文/賴宗裕

觀察房地產市場之價格變動，通常會檢視利率、匯率、股市、市場供需及政府政策對房價之影響情形。過去20年來，除了2003年SARS期間、2008年國際金融風暴及2016因實施房地合一稅，造成短期房價回檔外，即便曾因房價飆漲引發政府數度出手打房，但都少見對房市之結構面產生明顯影響。因而同一時期，或可見經濟成長率數度上下擺盪，如圖1所示。匯率亦見高低起伏，股市雖與房價傾向正相關，亦難掩幾度暴跌再翻轉之狀況，換言之，趨勢上房價獨走一路上揚無庸質疑。

資料來源：內政部不動產資訊平台；五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款金額與利率統計表每日收盤行情- TWSE 臺灣證券交易所

圖1：86年至110年雙北市、高雄房價與經濟成長率、股市、房貸利率之關係

台灣長期房價之趨勢，價格雖略有上下波動，惟全國及六都之房價所得比一路往上攀高，如圖2所示，尤其過去一年的房價漲得讓人一頭霧水，這裡漲那裡也漲，漲得跟地區生活機能、交通條件無關，漲得跟地方政府之建設多寡、施政效能無關，漲得跟地區公共設施服務水準改善與否無關。

台灣長期以來資金充沛且利率低、貸款額度高，有利於自銀行搬錢買房炒作，房屋早已成為投資客運用資金槓桿操作的商品，因而在利率低、稅負低等持有成本低的有利條件下，被視為商品的房屋便容易被利用來炒作獲利，以致台灣房價長期不合理飆漲，凸顯以下之市場特性，形成四不一沒有的房價獨走態勢。

圖2：全國及六都房價所得比（91-110年第4季）

資料來源：內政部不動產資訊平台-住宅統計-價格指標，取用日期：2022.04.11

1.不受經濟好壞、股市漲跌之影響

過去二十年來，經濟成長率之好壞、股價之漲跌，從圖1來看，沒有對應的關連性，亦即經濟成長率及股價指數受多方因素影響起起伏伏，房價雖受經濟及非經濟因素之影響略有波動，但卻沒牽絆住往上獨走的長期趨勢。即使Covid-19疫情對全球股匯市造成巨大衝擊，仍未撼動台灣房市之基本盤，盤整後更是猛爆上衝大漲。

2.不受少子化、高齡化之人口結構改變之影響

台灣人口在2020年時因出生少於死亡人數而開始遞減，少子化的趨勢愈加明顯，即使同時伴隨疫情之衝擊，房價不僅持續上揚，且部分縣市漲幅更是擴大，例如台北市2021年人口數減少78,025人，但110年第四季之房價所得比(16.29倍)及貸款負擔率(65.09%)皆高過第三季，全台各縣市亦全部上升。即使同樣面臨長期人口流失的高雄及台南市，其過去一年房價漲幅為六都之最，新屋推案量成長率亦是最高，顯然人口結構之變化未對房價及住宅之供給造成影響。

3.不受供給多、空屋多之影響

依據行政院主計處之全國普查，109年全台空閒住宅數量最多之縣市前6名就是在六都，最高是新北市的295,691宅，最少的台南市亦多達117,583宅，而目前房市供給量最多者亦是此六都，尤其去年推案量金額冠全台的新北市，其空屋量一直是全台最多，形成台灣高房價、高漲幅之縣市，住宅供給多、空屋多之現象。以桃園市為例，房價最高的桃園區及中壢區，其空屋量及新建餘屋量亦是全市最多，而近期申請核發之住宅使用執照宅數與總樓地板面積亦是桃園、中壢區最多。

4.不受政策打房之影響

過去政府幾度打房較偏重於成屋市場，多採限縮房貸、加強金融檢查、提高房地持有成本等措施，數度打房卻只有短期效果後繼續漲，例如政府打房於100年推出奢侈稅，使得買賣移轉量呈現閉鎖現象，惟房價仍呈向上之趨勢，不受交易量萎縮之影響。

雖然前述台灣房市之特性讓房價持續向上獨走，但這次打炒房之不一樣，不僅限制房貸成數及加強金融檢查，並加碼對預售屋禁止換約轉售、預售屋解約要申報、重罰不動產炒作行為、調降購地貸款成數與土地開發期程之控管，以及私法人購屋採許可制，加上檢舉制度等措施。已從單純限縮放款成數轉而強化抑制投機炒作之管道，其目的雖有維護居住正義之政策意義，但更積極言，在控管潛藏積累的房市風險。畢竟當前全球面對通膨壓力，國內缺工缺料問題持續，政府貨幣緊縮作法與升息幅度待觀察，以及即將陸續上路的打炒房政策，都對房市前景埋下不可測的風險。

前述『四個不』使得長期以來房價獨走，不需特別理由，一路向上走高。惟這四個不在未來卻存在著可能變成『四個會』而發生衝擊房市之風險，畢竟房價虛漲、房市泡沫是存在的，心存居高思危，期待房市走上健康合理安全的交易市場，才得免去崩盤而傷及無辜之情形發生。