國土計畫將於民國114年取代已實施將近半世紀的區域計畫，帶來許多土地使用管理制度的新轉變與影響。為瞭解其對不動產市場之影響，政大不動產研究中心於22日與內政部營建署共同舉辦「國土計畫與不動產市場研討會」，邀請內政部政務次長花敬群、營建署副署長陳繼鳴、政治大學副校長陳樹衡蒞臨指導與致詞，並邀請20位產官學專家學者研討國土計畫相關議題。

花敬群致詞時表示，國土計畫是一個龐大的系統，包含中央、地方等重大議題，也累積幾十年來的問題而充滿挑戰，攸關國家準備多少量能來處理這些工作，今天藉由這個研討會讓產業界、學術界與中央、地方行政部門共同討論，協助國家找方向、找路徑、找態度。花敬群特別強調國土計畫對不動產市場影響，更應該關注在住宅服務及人民的福祉。

陳繼鳴提到不動產與計畫管制確實是息息相關，也跟人民的權利義務有關。在目前國土管理制度轉換過程中，民眾基本權利會盡量保留，但國土計畫會去逐步調整，以維護土地倫理的高度，讓整個國土空間更緊密及永續，提供民眾一個良好居住環境。此次研討會探討很多國土計畫的重要議題，包含鄉村地區、產業部門，到特定地區等，期待各界能提供寶貴建議。

陳樹衡表示此次研討會實踐了政大在人文科學議題上的著重，尤其國土計畫是一複雜課題。同時肯定不動產研究中心的成立以來，持續舉辦各式講座、論壇、研討會等專業學術活動，並且場場參與踴躍，也每個月定期發行政大不動產月報，文章也多被新聞轉載等，顯示不動產研究中心非常積極地對相關不動產議題持續研究及發揮影響力。

新增住宅供給主要落在城鄉發展地區與鄉村地區  應注意炒作問題

正當台灣人口總量開始遞減，移入都市地區人口比例已成穩定之際，適逢國土計畫法通過並即將全面施行管制，國立政治大學地政學系教授兼政大不動產研究中心主任賴宗裕指出，本次國土計畫法規範國土功能分區分類重新劃設，易使地方政府過度著墨現行非都市土地如何轉換成可開發用地，進而直接或間接促成農地質量之流失及未來不動產市場往非都市地區拓展之可能。因此，未來不動產投資開發建議優先考慮城鄉發展地區、部門發展用地區位周邊，並注意鄉村地區可能會有增加額外住商供給量。至於民眾則應注意重新分區分類後所帶來新的土地使用限制與不動產價值變動。

為避免發展失序，新北市城鄉發展局局長黃國峰提到目前新北市所劃設的國土功能分區，國土保育地區及海洋資源地區面積合計已佔八成以上，至住商供給則依循成長管理策略，以軌道建設三環六線為主軸，配合新市區整體開發、都更三箭及工業區老舊聚落轉型、老舊市場改建等，引導居住、產業往都市計畫地區集中，可讓新北市有序發展並滿足未來發展需求。

國立成功大學都市計劃學系教授兼系主任趙子元認為國土計畫上路後，既有都市可建築用地短期原則上不受影響，而未來主要新增供給會在城鄉發展地區第2-3類，但開發成本會增加，包含需承擔更多環境責任、ESG、淨零路徑等。在此影響下，趙子元建議不動產開發應有更清楚的責任義務與回饋機制，例如未來建築供給地區應考量價格上漲、炒作問題並回應住宅可負擔性，並在規劃與審議上著重環境保育，以實踐居住正義及維護環境正義。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為國土計畫全面施行後，對目前市場交易主力的都市房地沒有影響，而對非都市土地影響較大。觀察2021年非都市土地交易量占比達45％，比例頗高。其中農地未來劃入不同功能分區將有開發程度落差，後續農地是否出現轉售，讓交易量放大，值得觀察。

目前非都市地區未來透過鄉村地區整體規劃將有新的住商用地供給，花蓮縣文化局局長吳勁毅說非都地區的住宅需求有三類：既有不足、返鄉與移居，其提供需求應基於生活文化脈絡，如原住民部落的住宅需求、地方倫理與社會照護、生活中務農（產業）的住宅空間需求等，要透過鄉村地區整體規劃的計畫工具新增這些住宅供給，就須將自由市場的遷徙自由排除，避免炒作流弊。

鄉村地區未來住宅需求預估及配套是關鍵

吳勁毅同時也建議推動鄉村版社會住宅及訂定新增建地的部落自治規章，以及農村社區土地重劃與農村再生計畫地區脫勾，利用農再基金、國土基金、政府預算等挹注住宅開發相關公共設施，加速完善相關的政策工具，方能鼓勵中央與地方更多機關願意投入，積極解決非都地區過往居住的問題，更能有秩序地接住鄉村地區的新機會。

內政部營建署綜合計畫組簡任技正蔡玉滿從行政部門角度回應，依據地方倫理與社會照護需求衍生之居住課題，未來得於鄉村地區整體規劃指定特定區位範圍，訂定因地制宜土地使用管制規定，惟仍應審慎避免現行非都市土地甲、丙建毗連擴大衍生土地炒作問題。至於鄉村社會住宅、農村社區土地重劃區位、國土基金挹注公共設施建議，與目前法令及會議結論有落差，仍待進一步討論。

國立政治大學地政學系副教授兼政大不動產研究中心研究員戴秀雄也贊同戶籍資料難以呈現真實人口狀態是最嚴重問題，尤其鄉村地區在節慶時更有返鄉的需求，導致出現居住需求波動，也應將關聯生活圈範圍納入，但要避免變成蛙躍式發展。至於鄉村版社會住宅可能面臨無建地可用及建蔽率、容積率適用問題。戴秀雄說鄉村地區整體規劃只是實質規劃，後續還必須發展合宜的執行工具，包含用以處理複雜地形的分割工具、疆界調整、地質鑽探、公私地交換，甚至標準建築設計等等，以執行規劃結果。

桃園市政府地政局副局長高鈺焜從桃園市人口與住商供給數據，指出桃園市現有非都市土地住商地區無擴大需求，惟公共設施及發展規劃缺乏整體完善規劃，急待鄉村地區整體規劃有效解決相關問題。另各地區發展情形未盡相同，仍應視個別發展需要，尊重地方慣習，因地制宜，透過鄉村地區整體規劃改善聚落生活品質。

產業發展區位重新配置  注意產業轉型與環境要求

中國文化大學都市計劃與開發管理學系教授兼系主任徐國城，在觀察研究全國國土計畫與縣市國土計畫所提出相關產業發展對策後，建議縣市政府在產業區位上，可多思考相關獎勵配套，透過稅賦、地租、容積、申請程序簡化等誘因，引導廠商於適當區位、時機發展符合縣市國土計畫的產業類型，也應適時整合中央所推動如前瞻計畫之開發在地型產業園區計畫、地方創生計畫等資源。此外，計畫體制中應有其相對應的機制與途徑，協助指認全國或區域經濟產業鏈中的新興產業類型及發展區位，並適時調整符合其發展樣貌的土地使用管制面規定。

新北市政府經濟發展局局長何怡明指出，目前針對產業部門推動有四大方向：「N」提供產業平台、鏈結；「T」進行產業轉型、輔導；「C」協助產業振興、行銷；「D」進行產業開發、創新，藉由二、三級融合轉型，數位科技導入傳統產業轉型，以及運用產業發展自治條例做為推動策略工具，吸引國際企業、營運總部及研發基地進行工私協力合作與沙盒創新，期望推動新北成為有機體產業城市。

國立政治大學地政學系副教授鄭安廷指出目前產業用地的挑戰與課題有1.用地正面臨供給風險與開發不確定性、2.產業區位發展條件正處轉變階段而中南部區域如何因應、3.數位基盤設施與工業區更新需求、4.淨零排放、能源轉型、循環經濟與綠色供應鏈等四大問題。考量個案往往無法達到有效環境衡平，故建議從更高層次的國土規劃來建構一社會衡平機制，合理分配規劃開發利得，以金融措施或規劃方式補償因國土規劃而發展權益受限者。

國家發展委員會國土區域離島發展處簡任技正兼組長徐旭誠則從氣候變遷、人口總量與結構的現況談起，以國家發展委員會目前整合推動的淨零碳排與地方創生兩大政策切入，提到該政策皆與國土計畫之產業發展有所連結，對未來產業區位分布及發展策略有所影響。尤其，涉及首都圈減壓、多核心發展、鄉村地區整體規劃、在地型產業園區計畫及用地變更等都應與國土計畫有所連結及相關策略配套，以利推動。

都會區域計畫將整合跨域資源  提升地區競爭力

在未來全國國土計畫下因應在社會、經濟上具有高度關聯的地區資源整合，將訂定都會區域計畫，以加強跨域整合，達成資源互補、強化區域機能提升競爭力。國立成功大學都市計劃學系教授張學聖，指出都會區域計畫問題：1.尚欠缺許多都會區域相關之基本資料或基礎核心研究。2.國內公共建設計畫目前多各自提案、審議，以致跨域整合式空間策略計畫之價值有待形成共識。張學聖認為計畫、組織及預算為都會區域計畫推動三大關鍵要素，在「組織」方面，可考量先以成立任務性平台組織之形式，負責都會區域計畫的推動、研擬及溝通協調，再逐漸朝向法定組織方向推動。而「預算」方面，則可考量運用國土永續發展基金、與其他部門資源整合統籌規劃、或結合行政院之公共建設計畫編擬機制等，使得「計畫」可直接對應實質之「建設(預算)」。

基隆市政府都市發展處處長徐燕興從基隆整合台北、新北三市共同規劃的跨域治理經驗分享，提出臺灣推動都會區域計畫可能面臨能源、產業、生活與社會轉型等問題，而跨域平台在實務推動上有所困境，包含跨部會、跨地方的行政程序整合，以及如何凝聚公民社會意識等，仍有待充分討論。

國立臺北大學都市計劃研究所副教授兼所長張容瑛提到都會區域計畫有四個要注意的關鍵：1.都會區域範圍，應注意對外國際連結外，也應注意各自城市的主體性，包含社會制度與實質建設的整合；2.都會區域計畫功能，對於生產空間、流通空間與社會空間的整合，應注意財政、人才的侷限性；3.議題前瞻性，應解決什麼問題及創造何願景；4.治理制度安排上，從地方責任政治，如何轉變到都會區域之跨域治理，包含一些制度、知識基礎，都需要在計畫中妥善處理。

長豐工程股份有限公司北區總經理蘇許輝從大台北首都圈有關縣市跨部門在水系流域治理、城鄉脈絡發展、農業資源維護、交通運輸整合、產業與人口互動等指出有許多挑戰，進而引用倫敦計畫做為參考，建議都會區域計畫應有凝聚包含交通、產業、城鄉等跨域價值的共識。然而，一個都會區域也會持續發生地方競爭、自治，造成國土分工、競合問題，因而需有統籌的尚未機制、組織與計畫。惟在計畫執行與落實上會面臨組織與預算等課題亟需解決。

此次研討會由永慶房產集團贊助，活動參與相當踴躍，除讓參與者瞭解國土計畫將對不動產發生的影響外，相關研討建議可作為政府後續推動國土計畫相關法制之參考。

 會議手冊下載