文/賴宗裕

台灣長期以來房屋供過於求，供給越多的地方，往往房價越高，空屋量亦相對較多。此種不合理現象凸顯房價飆漲帶來超額報酬，將房屋視為商品炒作以賺取更大之交換價值。在低持有成本及低移轉成本下，作為炒作商品的房屋越蓋越多，不僅造成土地資源未合理有效利用，亦因高房價扭曲供需法則，使得購屋大眾背負高額貸款而犧牲生活品質。

此種超額供給持續存在於不動產市場，有部分原因係建立在投機性需求上。然此不僅忽略住宅有效需求因少子化逐漸降低，亦對台灣社會結構之驟變視而不見。事實上，如圖1所示，台灣少子化問題之嚴重程度雖已成為當前的國安問題，但其自1984年生育率跌破2.1 %開始，便如溫水煮青蛙般慢慢醞釀，至2020年人口數首度出現負成長，引發熱烈討論及重視。然此長期少子化的趨勢對目前房市供給量之影響毫無作用，內政部戶政司公布戶口統計資料，2022年3月人口數為2326萬8991人，與去年3月人口數2352萬5623人相比，減少25萬6632人；與今年2月相比則是減少5萬785人。統計資料亦可驚見今2022年1月首度全台戶數出現遞減，2、3月持續減少，這是否已點燃有效需求進一步萎縮的警訊，值得重視與持續觀察。

圖1：台灣人口結構之變化

資料來源：本整理修改行政院主計處、國發會資料

在經歷少子化的過程中，台灣社會逐漸浮現高齡化、高離婚數及高單身化之三高現象，勢必對未來住宅需求類型產生改變。

台灣自1993年邁入高齡化社會後，伴隨少子化問題之同時惡化，高齡化之比例有加速攀高之跡象，預計進入超高齡社會將提早到2025年發生。依據內政部統計資料顯示，110年底全台的老化指數達136.3％，而在民國45年首度人口普查之時，老化指數僅5.6％，經過65年，老化指數狂飆24倍，台灣不是全球最「老」的國家，卻是全球「老得最快」的國家之一。

近年來男女初婚年齡皆延後，甚至不婚。15至39歲婦女初婚人數減少，有偶率逐年下降，婦女生育第一胎平均年齡持續延後，預期未來婦女有效生育期間將更縮短，影響生育率，也勢必影響少子化問題。尤其，最適結婚生子的25-34歲年齡，婦女有偶率快速下降，如表1所示，在25-29歲年齡層，從2000年的48.71％大幅降至2020年的18.6％，30-34歲年齡層亦從72.83％跌落至44.96％，明顯看出年輕人不婚、未婚或晚婚情形嚴重惡化，過去買房成家立業之情形，已明顯受到衝擊，連帶造成年輕人購屋比例下降，且購屋年齡層延後之情形。

表1：初婚年齡及育齡婦女有偶率

資料來源：內政部戶政司人口資料庫

年輕一代愈來愈晚婚或是傾向不婚的趨勢下，隨著社會結構之改變，離婚人數亦明顯居高不下，統計91年至110年期間，全台共有1,135,810對離婚，亦即平均每年56,790對分手，直接或間接影響家庭結構之改變，單親家庭戶數過去十年明顯增加，109年共有877,698戶，佔109年全國家庭總戶數之9.82％，家庭樣貌改變的同時，居住空間需求與偏好的改變值得關注。

根據行政院主計處資料，2021年台灣已超過698.07萬的單身人口，若再加上離婚187.5萬人、喪偶140.03萬人等形成的單身族，總人數高達1,025.6萬人，台灣家庭變小了，2022年3月臺閩地區平均每戶人口數減為2.58人，比起20年前，台灣的單身戶明顯增加，從2000年至2020年間，增加了94.2%。因應單身化、不婚之趨勢，住宅供給型態建商以小坪數回應住宅需求之改變。

少子化也衝擊高教的招生問題，近年來，大學入學考試報名人數直直落，後段學校或科系已出現招不足學生之危機，大學停招關門已不是危言聳聽而是正在發生的故事，關閉的大學恐也將產生波及效果，衝擊大學周邊的房地產市場及租屋需求。

台灣M型社會的形成加速家庭樣貌的改變，帶來許多危機，年輕人面對通膨物價高漲，使得實質可支配所得變相倒退情況愈來愈嚴重，維持一定的生活品質越來越難，更別說要購屋、結婚、生子，甚至好不容易結了婚，面對社會經濟工作上各種壓力下，不孕婦女越來越多，且在離婚對數逐年增高之影響下，造就了臺灣社會「不婚、不生、不孕、不怕離」的現象。

高齡化、少子化、單身化、高離婚數同時發生並存的台灣社會，已埋下未來社會問題惡化之隱憂，存在的不僅僅是國安問題而已，持續萎縮的有效需求，終需政府的人口及產業政策提振出生率並減緩人口的外移流失。

一個長期投機炒作的房地產市場，讓年輕人買不起、租不好房，影響所及，最容易決定的事，便是不婚、不生。不健康的房市已漸漸侵蝕人口結構的自然增加，投機性需求的提高不也同時降低了有效需求的成長，紓緩國安問題的背後，如何健全房市，並提出穩健的人口政策，已不容政府拖延忽視。