文/ 戴秀雄

前幾期的專文中已經介紹關於陽台、雨遮所帶來虛坪的問題，本期將嘗試引導大家思索另一個因為區分所有建物所衍生的現象，也就是停車位。同時，由於購屋之際，往往伴隨的車位也在買賣涵蓋範圍之內，況且價值不斐，但其實停車位的產權問題與爭議一直並未停歇，近日甚至引發修法之議。以下就先從建物產權的基本觀念開始，簡要地檢視停車位爭議的現象。

一、建築做為一種物與停車位的法律定性問題

按從民法的物權來看，物是物權附著之標的是民法規範的基本設定，並就此把物及其成分區別開來。換句話說，在民法的系統中，停車位是否得以被當成獨立所有權附著的標的，建立在停車位具有獨立性，而得以和其他之物有所區隔，這一點其實對於位於露天還是建築之內的停車位並無不同。

從這一點來看，這邊提及物之間的區隔，若非物理性(有體物)即是事理性(如無體財產權)的。也因此，如土地做為法律上的物，若非透過法律上的界(址)點與界線，實際上並無從與大地其他部分區隔，因而會陷入無法被視為物，也不能做為物權附著標的之窘境。停車位是否得為物權附著之標的，自亦須依此原則判斷。

從地面露天停車位來看，原屬土地上以線條圈圍所形成，若無實體物理上的界線，而僅為白漆之類所劃圍而成，既無法脫離其所屬土地，則基本上無法認為具備物之性質。相較之下，土地透過測量行為，確認界點與界線所在，以形成法律上的區隔，原可用於分割出露天停車位做為物權附著之標的，但在這種情形下，所有權人所擁有者實際上仍是土地所有權，停車位頂多只是這筆土地的功用罷了。

進一步觀之，位於建築物內停車位的特性，迥異於地面露天停車位。按建築物雖然定著於土地，但在我國民法上以其具有獨立結構且為人力所另外構築，將之脫離土地成分之地位而為獨立之物。而建築物之定義雖然在建築法與民法學說上仍有歧異，但就民法來說，在物理上具備一體性之人工構造體，而具備牆、梁柱並能遮風避雨對人具備一定之功能，即為建築物。因而，即使屋頂加蓋之結構體，本身既定著於建築物並結合於建築物，則即使可以擁有門牌號碼，學理上恐仍非獨立之物，而僅係建築物之成分；至於頂加部份之際，亦僅為原本建築物之增建行為。

同理，建築物內的停車位與建物內部的房間並無不同，原本俱屬建築之一部，僅具建物成分之性質。也因此，若要將建物內停車位當成獨立之物而得以附著獨立之所有權，理論上必須是區分所有建物中的專有部分。因此，在法理上，建物內停車位是否得為獨立之物，以下即先就區分所有建物之法理究之。

二、區分所有的法理基礎與停車位

民法第799條第1、2項分別規定:「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」

而公寓大廈管理條例第3條亦規定:「

一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

依據前引條文意旨，民法第799條實際上與公寓大廈管理條例第3條，對於何謂區分所有建物、專有部分與共有部分，已有和諧之定義。亦即，區分所有建物乃指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物；而專有部分則指涉在區分所有建物中結構上具有物理分隔或是至少建築執照設計圖樣標有明確界線得以區分者，且在使用上相互分隔獨立之單元；至於扣除專有部分後殘餘的區分所有建物皆屬共有部分。

在這樣的規範下，建築物內的停車位要能夠成為獨立之物，勢必要能夠就其(一)所屬建物先具備區分所有建物之性質，次則(二)必須停車位能夠符合前述專有部分在結構上與使用上之雙重獨立性要件。就(一)而言，一般的公寓大廈固然在性質上屬區分所有建物並無疑義，但獨立建築的停車塔是否符合此處要件實則不無疑義。

就(二)來看，公寓大廈建物中的停車位除非另以隔牆分離，否則，一般僅係以漆線區劃出個別車位，而這些車位縱使在使用上具專屬性，車位進出的空間仍不具有使用上的獨立性(例如共用車道、出入口)，其隔離之劃線也不是建築圖說上依據建築結構所標示明確界線，以致亦欠缺構造上之獨立性。因此，建物內停車位整體而言，並無法被界定為區分所有建物中的專有部分。至於建築內停車位是否可以比照土地，透過測量分割成多筆而使之各自獨立，實際上除了實施有所困難，也無法突破前述使用上獨立性欠缺的困境。

有鑑於此，在現行法下，建物內停車位並無法直接認定為獨立之物或專有部分，而使之得被物權所附著。而現今實務上將建物內停車位之購買，認為屬區分所有建物共有部分分管契約之締結，當屬無誤。進而，建物內部停車位之購買，事實上與法律上都僅是專用權之取得，而各區分所有權人則各依其應有部分對整個區分所有建物之全部，享有分別共有人之權利。準此，停車位使用權利既然只是債權性質，對於各區分所有權人所擁有物權不生影響，故就登記而言，自亦無另外當成物權登記其面積或比例之必要，否則便只是徒然製造爭議。

整體言之，若以民間多以購置建物內停車位當成取得停車位所有權來看，而企圖將之獨立為物(專有部分)，則法理上勢必要將前引法規中專有部分的認定要件予以修改，否則無法在法理上合理化。至於現行實務將停車位面積或對應持份也予以登載，事實上如前述與法理不合，且反而易生爭議。有關此點容於以後再行說明。