賣案例，實坪面積多少？公設面積？實坪的單價為何？公設單價為何？一目了然。若此，既可達到「公設合理化與資訊透明化」之實質宏效，亦可協助民眾就各個買賣實例，比較分析各該區分所有建物買賣交易之最適切價格，維護權益！