依行政院主計處2021年第4季的統計，我國屋齡30年以上的老屋戶數約占50％，並有許多海砂屋、危險建築，在地震頻仍情況下，建築安全與環境堪慮，亟待都市更新重建。為能加速都市更新的進行，國立政治大學社會科學學院不動產研究中心23日主辦「自主更新與居住正義論壇」，邀請多位產、官、學界專業人士，共同探討推動民眾自主更新的關鍵問題與對策。

推動自主更新要先解決人和錢的問題

在現今房價仍高的情況下，要住得起好房的方式之一就是透過都市更新重建，中國建築經理股份有限公司資深副總經理謝慧鶯說，自主更新是投資自己的行為，住戶應該要理解投資有獲利也會有風險，而解決自主更新兩大問題「人如何整合」及「錢從哪裡來」的關鍵，第一在於凝聚所有住戶共識，並且積極參與；第二則是依時程出資、融資，積極組織動員與妥善協調分配；第三是將全案交付信託，妥善控管財務風險。如此可有效推動自主更新，落實居住正義。

財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出，自主更新無法在台灣全面推動所面臨的困難為「地主高齡化不願承辦風險、「缺乏凝聚共識之組織」、「建經公司未能協助整合」、「管委會委外多有爭議發生」、「縮減重建成本致難以銷售」，因而建議由政府提供輔助機制，如給予100%貸款協助或專業協助，並由政府大力扶持民間服務公司來代理實施。由政府提供法令諮詢服務引導住戶自行凝聚更新意願，在社區具備推動都更量能後，由政府介入主導推動更新。

臺北市都市更新整合發展協會理事長林育全從執行經驗提出自主更新的建議，第一確認權變分配機制，即房價、成本、資金利潤的比例關係。第二探討降低「營建費用與整合成本」的可能方案。第三整併街廓擴大基地規模，將都市計畫、都市設計與都市更新予以整合。第四借鏡「公辦都更前期規劃思維」運作「都市更新會轉軌選商」機制。最後則是建立整建維護產業鏈與推動指引計畫。

政府積極投入資源協助推動自主更新

雙北市都市更新需求高，因而雙北市政府皆積極投入相關資源來協助都市更新。台北市政府副秘書長陳信良說，目前台北市府刻正推動都市更新三部曲，一是公私協力、自助人助，加速都更改建；二為整建維護、在地共老，未來都市更新不將只是拆除重建唯一選項；三則是更新計畫、共善共好，持續滾動檢討都市更新計畫，充實地區發展所需公益設施或公共服務機能。

新北市都市更新處處長張壽文表示，實施自主更新課題在於資金、技術與會務。為解決這些問題，新北市府提高自主更新最高補助上限至630萬元，積極開辦教育訓練相關課程，配合修正相關法令，及積極推動多元都更政策，加上「都市更新推動師」制度與新北市住宅及都市更新中心之輔導，提供專業協助及扮演政府與民間溝通的橋樑。

成立都更危老整合人  藉由民間專業協助自主更新

自主都更有賴於民間自我協調及整合，國家住宅及都市更新中心董事林旺根認為，培養專業的都更危老整合人相當重要，透過整合人負責調查與整合都市更新及危險老舊建築物重建需求，並協調相關計畫推動，將提高執行效率。同時，也應一併研訂其道德倫理規範，方能確保都更危老整合人之信譽與分際，受民眾信賴而得以順利推動自主都更。

有多年推動都市更新經驗的中華推動自力都市更新協會顧問王進祥指出，自主更新會容易發生內部矛盾或劃分派系，而組織運作的財務困難，加上不同意戶的出資與分配問題，實不容易推動。因此，王進祥建議設立「都更專業」系所或學程，培養都更人才外，也應建立由國家考試認證的「開發整合士」，讓專業人士協助整合推動，並配合地政士、估價師公會的輔助，針對面積與估價爭議進行簽證，藉此確保產權內容的正確性及審議的效率性。當中如出現糾紛則透過調解或仲裁判斷儘速解決。

都市更新可謂是在考驗人性，政大不動產研究中心主任賴宗裕說通常是區位好、市場條件佳的地區才能吸引建商主動去推動都市更新，相對來說條件較差的地區就得靠自主更新來自我努力，而其成案關鍵就在於今日所談的人、錢、技術，以及整合。然而，整合需要耐心，但過程中可以帶出許多資源與信任，未來如能將其制度化、專業化，相信對自主都更的推動會有很大之幫助。