文/ 陳佳聖

都市更新條例於民國87年11月11日制定公布時，即有信託規定之明文。為期加速都市更新之推動，其將信託機制引進作為實施都市更新事業與募集都市更新資金之用。觀察民間推動都市更新實務之發展，其於立法後實施之都市更新事業，不乏採用信託機制輔助完成者。然亦有發生糾紛與訴訟爭執之情形，而需加以注意。

壹、民間運用信託推動都市更新之型態

都市更新為都市成長管理之一環，涉及多數土地、建物權利人及利害關係人間利益之整合，並與都市機能及居住環境等公共利益密切相關，為當前都市土地再開發利用之重要課題。藉由信託之專業受託，為都市更新範圍內之土地、建物權利人及利害關係人之利益管理財產，可藉由信託管理之功能與財產保儲、破產隔離等特色，降低都市更新過程可能發生之風險，順利達成辦理都市更新事業之目的。此外，藉由投資信託之導入，作為募集實施都市更新事業所需資金之管道，並可解決都市更新期間所需經費之問題。

實務上，信託業（多數為兼營信託業務之銀行）以營業信託受託人之角色參與都市更新時，多僅扮演不動產產權或資金之管理者。而非以實施者之角色辦理都市更新事業，此種信託之型態則與不動產開發信託極為相似。而非信託業（多數為建商、建築經理公司或都市更新會）以民事信託受託人之角色參與都市更新時，則多以實施者之角色辦理都市更新事業，此種信託之型態則較接近都市更新條例立法時所欲引進之信託型態。至於藉由投資信託作為募集實施都市更新事業所需資金之管道，則囿於一般民間整合都市更新所需時日沉長，不易掌握其投資風險，因而乏人問津。

貳、信託運用於都市更新之方式

信託業受託都市更新信託之型態，多數係由都市更新範圍內之土地、建物權利人提供不動產權利及建商提供資金，成為委託人；其受益人則為委託人或委託人指定得承受都市更新完成新建不動產產權之人。信託財產主要則為更新範圍內既有之不動產產權及推動都市更新所需之金錢；其管理之方式，則由受託銀行依實施者（建商或建築經理公司）之指示辦理。信託期間通常則依都市更新推動之狀況而定。此種信託之方式，可減少因地主與建商之間，因信賴不足所衍生之整合問題；同時可避免建商破產、資金被挪用、土地及建物所有權人之產權因繼承或債權追索而產生變動之風險；由信託銀行受託，具有便於融資、專案管理及具有續建機制等降低工程風險之優點。此外，受託人為信託業，營業信託受行政監管之程度較高，較具公信力。其缺點則因受託銀行非實施者，會有信託費用之支出；同時，受託人對於都市更新之整合推動，則較被動。

非信託業辦理都市更新信託之型態，多數係由都市更新範圍內之土地、建物權利人提供不動產產權成為委託人，並由實施者（建商、建築經理公司或都市更新會）擔任受託人；其受益人則為委託人或委託人指定得承受都市更新完成新建不動產產權之人。信託財產主要為更新範圍內既有之不動產產權（於建築經理公司或都市更新會受託時，則會兼有金錢）；其管理方式，則由擔任實施者之受託人決定管理（於建築經理公司受託時，則多依建商或都市更新會之指示）。信託期間通常依都市更新推動之狀況而定，惟因著重受託人於都市更新推動整合之角色，期間多較長。此種信託之方式，可避免土地及建物所有權人之產權因繼承或債權追索而產生變動之風險；由實施者受託，可收事權集中之效，便於都市更新程序之進行，並避免其他競爭者之干擾。其缺點則因受託人非信託業，其貸款融資與續建機制，均需另為洽談處理。若實施者非建築經理公司，於辦理都市更新所需資金未能做到專款專用之控管時，則另有較高之工程風險。此外，民事信託僅受法院監督，欠缺行政監管機制，受託人較不具公信力。

參、民眾對於都市更新信託應有之認知

在現行信託業法之規範及行政監管下，尚無以不動產經營管理為專業之信託公司，而多由銀行兼營信託業務。故而，信託銀行多僅能居於推動都市更新事業輔助之角色，以都市更新期間不動產產權或資金之管理者自居，頗為可惜。由實施者擔任受託人之情形，因多由建商、建築經理公司或都市更新會以民事信託之方式受託，受託人不受信託業法之監管，恐具較高之運用風險（實務上已有建商受託而發生糾紛與訴訟爭執之案例）。因而，此種為推動都市更新所為之信託，若已為建商或建築經理公司常態運用時，是否有納入業法規範之必要，誠值檢討。就此，一般民事信託使用之信託條款，因具較高之契約自由，對於尚不熟悉都市更新權益與信託機制之民眾而言，亦宜充分瞭解相關法律關係及風險效益後商議擬定，以免權益受影響。

一般而言，在都市更新程序中，參與之民眾仍有機會選擇信託之方式與受託之對象。無論是信託業或非信託業擔任受託人，都市更新範圍內之土地、建物權利人均係以委託人之地位參與，並提供其所有之不動產產權，成為都市更新信託之信託財產。因而，民眾應關心者，係於推動都市更新之期間，如何運用信託機制，確保自身財產之安全，以及順利完成都市更新事業，尤其是新建建物之完工。在此前提下，關於推動都市更新所需資金之管控（含融資）與都市更新事業中擬新建建物之順利完工，旋為民眾參與都市更新運用信託機制時，應多加注意之處。

一、專業受託宜搭配強制續建機制

以重建為目的之都市更新信託，無論由信託業或非信託業擔任受託人，皆與不動產開發信託類似。不動產產權與興建所需資金，於都市更新期間係由受託人管理。雖然此種專案管理之作法，可達到降低都市更新事業中擬新建之不動產無法完工之可能性。然而，當推動都市更新所需之資金有不足支應相關費用所需，而發生建物無法完工之風險時。受託人並不負有以自己之財產支付都市更新及興建不動產所需之費用之義務。因而，都市更新信託亦有賴強制續建之機制搭配。此可於信託契約中約定，由承諾之建商續建完成。

二、都市更新所需經費之融資與管控

於信託業辦理之都市更新信託中，實施者（建商）係因提供資金為信託財產而具委託人之地位。若實施者未提供資金（或亦無不動產產權）為信託財產，則難謂得具委託人之地位。此外，實施者（建商）提供之資金，若係以都市更新信託財產中之不動產為擔保時，除該不動產原為實施者所有，其融資應經其他委託人（原不動產所有權人）之同意，且因此融資所生還款責任及相關負擔，亦應明確加以約定。

於非信託業辦理之都市更新信託中，若由建商擔任之實施者即為受託人時，因多數之情形，此等實施者並未將辦理都市更新所需之資金交付信託。因而，關於該建商之徵信，宜從嚴審認。實務上，多會要求建商應提供一定金額之保證金為擔保，日後視營建進度，分期將保證金退還。與此相異者，亦有要求實施者將辦理都市更新所需之資金，另以專案信託之方式由信託銀行控管，專款專用，以降低工程風險。此種僅由土地、建物所有權人為委託人之信託契約中，就受託人得否以信託財產中之不動產為擔保融資設定物權之情形，亦宜約定須經委託人（原不動產所有權人）之同意。

三、受託人利益衝突之注意與防免

附帶言之，在信託業辦理之都市更新信託中，受託銀行多是由建商之融資貸款銀行擔任。對此，受託人在債權之保全與信託事務之管理間，實有產生利益衝突之可能。此時，委託人既係藉由辦理都市更新事業，以重建不動產為目的而將不動產產權、資金等財產交付信託管理。則受託銀行所為信託事務之管理，即應以都市更新事業中，新建建物得以順利興建完成為最優先之考量，而非貸款融資之回收。