政大不動產研究中心舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇為土地、住宅政策精進提想法| 國立政治大學不動產研究中心

政大不動產研究中心舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇為土地、住宅政策精進提想法

【社科院政大不動產研究中心訊】

政治大學不動產研究中心於5月19日舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇，邀請多方專家學者，針對《平均地權條例》修法，就法理、稅制、人口和都市老化等多個面向進行探討和分析，並針對未來土地和住宅政策的精進提出方向。

▲「土地權利內涵的再界定」論壇，活動出席踴躍 (圖:政大不動產研究中心)

產官學三方齊心邁向居住正義願景

內政部常務次長吳堂安於致詞時表示，持續優化房市，以促進居住正義的土地政策目標，是政府責無旁貸的使命。然而要達成理想、共善的目標，需要產官學三方人士的攜手合作。政府會持續傾聽各方意見，也期待專家學者們分享寶貴看法，共同為居住正義而努力。

政治大學不動產研究中心主任楊松齡教授表示，《平均地權條例》修法在於遏止房市中的炒作亂象。期待本次中心所舉的論壇，透過各方學者專家的意見交流，提供政府部門參酌，落實執行，促進房市交易的公平，優化土地和住宅政策，達到居住正義願景。

▲內政部常務次長吳堂安致詞(圖:政大不動產研究中心)

▲政大不動產研究中心主任楊松齡 (圖:政大不動產研究中心)

新法打炒房有效！這一數據值得長期觀察

國立臺北大學不動產與城鄉環境學系彭建文教授對《平均地權條例》修法表示贊許。彭教授說明，本次修法將使政府能以更直接且有效的方式限制投機炒作行為。未來相關子法能配套考量設計且有效執行，投機性需求將會大幅度的減少，政府對於健全房地產市場的努力值得肯定。彭教授也指出，觀察各縣市間交易量占住宅存量比率變化，可以一窺投機行為對房市的影響。交易量占住宅存量比率平均值超過5%以上的縣市有台中市(7.81%)、新竹縣(6.30%)、新竹市(6.30%)、桃園市(6.12%)、高雄市(5.37%)、台南市(5.31%)、新北市(5.31%)等7個縣市。未來新法上路後，這些交易量占住宅存量比率較高的縣市所受之衝擊會較大，可能朝向3~4%的水準調整，並建議應充分運用大數據與資訊科技輔佐，加速政策目標的落實。

抑制預售屋炒作應強化行政稽核能力

國立臺北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦特聘教授重新耙梳《平均地權條例》修法的適法性，並援引數則司法院相關解釋進行討論。陳教授指出，在2021年和2023年的兩次《平均地權條例》修正中，雖然擴大了預售屋紅單轉售的限制對象，但是紅單轉售具高度個人私密性難以發覺、行政查緝成本高，執行成效令人擔心。

陳教授建議：針對打擊預售屋炒作，應持續落實現行法規上有關控管不動產投機炒作相關規定，例如空地稅、囤房稅以及空地照價收買等；更要建構有效預售屋違規銷售聯合稽查制度，強化相關行政組織編制，而非僅依賴事後查核或是民眾檢舉。

因應未來人口減少應反思容積獎勵政策

輔仁大學社會學系戴伯芬教授引用國家發展委員會的人口推估，2019年台灣人口到達高峰2360萬人，之後未來人口急遽減少，推估2070年總人口數將下降至1708萬人。台灣住宅也將在這段期間隨之老化，閒置空屋也可能出現變多跡象。戴教授指出，為了因應人口與住宅的雙重老化，國家應以獎勵與強制行政為手段，促進住宅交易和活化利用。

面對人口減少、房屋老化的情勢，戴教授也建議重新檢討容積獎勵政策，應從發展掛帥的成長主義，調整至以永續發展為目標。將資源導向既有住宅的活化利用，並透過拆除危屋、回收空地，降低人口密度，提供更好的公共設施，改善居住品質。戴教授更針對房屋的財產權在原本公共財產權、私有財產權中提出第三條路：空地和空屋可視為共享的社會資源，鼓勵民眾進行媒合和使用。

打炒房政策的下一步？虛坪、預售許可制

與談人中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明，從建商的角度出發分享都更困境。于秘書長指出，房屋建造成本不斷攀升，同時都更整合難度高，都更案的推動只會越來越辛苦。他建議，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，使之具有誘因，都更才有可能續行。

國家住宅及都市更新中心林旺根董事針對市場上「禁止預售屋轉讓售恐違憲」的論點表示，房地產本不該成為炒作之標的，因此本次平均地權條例修法無違憲之虞。林董事也分享修法後，將針對虛坪制進行改革。他更呼籲，國內預售屋銷售制度應採取許可制，結合建管及地政進行審查、強化履約擔保機制，減少交易糾紛。

OURs都市改革組織彭揚凱秘書長則針對國內空屋狀況提出建議，可以依據《財劃法》19條開徵「空屋特別稅」；以都會區空屋為課徵對象，劃出課徵範圍；以改變空置狀態為目的，徵稅依空置數量、時間累進稅率，但出租免徵，避免錯殺。

政大不動產研究中持續促進產官學三方的對話和討論，並從交流中產出具體的解決方案，為台灣的土地政策、不動產市場的穩定發展貢獻一份心力。