水能載舟，亦能覆舟，在市場游資充沛、低利率、通膨助攻下，台灣房價越漲越高，尤其基期低的中南部及蛋白區漲勢兇猛，去年全台呈現「北冷、中溫、南熱」的狀況，今年房市還能續熱嗎？他山之石可以攻錯。從民國75年起，台灣房價因快速飆漲，導致都會區受薪階層為高房價所苦。78年5月初，小學教師李幸長，與該校同事及友人聯合發起組織「無住屋者自救委員會」；其後開始有一批具都市計畫能力專業者、學生，以及熱心市民加入。78年6月台大城鄉所師生與李幸長、潘運欽等國小老師於紫藤廬會談，決議共同推動抗議高房價的都市住宅運動，正式定名為「無住屋者團結組織」，要求政府「抑制房價」、落實「住者有其屋」，並且積極進行「萬人夜宿忠孝東路」造勢行動，號召群眾826夜宿台北市忠孝東路，達成五萬人上街頭，聯合報民調「八成以上民眾知曉、六成以上民眾支持」的社運里程碑。這個歷經台灣政黨輪替及經濟高速發展的35年台灣高房價問題仍然持續，台灣面對高房價問題？除了打炒房之外，我們還可以有其他的選擇面對方式嗎？

大撒幣時代，為何疫情重創全球，全球股市、房市卻狂漲？因為我們是史上最「有錢」的一代。根據各國央行的公開資訊，從109年3月至今，全球主要經濟體（美國，歐盟，日本，中國⋯⋯）等的鈔票總量，若單純以名目價值來看，已經超過97年之前人類歷史5千年中，各國所有貨幣加總的總值（M1+M2的貨幣總量）。而這之中，更以美國在新總統拜登還沒正式上任時，就宣布的1.9兆美元「印鈔計畫」，對比97年的金融危機，聯準會可是用了3年時間，透過4輪的QE，才把1兆美元發放到市場；但單單109年，美國就已印了高達3.2兆美元的鈔票，現在，又有1.9兆的熱錢，如洪水般蓄勢待發。各國大印鈔的代價是什麼？即便美國可以轉嫁自身的通膨壓力，但於國際貿易戰場上，價格早已做出反應，明明疫情尚未退去，但主要國家的股匯市、大城市的房價皆再度上漲；大宗商品也不遑多讓，原油價格回到相對高點，玉米、小麥每噸的價格也都有40-50%的漲幅，再看到金屬、銅、鋁、鐵礦，以及稀土等，無論現貨期貨，價格都像發了瘋似的，也連帶影響到生產鏈與供應鏈。

全球貨幣政策已經從寬鬆轉向收緊，美國聯凖會、英國央行則表明貨幣政策將逐漸升息。聯準會110年12月15日公布幾項決策要點。首先，111年1月，聯準會將只購入600億美元債券，相比於12月時購入了900億美元，減少了300億美元；並可能將在今年持續減碼。另外，聯邦公開市場委員會多數的委員（18位中的12位）預期將在111年調升利率至少三次，並在112、113年各調升兩次。除了減債與升息，聯準會也對通膨預期作出調整。疫情與經濟兩頭燒的情況已在美國持續超過一年。對這樣的結果，華爾街普遍聲量認為早該如此，並判定此方向（緊縮政策對抗通膨）是美國經濟要真正復甦的必經之路。有分析師表示，雖然在今年一年內升息三次相較於前幾年的寬鬆政策，有些激進且劇烈，但是就算如此，利率仍會維持在歷史低點，並且會使市場對未來有更加清楚、正面且強健的展望。

管他灰犀牛還是黑天鵝，台股109年3月在全球央行聯手救市以及美聯準會無限QE撒錢的助力下，全球股市轉危為安，美股最終在109年底站上30,000點大關，台股也在護國神山台積電突破500元的推升下，一舉站上140,000點之上的歷史新高。台股歷經110年5月因疫情加劇而短暫大跌後起死回生，今年加權指數已越過萬八大關，台股到底會漲到哪裡？財信傳媒董事長謝金河提出他的看法，提醒大家，到了18,000點，一定要秤秤個股斤兩與厚度，小心才能駛萬年船。大家都見證過79年台股從12,682崩跌至2,485的慘況。這一次台股又飊天價，當然會有很多人警告台股會崩盤。前行政院長陳冲說台股市值比重占GDP264%，台股有泡沫化的疑慮。謝金河認為，從歷史的角度來看，台股是在登峰造極的位置，大家居高思危是有必要的。

根據六都最新公告移轉房屋棟數資料顯示，110年11月六都移轉棟數合計2.59萬棟，月增9%且年增6%。房仲業者分析，110年房市出現「南台灣崛起」的趨勢，台南市與高雄市前11月的移轉棟數，已經超越去年全年，市場明顯比北部更為火熱，全台110年的移轉棟數為34.8萬棟，創下近8年新高。110年10月房市交易表現熱絡，帶動11月的建物買賣移轉棟數增溫，11月移轉棟數表現最突出的是新北市與高雄市，新北市11月移轉棟數又重新站回7千棟，高雄市則是11月移轉棟數4,715棟，兩者都創下房地合一2.0上路後的新高，同時也是新北、高雄近71個月以來的新高量。今年遭逢疫情，房市雖有部分影響，但買氣至年底出現絕地反彈，交易量有望突破35萬棟大關。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，時至年底，110年如無意外，交易量應能突破35萬大關，不過表面上市場資金湧現，交易量持續走高，可是在買方購買力沒有實質提升狀況下，價格仍是關鍵，若短期價格漲太兇，買盤也會因此受到影響。

內政部110年12月9日於部務會議通過修正草案，並公布送審的「打炒房」新政策，對房地產業界投下五枚震撼彈！內政部次長花敬群接受《三立新聞網》專訪指出，「此次推出的五大政策其實討論已久，由於觀察到市場業者仍不斷玩火，所以才會加重力道，盼房市交易能回歸正軌。」同時，針對此次的打炒房新招「檢舉獎金」，他透露，「獎金機制尚未定案，但不會太低。」此次內政部推出的打炒房政策，包括「預售屋合約不得轉讓」、「禁止炒作行為」、「解約申報登錄」、「管制私法人購屋」、「建立檢舉獎金機制」。其中，討論聲浪最大的「預售屋合約不得轉讓」，花敬群說，「該案1~2個月前就在討論了，7月1日祭出房地合一2.0、預售屋實價登錄、紅單納管等，就是為了阻止炒作，希望業者不要再玩火。」他指出，事實上，目前房價走揚，資金多、利率低，確實是房價上漲主因之一，但炒作行為的助長也確實存在，所以頻推政策，盼業者自律，結果卻看到「換約體系」炒作加劇，故將管制深度進入到尚未觸及的部分。

瑞普萊坊公布110年第3季「全球住宅房價指數」，全球主要的56個國家及區域之房價平均年增率高達9.4%，較上季增幅微增0.2%，僅有馬來西亞及摩洛哥小跌，其中更有48%的國家及區域房價年增率超過10%，當中土耳其以年增率35.5%的驚人數字穩坐全球首位，而近年政府頻頻出手打房的南韓，登上全球房價漲幅第二名，位居亞洲地區之冠。除了上述排名，紐西蘭、瑞典、澳洲等國分居房價漲幅第3到第5名，而國人較熟悉的美國漲幅也有18.7%、加拿大17.3%、德國12.5%、英國11.8%、日本8.9%、新加坡7.5%、香港3.8%、中國3.2%。至於台灣在不考量通膨時，位居全球第30名，屬於中後段班，但將通膨率扣除竟一鼓作氣反超8名，以年增率6.9%來到全球第23名的中段班。萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen認為，包含紐西蘭、英國、美國等房價與疫情同步噴發的國家，在升息、加稅，以及房價可負擔性等壓抑下，已經有18個國家的走勢趨緩，恐怕已經來到房價的高原期，但即便考量Omicron及變種病毒株影響，預估111年全球房價依舊會持續走高。

中央銀行總裁楊金龍一席「明年很可能會升息」談話，震撼公債市場，央行110年12月20日標售30年債遭「空」襲，得標利率飆高至1.15%（債券殖利率彈升等於價格下跌），創逾兩年半新高，較市場預期高出25個基本點（1個基本點等於0.01個百分點），令市場跌破眼鏡。30年債利率驟彈，代表債市「天花板」被掀開，帶動10年期公債殖利率收盤上漲3.47個基本點，收在0.62%，創下去年1月以來的近兩年新高。展望後市，資深交易員指出，央行明年要升息，債市鐵定偏「空」，且不論短券還長券，利率都會上漲，近期央行定存單標售利率不斷竄高，就是反映央行明年升息題材。影響所及，10年期公債殖利率未來很可能上看0.7%，金融機構要提前防範利率上漲風險。

台灣房市最大隱憂就是人口少子化、人口老化以及勞動力逐漸衰退的三大問題，在房地產市場議題，除了房屋老化之外，少子化也相當值得關注，老屋佔比超過7成，加上家庭結構改變，單身家庭、小家庭變多，兩代不同堂導致家戶數一直增加，讓購屋趨勢明顯改變，在房價高漲的年代，壓低坪數降低總價，未來將以新成屋及中小坪數為主流。生育率下降少子化短期不會影響房市，但長期恐為經濟發展帶來衝擊，追根究底，人口負成長不只是房市問題，更是未來勞動力生產力問題，直接影響的是經濟成長力與國家競爭力。全球經濟雖剛從疫情中獲得喘息，但南非新變種病毒Omicron又緊接來襲，讓疫情再度拉警報；假使新變種病毒升溫，導致經濟復甦脫離軌道，各國央行將可能重新審視緊縮貨幣作法，疫情是否反覆成影響全球經濟的重大變數；有購屋需求的民眾，需謹慎觀察國際情勢與疫情發展變化，審慎評估購屋需求、自身財務收支狀況及房價負擔能力等，審時度勢、量力而為。

加拿大、韓國、新加坡打房政策

一、加拿大

加拿大在2015年開始，大量資金湧入房市，導致市場供不應求，房價急遽上漲。因此，政府2018年實施對外國購房者徵收新稅，以防止投機性購買，並解決該國日益惡化的住房負擔能力問題。近年來，央行採取了多輪市場降溫措施，包括提高抵押貸款首付和縮短攤銷期。這導致2018年和2019年房價上漲大幅放緩。但隨著全球QE，這些措施的影響減弱，2020年加拿大房價再度上揚。

加拿大房價指數10年走勢

加拿大B.C.省物業轉讓稅，於計算總額時，需要考慮三種稅率：

(一)一般物業轉讓稅

一般物業轉讓稅適用於所有應稅交易。稅率為：

1. 物業之公平市場價值最高達200,000加幣以內為1%，
2. 物業之公平市場價值最大於200,000且不超過2,000,000加幣為2%
3. 物業之公平市場價值大於2,000,000加幣為3%

公平市場價值為在公開市場上成交之物業價格。

(二)超過3,000,000加幣的住宅物業另加2%

1. 如果該物業擁有價值超過3,000,000加幣的住宅物業，則將對價值超過3,000,000加幣的住宅物業再徵收2%的稅。
2. 如果是混合型物業（例如住宅和商業混合），只需為物業的住宅部分再繳納2%的稅。
3. 如果該物業包括僅因用於業主或農民住宅而歸類為農場的土地，則最多0.5公頃將被視為住宅物業。

(三)額外的物業轉讓稅Additional property transfer tax for foreign entities and taxable trustees

如果是外國人、外國公司或應稅受託人，且該物業位於B.C.省指定區域內，還必須根據該物業住宅部分的公平市場價值繳納額外的物業轉讓稅。(僅適用於住宅，不適用於商業不動產)

自2018年2月21日起，由原來的15%調整到20%。亦即如果物業轉讓在以下區域內，稅率為按比例份額所有的公平市場價值的20%：

1. 首都區域Capital Regional District
2. 弗雷澤河谷地區Fraser Valley Regional District
3. 大溫哥華地區Metro Vancouver Regional District
4. 中奧肯那根地區Regional District of Central Okanagan
5. 納奈莫地區Regional District of Nanaimo

舉例：若購賣一間位於溫哥華地區的住宅，成交價格為5,000萬台幣，則需額外支付1,000萬台幣的額外的物業轉讓稅。

二、韓國

韓國為了因應2020年開始的房價飆漲，文在寅政府2020年7月宣布第22期不動產監管措施，旨在遏制不動產投機，當局試圖將火熱的不動產市場歸咎於投機行為。這些政策包含由政府劃定投機區和過熱區，並上調房貸利率、提高多屋持有者不動產購買稅、提供首購族優惠等等，為火熱的住宅市場降溫、平息民怨。此外，政府通過向購買房屋但不打算居住的人限制貸款，限制了缺口投資，並遏制了進入房市的過剩流動性。從2021年6月開始，政府開始徵收1.2%至6%的綜合不動產稅，比之前的0.6%至3.2%範圍大幅提高。此次加稅針對的是在一些投機區擁有兩到三棟房屋，每棟房屋的總價值達6億韓元（507,000美元）的屋主。

韓國房價指數10年走勢

(一)韓國不動產購買流程

購買程序與台灣類似。在簽訂買賣協議時支付購買價格的10%，剩餘的90%分兩期或三期支付。

要購買住宅物業，必須有經濟能力並在登記契約時出示收入證明。此外，對購買和持有兩套以上房屋的個人(包括他們的配偶)徵收非常高的稅。

(二)韓國不動產購買稅制

韓國的不動產稅、持有稅和資本利得稅的稅率因價格、地區和擁有的房屋數量而異。

1. 購買稅1.1%~3.5%
2. 不動產稅0.1%~0.4%(每年)
3. 資本利得稅6%~45%

三、新加坡

新加坡自2011年以來，政府已經實施了多輪降溫措施，如額外買方印花稅 (ABSD)、賣方印花稅 (SSD)、總債務償還率 (TDSR)、貸款價值 (LTV)比率等。自2021年12月15日開始，新加坡公民購買第二套住宅的ABSD稅率將從12%上調至17%，購買第三套及後續房產的ABSD稅率將從15%上調至25%。永久居民購買第二套住宅的ABSD稅率從15%上升到25%，購買第三戶及以後的房產，稅率將從15%增加到30%。外國人購買任何住宅物業將支付30%的ABSD稅率，高於現在的20%。

新加坡房價指數10年走勢

 

新加坡不動產稅費介紹如下：

(一)買方稅費：

1. 買方印花稅 Buyer's Stamp Duty (BSD)

2018/02/20起適用
物業實際售價或市場價值，取較高者	住宅物業BSD稅率	非住宅物業BSD稅率
前$180,000新幣	1%	1%
續$180,000新幣	2%	2%
續$640,000新幣	3%	3%
其餘金額	4%

1. 額外買方印花稅 Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) on or after 16 Dec 2021

ABSD稅率於售價或市場價值，取較高者(僅住宅適用，商業動產不適用)
買方身分	2021/12/16起稅率
新加坡公民購買第一間住宅物業	0%
新加坡公民購買第二間住宅物業	17%
新加坡公民購買第三間以上住宅物業	25%
新加坡永久居民購買第一間住宅物業	5%
新加坡永久居民購買第二間住宅物業	25%
新加坡永久居民購買第三間以上住宅物業	30%
外國人購買任何住宅物業 舉例：購買一間8,000萬台幣的新加坡住宅，需額外支付2,400萬的ABSD	30%
實體/法人購買任何住宅物業	35%

1. 律師費: 約3000新幣
2. 商品及服務稅 (Goods and Services Tax or GST): 7%
3. 住宅物業的銷售和租賃免交商品及服務稅。
4. 非住宅物業的銷售和租賃需繳納商品及服務稅。
5. 對於包含住宅和非住宅部分的物業，只有非住宅部分需繳納商品及服務稅。
6. 當住宅物業被提供時，可移動傢俱和配件的供應需繳納GST。
7. 然而，永久附屬於住宅物業的固定裝置，例如固定櫥櫃和衣櫃、廚房和衛浴設備、壁掛式空調可與物業一起免除GST。

(二)持有稅

1. Property tax 物業稅
   物業稅計算方式

物業年度價值X稅率=物業稅

住宅物業

自用稅率從0% ~ 16%

非自用稅率從10% ~ 20%

稅率依物業年度價值而定

非住宅物業

商用或工業用物業、土地之稅率為10%

1. Income tax 所得稅
2. 納稅居民個人所得稅稅率介於2%至22%。台灣個人所得稅稅率5%~40%。
3. 非納稅居民的就業收入按15％的固定稅率納稅，或按照適用於納稅居民的稅率繳納，以較高者爲準。自2017年起，董事費、諮詢費以及其他收入的稅率由20%調漲至22%。
4. 物業租金收入之所得稅率為22%。

(二)賣方稅費

1. 賣方印花稅 Seller’s Stamp Duty (SSD)

購買日期或變更分區/使用日期	持有期間	SSD稅率 (實際售價或市場價值，取較高者)
2017/3/11後適用	第1年內出售	12%
	第1~第2年內出售	8%
	第2~第3年內出售	4%
	第3年後出售	無賣方印花稅

1. 出售物業收益 Gains from Sale of Property
   一般而言，在新加坡出售物業產生的收益不應課稅，不課徵資本利得稅。
2. 新加坡無遺產稅
   1. 成為政府推動公債市場的主力，但政府要懂得規劃與行銷。

從加拿大、韓國、新加坡打房後房價趨勢圖，可以看到打房的後遺症，房價仍然上漲。我們可以轉個方向從更積極的角度去看台灣資金多、利率低、缺乏投資管道的「金錢」問題，化問題為機會！

台灣的「金錢」可以做為：

1. 活化台灣不動產證券化市場。鼓勵集體投資而非個人投機。

不動產證券化條例包含兩個部分，一個是REITs，另一個是REATs，兩者運作方式不太一樣，從2005年至2021年台灣現在市場上總共只有7檔，相較於其他國家這是非常少的。

1. 做為都市更新與危老投資基金collective investment scheme, investment fund。類似證券投資基金，或稱集合投資計畫 (collective investment scheme, CIS)、投資信託，是指集合一群人的資金，由經理人集中管理投資，創造更高的投資報酬。是按照利益共享、風險共擔的原則，將分散在投資者手中的資金集中起來委託專業投資機構進行管理和運用的投資工具。
2. 成立長照基金面對台灣少子化、高齡化長輩照顧問題。
3. 落實「居住正義」問題，推動社會住宅，只租不售，讓大家都有房居住。

 

作者：美商ERA易而安不動產 董事執行長 黃鵬䛥

• 美國密西根州聖母大學企業管理碩士
• 北京大學光華學院工商管理碩士 (EMBA)
• 中華民國不動產協進會常務理事
• 中華不動產仲裁協會理事暨涉外仲裁主委
• CCIM台灣不動產投資協會榮譽理事長
• 台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長
• 中華民國不動產經紀業營業保證基金第五屆主任委員
• 2021 CCIM International Activities Committee