文／卓輝華

以美國為首的國家，前幾年採貨幣量化寬鬆政策，希望拉抬經濟成長，同時刺激物價能在2%區間穩定上升，孰料今年二月俄烏戰爭爆發，引發大宗商品價格飆漲，加上國際原油價格上漲，卻大幅度推升全球通貨膨脹！美、歐等國家每月公布的消費者物價指數年增率都以近兩位數增加，各國經濟學家多擔心1970年代能源危機所導致的高通膨與經濟衰退的「停滯性通貨膨脹」(以下簡稱停滯性通膨)噩夢重演！

台灣房地產市場在1970年代初期與末期，恰逢第二波與第三波景氣高峰期，在房市狂熱與房價頻創新高時，遭遇1973年與1979年兩次能源危機造成的「停滯性通膨」！以下謹分析當時「停滯性通膨」發生原因？其對房地產市場影響？現在全球性通膨與經濟情勢對房市可能影響又如何？

一、1973、1974年的停滯性通膨及其對房市影響

1970年代是台灣工業化與都市化開始繁盛時期。1970年至1973年經濟成長率高達11%至13%，貨幣供給額年增率至1973年升到50.38％，經濟快速成長也讓股市、房市升溫。1973年10月爆發了中東戰爭，石油輸出國組織的石油禁運，讓原油價格在短時間內從每桶約3美元漲到超過11美元，進而引發全球性通貨膨脹。1973年底至1974年初的半年間，是台灣物價上漲最快最高時期，該兩年消費者物價指數上漲 8.2%、47.4%，躉售物價指數上漲22.8%、40.6%。1974年初，國際通貨膨漲壓力加大，各國政府在財政、貿易及金融均採緊縮政策，西方美歐國家都呈現經濟衰退、失業增加，進而導致「停滯性通膨」現象。 

台灣在1970年至1973年的高經濟成長率與市場游資充裕，讓房地產市場逐漸升溫，同時在新興預售房屋行銷模式帶動下，1973年下半年已經邁向第二波景氣高峰期。房地產市場在1973年第四季通貨膨脹初期，一方面建築成本上漲推升房價，再方面是房地產普遍被認知為保值抗通膨的最佳標的而讓需求更為擴大，房地產市場陷入瘋狂的價量齊揚市況！政府為壓制通貨膨脹採取金融緊縮與調高利率政策，同時公佈實施「穩定當前經濟措施方案」，其中對房地產採取緊縮信用及限建、限價措施，自1974年第二季起，整體經濟情勢明顯衰退，也陷入「停滯性通膨」現象，房地產熱絡市況趨於冷清。1974年全年經濟成長率僅2.67%，創下戰後以來最低紀錄。 

1973、1974年的全球能源危機導致的停滯性通膨期間較短，對台灣經濟與房市影響約僅一年時間，當時政府以推動基礎建設(即十大建設)拉抬內需，再加上工業化加速經濟發展與快速都市化人口增加的剛性需求，以及房地產業者行銷創新思維(例如類似不動產證券化產品、延長貸款年限、降低購屋自備款等)等因素，讓房地產市場在1975年就復甦，即使在停滯性通膨這段期間，僅交易市況趨於冷清，房價並未有下跌現象！  

二、1979-1981年的停滯性通膨及其對房市影響

當年的通貨膨脹是受到1979年伊朗爆發伊斯蘭革命，1980年爆發兩伊戰爭所影響！國際石油價格從每桶約14美元，大幅上升至每桶38美元，全球再一次遭遇通貨膨脹，而且時間從1979年延續三年至1981年！這三年台灣地區的躉售物價指數年增率分別上漲13.8%、21.5%、7.6%；消費者物價指數年增率分別上漲9.7%、19%、16.4%。 

通貨膨脹前的房地產市場，處於政府十大建設完成與高經濟成長的環境，1976至1978年平均經濟成長率高達13.1%，再加上住宅剛性需求暢旺，而邁入房地產市場第三波景氣高峰。1979年與1980年通貨膨脹期間，成本推升房價與消費者購屋保值的需求，更雙雙拉抬房市與房價熱度到最高點，「一日三市」成為市場常態！然而為遏止通貨膨脹，政府接連採取調高利率、抑制需求等緊縮措施，當然也包括壓制高漲房地價格的政策調控。連續三年的通貨膨脹與財金緊縮政策，漸漸影響民眾消費力下滑與進出口經濟表現，造成經濟成長率從1979年的8.8%逐年下跌至1982年的4.8%，原本熱絡瘋狂的房市價量齊漲情形，終於在1980年下半年冷卻！ 

1979-1981年發生的通貨膨脹到經濟開始衰退歷時三年，初期房市受惠通貨膨脹而價格大漲，後期則受到調控通膨的資金緊縮、高利率壓力以及經濟衰退影響，台灣在1981年終於遇到第一次房地產泡沫破裂！1981年前七個月約有300家以上建築業者(占全省約六分之一)宣告倒閉或停止營業，包括不少第一代知名建設公司如華美、白宮、葉山與台北房屋等，僅一年多的時間，市價平均跌幅2成至3成！這也是自1960年代以來，首次全面性、不分城鄉發生的最大價格跌幅！當時因預售屋與新成屋的餘屋量大又滯銷，進而促成台灣不動產仲介業的形成與開展。 

三、未來要注意通膨與經濟衰退的趨勢

觀察1973年、1979年停滯性通膨前與現在房地產市場現象，都是處於房市房價高峰點，相雷同之處有：1、都處於房價高點狀態！2、房市需求方購買力增加，同樣受到量化寬鬆、低利率環境、進出口經濟持續成長與股市大幅上漲等影響！3、供給方房價順勢上揚，同樣受到營建與勞工成本的上漲！ 

台灣今年以來尚未看到物價指數大幅提升，只有股市先行反映經濟與產業前景而大幅下跌！未來如果台灣開始有美歐等國家的雙位數高通膨現象，大幅調高利率與緊縮資金措施，進而出現經濟衰退時，房地產市場交易價量勢必向下修正！如果通貨膨脹控制得宜，停滯性通膨僅為一年之內的短暫時間，又再回復正常經濟成長，其對房地產市場負面影響會比較小！如果停滯性通膨比較嚴重且時間延續兩年以上，就要小心嚴防1981年房地產市場泡沫破裂的重演！

原文網址: 嚴防「停滯性通膨」讓台灣房市崩盤的慘痛歷史重演！ | 好房網News https://news.housefun.com.tw/Alpha/article/109433350305