文/陳佳聖

現行之信託制度可謂源自於英國。此屬英美法系之財產管理制度，因著眼於信託之運用極富彈性，且深具社會功能，亦於歐陸法系之我國繼受。一般人皆可利用契約或遺囑，為自己或他人之利益成立信託。其運用於民事、商事及公益活動上，各有不同之效用與功能。據此，信託亦被廣泛地運用於不動產或預售屋買賣之交易中。

壹、信託基本之法律關係

所謂信託，乃係指委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產的法律關係。一般而言，委託人得以信託契約或信託遺囑等方式成立信託。在信託關係中，委託人係基於一定之目的提供財產，規劃成立信託關係之人；受託人則係受委託人之託，依信託本旨及信託目的，為受益人之利益或特定之目的，管理、運用或處分信託財產之人；受益人則因信託關係成立，對信託財產享有受益權之人，此人可為委託人（自益信託）或委託人以外之人（他益信託）。特別的是，信託財產雖移轉給受託人，然係獨立於委託人、受託人及受益人自有財產以外的財產。

信託既係由受託人依信託本旨及信託目的為他人之利益管理信託財產。為使受託人善盡其管理信託財產之責任，信託法特明定受託人負有善良管理、忠實管理、分別管理、親自處理信託事務等義務。同時，亦明定受託人不得以任何名義享有信託利益。此外，基於信託財產所具有之獨立性，於信託法中亦明定信託財產原則不得為強制執行，且不因受託人死亡、破產或變更而受影響。因而，信託財產原則具有破產隔離的特性。

貳、預售屋交易中運用信託之方式

由於預售屋買賣中，出賣人履約期間較長，買受人於簽約時存在之不確定因素較多，交易糾紛時有所聞，屢有發生交屋前建商倒閉，而消費者已支付相當之價金，卻求償無門之情事。政府為建立預售屋交易之安全機制，旋自2011年5月1日起，將「不動產信託」及「價金信託」納入預售屋交易時可運用之履約保證（自2019年11月1日起改為「履約擔保」）機制中，並為預售屋買賣定型化契約應記載之事項，以降低預售屋買賣之交易風險。

現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」七之一（履約擔保機制）之規定中，「不動產開發信託」，係由建商或起造人（委託人）將建案土地及興建資金（信託財產）信託予某金融機構或經政府許可之信託業者（受託人）執行履約管理（信託目的）。興建資金應依工程進度專款專用。至於其他替代性履約擔保機制中之「價金信託」，係指預售屋買賣中，將買方給付之價金（信託財產）交付信託，由金融機構（受託人）負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。應注意的是，此種信託之受益人為賣方（即建方或合建雙方）而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。僅於賣方於無法依約定完工或交屋時，受益權歸屬於買方。

參、民眾對於「不動產開發信託」與「價金信託」應有之認知

一般而言，在預售屋買賣交易中，買方並無法決定使用何種履約擔保機制。而多數建商所選擇之「不動產開發信託」與「價金信託」對買方而言，是否為最佳選擇則不無疑義。以近日報載之預售屋買賣消費爭議為例，該預售屋買賣交易時雖有「不動產開發信託」作為履約擔保之方式。然而，建商於開案後不久，即因欠債落跑倒閉，該信託財產除了不夠繼續支應預售屋興建完成所需之費用，亦無法返還承購戶已給付之全部價金。接踵而來的，是建案被聲請法拍而無法續建，而使承購戶陷於進退維谷之處境。有鑑於此，民眾於預售屋交易中實有諸多應注意之處。

一、受託人為專案管理不具保證責任

預售屋買賣履約擔保機制中可運用之方式，計有「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」等五種。若以法律性質與效果區分，其中的「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」均具有「保證」或「擔保」之效果，亦即，當原建商無法將預售屋興建完成時，房屋仍得由擔保或保證之建商興建完成，或買賣價金由保證之金融機構返還。而「不動產開發信託」及「價金信託」則僅單純地屬「財產管理」之範疇，土地、興建資金或價金，於建築期間係由受託人為專案管理，亦即，透過受託人專款專用之控管，避免因建商挪用資金而導致預售屋無法興建完成。

雖然透過「不動產開發信託」及「價金信託」可分別達到降低建案無法完工之可能性，以及避免買賣交易之信用風險發生等效果。然而，當預售屋銷售未達一定比例即開工，或是開工後遇有建築成本高漲超出預期時，即有興建資金或價金不足支付預售屋興建所需，而發生無法完工之履約風險。此時，依信託法之規定，受託人因信託行為對受益人所負擔之債務，僅於信託財產限度內負履行責任。受託人並不負有以自己之財產支付預售屋興建所需之費用或返還價金之義務，而與擔保或保證之保證人不同。

嚴格而言，僅以「不動產開發信託」及「價金信託」之運用，是否適於作為履約擔保（保證）機制，誠非無疑。在沒有配套措施之情形下，欲達到有如「同業連帶擔保」或「公會連帶保證」相同之效果（由擔保或保證之建商興建完成交付房屋），實有相當之困難。

二、搭配強制續建機制之必要性

運用預售屋買賣履約擔保（保證）機制之「不動產開發信託」或「價金信託」欲達到與「同業連帶擔保」或「公會連帶保證」相同之效果，實有賴強制續建機制之搭配。此可參中華民國信託業商業同業公會訂定，並自2014年1月1日實施之預售屋買賣定型化契約履約擔保機制之不動產開發信託契約書範本中，第12條關於續建機制之條款內容。雙方可約定於發生建商有解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業或財務困難無力支應工程款、無正當理由停工致工程進度嚴重落後等事由發生時，由指定之承諾建商續建。

由於本契約範本並不具強制力，且契約之簽約當事人並非預售屋交易之買方。實務上，在此等契約中多未約定續建機制或僅採納由受託人評估是否續建之約定。然而，在「不動產開發信託」或「價金信託」之信託契約中，若未約定續建機制或約定之續建機制裡，續建廠商未定或不明時，該預售屋買賣仍存有無法興建完成之履約風險。

三、受託人利益衝突之注意與防免

附帶言之，在「不動產開發信託」或「價金信託」中，受託人多是由建商之融資貸款銀行擔任。對此，受託人在債權之保全與信託事務之管理間，實有產生利益衝突之可能。

在「不動產開發信託」或「價金信託」中，委託人既係以預售屋順利興建完成為目的而將興建資金或價金等財產交付信託管理。則受託人所為信託事務之管理，即應以預售屋可興建完成為最優先之考量。信託法既課予受託人管理信託財產應受信託目的限制之要求。解釋上，縱於信託契約中，未約定續建機制或有續建機制而續建廠商未定或不明，然嗣後已有建商承諾願為續建時，受託人即不應以其放款是否可回收作為優先考量，選擇清算信託財產而無視續建之可能。否則，將有違信託法課予之忠實義務。