文/戴秀雄

事實

關於實施公寓大廈管理條例前既有區分所有建物，對於專用部分之使用方式，原屬專用人之支配權能範圍。惟專用權人對於專用部分所為事實上處分之分寸何在，是否可以影響其他區分所有權人之使用，惟實務上亟須釐清者。本次特收錄最高法院110年度台上字第903號判決，提供司法實務見解供參。

壹、本案所涉事實

依判決本文所敘: 「…兩造均為土地共有人及建物區分所有權人。被上訴人王XX為000號3樓、5 樓所有權人，未經全體共有人同意，於屋頂平台增建如原判決附圖（下稱附圖）一編號A、B增建物（含加蓋六樓鐵皮，下合稱系爭增建物），另於2樓往3樓樓梯間架設如附圖二編號A木門、編號C阻礙物（下稱系爭阻礙物），及如附圖二編號B木門（與編號A木門合稱系爭木門），無權占有共用部分，阻礙伊使用通行、逃生。又被上訴人未依規定使用共有部分，變更如附圖二編號D、E所示範圍之原梯間（下稱系爭梯間），將系爭公寓通往4樓之樓梯封填為地板，並將4樓至5 樓之公共樓梯拆除，改建公寓內部作為道場使用，且拆除負重牆面，致樓梯間使用功能不彰，侵害其他區分所有權人權利等情，爰依民法第767條、第821條規定，求為命㈠王XX拆除系爭增建物、如附圖二編號 A木門及清除系爭阻礙物，並騰空返還各該占用部分予伊及全體共有人。㈡被上訴人將系爭梯間依72基使第 378號使用執照之竣工圖回復原狀，並騰空返還占用部分予伊及全體共有人。㈢王景龍拆除如附圖二編號 B木門，並騰空返還占用部分予伊及全體共有人之判決。」

本案相關事實為，實施公寓大廈管理條例前既有區分所有建物之區分所有權人間，就特定區分所有權人對其專用部分所為增、改建行為與結果，認為妨害其他區分所有權人對共有建物之權益，而引據民法第767條要求回復原狀。

貳、裁判理由

針對前審判決廢棄部分為本判決論理之核心，茲引用如後: 「次按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第 2項但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

又依建物登記第一類謄本所示（一審卷二第46、52頁）000號5樓、000號5樓面積各為 87.79平方公尺、87.09平方公尺，系爭增建物面積合計為 217.04平方公尺，屋頂平台似遭系爭增建物全部占用，嚴重限縮災難發生時住戶之候援空間，阻礙通行，影響逃生，增加大樓負重。而依基隆市政府105年4月18日函、違章建築核定拆除通知單（一審卷一第16至19頁）所載，系爭增建物業經該府以違反建築法令，認定為違章建築，應執行拆除。則系爭增建物有無超逾原結構承重，使系爭公寓有崩毀之風險，危害全體區分所有權人之生命財產？果爾，上訴人主張系爭增建物變更屋頂平台之用途或性質，侵害其他區分所有權人之權利等語，是否毫無可採，亦非無研求餘地。」

簡言之，最高法院對於實施公寓大廈管理條例前之區分所有建物，認為涉及共有部分之利用行為，固然不受該條例第7條之限制，而得約定為專用部分而供特定人專用，但其利用行為亦不得有違法或是妨、危害共有物(建物)致生損害其他區分所有權人權益之情事。故尚不得僅依照約定專用之情形，即判斷專用權人得以完全自由增、改共有建物之結構。

參、簡評

按在實施公寓大廈管理條例前之既有區分所有建物，其各部分之利用固然不適用公寓大廈管理條例第7條規定，而得約定專用於依該條例絕對共用之建物部分。但此並不能同時解為區分所有權人可以就其專用部分可以做出有害其他共有人之情事，此實源生自共有內部關係之固有限制。而關於公寓大廈(區分所有建物)之利用，由公寓大廈管理條例予以規制，其條文關於此種涉及源自共有內部關係者，在法理上其適用自不受限於公寓大廈管理條例實施之後的時期，而也應適用於公寓大廈管理條例前既有區分所有建物。

然而，建物之建築與利用之所以要實施建築管制，即在於確保建築利用之安全性，也同時代表著建物利用受到公法上限制的面向。此類公法上之限制，與公寓大廈管理條例之實施實際上並無關連，因此就公寓大廈(區分所有建物)適用該些公法上限制之情形，自亦不受公寓大廈管理條例之影響。

準此，本判決所採部分廢棄原判決之理由確屬合理，且將相關重要法理釐清，確實為近年相對重要且須注意的裁判。