文/ 本中心

台灣於2016年實施房地合一稅，當年房市交易明顯萎縮，買賣移轉棟數急降至245,396棟，家戶購屋比僅2.87％。2017年後台商回流漸增，回台投資拉升房市交易溫度。2018年至2021年期間即便面臨疫情衝擊，建案供給量暴增，以量帶價漲，房價飆升，交易量暴增出乎預料。此期間各地房價平均上漲少則2成，多則漲到不好意思說。隨著地區性議題發酵更讓南部房市熱炒，也炒出不合理之價超所值新行情。

如今一般民眾面對著薪水追不上物價漲幅，更被房價遠拋在後頭，購屋痛苦指數攀升，伴隨全球通膨、貨幣緊縮、股市震盪、資金外流、升息衝擊、疫情不退、打炒房等不確定性因素，今年第三季開始不利因素逐漸到位，明顯影響房市買氣。回頭看這些不利因素不易散去，往前看社會經濟前景亦不樂觀，買賣房地產本就是預期心理的作用，因而這些主客觀因素綜合擾動買賣雙方的心理想法，近期房市走向已出現量縮價跌之跡象。展望未來房市，有幾個問題面向值得嚴肅觀察。

1. 美國強勢升息導致台美利差擴大，資金外流影響股市交易，市場缺乏資金挹注，投資性買方消失，影響房市交易量，未來台灣股市與房市交互關係走向有待觀察。
2. 短期間利率難以回降，且預期有再升息之可能，通膨之隱憂不退，將削弱購屋負擔能力及意願。加上台幣貶值恐引發停滯性通膨等經濟衰退之疑慮，將使民眾之消費意願趨向保守。
3. 兩岸因素之不確定性，恐已造成外資流失，預期明年全球經濟情勢面臨衰退隱憂，台灣經濟前景亦被看淡，市場氛圍不甚樂觀，恐影響各方買氣之提升。
4. 2018至2021年建造執照申請共有約60萬棟，同時期住宅開工數亦達48萬多戶，但新增家戶數僅27萬多戶且多為單身住戶，可見建案累積之超額供給相當可觀，現已進入交屋潮階段，未來三年更是交屋量高峰期，加上今年推案量不減，未來房市交易風險漸增，且不看好房市之投資客，早有拋貨走人之情形，在市場需求萎縮、交易量亦萎縮之雙縮情境下，交屋量增將帶量反殺，影響房價往下走勢。

綜合言之，展望未來，不確定性因素交錯，削弱買氣動搖賣方信心，交易量持續縮減，成交時間將拉長，買方市場漸形成，議價空間將加大，不分地區及房型，明年可能全面修正房價，溫和下跌。