壹、前言

　　於今年2月29日內政部提出「虛坪改革」方案（草案），略以：「依目前規劃，將可降低公設5%-10%，未來一般住宅將會有25-30%公設的房型進到市場。又，以現有規定，法定停車空間被列為『共有部分』，部分開發商將大部分車道以公設方式登記，由所有購屋人共同分擔，沒有買車位的人也要負擔車道公設，買車位的人，買了車位卻又要再負擔一次車道公設。未來法定停車空間改為『專有部分』後，停車空間與居住公設就可以明確區分，並讓停車空間的負擔更加公平合理，這部分將透過修正「公寓大廈管理條例」來達成。…將在現有共識基礎上進一步與各中央地方主管機關、社會大眾、不動產建築業界、消費者保護團體就細節部分再溝通確認，提出最後版本，依循法制作業程序辦理，以符合民眾對降低公設比例的期待[1]。」。

　　不動產係國民生活及經濟活動之基礎，並為私有財產權之重要客體：但近二十餘年來，於各種因素交互影響下，其價格不斷地飆漲。而對此，政府曾實施諸多管制措施[2]以為因應，並於去年2月8日修正公布「平均地權條例」[3]，期能抑制不動產之炒作與維護不動產市場交易秩序，但似未見成效。儘管如此，政府再提出「虛坪改革」方案，獲得許多肯定之迴響；但如同內政部新聞稿所言，此等措施終究須透過法制作業而落實，其中一個重要措施，是擬透過修正「公寓大廈管理條例」，將停車空間登記為專有部分，以減少虛坪。

　　然問題在於，公寓大廈管理條例之立法目的，係「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」（第1條），初與不動產登記無涉，但修法草案卻將大量登記規定置於本條例，如此難道不會對現行不動產登記體系法規範產生衝擊嗎？其作法是否正確？不無疑問。又，區分所有建物[4]之停車空間內大多包含法定停車空間，其係依建築公法規規範設置，乃區分所有建物之必要設施，屬區分所有建物之共用部分，將其登記為專有部分，果真與我國現行法制無違？又，前開專有登記，係借鏡外國立法例，其中最重要者乃日本，但日本並無相關之立法例，且實務上停車空間紛爭相當多，又司法及學說上見解歧異者所在多有，政府對此是否有全盤掌握？

　　基於上述質疑與認知，爰擬闡釋改革方案修正公寓大廈管理條例之合理性。再者，此次改革方案有兩大面向，一是上述停車空間登記為專有部分，另一為容積檢討，囿於篇幅，本文僅聚焦於前者，而停車空間得否登記為專有部分，又大多取決於法定停車空間得否登記為專有部分，故本文乃針對法定停車空間部分進行探討，以釐清其得否登記為專有部分。

貳、修正公寓大廈管理條例之合理性

　　為了解停車空間專有登記以公寓大廈管理條例為準據之合理性，有必要先陳明我國不動產登記之法體系、權利客體及既有區分所有建物測繪登記之法規範，之後再論述其合理性。

一、關於區分所有建物之測繪登記

（一）我國不動產登記之法體系及權利客體

　　依我國民法規定，不動產物權登記為不動產物權變動、處分（第758條、第759條）或對抗（第836條之1等）之要件；又，民法物權編施行法規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」（第3條第1項）。至今我國仍未依民法規定制定不動產登記之專法，係以土地法、土地登記規則及諸多行政規則為土地登記之準據。亦即，我國土地登記制度係植基於民法物權編暨其施行法上，並以土地法暨其施行法及其授權訂定之土地登記規則等法令，構成制度整體[5]。

　　而所謂不動產，依民法規定係指土地及其定著物（第66條）。但依土地法規定：土地登記指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記（第37條第1項）；建築改良物指附著於土地之建築物或工事（第5條第2項）。準此，得為不動產登記者，乃為土地與建築改良物（以下簡稱建築物）。又，建築物得區分為一般建築物與區分所有建築物，依民法規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」（第799條第1項、第2項）。

（二）區分所有建物測繪登記之法規範

　　我國關於建築物標示及其所有權之測繪登記法令，主要係由地籍測量實施規則、土地登記規則及建物所有權第一次登記法令補充規定等所規範[6]。依土地登記規則第七十八條前段規定：申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量[7]。但關於測量之實體規定，土地法未設明文，係由其第四十七條授權訂定地籍測量實施規則規定，於該規則第四編訂定建築物測量相關規定，復於其第二章訂定建物第一次測量專章。

　　依地籍測量實施規則規定，申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附土地登記規則第七十九條所規定之文件辦理[8]（第279條第1項）[9]。又，建物第一次測量，應測繪建物位置圖及其平面圖，並得依使用執照竣工平面圖轉繪，於測量完竣後，應發給建物測量成果圖（第282條、第282條之1），或由專技人員依前開平面圖自行轉繪（第282條之2）。另外，一般建物以段或小段為單位，依登記先後，逐棟編列建號，以五位數為之（第287條第1項前段）。區分所有建物之共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號予以勘測（第283條第1項）。但事實上，對於區分所有建物專有部分之測繪、建號編定，地籍測量實施規則未有明文。

　　於申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則規定，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖；有下列情形者，並應附其他相關文件：1.區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件；2.區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件（第79條第1項第1款、第2款）[10]。再者，區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有[11]（第81條）。

　　另外，關於共用部分之登記，依建物所有權第一次登記法令補充規定第十二點規定[12]，區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理測量及登記（第1項）；前項共有部分之分類及項目如附表（第2項）；第一項主管建築機關備查之圖說與前項附表所定分類及項目不符時，應通知申請人釐清，如有變更、更正或備查必要時，應由申請人向該建築機關申請（第3項）。

　　綜上，關於區分所有建物測繪登記之規範，主要係由地籍測量實施規則及土地登記規則等行政命令所規範，姑不論規範之妥當性乃至於適法性如何，但可以確定者是，倘測繪或登記涉及建築管理機關所核發之使用執照或圖說等法定文件時，必規定以法定文件所登載之事項為依歸，是建管與登記兩者間具有緊密關係，故得謂不動產登記是有協助達成建築公法上規範之任務。

二、分析

　　如何辦理區分所有建物專有部分之登記[13]，從登記法令之側面以觀，無論土地法或土地登記規則均未明文規定[14]。儘管在實體法上，依公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定，公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：（一）獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界；（二）建物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；（三）…。似乎對區分所有建物之登記存在規定，但前開規定係將七十九年六月二十七日修正發布地籍測量實施規則第二百八十八條第一項第一款及第二款（現行第273條規定）對一般獨立建物之測繪規定移植。

　　問題在於，修正前地籍測量實施規則所指涉之獨立建物及兩建物應為物理上獨立之建物，其與公寓大廈條例規範之區分所有建物有別，故如此立法例極為不當；又，如何測繪與如何登記係屬兩回事，即便將將測繪規定移作登記準據，於現行之地籍測量實施規則及公寓大廈管理條例，亦不存在專有部分得單獨測繪登記之規定[15]。

　　重要者是，關於區分所有建物，雖於公寓大廈管理條例前開條文有相關登記規定，但該管理條例之立法目的在於「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」，並無涉及登記事項，於草案送請立法院，院會交付內政及邊政委員會審議時，趙永清委員提議增訂「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。」經暫行保留[16]。復於二讀時，除前開文字外，另修正條文為公寓大廈起造人應依使用執照所記載之用途及左列測繪規定辦理建物所有權第一次登記等[17]。至此，始出現登記之規定。其後，於八十四年制定公布，前開規定訂於第五章附則第四十四條[18]。足見，行政院於草擬該管理條例之始，並無意涉及區分所有建物之登記，僅是立法院於二讀會匆促加入，且竟規定於附則中，此本應是與管理條例有關補充性、輔助性之規定，如過渡性規定、施行細則之授權、日出條款等技術性規範。質言之，本管理條例原不應涉及登記規定，竟由立法者恣意添加於附則中，是立法技術之粗糙，由此可知。

　　而且，依民法第七百九十九條（98年）之修正理由略以：「一、按公寓大廈管理條例第一條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙軌規範體系之建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。」亦指出公寓大廈管理條例之性質屬於公法，若此，增訂諸多區分所有建物登記規定於此，是否適宜？

　　再者，參考日本關於區分所有建物之法規範[19]，其係單獨制定「關於建物之區分所有等之法律」（1962年、昭和37年法律第69號）[20]，以為準據，並將原民法關於建物之區分所有規定（第208條）刪除，避免以法律重複規定同一事項[21]。另就區分所有建物之測繪登記事項，有以法律位階規定之不動產登記法，於行政命令方面，有依不動產登記法授權訂定之不動產登記令、法務省訂頒之不動產登記規則、不動產登記事務處理手續準則等。以此建構區分所有建物之法體系。

　　若於我國，又該當如何處理有關測繪登記事項？依司法院大法官釋字第六百號解釋文略以：「…是上開土地登記規則及地籍測量實施規則之規定，並未逾越土地法授權範圍，亦符合登記制度之首開意旨，為辦理區分所有建築物第一次測量、所有權登記程序所必要，…。」據此，有關區分所有建物之測繪、登記準則，於地籍測量實施規則及土地登記規則分別增訂，毋寧是符合司法院大法官之要求，但此僅為最低限度之要求

　　事實上，前開大法官解釋文亦對之為警告性宣示，指摘：「區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，應以法律明確規定為宜。」而對此，學者認為：「目前普遍存在之區分所有建築物，其建築物之整體係由專有部分及共有部分（共用部分）所構成，而確定專有部分之範圍（登記面積範圍），將有助於明確專有部分所有權權能行使之範圍。…。實宜將建物面積登記範圍之測繪、登記基準（原則），解為屬重要事項，並應於土地法中予以明定。」即明確指出於現行法制下，關於我國區分所有建物第一次登記於改革時之應有取向[22]。

　　本文認為，固前開學者指出修法應有取向，但若政府能從根本解決，即制定「不動產登記法」，才是符合現代西方各國關於不動產登記之立法體例，亦始符合民法物權編施行法第三條第一項規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」以專法為不動產相關登記之準據。至於，關於區分所有建物之法規範，則不妨參考日本等國外立法例，制定專法，以避免法律規定之歧異。

參、法定停車空間登記為專有部分

　　關於本次改革方案，前經內政部委託「中華民國專業者都市改革組織」研究，主題為「改進區分所有建物之停車空間制度研析工作案[23]」（以下簡稱研析工作案），其蒐集並分析德日美法中等國之立法例、我國停車空間相關實務與問題，並舉辦專家學者座談會，最終提出政策擬定及修法建議方向等具體意見。

　　座談會中相關與會機關、公會之代表，大多持肯定之意見；但與會之學者，有贊成法定停車空間登記為專有部分，亦有反對者。為了解相關爭點，以下先陳明我國停車空間之法規範，再敘明「研析工作案」採用日本判例之理由，並擇要呈現學者相關意見，最後再予以歸納、演繹，以澄明爭點。

一、法定停車空間之規範及登記實務概述

　　依建築法授權訂定「建築技術規則建築設計施工編」（63年2月15日發布，以下簡稱建築設計施工編）第五十九條規定：「建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計畫書之規定，設置停車空間。其未規定者，依下表規定。」其表中屬第一類至第五類建築物用途，若達設置標準者，應設置停車空間。例如，第二類住宅、集合住宅等居住用途建築物，於都市計畫區域內建物，樓地板面積超過五百平方公尺部分，每一百五十平方公尺設置一輛：於都市計畫外區域建物，樓地板面積超過五百平方公尺部分，每三百平方公尺設置一輛。從而，於興建建物時，若符合上述規定者，應規劃一定空間供停車使用。

　　另，建築設計施工編訂有建築物於符合一定條件時，應附設防空避難室之義務（第140條）[24]，並得兼作停車空間。依建築設計施工編第一百四十二條規定：「建築物有下列情形之一，經當地主管建築機關審查或勘查屬實者，依下列規定附建建築物防空避難設備：…六、供防空避難設備使用之樓層地板面積達到二百平方公尺者，以兼作停車空間為限；未達二百平方公尺者，得兼作他種用途使用，其使用限制由直轄市、縣（市）政府定之。」[25]。據此，防空避難室得兼作停車空間或其他用途

　　但事實上，目前有關都市計畫法令或都市計畫，似大多無關於建物附設停車空間之規定，而停車空間之問題，益發嚴重，故除部分建築業者為因應市場需求自行增設停車空間外，政府於77年1月20日修正建築設計施工編，增訂獎勵增設停車空間（第59條之1、第59條之2）。

　　其後，為加強停車場之規劃、設置等，以增進交通流暢，改善交通秩序，於80年7月10日公布停車場法，將建築物附設停車空間之設置納入規範，其除要求各直轄市、縣（市）主管機關應落實上述都市計畫關於停車空間規劃並強化獎勵增設停車空間之規範外（第9條以下），並規定：「建築物附建之防空避難設備，其標準符合停車使用者，以兼作停車空間使用為限。」（第 21 條）。

　　另外，於登記實務上，依現有法令，法定停車空間無法登記成為專有部分，而係登記為共用部分。依前述建物所有權第一次登記補充規定第十二點規定，區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理測量及登記；前項共有部分之分類及項目如附表；其附表分類五、停車空間（含車道及必要空間），即包含防空避難設備(室)兼停車空間、自行增設停車空間（限屬共有部分者）、車道、停車空間（場）、裝卸位、機車停車空間等等使用性質相同之項目。

　　又，其通常登記之方式，有三種：一種是併入大公中，由全體區分所有權人持有，並得另註記登記車位編號及其持分；另一種是併入小公，由購買車位者持分，亦得註記登記車位編號及其持分。再者，有一種特殊型態，同樣是將法定停車空間併入共用部分登記，但卻由登記為專有部分之管理員室（約2、3坪）持有大部分共用部分，於個別車位出售時，係將管理員室以持分方式出售，其所屬共用部分之持分（車位持分）當然併同移轉。

　　至於，自行增設停車空間，若符合專有部分之構成要件時，即具有使用上及構造上之獨立性時，則得單獨編列建號，登記為專有部分。另，獎勵停車空間，過去曾登記為共用部分，現今設置時，依法必須符合專有部分之構成要件，並登記為專有部分，不得併入共用部分。

　　以上僅為停車空間規範及登記實務之概述，於過往登記實務上，並非如此單純，往往因行政機關見解之改變，或法規之修正而有所變遷[26]。

二、關於停車空間登記之修正草案、日本判例及學者意見

（一）修正草案及其說明

　　由於「研析工作案」修正公寓大廈管理條例草案之面向頗廣，涉及專有部分、共用部分、基地等關於區分所有建物法律用詞之定義，以及約定共用、優先購買權等事項之修正，而本文主要僅著眼於將法定停車空間登記為專有部分之議題，故以下僅陳明與之有關兩條修正草案。

　　第四條之一：停車空間設置於區分所有建築物之特定部分，具有明確之區分界線，且可供停車之獨立使用，視為符合第三條第四款之規定，得成為一專有部分（第一項）。

　　修正說明：一、…。二、本條係停車空間得以專有部分方式存在而設。停車空間與居住或辦公等使用之空間不同，故其成立要件，於遵守物權客體獨立性原則下，適度放寬，將建築規劃具有明確區分界線之停車空間（含停車位及車道全部），得成為專有部分…。

　　第四條之三：停車空間得兼作防空避難室使用，或於不妨害停車使用範圍內，得有共用設施存在，或得為必要之通行（第一項）。

　　修正說明：一、…。二、第一項旨在闡明區分所有建築物設置之停車空間，為配合建築法第一百零二條之一規定應兼作防空避難使用。

　　根據以上修正草案規定，停車空間供停車獨立使用時，無須具有構造上之獨立性，只要建築規劃有明確區分界線，即可登記為專有部分；又，許可停車空間得兼作防空避難室，並在無礙停車使用範圍內，得存在共用設施及供必要通行使用。

（二）修正草案採用日本判例之理由

　　依「研析工作案」第三章停車空間所有權歸屬之外國立法例分析、第六節諸外國立法例之比較分析，係基於下列理由，認為日本區分所有建物停車空間之立法例，得為我國參考。其第六節又分為綜合歸納與比較分析兩者，有關重要論點如下：

1. 綜合歸納

　　以日本東京都為例，停車場整備地區（23區）及其周邊地區之非集合住宅建築物，以及停車場整備地區等以外區域內「總樓地板面積超過1萬平方公尺之建築物，其中供作集合住宅用途使用之樓地板面積超過2千平方公尺者」始有強制附設之義務。我國之都市計畫法及建築法規（都市計畫法第39條、建築法第102條之1、建築設計施工編第59條參照）亦然，然此等法令並未規定停車空間必須以當然共用部分方式設置，易言之，建築物於新建、改建、變更用途或增建時，僅須依法令設置停車空間即可，至該空間係以區分所有建物之專有部分、共用部分提供，係由何人取得所有權，並非所問。

　　又，日本裁判實務上，區分所有建物內之停車場（屋內駐車場），究為專有部分或共用部分，常成為訟爭之主要爭點，並以該停車空間是否具有專有部分之成立要件之餘地。…，日本、德國之情形可為區分所有建築物依法應設置之停車空間並非必為區分所有建築物之當然共用部分之最佳例證[27]。

2. 比較分析

　　多數國家（德國、法國、美國、日本）對於停車空間之權利歸屬得兼採登記為共有部分或為專有部分等兩種方式，而我國依公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定，法定停車空間為共有部分，不得讓售與特定人，此種規定之良窳尚須檢討。

　　專有部分之成立要件於停車空間是否有放寬之必要，允許建築業者規劃為專有部分，另行出租、讓售。例如，日本學說認為停車空間於具有構造上及使用上之獨立性（獨立出入口）時，應為專有部分，亦有學者認為於性質上、構造上為共用部分，然早期有實務見解認為地下車庫為法定共用部分，至最高法院昭和56年（1981年）判決亦肯認停車空間無須完全遮斷，僅須區隔範圍明確，且具有使用上獨立性時，即為專有部分，足見對於專有部分成立與否之認定，於停車空間有趨近寬鬆之趨勢。總之，從比較法觀點，停車空間成為專有部分之成立要件應得予緩和化[28]。

（三）學者意見

　　有贊成將停車空間（包括法定停車空間）以專有部分為登記，並依相關修正條文草案意見辦理者[29]，但仍有意見分歧者，謹擇要歸納如下。

　　首先，陳立夫教授認為[30]，法定停車空間倘符合現行學理之構造上、使用上之獨立性，得登記為專有部分；但縱不符合學理上要件，而將其登記為專有部分，於登記技術層面上雖是可行（如屋簷、雨遮登記為附屬建物）；但此不僅違反學理，亦扭曲事物本質。簡言之，倘法定停車空間可辦理專有部分之登記，但登記時可否登記予特定區分所有權人？其本質為當然共用部分，於是縱以專有部分辦理登記，就其屬性產權仍應登記為共有型態，但得約定專用，且爾後關於使用權（約定專用權）之移轉、登記，則為登記機關所應配合。此種思維方向始能合乎民法、建築法及登記法規。

　　其次，陳明燦教授於會後提出補充意見，除說明德國建物區分所有權及對共用部分登記制度外，並針對座談會研討議題提出三點意見[31]如後：1.地下停車空間理論上應為全體區權人之法定共用部分，且具有不可或缺之關連性（地下停車空間為建築基地之地中空間範圍之延長），但尚非屬絕對共用部分（公寓第7條），蓋其應得為約定專用權之標的。2.不論停車空間屬性為何，其性質均為建築基地（亦即土地）概念之射程範圍（涵蓋空中、地面與地中三維空間），其所有權應屬全體區權人所共有，如德國制度約定專用權人僅取得其使用與管理之權，唯有如此，始能杜絕發生「灌虛坪」不公現象。不贊同將其改為專有權，蓋將會混淆區分所有建物之法制基礎，更生不公平情事。3.……。綜之，應以區分所有權人建物專有面積占全體區權人專有面積之比例決定其對建物共用部分（地下停車空間）之持分（面積）。

　　另外，黃健彰教授認為[32]：較贊成每個停車位都成為一個專有部分。從立法論來看，在產權設計上，專有部分盡量不要太過複雜化。專有部分有時可能因為數人自願購買，例如夫妻共同購買登記成兩個人共有，是當事人自願行為，屬於私法自治的範圍，在繼承狀況下則是當事人不得已的情況。目前立法上希望將整個停車空間為專有，可能幾百個人共有，會產生很多問題。本人認為停車位可以成為專有部分，即會面臨到如何解釋構造上之獨立性。在會議資料中提到因為沒有構造上之獨立性，就殊難想像建築物之特定部分如何提供生活或營業之獨立使用。但目前停車位，每個停車位都有劃線，可以獨立使用，不用經過其他車位即可到達通道，為何一定要有構造上之獨立性？如果一定要有，是否可從寬認定，只要可以識別、區別即可，這種制度設計上會比較單純一點。

　　歸納以上學者見解可得知，陳立夫與陳明燦教授均認為法定停車空間為當然（法定）共用部分，不得登記為特定人專有；又前者認為，若其符合專有部分成立要件時得以此辦理登記，但應登記為共有（即區分所有權人全體共有），並得約定專用。至於，黃健彰教授則認為將一停車位登記為專有部分，反而是較佳之作法，得因此避免權利複雜化。

三、分析

　　由上可知，學說上主要爭點在於法定停車空間之屬性，是否屬於當然共用？是否得登記為專有部分？對此，「研析工作案」以外國法為借鏡，分析日本在內之國家，作出結論，得視其非屬當然共用，以專有部分登記之，故提出修正草案，許可於一定條件下得登記為專有部分；但參與會議之學者，如上所述，有反對意見者。為釐清爭點，以下謹先分析我國法制，其後再解析日本法制，嘗試予以闡明。

（一）我國法制下應有之詮釋

　　儘管「研析工作案」列舉日、美、法等先進國家，於立法例上均許可停車空間於具備一定要件下，得登記為專有部分，且支持者眾，甚至黃健彰教授進一步建言，得就個別車位登記為各個專有部分，以避免衍生紛爭，固論有所本；但我國係採實定法國家，於運用比較法「借鏡他國經驗」前，最重要者，乃對我國特定法律事實之法規範，已有完整掌握，其後，再進一步對不同法律體系差異點，進行考察、分析等等，此乃法學方法論之一種[33]。就我國法制而言，得從法定停車空間之屬性與如何登記兩者，予以解析。

　　首先，就我國法制言，法定停車空間之設立是基於建築法規之規定，如前所述，依「建築設計施工編」規定，應依都市計畫法令或都市計畫書之規定，設置停車空間；其未規定者，則應依「建築設計施工編」本身所規定，即建築物用途屬第一類至第五類且建物樓地板面積超過一定面積者，建築物應規劃、設置一定空間供停車使用，即所謂法定停車空間。又，於建築實務上，基於建築設計施工編第一百四十二條規定，建築物於符合一定條件時，應附設防空避難室之義務，並得兼作停車空間[34]，故建商大多將兩者合併設置，以免防空避難室空置，並致公設比增加。從而，此等空間對於一棟區分所建築物言，是屬附屬設施，兩者間具有構造上及使用上之緊密關連性。

　　另外，依我國民法規定，專有部分係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者（第799條第2項），故建築物之特定部分即使具有構造上及使用上之獨立性，若無已達區分所有權支配客體獨立物之程度，亦即不伴隨區分所有建築物之其他部分，具有獨立經濟效用，可單獨作為交易客體，仍屬區分所有建物之共用部分[35]。法定停車空間是為一種用途設施，基於建築法、建築技術規則及建築物使用類組及變更使用辦法等公法上之規範，並無獨立之用途[36]，故即便停車空間具有使用上及構造上獨立性者，仍非屬「得單獨為所有權之標的」。

　　再者，從事物本質觀點而論，法定停車空間本質上即為建築物使用上不可或缺之必要關連性存在，故法定停車空間應為法定當然共用，並非須有法律明文規定始為必要之共同部分[37]。

　　質言之，法定停車空間之屬性，是法定共用部分。而對此，如前所述，陳明燦教授認為，地下停車空間應為全體區分所有權人之法定共用部分，且具有不可或缺之關連性；另陳立夫教授亦認為，基於建築法令相關規定，法定停車空間本質上即應為法定當然共用。簡言之，法定停車空間係為全體區分權人所共有，且屬法定當然共用部分。

　　其次，於建築物登記時，須注意者，乃不動產登記與建築公法上之關係。依土地登記規則第七十九條規定，除實施建築管理前建造之建物或依法得免發使用執照之建物外，僅限已取得建築管理機關核發使用執照者，始得申請建物第一次登記，即合法建物才具登記能力，而其目的，在於杜絕新違章[38]；又，區分所有建物專有部分或共有部分之登記，主要還是依建築管理機關核發之法定文件為依歸。亦即，如前所述，不動產登記是有協助達成建築公法上規範之任務。是以，將建築公法上作為必要附屬設施之法定停車位，登記為專有部分，將造成不動產登記與建築管理脫鉤。

　　又，於登記理論上，當然共用部分本不應為登記，但於我國登記實務上，登記機關卻依土地登記規則之規定，另編建號，登記為各相關區分所有權人共有（土地登記規則第81條第1項）。此等作法，實悖於學理及西方國家不動產登記之立法例，而成為台灣特有之現象。無論如何，法定停車位即便予以登記，本文認為，既屬當然共用部分，理應登記為共用部分，且為全體區分所有權人共有；而對此，前述建物所有權第一次登記補充規定第十二點，亦有明文應登記為共用部分 。

　　綜言之，法定停車空間之設置，是基於建築法規公法上之規定，目的是在於減少於區分所有建物停車問題，係區分所有建物之附屬設施，僅供區分所有權人使用，其本質上屬當然共用，且實務上經常將防空避難空間兼作法定停車空間，更難謂其非屬當然共用，將其登記成專有部分，不僅悖於現行不動產登記是肩負協助建築公法規範之任務，且違反法定停車空間之本質，更悖於不動產登記之學理。

（二）日本比較法之分析

　　儘管「研析工作案」對於日本停車空間之法令與司法實務見解，已為相當詳盡之歸納、分析，並為此次「公寓大廈管理條例」修法草案之重要依據；但事實上，根據本文之觀察，日本司法實務及學說對於停車空間屬專有部分、共用部分之判定，有以下兩個特點：

　　第一、關於使用上獨立性

　　於司法實務見解上，就設置於建築物內之停車空間、倉庫等特定設施，是屬於專有部分或共用部分時，其判斷準據之一，是考量該特定設施之利用目的及其利用型態，對整體建築物所占機能之地位，是否足以稱之相當於具使用上獨立性，而非屬共用部分[39]。亦即，特定設施之機能，對區分所有者之利益，若屬必要、不可欠缺之設施，即不具使用上獨立性[40]。

　　具體而言，若停車空間所得使用之停車數，與區分所有建物專有部分之戶數，未達一定比例，是非屬建築物之「不可欠缺」設施，故得判定具有使用上之獨立性。例如，停車空間最大收容能力為九輛汽車，但專有部分之戶數為七十三戶者，係非屬不可欠缺之設施，若再符合構造上之獨立性，得判定為專有部分[41]。但亦有認為，若考量近時汽車普及之實情，停車空間僅得供全體區分所有者共用，是屬於區分所有者共有，不具作為獨立建物之用途[42]；若此，則僅與特定設施之機能有關，而無涉此設施機能所占之比例[43]。而對此，於日本學說上，同樣存在以上兩種對立之見解[44]。

　　第二、關於構造上獨立性

　　如前所述，法院判斷停車空間是否具使用上獨立性準據之一，是考量該特定設施之利用目的及其利用型態，應具備對整體建築物利用上機能之地位，達足以稱之「不可或缺」，亦有認為僅具建築物之特定機能地位即屬之；但無論何種見解，均與建築基準法（以下簡稱建基法）之規定無關。亦即，倘特定空間原屬共用部分，供消防必要通路、火災等避難場合等使用，但透過違法施工以形成空間上之遮斷性，是符合構造上獨立性之要件，若同時具使用上之獨立性時，亦得判定為專有部分[45]。申言之，違反建基法之行為，應由有關行政機關以行政措施解決，非屬法院判定構造上獨立性之要素[46]。

　　於是，區分所有建物一樓由柱子組成之挑高空間（ピロティ形式之建物），原本設計時是具備集會所及避難通路之功能，法院卻因上述原因略而不論原設計功能，並將此等空間判定專有部分，得專供停車使用，甚至最高法院特別對其放寬空間遮斷性要件稱，即使不具備四周圍牆，不影響構造上獨立性要件之判斷[47]。但學說上，有認為其係屬構造上法定共用部分，具有區分所有者相互間生活環境之整備、建物全體之調和、機能性增加之效果[48]。

　　根據以上分析得知，日本部分法院判斷區分所有建物之特定空間，是屬於專有部分，抑或屬於共用部分，係著重於該特定空間之「機能」與「構造」，無視於建基法之規定[49]。

　　然問題在於，涉及停車空間權利歸屬之訴訟眾多，訟爭停車空間內往往存在共用設施，或其他複雜情形，終究須個案判斷才得定其權利歸屬；但由於前開認定基準過於抽象，致見解分歧。以機能性而言，區分所有建物內附設多少比例之停車位，才得被認定具有停車此一機能而屬共有部分，事實上並無一定比例之尺度存在，更遑論於法院及學說上，亦有認為無涉此停車設施機能所占之比例，停車空間僅得供全體區分所有者共用，是屬於區分所有者共有，不具作為獨立建物之用途。另，上述ピロティ形式之建物，亦有前開同樣情形存在。質言之，日本關於區分所有建物附屬停車空間之判例，並無客觀、一致之認定標準，並不符「法明確性原則[50]」，一般人並無法明確掌握。

　　果此，於我國借鏡日本法時，對於日本停車空間此一複雜糾葛之法律現象，是有必要加以面對。亦即，於我國引用日本判例見解，若將停車空間設定為專有部分時，恐同樣面臨諸多「不確定之法律概念」之運用、判斷，致造成法之不安定性[51]。具體言之，草案第四條之一所謂「具有明確之區分界線，且可供停車之獨立使用」、第四條之三所謂「或於不妨害停車使用範圍內，得有共用設施存在，或得為必要之通行」等均屬不確定法律概念，仍須個案判斷，但依目前所見，尚無客觀、一致之認定標準。

　　申言之，所謂「具明確之區分界線」、「得為必要之通行」等法律用語，是何種標準才足以稱之？又，就共用設施之機能言，現實上之利用少於何種程度，或共用設施所占停車空間之比例多少，才足以稱之「不妨害停車使用範圍」？事實上，相關法律用語，實屬高度不確定之法律概念，既無立法定義，其立法說明亦無就此加以闡釋或提出判斷標準，似無預見可能性，難謂符合法明確性原則[52]。

　　重要者是，此等抽象法律概念，於日本往往成為訴訟及學說之爭點，又姑不論我國司法機關是否會如同日本般於適用上見解分歧，僅就不動產登記機關人員而言，其是否具備足夠素養及充分調查時間，以及可供其審查之認定基準，足資辦理審查、登記，似值得存疑。

　　另外，於日本法院判斷停車空間得否成為專有部分，根據本文前述之研究成果顯示，司法實務見解是與建築管理法制脫鉤。但於我國，如前所述，不動產登記是是有協助達成建築公法上規範之任務。從而，甚難將日本司法實務見解認定之標準，援引為我國立法之參考，更遑論將衍生與日本諸多爭議及訴訟之情形，是本文建議，關於停車空間登記為專有部分之改革方案，似應再審慎評估。

肆、對改革方案之若干感想

　　以上本文關於虛坪改革方案之評析，主要係針對法定停車空間之專有登記，相關見解僅是運用法解釋方法論而成，或容有誤謬而得為爭論之餘地。但不可否認者，我國係採實定法國家，對於外國法律之繼受，不得無視於我國既有法制規範；再者，比較法研究之對象，應包括法律現象，而非一昧追求法規範之比較[53]，亦即運用比較法時，固須研究比較對象法制規範之應然面，但就其實然面，亦不可偏廢。

　　又，退步言，即便忽視以上因素，但「對正義的追求，不能無視於它的代價[54]」，若落實政策所制定之法律，因法律用語不明確或規定過於複雜，使執行成本相當高或爭端頻生，因而衍生巨大社會成本時，該政策是否實施，似得有再思量之空間。

　　再者，此次虛坪改革方案，係以降低公設比為目標，期達區分所有建物公設比合理化，是屬政府推動健全房市改革之一環；但問題在於，目前房價已偏離一般國民所能負擔，不動產已成為炒作、投機標的，其真正癥結何在？政府對此應有全盤之認知與掌握，始得從宏觀之視角，著手為有效之治本。

　　總之，不動產係為國民生活及經濟活動之基礎，其價格應止於反映真正之供需，但實際早已因炒作投機而高漲，實非一般國民所能負擔；於是，多數年輕族群已無購屋之念頭，而租屋亦為沈重之負擔，更不敢奢望生育兒女，致國家之基盤發生動搖。倘政府再不採取積極治本措施，實有負國民之託付。在此，期盼來日於台灣，國民均能「各安其居而樂其業」。