文/戴秀雄

接續前文所提及的區分所有建物專有部分的虛坪問題，對於包覆在建築內部的空間，認定其專有部分範圍與面積仍受學說爭議影響，尚須要從民事學理建立法理上與邏輯上合理的準據。但對於突出在建物外殼的突出部分，如陽台，甚至位於建物地下樓層中的停車位，到底是否應該做為登記的標的，在法理上應該如何看待，其實在現實世界中更是引發交易上的爭議。以下，本文便嘗試從民事法理出發，提供一個做為討論這些建物部分如何認定的出發點。

首先，無論是土地還是建物，做為測量和登記標的，都是民法不動產的概念。而在民法的規範下，不動產得以做為物權附著之標的，性質上是有體物。從一物一權的原則出發，不動產測量與登記之標的自也是以個別物為準。在這樣理解下，組成物的組成元素，也就是成分，不具法律上存在的獨立性，則既然其所從屬之物本身已經被測量、登記，自無就與物本體無所析離的成分予以測量與登記；這些成分因其品質或功能，最多只是發生足以影響所從屬之物的功能與價值，甚至不宜在其所屬之物以外被另外獨立計價。

一、民法對於物、成分與從物的規範

在民法的體系裡，物的法制機能在於做為物上權利附著的客體，故為權利客體之一種。揆諸民法相關規範，該法第66條、第68條分別規定成分與主、從物所形成之關係，但事實上對於甚麼是物、成分與主物、從物，仍然失之於規範而過於簡略。

一般而言，學理上可以被認定為物者，其實並不限定在物理上實存的物體，但本文所探討者局限於不動產中之土地上定著物(建築物)，因此暫對於無體物先不予以處理。而在學理上，普遍認為不動產(物)必須具備以下幾種特性：

(一)須具有被人支配之可能性，至於是否有支配可能性，應以科技發展現狀及社會通念判斷之。

(二)不動產之物須具有物理上之獨立性，且功能上能夠獨立社會人類生活之需要，以符一物一權主義。

相較之下，前面所提及組成物之成分，則無法成為物權之標的。且此與成分是否容易與物分離，甚至是否影響物之價值，皆不會影響成分僅為物之組成元素之地位，而不會獨立得以成為物權附著的客體。

至於民法第68條所規定的主物與從物，其所涉及之關係與物、成分間之關係截然不同。因為，依該條第1項前半段規定來看，所謂「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。」，已經很清楚地界定出，從物本身既然不會是主物的成分，實則為主物以外的另一個物。只是這個物，在功能上對於主物具有附隨性(如輔助性、補充性等等)。

從這樣法理邏輯出發，可以簡單得到一個初步的線索，也就是，能夠成為測量和登記的標的，起碼必須是物，至於這個物是主物還是從物，其實頂多是怎麼登記的問題而已。反之，若一個在我們日常概念中當成物件看待的東西，卻在法理上不符物之要件，而無法認定為物時，尤其在成分的情形，實如前述，根本不具有登記的適格。

換言之，前面提及的陽台，甚至是先前也納為附屬建物予以登記的雨遮，都會存在到底這些在實務上被計算面積或是計價的標的，是不是真正有登記的必要與實益，也就會因為它們到底能不能被認定為物，而存在疑義。

二、雨遮和陽台的屬性與登記

首先就突出在建築物外表的雨遮和陽台來看，其屬於建築物物理存在之一部分，可以確定並不是具備獨立性的物，所以可知其屬性實為建物之成分。換言之，就建物本體來看，結構牆、柱這些建物存在必備的結構因素，包含建物外殼(hull)在內，都屬於必須共有的部分且歸屬於整體建物，而非獨立之一物，因而原理面上並無具有可以被單獨登記或測量的資格，否則即涉及違反一物一權之原則。換言之，地籍測量實施規則第273條規定將陽台測繪並登記為「附屬於建物」，從字面來看，似無不妥，但是卻直接觸及了前面提及的問題，也就是，既然陽台只是建物的成分，何來測繪與登記之必要？類似的情形，雨遮因其結構特性與陽台相同，只是可利用性與功能不同，仍應不具備備測量與登記的資格。況且，正由於陽台只是建物的成分，本身並非物，致其性質也不是從物，因此所謂登記為「附屬建物」，只能理解為此部分附屬於建物。

從測繪與登記法制的運作來說，這樣情形下對陽台施測並登記，會引致對於建物單獨所有權(專有部分)範圍的誤解。尤其，若以成份來說，附屬於建物的成分絕不僅止於陽台，甚至管線、公共空間與停車場等等皆具有相同特性，何以無須另外測繪登記為附屬建物，反而引發建物登記上到底成分是否應該登記與登記是否一致之疑慮。若是對於陽台進行測繪與登記，只是為了彰顯其與專有部分連結而具有專用性，則須清楚考量區分所有建物共有部分仍可約定專用，而在本質共有建物部分，事實上轉為特定人專有使用權之情形，此當有進行測繪、登記之實益，但卻也不需要以附屬建物之名義測繪與登記。

對於專有部分擁有者而言，與專有部分連結且專供其使用的陽台，在市場觀念上或許可以被接受作為專有部分範圍，但事實上陽台最多只是使用上具獨立性，但在結構上來講卻是建物牆面的一部份，而不具有構造上的獨立性，故不僅不具有物之性質，實則連專有部分的構成要件都不符合。

三、結語

陽台和雨遮的登記與計算面積，過去常被質疑為建物登記上虛坪的來源。但是從本文的觀點來說，問題的源頭或許更不如說是來自於陽台和雨遮該不該登記，抑或就算要登記則應該如何登記的問題。因為，當回歸到民事法理觀察，陽台和雨遮都只是民法上不具登記資格的物之成分，本身既無法獨立被物權附著，自也無須登記。至於此二者是否具有區分所有建物專有部分之性質，實則也不無疑慮。因此，在法理上即使今日僅測繪、登記陽台，是否是基於其應屬於約定專用部分而來，自也有再斟酌的餘地。只是，從前述法理來看，陽台無論登記與否，至少絕不適宜與專有部分坪數「等價齊觀」地計價。