文/戴秀雄

在台灣的住宅市場裡，透天型態的獨立建築大體上仍是少數，市場上的主流產品其實是高樓型的公寓大廈。然而，正因為公寓大廈的結構特性與法律特性，導致諸多危及不動產交易的疑慮與爭議。在這些疑慮與爭議當中，涉及所謂虛坪的問題無疑是最常見的或是最常被提及的現象。

其實，所謂的虛坪，問題核心事實上在於買賣雙方對於交易標的面積之理解，而這裡牽涉到的面積，由於大家對於公有建物的應有部分罕為計較，因此這裡所涉及的其實是公寓大廈中歸屬每個所有權人所能單獨支配的專有部分，因為這個專有部分對於大部分買方而言，就是他(她)真正花錢買下的東西，而公設(或謂共有部分)往往就像是附帶的贈品。換句話講，交易上對於公寓大廈型態建築物面積上的疑慮與爭議，源自於究竟如何認定專有部分的範圍。

一、區分所有建物專有部分與共用部分的意義與範圍

在概念上，其實公寓大廈(或謂區分所有建物)的專有部分並不困難；其概念由兩個元素組成，也就是一幢建築物中存在著的，在結構上與利用上俱皆獨立的單元，而足以成為單獨所有權標的者。此定義見於民法第799條第2項前段：「…專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」，或依公寓大廈管理條例第3條第3款：「指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」。以上所引兩法規，固然在字面上只有民法明確規定，使用與構造雙重獨立性做為確認專有部分的準據，而在公寓大廈管理條例卻只提及使用的獨立性，但在學理上，一般皆認公寓大廈專有部分的認定，須同時具備民法所規定構造與使用「可以」獨立的特性。

相較之下，共有部分則指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物(民法第799條第2項後段，公寓大廈管理條例第3條第4款)。也就是，區分所有建物扣除專有部分後，剩下的就是共有(用)部分。

從上面的法定定義看來，區分所有建物的專有部分與共用部分，在法理上不會重疊，這從專有與共有部分不重疊是基本設定，而且這樣的設定是符合民法一物一權的概念。蓋若建築物特定部分同時為個人所獨有卻又是共有，委實難以想像，而在權利的行使與義務的履行都將陷入難題。理論上，經由這樣概念區分所對應在實物的空間範圍，必須正確反映在建築物的登記上，而這樣顯現的建物專有部分面積才有真正的意義，或許，我們可以將這樣所顯現的面積值對應於日常用語而稱呼為實坪。

換句話說，實坪的意義只是正確界定區分所有建物專有部分範圍後的結果。因此，實務上如何對實物界定專有部分，並且正確轉換成為登記內容，也就成為左右實坪數值的關鍵。前者涉及實體法上如何將法理落實於實物認定之上，後者則涉及登記法制如何真確反應實體法的規範。

二、專有部分對應實物範圍的難題

針對區分所有建物專有部分，民法與公寓大廈管理條例這樣的規範方式，緣起於德國公寓所有權法(Wohnungseigentumsgesetz)的立法例。但從制度的根本差異來說，卻有幾個要注意的地方；其一在於德國對於建築物並不視為獨立於土地以外的物，因此只是土地之成分，導致若有登記之必要，其實只有專有部分存在登記之必要性；其次，專有部分的範圍不包含建築物物理性存在的部分，也就是建築物內被框圍起來(構造上獨立)且為光線所能照到空間範圍(Lichtraum)，以台灣目前說法，等於就是牆內緣線所形成封閉空間。而德國法這樣對於專有部分的界定方式，也既是以空間為標的物的界定方式，衍生出與台灣法上區分所有建物專有部分非常不一樣的結果。

在學說上，專有部分範圍如何界定歷來分成以牆內緣線、牆外緣線、牆中間線等等各種說法，各有其考慮之重點。但這些討論卻往往一方面忽略了法理上專有部分不應該與共用部分重疊的基本設定，另方面也存在幾個實際的問題。在這些實際問題中，首先可以注意的是，當採牆外緣線時，牆的厚度全會被算進專有部分面積，導致登記面積會大於實際可用空間範圍的面積，而且實際上涉及建物外牆面或是結構牆、柱時，等於也把絕對共有的部分納入專有部分，而相鄰兩個單元將會皆宣稱對於隔間牆具有所有權；其次，以牆中心線為範圍線時，則除了也會將部分牆、柱厚度也計入面積外，也無法迴避將專有部分範圍重疊共用部分的問題；而採牆內緣線的情形，固然不會將牆、柱厚度計入專有部分範圍(面積)，也不至於和共用部分重疊，但卻對於牆、柱含其表面的利用權(甚至所有權)如何處理形成新的困難，因而有認為專有部分所有權應該包含牆、柱表面的情形。事實上，專有部分範圍界定的困境並不止於此，實際上還至少包含(一)專有部分範圍之內獨立的結構柱、(二)樓層或大樓共用配電設施與管線，而這兩者都不屬於專有部分，而是共用部分。

歸納上述，在專有部分的範圍界定上，所採的學說(也就是以哪條線或面決定範圍)對於實際呈現的專有部分面積有絕對的影響，而姑且不管實際專有部分權利範圍，光從面積值來說，就很難說依據以上各學說所產生出來不同面積值，到底哪一種才能算是實坪，而所謂虛坪也就難以被確認。而在這裡，登記這個元素也開始發揮影響力，畢竟從前引民法與公寓大廈管理條例的規定中，確實並未規定應該以哪條線或面來決定專有部分的範圍。這也導致在我國目前法制上，實際影響如何決定專有部分範圍與面積，是被登記所左右。

三、建物測繪與登記的規定

依地籍測量實施規則第273條規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：

一、建物以其外牆之外緣為界。

二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。

三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。

四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。」

準此，因為建物登記時對於建物範圍是以前引條文所規定測量項目為準，並以測量成果轉算面積，故建物測量的規定透過登記作用，實際決定了區分所有建物專有部分的登記與面積值。而從建物施測的範圍來看，前引條文間用了外牆面線(牆外緣線)與牆中心線，並且明訂將建築物外表突出部分已外緣為界施測。這樣的施測與連動的登記方式，至少存在以下三個問題，亦即(一)專有部分的範圍實際上包含了牆、柱等無法利用的厚度，以及(二)事實上被包含在專有範圍空間範圍內的建物必要結構，如支撐柱、結構牆、公共配電、管線設施等，導致這些所佔用空間也未被扣除，而(三)則導致原本觀念上應該屬於共有的建物外殼突出部分也被算進專用部分範圍之內。

前述(一)與(二)直接觸及了區分所有建物專有部分是不是應該涵蓋結構牆、柱與公用設施所佔空間的問題，即使從德國法的角度來看確實有在專有部分範圍灌水的情形，但從國內不同學說角度來看，其實未必見得可以說是納入了虛坪。因此，從建築物的測量與登記來說，前述(一)與(二)的問題，或許反而是要依賴學界對於如何認定區分所有建物專有部分的進一步討論，以產生符合事理與法理的專有部分認定規則。

相較之下，前述(三)將突出建物外殼之陽台作為測繪與登記標的，雖然名義上稱之為附屬建物，往往卻又在實務上被一併與專有部分計算坪數與計價。這在觀念上，從前面推論來看，或許才是在學說爭執之外，實質上導致專有部分計價被灌進來的坪數，因而才較為符合一般市場上在說的虛坪。至於到底應該如何看待突出在建築外部的陽台，容另於後文說明，此處不再贅述。

四、結語

綜合上述，本文嘗試說明，區分所有建物專有部分的虛坪問題，事實上牽涉學理上的爭議。因此，現行測繪與登記的相關規定所「形塑」出來的專有部分是不是就算是已經含有虛坪，恐怕在能夠無爭議地確定專有部分的範圍前，恐怕言之過早。同時，這也代表著，我國在不動產測繪與登記上仍待進一步透過法律，建構一個跟民事法理能夠契合的建物測繪與登記規範。