111/1/20（四）14：00

摘要整理/本中心

從1989年無殼蝸牛運動、2014年巢運，到2021年出現民眾漏夜排隊買房，建案秒殺的新聞，30幾年來住宅問題本質有改變嗎？政府解決問題的思維與以往不同嗎？打炒房有效嗎？房價會不會愈打愈高？健全房市，除治標外，如何治

本次講座從居住正義談起，進而討論國內主要住宅問題與原因，以及住宅政策該做什麼，並檢視近年健全房市措施，提出未來改進方向，與結論建議：

首先，每個人對住宅的想像不同，原則上住宅具有滿足基本居住需求、提供寧適居住環境、家戶與國家最主要資產，具有保值與投資、社會地位之象徵等功能。而居住正義即提供民眾負擔得起，且好品質的居住環境，也就是住者「適｣其屋。

國內目前主要住宅問題及成因，包含如下：

1.  負擔能力不足 

房價太高的原因在於貨幣供給寬鬆、利率偏低、游資過多；不健全稅制導致投機需求太多；房貸審  核條件寬鬆，助長投機炒作。而在房價飆漲的衝擊，形成四惡一沒有，即經濟惡化、金融惡化、社會惡化、居住與生活品質惡化，以及年輕人沒希望、沒未來，台灣也沒未來。

2. 資訊透明度不足 

3. 交易安全不足  

原因為一案建商多，永續經營與售後服務成口號；定型化契約陷阱多，偏重保護建商；產業規範不健全，交易過程中資訊混亂、廣告誤導、契約陷阱多，誤導民眾決策等。

4. 高空屋率 

其原因如低利率、低實質不動產稅率導致持有成本太低；租金報酬偏低、糾紛多、處理不易；長期增值潛力大。

5. 居住品質或安全不足 

由於施工監督不確實，偷工減料普遍；斷層、土壤液化問題；違建多，懲罰輕，違建稽查過於被動；政府管制多，但管理少，公權力不彰。

6. 管理維護不足 

7. 不良鄰里環境 

如機能不足；景觀不佳；購屋者關心房價上漲更甚於品質；產業重視投資需求，不重視消費需求，缺乏良好的售後服務；住宅長期管理維護制度不健全等。

8. 弱勢族群照顧不足 

9. 違章建築 

10.居住歧視 

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從「住宅問題」進行現象診斷、確認原因，到「住宅政策」訂定目標、策略、方案，進而「住宅立法」明確法令、人力與資源，最後「中央與地方政府」建立積極態度與執行力，方能對症下藥，確實執行。從2015年核定的整體住宅政策而言，無論就目標、原則、內涵來看，現行整體住宅政策與居住正義相符。繼而檢視政府一路來的住宅政策，如選擇性信用管制、開徵奢侈稅、北市豪宅稅、實價登錄、調高房屋標準單價、台北市囤房稅開徵、房地合一稅、央行降息鬆綁房市信用管制，到近期實價登錄與房地合一稅2.0，內政部五大打炒房措施，其效果似仍有落差，其原因如市場資訊有限、誤判問題原因、利益團體阻礙、決策時間落差、執行機關怠惰、資源不足或被俘獲等。而問題癥結可能出在於政府房市權責分散，缺乏良好的整合；財產稅制設計不公，但改革阻力大；政策推動無良好溝通，無法凝聚社會共識；政策推動缺乏決心，公信力不足；執行推動未見落實，形成懲罰守法者。

基此，提出住宅問題的改進方向建議：

1.健全產業管理

2.房價負擔合理化

3.健全出租住宅市場

4.擴大社會住宅規模與管理

5.加速都市更新推動

6.合理不動產稅制改革

7.居住環境優質化

而未來健全房市的關鍵在於：

1.目標是否具體？目前方向正確，但不夠具體

2.治標或治本？目前仍治標多，治本少

3.是否對症下藥？未來應整合與配套，非單一措施

4是否因地制宜？實際上中央主導，地方被動

5.是否能落實執行？需要態度+能力+智慧

最後，提出下列健全房市的建議：

1.金融機構資金控管與利率調整

2.落實投機炒作者之稽查與懲罰

3.瓦解炒房之共犯結構

4.健全住宅租買選擇環境之相關配套

5.不動產持有稅與移轉稅之結構檢討

6.加強逃漏稅稽查

7.加強政府執行打炒房績效資訊之宣傳