文/本中心

台灣房地產市場過去二年房價飆漲，各處攀高超乎預期，雖有各種因素解讀其原因，惟人為炒作造成房價高漲受到各方詬病，因而引發政府相關部門介入打擊炒作行為，以紓緩不合理上漲之房價問題。

台灣房市不外乎價量供需四個字，長期以來持續攀高的房價扭曲供需，建商超額供給堆高房屋總量，使得房屋商品化成為追求暴利者覬覦的目標，以致房價被炒高的地方，建商供給跟著爆量，空屋也隨之增多，這種以價帶量、量多囤房的現象成為台灣房市的一種特色。

然而這種高房價扭曲供需的怪異房市特色，卻帶來財富不公平不合理的分配，有房者因房價飆漲而持續放大資產價值，無房者望屋興嘆又奈何，剛性需求者下了決心買屋，卻背負長期房貸壓力，也犧牲生活品質。

此種特色也讓台灣房市價超所值，帶動供過於求，在低利率、低稅負政策下，台灣成為囤房樂園，109年政府調查之空閒住宅數量高達166.4萬宅，正是自然人、法人與非不動產法人及營造工程業法人囤房的成果。囤房等待交換價值之飆升，有利可圖並可實現下，囤房人數及囤空房子戶數持續增加。

住宅供過於求之現象不分東西南北或離島地區，毫無城鄉差異的爆量推案。建案推出多的地方與房價上漲及移轉量成正相關，卻與經濟學上的供需法則無關。成就了囤房炒房的機會，卻可能迫使買不起房的年輕人消磨鬥志，傷害居住正義之實踐。

長期以來，建立在投機性需求的房市供給忽略了有效需求的變化與萎縮，房市有效需求應來自人口穩定的成長及成家立業買房之需求上。然，出生人口數繼2020年生不如死翻黑遞減後，2021年的新生兒更降至153,820人之新低點。再者，結婚對數亦從100年的165,327對，十年來大幅減少到110年的120,397對，唯一沒減少的是，離婚對數過去二十年來，平均每年56,790對分道揚鑣。

當有效需求之減少已出現多種警訊之際，土地供給仍然不挑區位好壞過量釋出。每年使用執照通過之樓地板面積可容納戶數遠超過實際戶數之增加與人口的成長量，即使全國戶數不斷增加，住宅存量永遠以更快速度累積。終於等到2022年1月全國首度戶數負成長，但何時才能等到房市的供給可以理不盲、不濫情地符合剛性需求蓋好宅、買好房。

吾人不希望因房市崩盤來平衡價量供需，也不期盼靠著政府不斷出手打炒房，來抑制投機炒作哄抬房價的行為。然而，如果持有房地的成本低，可期待之交換價值一再攀高，房市之價量供需便難得平衡，居住正義更難實現。