壹、緒論

　　不動產的買賣過程之中，一般消費者收到建築開發商或代銷業者的預售屋廣告與行銷訊息，或是成屋買賣的交易訊息後，經過許多的協商、討論，最後決定購買房屋，交付定金、簽訂買賣契約、所有權移轉登記以及實際交屋，歷時數週、數月甚至數年，手續繁瑣，參與交易者可能有建築開發商、代銷業者、仲介業者、地政士、消費者，牽涉的法律關係相當複雜，整個不動產交易過程涉及許多與不動產交易有關的資訊。

　　在傳統經濟分析分析中，假定買賣雙方具有充分的資訊或是「均等的訊息（equalizing information）」，亦即假設雙方當事人的資訊是對稱的，買賣雙方可以用簽訂完全契約（complete contract）的方式，減少交易發生失信行為（credit loss）的發生。但在真實的生活中，並不全然如此。實際上，交易資訊往往不對等，每個交易人可以掌握的資訊都有其限度。大部分的情形是資訊不充分或資訊不對稱，如果忽視了資訊的非對稱性，則無法真實掌握經濟行為的現象[1]。

　　不動產交易市場中，由於不動產的價額相當龐大，多數消費者一生可能僅有買賣過一至二次，交易經驗不足，且消費者可以蒐集的不動產交易相關資訊亦不充分；而不動產業者（建築開發商、代銷業者、仲介業者）掌握較多訊息，且專業知識與經驗相對豐富，並且掌握交易物件的實際狀況。倘若交易的一方，利用其資訊的優勢，隱瞞交易資訊（不揭露）或是不為誠實說明（不實陳述），此時可能發生資訊不對稱（asymmetric information）的現象。進而產生交易成本，並出現不動產買賣交易糾紛[2]，造成交易效率的降低。

　　依內政部不動產買賣的交易糾紛統計資料顯示，不動產交易糾紛原因共分為五大分類：資訊不對稱、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕庛（工、料） 、退費糾紛等五大類，小分類有39項，除了無法歸類的「其他」一項之外，其他的共有38項。本文認為，這38項分類實質上其實與資訊的揭露都有關係。若以「不實陳述」和「未揭露資訊」二個面向檢視內政部的小分類項目，可以發現多數的交易糾紛皆與資訊是否正確或完整的傳達給交易相對人有關，而這些不對稱的資訊使得市場的不確定性仍然存在。當不動產市場中存在許多的不確定性[3]，交易行為將無法順利地進行，交易成本將產生，交易變得較困難，進而導致不動產交易糾紛之發生[4]。

　　由於涉及不動產之資訊較一般商品為多，不動產資訊不對稱的情形亦能較一般的產品嚴重，且台灣的預售屋交易模式更是對於未來產品的交易，不確定性與風險更為嚴重。以下本文透過學理之分析，嘗試釐清相關法律的守備範圍與資訊揭露的界限。

貳、契約法上之資訊揭露

　　在契約簽訂之後，契約當事人應履行契約約定之內容。在不動產交易市場中，建築開發商、仲介公司將與消費者訂定契約，自當履行契約的約定內容。然而，契約的一方是具有資訊優勢的廠商，而該契約多是定型化契約，因此契約的各項條款可能出現許多隱匿資訊的情形，而當契約沒有詳盡的規定廠商的應揭露事項，消費者可能因為這些資訊沒有列在契約中而求償無門。為了解決這種資訊不對稱與不完全契約的情形，本文以下就建築開發商、仲介公司在契約訂定時，應揭露資訊的內容進行說明。由於代銷業者大部分是與建築開發商簽訂委託代銷契約，與消費者之並沒有契約關係，因此本文不列入討論，僅以廠商與消費者間契約之討論。

　　本文試圖說明不動產交易市場中，當資訊不對稱之應揭露細節。如果資訊無論如將要被收集，則一個有效的資訊揭露制度應該考慮哪些屬性等問題成為致關重要的議題，哪些資訊與屬性最有用？而當契約當事人對於資訊的揭露產生糾紛時，法院應如何看待這些資訊的說明義務以及該資訊揭露的界限，以下本文將對這些問題提出分析。

一、責任風險的承擔與交易價格

商品責任之承擔

　　某些案件，責任目的或許為要某一方擔負某些負面結果之風險，而不試著去改變廠商所傳遞的訊息。但是卻不一定是最有效率的方式。例如，若某不動產可能有缺陷的風險，此時法律可以要求建築開發商或經紀業者（代銷公司與仲介公司）對此後果完全負責，而不去管建築開發商或經紀業者所傳遞訊息為何。此結果將使買方會受到保護且不受到不利的影響。然而，可以預料的是，建築開發商或經紀業者將會調整價格，以分擔預期的責任成本。此時，任何建築開發商或經紀業者相關的風險，某種程度上，會被反映在定價上。

價格與責任風險的分擔

　　許多的文獻在「絕對責任（absolute liability）」或 「企業責任（enterprise liability）」有深入的討論。[5]然而這些討論（或是一種辯論）並沒有詳細考慮轉嫁效果對於定價與責任承擔產生的影響。用「價格」反映賣方的風險或許可能被視為一種「訊號」，亦即價格越高，賣方能夠承擔的風險與責任更高。就一般買方而言，價格是顯而易見、一目了然的，比起有關不動產相關產品樣式、規格、功能等詳盡訊息，價格更容易明白。再者，價格具有一種易於觀察的「連續性指標」性質，所以，在廠商的風險層次上，價格能反映出該廠商承擔風險的能力。

　　準此，若是該廠商所提出的價格較同地區不動產物件的價格高，則其承擔風險的能力可以期待將比整體平均風險為高，則本文認為，該廠商必須承擔更高的資訊揭露責任；反之，若是該廠商所提出的價格較低，一般消費者可以認知到該廠商所提出的不動產物件可能具有較高的風險，則該廠商可以承擔較低的資訊揭露責任。亦即，倘若建築開發商提供高單價建物商品，此時，消費者可以期待他是一個具有高度承擔風險能力的廠商，則該廠商必須揭露更多的資訊。

價格訊號

　　必須注意的是，價格作為一種市場責任承擔的訊號時，亦可能發生許多問題，這或許將造成廠商責任的管理機制不夠理想。例如，不同的買方（如一般消費者或是專業買方）面對可能損失的能力將會不同，因此廠商承擔責任的風險也會不同，但是廠商的價格並無法準確地反映這些不同的風險。另外，廠商也太可能針對不同的交易對象而作調整，也就是因為消費者之不同而提供不同的價格。[6]

　　本文認為，倘若無法準確地量測廠商必須要承擔多少的因為商品責任所帶來的損害，則廠商所提供的價格就無法準確的反映出其所承擔的責任風險高低（當然，有許多的損失很難以金錢價值來表達）[7]。若用消費者可能提起訴訟的機率來換算，則訴訟的提出機率可能因為過低而被廠商視為單獨事件，因此運用訴訟來換算的概念，似乎無法促使廠商就每個不動產產品內化其相關的責任承擔風險成本。[8]

二、哪些資訊的特性應該被考量

資訊應如何揭露

1.一般情形

　　在一般的社會認知中，往往認為法律應規定資訊『充分揭露』。這樣的字眼從字面上來看，是一種『真正完全公開』，然而通常這是不可能的。考慮Ayres和Klass關注的不履行的或然率，在大多數契約有許多的方法使當事人可以不履行，每個方法將出現不同的或然率。例如，賣方可能因為給付遲延會而違約，或是不完全給付而違約。此外，一個不動產標的可能發生品質不良的風險是一個複合的風險，可能有幾十個甚至上百個獨立的交易風險。

　　此外，大多數契約當事人將對他方當事人的資訊可能更重視。例如，如果賣方不保證其標的物之質量，則給付一個劣質不動產物件不一定可以被視為一種『不履行』[9]，但是對於消費者而言，這些資訊是非常重要的。買方也可能因為知悉賣方於契約中承諾事項以外的資訊而受益。例如建物周遭環境、特定用途、任何缺點、公寓大廈規約、鄰居的相處、社區公共設施的情形等。

　　有許多潛在的有價值的資訊往往沒有納入實際的「未能履行」的契約中。例如不動產或預售屋買賣契約中的陳述與文字可能隱藏了許多一般民眾所不知道的內容，既使給予五天契約審閱，當事人還是無法發覺，直到產生糾紛時才發現契約約定上沒有訂清楚的問題。在這種情形下，買方對於更明確的術語內容揭露或是文字的揭露將有所受益。[10]

　　每一種契約中可能有很多的資訊可以設想予以揭露。但是必須思考一個實際問題，所有資訊都要揭露是不可能的。因此，任何揭露應該要先考慮：區分這些交易的屬性，分辨哪些資訊是值得揭露。

2. 產品責任以及公司責任之資訊揭露

　　近來討論產品責任以及公司責任的議題中，提出要提醒客戶有關各種商品可能帶來的風險的方案[11]。如果這些『警告』或是風險說明都要全部公開，本文可以預想消費者會被大量的警告給淹沒，而且一些重要的警告反而可能會失去它的影響力。

　　因此，給予警告真正的成本可能不僅包括印刷產品風險標籤的實際成本，而且應該更嚴謹的包含降低其他警告與揭露效益的成本。換句話說，如果每個揭露事實被看作是一個單獨的資訊位元或粒子（如量化觀點所言），這裡的問題是，這些粒子經常互動。

　　涉及風險的警告標語的法院判決，在美國有文獻認為每一個個別法官往往只看到一個單一的個案，以及其涉及的單一風險。因為法官看到案件背後的福利，風險被具體化後似乎是最重要的。因此，一些評論家認為，安全警告由主管機關制訂較法院要來的好。[12]也有人質疑說這種警告方式將會限制是給予購買者足夠的資料，因此建議賦予製造商一定責任，而不考慮其所提供的適當警告，取而代之的是以資訊為基礎並且基於公司責任的制度。[13]但是，儘管文獻中有不同的建議來解決資訊揭露的問題，但是在文獻中，任何有效的警示或是揭露制度將優先決定哪些資訊要揭露。

判斷方法

　　如果在契約中明文約定，未提供資訊將是契約解除的條件，此種方法是重要的，根據美國契約法第二次整編之規定，當該資訊是涉及到契約的必要之點時，這些內容具有足夠的彈性允許法院去判斷哪些資訊是值得揭露的。[14]例如美國法院在一個案例中，必須決定房屋賣方應該在賣出前揭露數年前該房子發生過多重謀殺案。當買方於售後才發現謀殺案時，允許其可以撤銷其買賣契約。該法院判決認為，『素材（material）』難以去界定，而且該項『本質上是一個標籤貼在一個規範性的結論（essentially a label affixed to a normative conclusion）』[15]

　　然而，主要規範的關注是可能過量的揭露，也就是擔心產生『從公開市場購買物品的每個環節中可能產生不安的任何資訊都應該被揭露，以避免契約被撤銷』的疑慮。法院認為謀殺資訊必須被揭露，如果買方可以證明謀殺案將顯著減少該不動產的市場價值。[16]

　　由於契約法的規範趨勢是：契約當事人沒有義務揭露所有的資訊給對方，只要他們沒有誤傳任何訊息即可。[17]然而，本文認為，產品責任以及公司責任之資訊揭露上，這種不揭露的規定，似乎過於輕視資訊優勢者在產品上的責任。尤其是，不動產產品涉及的建築技術、建材、工法、結構等都非常具有專業性，而該些資訊並不會全部在契約中呈現，此時，如果發生資訊未揭露的情形，通常只能撤銷契約，而不是一個可以用侵權行為來要求損害賠償。雖然撤銷可能對於發現所買的房子有許多重大瑕疵的買方來說，已經是一個值得採納的法律效果，然而撤銷不會產生巨大的損害賠償。

　　是以，本文認為，在不動產交易中，廠商應該提供不動產交易風險的警告與說明，尤其是該筆交易的一些風險將會明顯的影響到交易標的之價值，甚至是交易當事人的生命或身體安全。

三、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式

資訊揭露的確切形式

　　即使決定哪些屬性應該揭露，應該進一步的提出資訊揭露的確切形式。表達訊息不同方式的價值，通常取決於這些資訊將有何種用途。資訊揭露制度可能需要找出一個確切的形式來呈現資訊。例如，揭露用印刷方式呈現，或是以充足的數量樣式呈現，或是出現在顯眼的位置上。最近在行為法與經濟文獻強調幾個形式的議題，包括被提供資訊之內容是否清晰以及其屬於正的（可能受益）或是負的（可能損失）的資訊。[18]大多數法規並不僅僅具體規定必須被揭露的資訊。相反地，他們還可以指定一些資訊揭露有關的形式，即使它只是規範一個特定的類型或實質的範圍（如不動產說明書應記載與不得記載事項之規定）。

監督管理程序

　　任何資訊揭露要求的形式通常在監督管理程序有爭議，而且近來研究市場的學者提出不同形式的效益分析。可以肯定的是，選擇最好的形式有時很困難，特別是缺乏行銷專業或廣告文案專業知識的主管機關。[19]

　　另一個相關的問題是涉及的資訊揭露與干預其他有用資訊傳遞的可能性。一些研究發現[20]，在廣告中增加一些重要的揭露要求可能會：

1. 增加買方的理解或回憶起被揭露的資訊；

2. 減少他們的理解或回憶起包含在廣告的其他真實資訊。

　　換句話說，增加了所需揭露的重要性也可能會減少消費者注意到其他資訊，導致做出一個更壞的決定而不是更好的決定。例如，美國聯邦貿易委員會一項研究發現，提出揭露經紀費支付給貸款經紀人造成許多消費者高估總貸款成本，其成本將會比直接從借款人獲得貸款來得高。[21]

　　有時資訊可以在沒有干擾的情形下進行傳導，但是一些負面的影響仍然是不可避免的。[22]通常情況下，產生最少的干擾是那些最不重要的揭露，因此最有效的溝通所揭露的資訊。相反地，比較重要的資訊如果想要更有效地傳達，這些訊息往往也是最有可能干擾其他資訊的訊息。更好的全面性的結果取決於被揭露資訊的重要性、資訊的干擾情形、干擾的實際程度等。在這方面，想要設計一個揭露的形式將與成本與效益關係密切。

　　這些形式的議題偶爾會在產品責任的文獻中討論，至少在某程度上這些文獻認識到足量的警告或許會因為不足量的表現形式而失去效力。[23]在法律的文獻中，這些議題並沒有特別討論。更確切地說，契約法學者早已知道的資訊揭露和形式問題與定型化契約有關，因此，大部分的討論是關注在二個議題中，第一是消費者知悉的程度，第二是比較不同的賣方定型化契約的內容。[24]當涉及到不實的陳述以及不揭露問題時，同樣的問題幾乎從來沒有注意到。

　　這種觀點似乎過於狹隘。按多數的契約其實都沒有經過雙方當事人面對面的逐條協議；相反地，它們是由中間的代理（如不動產經紀人）人進行協商[25]，或利用定型化契約格式，或僅只是填寫網路上的表格。即使在兩個當事人面對面訂定契約，可以被揭露的資訊還是有限的，其仍然要在所有被要求要揭露皆已經提出時作出決定，以及以何種格式的問題必須得到透露。需要被衡量的準確細節將因涉入的媒介不同而各異。所以最適當的揭露形式在面對面協商情形，絕對不會與廣告的資訊揭露相同。但是，即使媒體有不同的差異，權衡的形式仍然有其必要。

四、應揭露與不需揭露之界限

　　目前法律需要太多的揭露責任，或者改善方案如果要求提供有用的資訊，類似的改革方案將類似於目前被廣泛討論的產品責任議題。例如，它可能會敦促主管的管理機關提出一些失實陳述和不揭露情況的認定與相關要求。這也可能是『敦促減少失實陳述和不揭露所造成損害』的一種方案，甚至只是一種紓困措施。畢竟，當中央主管機關通過法規來要求揭露，這些規定需要預先闡明究竟需要提供什麼資訊。即使美國聯邦貿易委員會針對一些欺騙或不揭露個別案件進行追訴，但是一個更合於實務運作模式的方案，應該是找出一項預先性的命令來要求應揭露的內容與形式。[26]

　　不過，本文不建議這些改革。一方面，因為資源的限制，中央主管機關不大可能處理大量的失實陳述或不揭露案件。此外，如何界定失實陳述或不揭露已經具有非難性，是一個非常困難的問題。此將使後續的權利損害求償方式受到影響。當然，有一些情況下，肯定有問題的行為應該予以制止。例如這些案件就是以詐騙方式得到利益。Ayres和 Klass點出這些具有非難性的行為，並且認為應給予適當懲罰性賠償或刑事制裁。然而，他們也指出，在一些不實陳述和不揭露原則中，可能不太容易弄清楚案件的責任。[27]

本文認為，建築開發商與仲介業者必須要揭露以下內容：

約定之事項

　　在契約上的資訊揭露義務，必須就買賣所約定之事項進行揭露，如價金、房屋物件基本狀況、區位、產權情況等，以及不動產說明書上應有之內容。

特別強調之訊息或是承諾事項

　　這些訊息雖然沒有列在契約之中，但是在其宣傳品（如廣告、傳單、招牌、看板、電視、電台、報紙、網路等）就該次要進行的交易「特別強調事項」，雖未列入契約之中，但是應成為當事人履約之一部分。例如廠商特別強調本案適用某建築經理公司的履約保證、履約保險、由某銀行擔任貸款特定銀行等。

　　例如在廣告上或是口頭上表示「保證貸款」或是「九成房貸」，則建築開發商需要針對該貸款事項對消費者詳細說明，並且清楚告知該貸款之計算方式、利息、時期、未獲貸款之處理等。而不能事後推諉「銀行貸不下來或貸款成數未達預期」。

　　另外如「保證增值」的不動產廣告或訊息傳遞，本文認為不論該建案是否是自住屋抑或是投資屋之物件，當建築開發商、代銷業者、仲介業者特別以廣告或訊息傳遞強調該訊息，則對於不特定之消費者形成是否購買的重要因素，因此建築開發商需要針對該廣告或訊息傳遞內容有揭露資訊的義務。

違反法令之訊息

　　這些訊息是關於該交易標的「違反法令」的訊息。有些不動產的一部或全部可能有違反法令之情形，例如該不動產違反建築法規而有圍牆陽台外推、頂樓加蓋、違章建築，或是有佔用他人土地，此等訊息應特別予以揭露。

在法律上需要所有權人同意的事項

　　在一些法令的規定中，關於該地區之土地或社區、公寓大廈、建物之規劃、使用、重建、維護等將發生變動，且在發生變動前，需要取得土地所有權人或是建物所有權人同意，此時，如果原本土地所有權人或是建物所有權人已行使該同意權，而後手的新任土地所有權人或是建物所有權人將受到拘束者，該資訊必須要被揭露。例如該區將辦理都市更新、市地重劃、農村社區土地重劃，這些資訊應予以揭露。

　　另依據公寓大廈管理條例所訂定之公寓大廈規約對於公寓大廈之使用有所規範者，亦應予以揭露。此外，如高級社區的管理委員會或是居住人共同約定之特別的限制條款或規範，亦應予以揭露。

影響價格之資訊

　　這些訊息對於沒有資訊的當事人而言，是具有重要性的；其中判斷的方式，是該訊息將會造成該交易標的（不動產）一定程度的價格影響。例如在成屋的買賣交易中，是否為凶宅就是一個非常重要的因素，並且將會影響到該不動產的交易價格。另外亦應包含有關房屋的缺失，如漏水與否、壁癌問題、管線不通、屋內最近3年內有人死亡、鄰避設施之存否、鄰居騷擾、蟲害情形等。

　　另外如房屋傾斜等問題，案例中如南北側水平相差：3樓為6.2公分、4樓為6.7公分，最大傾斜率為1/133.2（臺灣高等法院民事判決98年度上易字第861號）。由於房屋主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值。因此房屋傾斜之瑕疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，因此房屋傾斜情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，而需要予以揭露。

關乎於當事人的生命、身體、財產一定程度的安全

　　這些訊息對於沒有資訊的當事人而言，關乎於當事人的生命、身體、財產一定程度的安全。一如美國的「自然危險揭露說明」（natural hazard disclosure statement）中告知買方可能有洪水、地震、火災、環境造成的可能危險。例如該不動產如果是位於山坡地，這時無論是建築開發業或是不動產經紀人必定會比一般消費者了解該區位是否為順向坡或是逆向坡、斜向坡。該區位位於何種山坡可能會造成當事人的生命、身體、財產的一定程度的損害，此時，這種資訊就必須要被揭露。

　　另外就是該不動產是否位於可能對當事人生命、身體、財產發生重大影響的訊息，例如，該不動產位於嚴重地層下陷的區域，或是該土地是受到重金屬污染的土地[28]。

　　在屋內的資訊一樣重要。如屋內的重要資訊，如含鉛油漆危險、石棉瓦、熱水器裝置方式、瓦斯水電安全事項等，這些都是需要被揭露的事項。

五、不實陳述與不揭露的界限

　　在不實陳述案件中，應該將這些糾紛案件分成以下三種：一方當事人提出了一個失實的陳述；一方當事人消除了一些他原本應該要揭露的資訊；一方當事人應該額外揭露更多的資訊。

　　例如，在第一種情形，若當事人指摘他方表達失實陳述，那麼應該要精確的辨認他方當事人應該要揭露的事項是哪些。亦言之，這是指該當事人必須不只是指出『他方應該要揭露表達的可能性』，更需要指出『應揭露訊息的一方應該揭露確切的資訊表達的可能性、確切的方式以及在協議過程中確切的必要之點』。在第二種與第三種的未揭露情況下，當事人一方必須已經確定他方沒有揭露的是哪些訊息，並且應更明確具體的要求當事人精確的確認所需揭露的資訊。當事人不應該僅僅指稱『他方當事人的廣告隱含了自己的產品更可靠的訊息』而沒有確定他所指稱的對方應揭露什麼訊息。當溝通的資訊元能傳達多條訊息，則一個虛假資訊元的傳達，並不一定可以使得傳達訊息者負擔賠償責任。

　　在契約的關係中，若發生不實陳述與不揭露的案件，必須要去判斷這些不實陳述與不揭露是否危害當事人的權益，在民法上恐非易事。本文提出以下之判斷資訊揭露與否的標準，以利法院或是主管機關就資訊揭露議題可以更清楚問題之所在。並且在契約的說明義務之下，判斷這些資訊揭露的界限。

先確認哪些是「應揭露事項」

在不實陳述或是未揭露的案件中，資訊弱勢者因為資訊上的不對稱而受有損害者，有二種情形應該區分。

1. 不實陳述的問題。

　　資訊弱勢者指摘資訊優勢者不實陳述時，除了應指出資訊優勢者已經揭露的訊息資訊之外，需要更進一步地說明資訊優勢者應揭露卻未揭露的訊息；

2. 不揭露的問題。

　　資訊優勢者雖然已經揭露一些訊息，但是不足夠，資訊弱勢者要指出資訊優勢者應該揭露更多的訊息，且資訊弱勢者應指出資訊優勢者應該再揭露的是哪些資訊。換言之，資訊弱勢者應該準確地認定資訊優勢者應揭露的是什麼，不僅是「資訊優勢者應揭露（產品）功能表現」，更需要指出「資訊優勢者應以某種確切的方式，於協商過程中的某個確切時點，揭露有關功能表現或然率的確切訊息。」於不揭露的糾紛案件之中，資訊弱勢者一方必須已經認定（某種抽象層次上）資訊優勢者沒有做到揭露的部分到底是什麼。然而，本文要求更具體些，要求資訊弱勢者應準確的認定他真正想要揭露的部份。

　　這項建議將使不實陳述與不揭露更接近侵權案件內的「設計缺失」。在產品責任案件中，原告通常必須指出某些製造廠商設計的替代方案為何。[29]像在這些案件內，原告不必侷限於指出某單一替代方案：他可於替代方案內爭執不同的方法[30]。

　　將該等由原告指出被告廠商在設計上的替代方案的概念納入不實陳述與不揭露的議題中，例如，資訊弱勢者不能僅指摘資訊優勢者廣告內隱含了一種含意，該含意透露出資訊優勢者產品非常可靠。資訊弱勢者必須更進一步的說明資訊優勢者應該揭露的是哪些訊息。[31]

「應揭露事項」的成本效益分析

　　Coase認為，交易成本是雙方當事人為了完成交易所需花費的成本，其中包含了找尋潛在交易對象之成本、連絡成本、交易條件通知成本、協商成本、制定契約成本、進行監督管理以確定有否履約之成本[32]。因此，交易成本可以說是在進行交易時，可能發生為了進行契約內容擬定、協商所進行之資訊收集成本，簡稱事前成本。另外，在簽訂契約之後，為了可以順利履約，就監督契約另一方當事人履行契約之成本，簡稱事後成本。事前成本可能包含了：資訊搜尋成本、協商成本、締約成本；事後成本則可能包含監督與管理成本、履約成本等[33]。

　　對於要求認定特定「應揭露事項」之後，本文認為應進行成本的分析，此是判斷不實陳述與不揭露議題時的重要依據。例如，法院可以根據資訊優勢者沒有揭露的資訊與某項「應揭露事項」的內容進行判斷，並且可以較為清楚的確認資訊弱勢者陷入哪一種資訊不對稱的態樣，也可以較清楚地了解到資訊弱勢者的損害為何。

　　因為事實認定可能會有困難，因此建議可以採用資訊揭露的成本效益的分析，亦即將無法判斷的資訊有否揭露需要的事實，以一個合理的範圍來加以約束，在這部分基於公平正義原則應認為廠商須負擔較高標準，才能保護多數人的利益時，及應由廠商負擔。然而，這種分析仍須依個案判斷，衡量當事人雙方之狀況來評估。本文的建議乃針對確定法庭的確知道這效果，且視時機成熟後運用。[34]

　　例如，若「應揭露事項」牽涉到不必揭露相關資訊，就應該讓資訊優勢者去爭論為何其不必揭露；若資訊優勢者認為其並未做出某項承諾或陳述，資訊優勢者應自行提出相關的證明；同樣的，資訊優勢者對於倘若某資訊被揭露，則該舉動將會失去大量有用的訊息的情形，也可以提出相關證明，以證明自己的未揭露行為是具有正當性的。此外，資訊弱勢者則需要針對以下情形進行說明，例如除了資訊優勢者原本應該揭露的資訊之外，其他額外的訊息是可透過便宜、容易的方式來揭露。

依據經驗法則認定「應揭露事項」

　　例如，若資訊弱勢者宣稱其需要某項「應揭露事項」，並要求要資訊優勢者應該在其廣告內特別說明某事項，此時，資訊優勢者應提供經驗法則證明，有否該事項，並不會有任何影響發生。同樣，若資訊優勢者反對加入額外需揭露的事項，資訊弱勢者可提出證明，依據經驗法則修改後的宣傳資料可拿來證明資訊優勢者所言非屬實。

　　使用經驗法則，可能使單一案件的判斷可以更為簡單。許多的經驗法則經過測試後，可以讓法庭及相關機關了解，有些虛假含意較其他同類比較容易剔除。於總結資訊優勢者是否應對外再多揭露一項事實，或，資訊優勢者不應使用某特定詞彙語上，就比較迅速。[35]

應考量所有訊息對於消費者決策影響的實質性（materiality）

　　譬如，若缺乏訊息或是虛假陳述會引導消費者犯下嚴重錯誤，而此訊息屬高度實體性者，資訊優勢者應被要求採取緊急補救措施步驟，改正其資訊不對稱的問題。同樣，若加入額外揭露會顯著干擾其他高度實質性的資訊，則法庭與主管機關應嚴肅以待，同時於要求其揭露時，茲係思考是否合理。倘若該虛假陳述或缺乏訊息只是引起相對可忽視的錯誤，此時，對此虛假陳述或缺乏訊息的關注就沒有太大實益。

　　Ayres及Klass認為，主觀的決策通常於告知某方會做到的實際或然率為多寡時，才算具實質性。[36]亦為，有關消費者決策是否受到影響的證據，於評估廠商揭露或不揭露的表現確屬相關，正如Ayres及Klass所討論。但是本文認為，消費者的決策考量應聚焦在其是否已經被誤導或是不被揭露的或然率。

　　若法庭或主管機關非常小心的評估成本效益，這種危險或許不會嚴重。但是，若法庭或主管機關評估消費者是否已經被誤導，這項事實，其實並不重要，關鍵在於：消費者在實際產品功能表現上被誤導或然率。換言之，產品功能表現或然率對消費者而言是具有實質性的，這個因素於評估潛在成本效益上，通常具說服力。[37]

參、不動產交易風險資訊之揭露

一、風險揭露法制之目的

本文所建議的不動產交易揭露有幾個重要之目的：

道德風險的箝制

　　基於自由市場原理，揭露可以約束原來不受約束的貪婪，並且就道德風險為有效的箝制；同時可以要求購買者自慎（caveat emptor）。此時，對具實質重要性的問題，消費者可以取得更好決策之訊息。[38]

有利於契約自治原則

　　揭露有利於契約自治原則。亦即，消費者可以基於自己自主的意識做出較好的決定，人民就其有自我決定權利之下所進行的交易，自應遵守契約的約定。所以，「經濟制度內最基本的教義，當訊息握在消費者手中，能促成理性的購買決策；此對經濟有效機能之形成，絕對有必要」。[39]

平衡資訊不對稱

　　揭露是增加雙方的溝通與協商，當被揭露的資訊被揭露時，通常可以直接認定這種訊息，已經可以引領接受揭露訊息者，作更好的決策。[40]這種資訊不對稱的平衡，可以使得原本沒有充足資訊的人得到有用的資訊。

　　由於在不動產交易糾紛中，並不全然是應揭露的一方因為沒有揭露訊息而產生，亦有許多是買方因為其他理由（例如家人反對購買該區位的不動產），導致買方想要解約，卻無法依據契約內容解約，故以廠商未揭露重要資訊為理由，企圖解約。因此，在揭露之後，在仲介或是代銷的爭議與糾紛中，主管機關與法院對於爭議點的審查將更為輕易。亦即廠商已經進了揭露的義務之後，買方就必須負有舉證的責任，對於廠商未揭露的資訊與影響進行說明。

協助消費者決策

　　被揭露後的訊息通常與重要且困難的決策相關。因此，這些資訊應可以協助消費者進行決策。針對揭露的定見（dogma），是不能作假（unfalsifiable）的，若做不到真正的揭露時，則揭露內容需要修改或改進。[41]

二、交易風險的資訊揭露

　　在新古典經濟學的假定之下，交易決策者有完全之理性，因此可以進行客觀而最優化之決策。而在認知心理學上，交易人的理性是根據現有的知識以及評估方式，在決策的過程上為合理的推估與盤算，最後得到決策。[42]然而，對於現有的知識，可以想像是一種對於決策時「當下」可以掌握的知識與評估工具或方法，然而，決策者不可能無時無刻都能運用到「所有的」、「當下的」知識和評估工具。因此，在實際上，決策者在認知能力上，或是在認知容量上，都是有其局限性。

　　因此，決策者因為認知能力的侷限，無法做出完全理性之判斷，而是在受限的理性下進行判斷。亦即，決策者由於認知的能力與容量受到限制，自然無法在完全理性之下進行決策。[43]

　　在完全資訊或是資訊成本為零的條件假定下，交易將會順利的進行，且不需要契約或額外的約定。然而，真實的經濟生活的資訊是不對稱的，而且資訊的蒐集需要花費一定之成本。因此，若在有限理性之下，買賣當事人在交易的過程之中，需要對於是否可能發生風險產生疑慮，並且將會有所防備。該防備機制隨著資訊是否充足有不同，若該等防備機制超過一定的限度，將會阻礙交易進行，或是降低交易效率。

　　在不動產的交易中，雖然消費者想要以完全理性進行交易，但是受限於消費者本身生理與心理狀況、語言與資訊吸收與表達之限制及環境的不確定性和複雜性，以致消費者在交易時，並沒有足夠的能力去接收、認知、儲存、累積、處理所有與交易有關之資訊[44]，因此交易行為往往不是在最佳的理性狀態之下完成。有限理性下，將會使協商與意思表示合致發生困難，買賣雙方沒有辦法藉由市場機制達成交易效率的最優化。因此，為了使交易可以成功，買賣雙方將於談判協商之過程，發生一些協議成本。

　　另外，對於經紀業而言，訊息給得少，消費者自然可以用到的訊息將更少。而與其商業價值有關的資訊，自然不會是經紀業想要揭露的資訊。因此，當討論不動產資訊的揭露的時候，就必須要討論需要揭露的「量的問題」。

量的問題具兩項主要的討論內容。茲分述如下：

「超載效應（overload effect）」

　　當揭露的資訊過於繁瑣，需揭露的經紀業及接受資訊者，在應對上會有困難。此時，可以想像經紀業者針對不動產交易的不動產說明書、契約書、相關文件資料等的解釋和說明，將非常複雜冗長，不動產經紀業需要耗費成本去整合這些訊息。而消費者又可能不去讀，也看不懂，難於吸收消化以及分析所含的大量訊息。

　　此種超載的陳述，本文認為，應該要注意到一般人能於短期記憶內所能記住的事物大概數字。[45]由於經紀業者是需要以不動產說明書、契約書、相關文件資料向交易相對人進行說明，在短暫的解說時間中，消費者並不一定可以全盤接受所有資訊，許多當事人可能有不動產專業術語或知識的認知不足的障礙（cognitive deficits）。而短時間的解說往往只是不動產經紀業者重複與持續地說明不動產物件的資訊，消費者是否可以真正了解，實有疑問。就此問題，不動產經紀業管理條例尚無良策以對。

「累積問題（cumulative problem）」

　　當法律制定者一項一項來考量應揭露事項時，此時不動產交易將充滿了許許多多的資訊，不論重要與否，每項被揭露的資訊都會被累積，並且與其他資訊相互競爭消費者的時間成本與專注力，使得消費者被資訊所圍繞，分不清哪一些是最重要的資訊，反而可能影響其決策。

　　因此，有些文獻認為，揭露使得接受訊息者多以無預知的方式來解讀訊息。如果這些資訊有相當的重要的訊號，消費者就有充分動機去認真研究這些資訊。[46]因此，接受所揭露訊息者就會立刻真正了解問題所在。[47]

　　在上述的「超載效應（overload effect）」以及「累積問題（cumulative problem）」之下，消費者可能只會收到正面訊息或是一般訊息。在數量龐大的訊息中，消費者在有限時間及對產品認知不夠的情況下，並非所有訊息對消費者皆有所影響。

　　研究指出，當消費者了解整個產品屬性時，消費者給予負面訊息的權重會比正面訊息來的重。[48]亦即在處理訊息時是把焦點放在訊息內容時，則負面結構（negative framing）的訊息比正面結構的訊息更有效。[49]由上述可知，當消費者在做決策的過程時，負面訊息會比正面訊更具有診斷性，並且相較於正面訊息時，對於負面訊息的倚賴程度亦會給予較高的權重。因此，負面訊息較可能消費者決定購買的決定。本文認為，消費者與經紀業者進行不動產交易的協商過程中（例如在仲介業店頭現場），要求經紀業者提供過量的資訊是沒有過多幫助的，但是提供關鍵、有用、重要的訊息，而且足以影響消費者的購買認知者，才是不應該被隱瞞的訊息，

　　本文建議，經紀業者進行不動產交易的協商過程中（例如在仲介業店頭或是在預售屋銷售現場）除了法定的不動產說明書之外，應該提供該筆交易物件的「負面訊息」。例如該筆物件的交易將會產生哪些風險，此即為「交易風險說明」。

　　就不動產買賣特性而言，其具有高額買賣價金、買賣期程較長、資訊認知的不對等的特性，往往衍生眾多買賣風險的問題。因此本文基於衡平買賣雙方的權利義務立場，建議風險說明必須包含以下內容：

1. 買賣物件本身的風險說明

2. 買賣流程可能發生的風險點具體說明

3. 可能發生的損害於特定買賣型態中述明

　　由於代銷業者與仲介業者是介於買賣雙方的中間人，且具備了相當的專業與知識，因此本文建議尤其提供風險說明書，降低資訊不對稱性所衍生的買賣風險，並藉由風險的揭露及告知說明，並於潛在風險發生前界定出可能的風險，以利消費者提高對特定買賣流程中資訊的對稱認識的可能與期待。

　　至於該風險的內容，本文認為應包含該物件實質上與形式上是否有任何法律上（違規使用）、財產界定上（如有否佔用他人土地）、生命上（屋頂可能因老舊而可能崩塌、附近曾發生土石流）、身體上的風險（受污染土地）。

三、不動產交易風險資訊揭露之內涵

經紀服務內容的資訊揭露

　　本文除了認為代銷與仲介業應揭露的資訊應有不同之外，本文也建議對於經紀業者將要提供哪些服務，也應該要充分揭露。

　　茲舉一例說明，二位檢舉人檢舉某仲介業者廣告不實，檢舉人認為仲介業者於其網站上宣稱：「付款安全保障–成屋履約保證」，「由銀行出面保證買賣雙方產權/付款安全……，真正將所有的風險歸零」，惟於實際交易過程中，檢舉人認為仲介業者既無法保證履約，更非零風險，屬虛偽不實而引人錯誤之不實廣告。公平會受理該案後，經96 年第805 次委員會作成決議，認定該案屬「因刊登不實廣告違反公平交易法事件」，於96 年4 月13 日作成行政院公平交易委員會公處字第096075 號處分書，裁決該仲介業者於房屋仲介廣告宣稱「成屋履約保證」、「風險歸零」，就其服務之品質、內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第3項準用同條第1項規定，處被處分人新臺幣120萬元罰鍰，並應立即停止該違法行為。

　　上述案件係檢舉人以公平交易法為主要請求基礎，而非用不動產經紀業管理條例進行請求，主要原因是不動產經紀業管理條例根本無法對於上述之仲介業服務內容進行請求。由於不動產經紀業與消費者之間的委託關係並沒有在不動產經紀業管理條例被正視，導致消費者根本無法針對仲介業就其宣稱將會提供的服務進行請求。

　　相關業者並沒有說明「價金保障」之內容與含意，也沒有將產權瑕疵有否保障的部分明確界定，導致消費者的期待出現落差。此外，於相關之文宣資料與流程圖針對成屋履約保證之範圍、爭議解決、保證項目以及重要交易事項都沒有明確說明，仲介業者於潛在買方與賣方與仲介業初期交涉時並沒有提供完整的書面資料。[50]

準此，本文建議，對於經紀業者，尤其是仲介業者要將其提供哪些服務應充分揭露。

被更新的資料應立刻提出說明

　　另外，訊息不僅要被收集，同時亦應被更新。而揭露資訊者必須追蹤資訊的改變，接受揭露資訊者通常要詳盡（資訊）更新。至於哪些資訊應該被更新，本文認為，當重大又有意義改變發生於下列事項時，重新認真再同意（reconsent）就有必要[51]：

1. 物件本身發生對於買方將會影響其決定、風險、潛在利益、需求等之「應揭露事項」變化；

2. 交易相對人重大之變動情形，例如交易當事人發生可能影響交易的事故等；

3. 涉及買方已透漏的個人偏好及興趣，例如買方對於預售屋海景第一排特別喜好，但建築開發商或代銷公司已經知道後續將有其他建築物會遮蓋其海景。

簡單清楚的揭露訊息方式

　　倘若法律制定者已經精準認定出消費者所需訊息，同時也得既正確且能夠理解。揭露資訊者也完整的遵循此揭露規範，同時也整合必要訊息，也有效地揭露出去。終究必須面對的是接受揭露訊息者如何依據該訊息進行重要、複雜、不熟悉的決策。

　　人們接受資訊的方式往往有許多不同。許多消費者不知道不動產之品質如何，也不知道經紀業者的服務如何，因為每一地區皆有不同。[52]所以，消費者人通常不承認這些資訊與選項之間的差別，反而依靠某種信念，如運氣、命運、與生俱來的能力等，會引導至好的結果。[53]

　　當人們開始蒐集不動產資訊，必須要找到正確文件，並且去正確地點找。當消費者進入一個銷售中心或是仲介公司時，經紀人員往往將許多的文件資訊拿出來，此等文件常常有混淆不清的陳述、拐彎抹角的句子、小體字、毫不相關等之混雜物，這些都是資訊取得的障礙，如何真正檢視基於完整品質報告文件所做之揭露訊息，反而相當困難。[54]因此，簡單、明確，且就重要資訊陳述完整的格式範例即有必要。

肆、結論

　　從Kronman 教授的說明，法律規定一方當事人要揭露資訊，可能會有許多資訊代價開始，法學文獻在資訊是否揭露主要以『不實陳述』或『詐欺』為主要討論方向，而 Craswell教授提出資訊的問題，應以『不實陳述』與『不揭露』來看待，並進一步提出，二者之間應以成本效益分析來界定。Omri Ben-Shahar 和 Carl E. Schneider教授提出，資訊的揭露在立法者、資訊揭露者、資訊接收者的成本以及考量應有不同。本文立基於此，更進一步認為，資訊揭露的制度，應分為二個階段，第一個階段是區分哪些資訊需要揭露，第二階段是區分該資訊是真實的還是不實的。本文認為由於資訊具有成本，一味的要求廠商揭露並非合理。在前階段涉及資訊揭露與否的界限，後階段涉及了 『不實陳述』與『不揭露』的界限。此為本文資訊揭露的「二階論點」。

　　由於不動產成為市場交易的對象時，該標的物與一般的商品並不相同。不動產具有稀少性、異質性、昂貴性等特性，且屬於賣方獨占（寡占）、市場資訊不完全、資源非充分流通等特徵，屬於一種不完全競爭市場。在買方與賣方終於可以找到彼此，進行交易之協商時，由於賣方掌握所賣「標的」的資訊，也掌握對於交易的「知識」，為了可以成交或是獲得更多利益，將會發生「隱藏知識」以及「隱藏行動」等行為，導致消費者的交易成本提高，其他廠商的交易機會降低，不只將損害交易安全，更將造成市場沒有效率，導致市場失靈。

　　簡言之，在資訊不對稱的情況，廠商往往會透過廣告的方式進行『訊息傳遞』的行為，以平衡資訊的不均衡。然而，在訊息傳遞的過程中，卻可能發生所傳遞的訊息是『錯誤的』或是『誤導的』。此時，是一種強化資訊不對稱的行為。

　　在資訊不對稱市場中，雙方的搜尋成本非常高，賣方開始傳遞訊息，亦即透過廣告或是行銷方式，在數位或是平面媒體、路邊等進行宣傳，此時，廠商透過廣告的方式進行『訊息傳遞』的行為，有助於平衡資訊不對稱之情形。然而，廠商將因此產生傳遞與行銷的成本。此成本越高，廠商的資金壓力越大，將會惡化資訊不對稱的效果。當資訊不對稱發生時，廠商傳遞錯誤資訊一定的內部成本。其中包含了被處罰的風險成本。相對地，社會亦負擔了該行為的外部成本，外部成本包含了已購買者的交易成本，潛在消費者暴露在交易風險中的成本，其他競爭者無法正當競爭的成本，以及政府應付違法行為的成本。因此，當廠商在資訊不對稱之情形下，仍選擇了對自己較低成本，卻會造成社會成本過大的訊息傳遞行為，此時，廠商就具有可非難性。

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[9] 例如，民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」