文：江穎慧（政治大學地政學系助理教授暨政治大學不動產研究中心研究員）、江曉琳（政治大學不動產研究中心計畫專任助理）、廖芷涓（政治大學地政學系學士）

租屋族在選擇租屋處時，經常會將該處的交通便捷程度列入優先考慮條件，因此他們較傾向居住在捷運站附近。基於每個捷運站的所在位置、周邊生活機能、出租物件類型分佈等存在異質性，附近的住宅租金受到這些因素影響，衍生出「蛋黃區」、「蛋白區」等描述不動產相對地點及價格的名詞。租屋市場的黑箱情形一直為人詬病，即使租屋族尋遍所有租屋平台，也難以得知心儀的出租物件租金是否屬於合理水平。為推動租屋市場資訊透明化，本文透過分析租屋平台上的出租數據，並篩選雙北及桃園捷運站點周邊500公尺內的物件，逐一說明整層住家、獨立套房、分租套房、雅房等四種常見物件類型之每月租金中位數，盡可能讓讀者更了解捷運周邊住宅的租金行情。

整層住家

顧名思義，整層住家是擁有房、廳、衛設計之住宅，由於坪數通常較大，月租金中位數普遍高於另外三種物件類型。根據2023年的最新數據，篩選平均每月成交數量一筆以上的捷運站後，發現租金最昂貴的整層住家主要在台北市中心、即蛋黃區一帶，包括板南線的忠孝敦化站(4.8萬元)、文湖線的南港軟體園區站(約4.8萬元)、板南線的善導寺站(4.6萬元)等。另一方面，租金最便宜的整層住家通常在捷運路線的兩個極端，例如淡水信義線的淡水站(約1.6萬元)、竹圍站(2萬元)、紅樹林站(約2.1萬元)，以及中和新蘆線的輔大站(約1.8萬元)、丹鳳站(約2.1萬元)等；桃園機場捷運的泰山貴和站(約1.9萬元)亦有上榜。

本中心製作的捷運周邊住宅租金路線圖，可一覽每站方圓500公尺範圍內之每月租金中位數，圓框背景灰色代表該站於2023年的累計物件數量少於12筆，而圓框內「-」表示該站附近經資料清理後無租金數據。從整層住家的例子可見，一共9個捷運站附近無整層住家之租金資料，而中和新蘆線的輔大站資料則少於12筆，表示這些捷運站周邊的租金數據相對地欠缺代表性。

獨立套房

獨立套房意指房間內含衛浴的物件，並設有獨立門牌與水電表。2023年的數據顯示，排除平均每月出租數量低於一筆的捷運站後，周邊每月租金中位數最高的捷運站分別是淡水信義線的象山站(約2.6萬元)、桃園機場捷運的新莊副都心站(約2.4萬元)、淡水信義線和松山新店線交集的中正紀念堂站(2.3萬元)等。而月租金中位數最低的出租物件為淡水信義線的淡水站(9000元)、中和新蘆線的輔大站(9150元)、板南線的亞東醫院站(9500元)等，其共通點是同樣位於新北市，顯示新北市的獨立套房租金比起台北市較易負擔。

由捷運周邊住宅的租金路線圖可見，12個捷運站無獨立套房的租金資料，亦有7站之全年資料筆數少於12（圓框內背景為灰色），原始數據稀少的捷運站超過一半為桃園機場捷運的站點，反映在供需相互影響下，這些捷運站較難受到租屋市場青睞。

分租套房

有別於獨立套房，分租套房雖設有個人衛浴，但由於沒有獨立的門牌及水電表，需要與其他租客共同攤分水電費。2023年的月租金中位數資料顯示，篩選平均每月出租數量多於一筆的捷運站後，淡水信義線及文湖線交匯的大安站(2.2萬元)、文湖線的劍南路站(2.1萬元)、淡水信義線與松山新店線的中正紀念堂站(1.7萬元)等捷運站周邊的分租套房租金最昂貴，這些站點的特色是靠近商業活動較繁忙的都市中心，且多半為不同捷運路線的轉乘站。至於月租金中位數最低的捷運站，包括淡水信義線的淡水站(5500元)、中和新蘆線的輔大站(7000元)及丹鳳站(7600元)等，皆是位於捷運路線末端、遠離台北都市中心的地點。

比起整層住家和獨立套房，分租套房的房源較為稀少。從下面的捷運租金路線圖可見，一共36個捷運站於2023年的租金資料少於12筆，19個捷運站甚至無相關資料，租金數據不足的捷運站占全部站數大約四成。

雅房

雅房是房間內沒有個人衛浴的出租物件類型，需要與其他住戶共用衛浴空間，因此價格通常是四種出租類型中最低。2023年最新的數據顯示，經過平均每月出租數量超過一筆的篩選後，月租金中位數最高的雅房位於板南線的善導寺站(1.1萬元)、板南線與文湖線交界的忠孝復興站(1.1萬元)、文湖線的內湖站(1.1萬元)、淡水信義線的大安森林公園站(約1.1萬元)等捷運站周邊。另一方面，租金相對較低的雅房在松山新店線與環狀線交匯的大坪林站(5500元)、板南線的新埔站(6000元)、淡水信義線的台大醫院站(6000元)、松山新店線的七張站(6000元)等可找得到。

比較另外三種出租物件類型，雅房除了租金較低外，房子選擇也比較少。從下面的捷運周邊住宅租金路線圖可見，貫穿2023整年的累計數據，雙北及桃園捷運高達64個站點的雅房租金資料低於12筆，更有37個捷運站經資料清理後無出租紀錄，只有三成捷運站周邊的租金價格資料具有代表性。這反映了在供需因素影響之下，雅房屬於較不受歡迎的出租物件類型，可能與房間設備未能滿足租客需求、房東無意以雅房的形式出租有關。

綜合以上觀察，不論是哪一種出租物件類型，越是接近台北市蛋黃區的捷運站，周邊的房子租金便越貴，尤其是擁有兩條路線以上的捷運轉乘站；相反，在台北市邊緣地區、抑或新北市和桃園市一帶的房子，租金則較為便宜。如果租屋族想知道自己住的房子租金是否合理，可透過本中心製作的捷運周邊住宅租金路線圖進行比較，然而租屋平台上的數據並不能完美反映租賃市場的真實情形，尤其是資料筆數較少的捷運站點，讀者在解讀資料時須多加留意。政大不動產研究中心將持續關注不動產租賃市場動向，【點擊這裡即可查看最新的捷運周邊住宅租金路線圖】，以及下載相關報告。

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