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近來預售屋市場炒作哄抬，影響不動產市場交易秩序，內政部、中央銀行等提出相關打炒房政策，本次講座從市場與政策面之錯綜複雜的影響因素中，抽絲剝繭地對2022年房地產市場趨勢進行分析，以瞭解市場變化。繼從居住正義的目標，探討有助於改善居住環境的都市更新與危險老舊建築物重建之成功關鍵因素，以利於未來順利推動。

近兩年台商資金回流，對國內房地產市場有所衝擊。從相關財經指標，包含經濟成長率、每人GDP、國民儲蓄率、投資率等來看，呈現出國內資金充斥，但也凸顯出所得貧富差距逐漸拉大的問題，所得最低5%家庭平均年所得只有3.9萬元，最高5%家庭平均年所得507.8萬元。在我國總人口開始減少的情況下，從六都人口與戶數變動趨勢觀察，多集中於新北市、桃園市、新竹縣與臺中市。繼從最近兩年的集中市場加權指數變動趨勢，顯示有大幅上漲現象，至於營建類股相對漲幅不高，而鋼鐵類股漲價相當高，可看出造價上漲問題，而當然會反映於房價上，再加上整個營建供應鏈發生缺工缺料問題，找不到工人，成本提高，短期內難以解決。

圖：淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰教授

政府歷次打房備有三部曲，包含不動產貸款針對性審慎措施、進一步限縮房貸，並嚴格執行金融檢查、稅制改革，包含持有稅、交易稅、資本利得稅。循序漸進，惟不輕易全面啟動第三部曲。從2003年起房價逐漸攀升，相關房地稅制也配合改革，到2014年是高稅制的一個分水嶺，房屋稅基與稅率大幅調整，台北率先實施囤房稅，而後公告地價與公告土地現值大幅調整，加上房地合一稅、遺產及贈與稅之稅率調整，從106至110年的房地合一稅實徵淨額來看，逐年增加，109年已達119億元，110年會超過200億元，顯示許多交易確實是短進短出。

台灣房市一向有八高的問題，包含高房價、高自有率、高空屋率、高空設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔比，導致年輕人負擔沉重。而房價高可從10大泡沫衡量指標來看，該指標如「房價/所得＞3至5倍」；「房貸本息＞家庭收入30％」；「房貸餘額/GDP＞40％」、「年租金報酬率＜5％」、「房價/租金＞20倍」、「房價漲幅＞GDP成長率」、「房價短期漲幅＞30％」、「投資性需求＞20％」、「開工率＞銷售率」、「空屋率＞5％」等，注意這些紅色警戒，政府在發現剛要形成房價泡沫前，就應趕緊戳破。

當前房價飆漲下，消費者購屋時應注意以下十二大權益保障，包含1.品牌信譽優先、2.履約保證機制、3.驗屋證明書、4.參考實價登錄資訊、5.逐捷運而居、6.避免高價接手、7.預售屋與新成屋的抉擇、8.都更與危老建案、9.檢視室內實際使用空間、10.以正三房為主、11.公設比與機械車位、12.保固年限等，多詳細注意與審慎評估，方能避免自身權益受損。

其中，實價登錄揭露至門牌新制（俗稱實價登錄2.0），自110年7月1日開始施行，應注意辨識真實交易之價差，包含景觀價值、前後棟、自家大門正對他家後門、鄰棟間距、死巷、路沖、夾層屋、含車位、工業住宅、緊臨捷運、中間戶、穿堂門、品牌價值、中繼水箱、廁所居中、失火、凶宅、土壤液化潛勢區、斷層帶、半套衛浴、特種行業、建案餘屋、都更題材等都會形成價差。

最後，提醒老舊建築進行都市更新、危老重建應注意事項，如管線、捷運路線轉彎處、汽機車出入口、樓中樓等，進而對當前都更與危老政策，提出如觀念宣導與溝通、因地制宜、中央與地方應密切合作、小基地重建應適可而止、推動多元都更、建構完備的代理實施者制度、加強社區總體營造，並鼓勵自組更新會、積極研擬定合建契約書範本及應記載與不得記載事項、積極宣導「以房養老」+「以房養房」概念、擬定百年建築大計等二十大建議。