產官學三方齊心 解決共有不動產糾紛課題
【社科院政大不動產研究中心訊】
政治大學不動產研究中心與全國律師聯合會不動產委員會(19日)舉辦「土地法第34條之1爭議問題」研討會，邀請長期研究土地法第34條之1法制的學者、辦理案件的地政、司法實務工作者及主管機關，透過理論與實務的對話，以檢討現行土地法第34條之1執行問題，並藉由共同研討，激盪解決對策，作為日後具體修法建議。
建置產官學平台 健全不動產法制
全國律師聯合會理事長尤美女致詞時表示，由於土地法第34條之1倉促立法，導致共有人間內部關係複雜，雖有發布執行要點，依然糾紛頻傳，過去監察院也曾提出糾正案。她期許，透過研討會中產官學界不同層面的討論，期望今天的研討會能彙整出重點核心，並提出妥適的修法建議。
監察委員施錦芳致詞
政治大學不動產研究中心主任楊松齡教授表示，在監察院提出糾正案之後，土地法34條之1該如何執行，攸關不動產產權保障，為眾所矚目之課題，本次舉辦研討會的目地是期盼建立一個產官學平台，特邀請律師界、地政界、學界及主管機關，針對上述課題，研提卓見，健全土地法制。楊松齡主任也期待，未來若有類似的重要不動產議題，也能持續與全律會共同舉辦研討會，藉由共同研議，建立大眾溝通、協調的平台，以健全不動產法制，讓國家社會更進步。
研討會中也邀請監察院施錦芳監察委員致詞並參與討論，施監察委員點出土地法34條之1是在64年立法，當年經濟社會條件已與現今環境有所不同，認為該規定需要重新檢視。這次執行要點的修正，是大家關心的課題，未來法規是否需要重新修訂，期待本次研討會能以國家正義觀點，整合共識，提出解決方向。
內政部地政司長王成機致詞表示，本次研討會報名熱烈，代表此次題目廣受大家關注。他強調主管機關的態度是:有問題就討論、該修法就修法。他也表示，修法過程雖然很辛苦，需要彙整很多意見，不過一定會往前走。而目前僅就執行要點予以修訂，未來必要時，將就土地法34條之1規定全盤考量，期待本次研討會能提出方向。
執行要點修正 多數決機制仍具意義
王成機司長報告土地法第34條之1執行要點修訂之要點，指出因監察院、司法裁判、媒體反映本法條常有爭議，導致少數共有人之財產權及居住權受有損害，因此內政部在112年8月22日公告修正土地法第34條之1執行要點，並說明內政部近年來因應及處理過程，以及此次執行要點修訂之重點。認為為了促進共有物之使用效率，賦與多數決買賣讓與所有權之機制仍具意義。
促進不動產有效利用 應反思立法目的
地政士公會全聯會研究主任委員莊谷中表示，土地與建築改良物共有情況極為普遍，關於其處分、變更或設定負擔，各有不同的期望與想像，於實務運行上爭議不斷。但土地法第三十四條之一，對於促進共有土地或建築改良物之有效利用，以及社會經濟發展，仍具有正面意義！
吳任偉律師表示，法律規範制度設計上，應對少數共有人應該考量。認為行政機關頒布的執行要點，在立法上，需先考量少數共有人的權利，但個案正義的價值判斷與權衡，最終仍須回歸法院去實踐。
與談人國立政治大學地政系陳立夫教授指出，僅修訂執行要點，仍有違反法治國家應遵循之依法行政原則。目前問題在於未積極面對、克服土地法第三十四條之一規定的癥結，特別是如何達成其立法目的與違憲疑義。
少數共有人宜有配套措施
地政士公會全聯會榮譽理事長的林旺根表示，目前規定固有其積極意義，但因欠缺平衡機制，戕害他共有人權益之事例頻傳，登記機關亦無法審酌其合理對價或補償，無異剝奪他共有人合法權益，現行規定恐有違憲之虞，因此建議儘速修法。
林明忠律師表示，於多數決設定用益物權時，少數共有人提起訴訟，為有效對抗多數決設定的唯一手段，然現行規定對於少數共有人之保護確未周全。隨著社會經濟發展，現行規定或可促進土地利用之效率，仍有保留必要，但要有配套措施。
與談人國立中正大學法學院謝哲勝教授指出示，共有不同於單獨所有，共有並無財產法則的適用，執行要點缺乏平衡救濟機制應予補充。關於修母法，他強調實務爭議或執行誤差與法律規定不當有別，要對症下藥。
審查權限明文規範 俾資遵循
地政士公會全聯會榮譽理事長黃志偉表示，不論學界或司法實務上，對於我國不動產登記究採實質審或形式審查看法不一，如能將審查人員之審查事項、登記之法定要件及要式行為等明確規範於法律條文，以資遵循，可減少糾紛。
陳冠甫律師表示，對出賣人是否依通知或公告條件出賣不動產，登記機關則雖可自共有人所提出之買賣契約書及通知公告內容形式上加以勾稽審查，然而對買賣契約條件實質上是否真實，登記機關則難以審查。不過相較於根本未通知之虛偽切結，至少在已有通知或公告的情形下，先買權人有較大的機會知悉，並且依法提出民事訴訟救濟。
與談人台北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦教授指出，登記機關課當事人出具切結書之方式，可減輕登記機關之審查義務，但仍有其適用前提，若所出具切結書內容涉及不動產物權變動原因事由而又未經有權機關認可者，登記機關仍應負擔審查義務。
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