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不動產經紀人與地政士扮演房屋交易安全協助的重要角色。前者如不動產說明書解說、定型化契約內容注意等；後者則包含產權調查、稅費試算、契約簽訂等。而在購屋、簽約過程中，如何確保交易價金安全與雙方權益，又產生相關法律糾紛或疑義時，有何法律糾紛解決機制？本場講座探討這些核心問題。

房屋交易安全的協助者

首先，李嘉嬴名譽理事長從房地產交易流程及專業人士介入之角度切入，從一開始「委任銷售」、「行銷媒合」，到「買賣合意」，大多是透過不動產經紀業協助，以提供賣方得到合理的價位、買方獲得符合需求之標的；而後「簽約過戶」、「點交結算」，則由地政士完成契約簽訂及所有權移轉之任務。基於買賣雙方之需求，不動產仲介業與地政士在整個交易過程占有不容忽視之專業地位。

針對不動產仲介業參與買賣交易過程中，首先，是不動產仲介業與賣方的委任銷售契約關係，應依據中央所訂定的定型化契約應記載及不得記載事項辦理，而目前仲介業大多有遵照辦理，此部分較無糾紛。

接著依據不動產經紀業管理條例規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。而說明書於提供解說前，應經委託人簽章。李嘉嬴名譽理事長認為不動產說明書是一非常棒的設計，因為不動產說明書解說之目的，是使不動產承買人，經由重要交易事項之說明，得就交易不動產之現況、權利關係、契約條件等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供充分之交易標的資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序。換言之，不動產仲介業如能將不動產說明書內容誠實與解說清楚，將有助於降低交易風險，減少交易糾紛，同時也能明確釐清糾紛責任。

其中，李嘉嬴名譽理事長特別提到不動產說明書一些解說不清楚之處，將可能會衍生一些糾紛。例如買方是否瞭解未辦理保存登記而並未取得建物所有權，僅取得一事實上處分權，倘若後續原始起造人（所有權人）被查封，就會有爭議發生，此部分就需要詳實的與買方解說清楚，以避免後續糾紛。

交易價金安全之確保

地政士在交易過程中，為保持雙方交易安全，需亦步亦趨的就收款條件、方式，併同相關辦理流程，包含簽約款（國民身分證以供核對，交付土地及建築改良物所有權狀）、用印款（移轉文件蓋印鑑章，交付印鑑證明）、完稅款（繳清，查欠土地增值稅、契稅、其他欠稅等）、交屋款（標的物點交買方管理使用收益，水電、瓦斯、管理費結算）。當中也發展出履約保證機制，但李嘉嬴名譽理事長認為法規面還有待更為嚴謹，以發揮其應有功能。此外，提醒整個流程中包含許多陷阱態樣應加以注意，如簽約用印10﹪，稅單核下交清稅款即同意移轉過戶，連完稅10﹪都還沒付（約定稅單核下15日後付第二期款）等。

買賣契約簽訂應注意事項

不動產契約可分為買賣契約之簽訂（債權契約）、不動產所有權移轉（物權契約）。針對買賣契約簽訂內容，內政部訂有成屋買賣契約書範本，包含買賣標的、買賣價款、付款約定、原設定抵押權之處理、貸款之處理、所有權移轉、交屋、賣方之瑕疵擔保責任等，部分內容應特別加以注意。例如貸款金額少於預定貸款金額之處理方式，物之瑕疵擔保責任及例外，實務上交屋之注意事項等。

法律糾紛解決機制

當不動產交易涉及相關法律糾紛時，爭議解決機制包含「公司內部爭議協調」、「向行政機關申訴」、「鄉鎮公所調解」、「仲裁約定」、「司法審判」等。其中，建議可於買賣契約書中約定：「有爭議時，雙方同意依仲裁法規定進行仲裁」，其優點包含省時（6個月內完成判斷結案，至多僅能延長3個月）、省錢（相較於法院三審定讞更便宜）、專業（有專業仲裁人判斷）、保密（對外保密確保當事人隱私），且與法院確定判決同一效力。

此外，目前除有「司法型」及「行政型」的調解外，近來司法院研提「調解基本法」草案，將增加「民間型」，有助於加強「訴訟外紛爭解決機制」功能，促進當事人以調解方式妥適解決紛爭。

最後，李嘉嬴名譽理事長期待整個不動產交易過程多能「無爭議」，如有爭議也能「速解決」，並且「少賠償」，也期待各位都能完美的執行義務，圓滿消弭紛爭！