文/ 張鈺光

一、序說

不動產交易標的物金額龐大，攸關交易當事人權益至鉅，更涉及建築、地政、稅捐等諸多專業知識，一般社會大眾很難充分瞭解，故出於事實上需要，仍繼續使用為中人協助處理不動產之相關交易，透過仲介公司撮合，但因缺乏專法加以規範，成員素質良莠不齊，營業模式多非以專業知識或服務為導向，又在缺乏政府有效的管理規範下，消費者常處於交易資訊不對稱(asymmetric information)的地位，導致不動產交易糾紛案件時有所聞。

二、最新不動產交易糾紛類型與統計資料

根據最新出爐的內政部111年第2季房地產消費糾紛來源統計表(111.07)，111年第2季房地產消費糾紛通報共515件，其中仲介業有247件、代銷業3件，建商247件，其他18件。至於糾紛原因由多到少，前五大原因依次為：房屋漏水問題(70件)、施工瑕疵(47件)、终止委售或買賣契約(45件)、交屋遲延（32件）、隱瞞重要資訊(28件)，其他尚有定金返還(含斡旋金轉成定金)(21件)、服務報酬爭議(16件)、建材設備不符(13件)、房屋現況說明書內容與現實不符(12件)、仲介「斡旋金」返還(11件) 、契約審閱權(10件)、標的物貸款問題(9件)、廣告不實(8件)、仲介公司欺罔行為(7件)、停車位面積(6件)、有關稅費爭議(6件)、產權不清楚(5件)、建商倒閉(4件)、坪數不足(2件)、法定空地使用權與爭議權(2件)、停車位使用權(2件)、氯離子檢測(2件)、工程結構及公共工程安全問題(1件)、一屋二賣(1件)、未提供(交)不動產說明書(1件)、其他(154件)[1]。

三、資訊不對稱與資訊揭露義務

由於每個人對於不動產市場知識的理解有差異，當資訊優勢的一方將過多或是不精準的資訊大量傾倒給資訊接受者的時候，恐將造成資訊負擔太大的問題，導致接受資訊者無法理解資訊的困擾，反而造成不動產交易效率的降低。

因此，本專欄將討論目前大多數法律文獻討論並沒有太關注不動產交易上的資訊是否需要揭露的問題，並且進一步分析資訊揭露的內容、形式，以及資訊揭露的成本問題。以下將以不動產交易為例，分析如何平衡仲介經紀業者與消費者的資訊現象。找出資訊揭露的平衡點，以促進買賣的效率，釐清相關法律的守備範圍與資訊揭露的界限，並且找出一個可以執行的對策。

在不動產交易市場中，民法對於資訊的規範可能有契約前責任（締約過失）、契約責任、侵權責任等，廣告或資訊傳遞在不動產的買賣行為中具有非常重要之地位，當廣告或資訊傳遞有瑕疵，使得買賣相對人（消費者）發生一定之損害，則需要對廣告或資訊傳遞者與相關者討論不同的責任[2]。

（一）資訊揭露義務及其違反的態樣

資訊揭露的義務，依照民法的規定，建築開發業者（建商）、代銷經紀業者（代銷業）、仲介經紀業者（仲介業）為廣告或資訊傳遞時可能違反告知義務可能有幾種情形態樣：

1.第一種是單純的沉默。單純的沉默一般的判斷都是看這個沉默在法律上、契約上或交易習慣上是否就某特定事項有告知義務，如果沒有特別的規定或是約定，基本上緘默並沒有非難性。

2.第二種是建商、代銷業、仲介業違反締約過失責任的忠實回答義務或是告知說明義務(民法第245-1條第1項)。

3.第三種是建商、代銷業、仲介業故意不告知標的物的瑕疵(民法第355、357、360 、365、366、411、466、467條參照)。

4.第四種是資訊揭露不完整，使買賣相對人陷於錯誤而為意思表示。該種情形需要視建商、代銷業、仲介業有無故意使消費者陷於錯誤，從而與自己（建築開發業者、仲介經紀業者）或他人（建築開發業者）締約而定。

5.第五種是詐欺行為，建商、代銷業、仲介業有利用不實的資訊故意欺罔消費者，使之陷於錯誤而為意思表示[3]。

（二）何種資訊應該被揭露

1. 告知義務之有無

建商、代銷業、仲介業因為對於不動產交易的資訊優勢，在理性自利以及機會主義的情形，可能發生道德風險的問題。例如建商的建案緊鄰「夜總會」場所，為了避免消費者因此不想購買該建案之物件，因此興建一道高牆來遮蔽視線[4]。由於契約上並未述明該等事實，一般消費者也不會特別詢問附近有否夜總會，建商以積極的隱匿行為與消極不告知資訊，此時，當事人是否對於夜總會有告知義務？是否可以直接認定建商依據交易習慣已經構成詐欺行為[5]，仍有商討之空間。

然而，由於夜總會對於一般消費者而言，可能是一種鄰避設施（Not-In-My-Back-Yard）。對於消費者購買該物件的意願具有關鍵性的影響，因此建商應有據實告知之義務。

2.重要交易資訊

對於業者需要告知的資訊，有謂應區分情況來判斷業者有無揭露的義務[6]。倘若消費者已經主動地詢問業者，則建商、代銷業、仲介業當然需要針對消費者的提問有告知的義務；如果消費者並沒有提問，則基於誠實信用原則，業者的告知義務應該建立在以下的條件之下：

(1)屬於交易上的重要事項。

(2)消費者對於該事項可合理期待。

此一見解固非無見，然而這樣的條件仍然相當的抽象，何謂重要事項，合理期待的界定標準為何，此等不確定法律概念皆需要個案來認定。此對於如何判斷業者有告知義務似乎沒有實質上之助益，則需要更為明確的界定，諸如藉由主管機關的認定標準、司法實務的判斷基準。

四、結語

於不動產交易市場中，多數消費者一生可能僅有交易過一至二次，買賣經驗不足，且消費者可以蒐集的不動產買賣相關資訊亦不充分；而建商、代銷業、仲介業掌握較多資訊，且專業知識與經驗相對豐富，並且掌握買賣物件的實際狀況。倘若買賣的一方，利用其資訊的優勢，隱瞞重要交易資訊（不揭露）、利用不實廣告傳遞錯誤資訊，或是不為誠實說明（不實說明），此時可能發生資訊不對稱的現象。進而產生交易成本，出現不動產買賣糾紛，造成不動產交易效率的降低，也影響不動產交易安全。

不動產交易安全法制及不動產公正交易秩序的建構，可分為外部控制(國家管制)與內部控制(業界自治)。外部控制除了傳統的民法(關於錯誤、被詐欺或脅迫行為的撤銷、關於買賣、租賃、委任、居間等契約的規範)和不動產經紀法規(諸如：管理條例、公平交易法、消費者保護法關於不實廣告、聯合行為、不動產定型化契約的規範)所建構的司法規制和行政規制外，民國101年8月1日上路的「不動產成交案件實際資訊申報」[7]亦屬於行政規制。至於行政規制與司法規制，孰先孰後，各國法制各有歷史因素和立法形成自由的差異，概言之，歐陸法系等成文法系國家較重視法律的安定性與可預測性，傾向於行政規制；而英美法系國家傳統較重視裁判的具體妥當性，而傾向於司法規制，但近來兩大法系交叉詮釋，相互學習，此種區分已不明顯。

筆者認為，業者的內部控制對不動產交易安全法制及不動產公正交易秩序的之建構係更基本、重要且更具效率的。參考比較法關於諸如廣告的規制基準[8]以及關於不動產仲介業所自主發起的不動產標示的公正競爭規約[9]，此等自律規章，或許可供不動產開發商業同業公會、不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會以及不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會茲為借鏡，配合既有的倫理規範，完善不動產業界的內部控制機制[10]。

法律與法學的目的不只在於糾紛解決，更在於預防交易糾紛的產生，本專欄於後續的期刊將陸續針對各種常見或重要的不動產交易糾紛類型，做主題式的討論，並歸納並整理相關司法實務與學理見解，以期不動產交易安全法制及不動產公正交易秩序的建構。