文/ 本中心

2022年已近尾聲，虎年房市猶如虎頭蛇尾般，在下半年買賣移轉棟數明顯下滑，各研究房市機構多指出，受通膨、升息、台股下挫、全球經濟放緩、政府打炒房等因素之影響，以致交易量明顯萎縮，明年房市亦不看好。

當前房市交易銷售呈現的數據持續走向價跌量縮之趨勢，總體而言，全球經濟衰退方向不變，通膨壓力仍在，影響所及，台灣近月的進出口已明顯受到衝擊，經濟成長率已難保3。預期美國將再升息的訊息，亦連帶影響台灣央行升息之可能性，使得消費者信心消弱，購屋意願更趨審慎保守，買氣觀望也將拉低價量。

過去兩年台灣房市到處飆漲，帶動買賣交易量之爆增，其背後主因之一，在於房市之炒作，即便政府將房地合一稅率調高，仍抑制不了炒房的問題。依據財政部資料顯示，2019年房地合一稅個人實徵淨額約60.49億，2020年幾乎翻倍為119.09億元，到了2021年又再翻倍增為245.67億元，今年至10月止，已超過去年總額達295.98億元，顯示房市人為投機炒作短進短出賺取暴利，亦哄抬拉高房價，顛倒居住正義，造成民怨。

當影響房市之利空因素逐漸浮現之際，近兩年因房市炒作促成房價漲幅較大之地區，其下滑幅度亦較大，尤以南部有科技大廠進駐之地區，其銷售率下降更為明顯，甚至過去聲稱營建原物料上漲無降價空間之預售屋亦出現自動降價的個案，在房市因炒作拉高房價的賣方市場轉向買方市場時，未來將可預期有更多鬆動的個案修正房價，以符市場需求，讓房市交易慢慢趨向理性。

目前預售屋市場少了資金炒作，銷售率低迷。中古屋市場則因買方預期降價心理作用下，成交天數持續拉長，成交個案亦呈下降。終結今年，將是一個非常少子化的一年，有效需求持續萎縮，但建案的累積性爆量供給恐持續2-3年。在預售屋市場供需失衡，以致在過往炒房熱區將出現多殺多之情況下，未來進出房市須更加審慎評估，尤其當營建成本已爆漲一波之預售案，在買方市場觀望，剛性需求轉趨保守之際，銷售率之衰退恐造成建商資金調度問題而蓋不下去，導致購屋糾紛。因此，購屋者轉向選擇性較多、議價空間較大之中古屋市場，亦是一項合宜的選擇。

台灣房市從上半年前交易熱絡的氛圍中冷卻下來，讓買賣雙方進入房市交易的冷靜期，少了炒作房市的資金與投機客，有利於房市走向健康、安全的交易環境。展望明年，預期房市將呈現溫和的量縮價跌的買方市場，有自住需求之買方自可審慎入市，掌握議價空間加大的利基，多方比較。惟因業者有銷售壓力，故須慎選具有誠信的房仲，注意銷售話術，評估購屋成本之負擔能力及風險，成為具有智慧的購屋贏家。