文/本中心

        國土計畫法於104年12月18日完成三讀程序，於民國105年1月6日公布，並於民國105年5月1日施行，依照國土計畫法第45條之規定，中央主管機關已於民國107年4月30日公告實施全國國土計畫。此外，直轄市、縣（市）主管機關應於全國國土計畫公告實施後三年內，即民國110年5月1日之前，一併公告實施直轄市、縣（市）國土計畫。除此之外，於直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後四年內，即民國114年5月1日之前，一併公告國土功能分區圖，直轄市、縣（市）主管機關依規定公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法不再適用。

        一般而言，不動產從業人員對於開發活動的進行所關心的是：1.土地開發的區位在哪裡？2.區位所在的法律規定是什麼？3.申請開發的程序是什麼？4.開發的規模、強度的規定是什麼？5.開發的時程受到什麼影響？6.為兼顧開發品質的開發成本有哪些？而上述所關心的事項未來全面實施國土計畫及國土功能分區分類劃設完成法定程序後，將對不動產市場產生重大影響。

        本次國土計畫法之內容，將現行都市土地、非都市土地及國家公園土地，透過國土功能分區分類重新調整為城鄉發展地區、國土保育地區、農業發展地區及海洋資源地區四大功能分區，並進行使用地編定、容許使用項目及強度之管制，因而改變土地可開發之區位，以及區位所屬功能分區分類之法律規定，並建立使用許可制度，規範一定規模以上或性質特殊之土地開發須申請使用許可，經一定程序審議許可開發後，須繳交影響費及國土保育費，以確保開發地區之公共設施服務品質。此一新制度之建立已對土地開發之區位、總量、時程、品質及成本產生影響。

        國土計畫法下，都市計畫地區仍受都市計畫法之規範，但農地可能劃為農業發展地區第五類、保護區可能劃為國土保育地區第四類，其管制都較為嚴格，故應審慎評估購買都市農地之風險，以避免投資錯誤。現行非都市土地將透過國土功能分區分類進行土地性質之重分類，經由分類後其下之使用地名稱因而改變，其容許使用項目、細目重新規範調整，一地之可開發強度因而改變，又可能因所在分類的不同而附加使用不同的限制，因而土地未來使用之權利將有所不同，使得土地之價值隨之改變。

        國土功能分區及分類之劃定決定土地開發條件，可開發區位及總量取決於國土功能分區分類如何劃設。國土功能分區分類一旦劃定，不可任意申請變更，因而須更謹慎評估計畫購地之區位將屬何種功能分區分類？有何開發限制？未來建築用地以城鄉發展地區為主，勿期待購買便宜農地等待變更開發。可開發強度則取決於分類下之強度規定，建蔽率、容積率相較於現行規定可能下調，同一名稱之使用地，其建蔽率與容積率將因土地所在之分區分類不同而具差異化，其容許使用項目亦因區位所在之不同可能有不同之附帶條件（包含禁止或限制使用）。

        在考量過去十年來快速少子化、高齡化、人口往六都移動之趨勢下，未來選地宜以既有發展地區為優先區位，地方政府亦趨向鼓勵都市更新或著手推動公辦都更，了解地方土地再利用區位所在位置，將可作為未來投資計畫之目標。購地開發業者更須知道，由於取消開發許可之分區變更機制，各部門發展所需用地之區位與面積須事先規劃，此可透過國土計畫得知地方政府未來施政方向及公共建設之計畫區位。

        國土計畫法賦予地方政府更大之規劃主導權責，不動產從業人員應密切注意未來規劃之內容方向及國土功能分區分類之劃設，對不動產市場之可開發區位及總量產生何種影響，並了解人口結構變遷之趨勢下，掌握不同購屋者之需求與偏好，做好產品規劃與市場區隔，期盼未來不動產市場仍有一片榮景可期。