戰後嬰兒潮世代是擁有房產最多的世代！隨著戰後嬰兒潮世代在2010年之後陸續邁入高齡化，繼承房產的數量逐年增加，未來將如何影響房地產市場與其買賣供需變化，是值得持續關注的課題！

 

高齡族群持有多數房產

    台灣光復之後的經濟發展，從農業、工業到科技、服務業的大步起飛，戰後嬰兒潮世代跟著經濟成長與房地產市場蓬勃發展，購買房產成為經濟獨立與財富累積的象徵，從以下兩份研究資料顯示，房屋持有率隨著年齡增長而持續上升，恰好符合戰後嬰兒潮這一世代，其累積財富與購屋能力比其他年齡層來得強，持有住宅比例也越高。

    根據楊子江研究分析[1]2014年全臺灣的809萬戶房屋中，一共被618萬個自然人擁有，佔台灣當年人口的26.4%；再就持有者的年齡分佈，41歲至50歲年齡層，持有房屋比例為40%，51歲至60歲為46.8%，61歲以上者為44.5%，61歲以上的男性持有房屋比例更高達50.5%。該項研究發現51歲以上年齡層的持有房屋比例最高；而31歲至40歲年齡層的人，持有房屋比例僅為23.3%，21歲至30歲更低只有6.8%。

    另從台北市政府於2017年9月發佈一份房屋持有者與高齡化現象的比較分析[2]（參見圖一），發現高齡人口持有高房屋比例更為明顯，尤其以戰後嬰兒潮世代的50歲至69歲人口數雖僅占總人口的28.2％，房屋持有數卻高達54％；而0歲至39歲人口數占46.27％，惟房屋持有數僅占10.7％；如果以50歲以上的高齡族群分析，其持有房屋比重更超過70%！這種情況突顯出台北市的房屋多為高齡者持有的現象恐日益顯著，或許都市化程度較高的其他五都，可能也有此現象！

 

                        

 

繼承房屋棟數正逐年上升

    臺灣地區未來人口出生率約維持在1%至1.2%之間，總人口在2000年1月達到最高峰2360萬人，而後出現死亡交叉，出生數低於死亡數，人口轉呈負成長。2025年將進入超高齡社會，大量房屋財產被繼承的現象將持續增長。

    近25年來，已經開始反應高齡化社會的房屋資產移轉現象，繼承登記件數正在逐年快速增加。依據內政部房屋繼承登記統計資料顯示，1992年至2002年間，每年繼承房屋的登記數量平均在27,780棟，2003年後每年都超過3萬棟，2011年後超過4萬棟，2016年超過5萬棟， 2017年台灣邁入高齡社會之後，繼承房屋數量急遽增加，2021年超過6萬棟， 2022年的繼承登記數量已經突破7萬棟。（參見圖二）

 

                         

 

每百人死亡人口繼承房屋棟數

　　隨著高齡化趨勢與死亡人口數逐漸增加，高齡者所擁有的房地資產未來將以遺產方式移轉給親人。根據內政部戶政與地政統計資料顯示，台灣地區在2003年時，每百位死亡人口平均繼承房屋棟數為24.6棟，2015年時增加至30棟，2022年已經增加至34.8棟，20年間增加41.5%。（參見圖三）

如以直轄市分析，台北市是最早都市化與的外來人口移居城市，其繼承房屋數量又居六都第一名。在2003年時，每百位死亡人口平均繼承房屋棟數約40棟，2015年開始超過50棟，2022年已經上升至58.2棟，20年間增加46.2%。如果再以2017年9月統計的台北市50歲至69歲人口數占總人口的28.2％，房屋持有數高達54％的統計資料觀察，2025年之後每百位死亡死亡所遺留繼承的房屋棟數將會越來越高。

每百位死亡人口平均繼承房屋棟數第二名是新北市，從2003年約35棟，2014年開始超過40棟， 2022年上升至約45棟，20年間增加26.5%；新北市這20年間外來人口持續移入達32萬人，其高齡化程度也較台北市為低，因此繼承房屋棟數與增加幅度較台北市為低。

桃園市在2003年時，每百位死亡人口平均繼承房屋棟數約25棟，2010年開始超過30棟，近三年（2000-2022）約維持在35棟。

台中市在2003-2012年間，每百位死亡人口平均繼承房屋棟數約在27-30棟，2013年開始超過30棟，近三年（2000-2022）約維持在35棟。

高雄市在2003-2009年間，每百位死亡人口平均繼承房屋棟數約在22-25棟，2010-2017年約在25-30棟，近三年（2000-2022）平均在32.5棟。

台南市在2003-2006年間，每百位死亡人口平均繼承房屋棟數約在18-20棟，2007-2013年約在20-25棟，近三年（2000-2022）平均為29棟，是六都中每百位死亡人口平均繼承房屋棟數最低的直轄市。

 

                         

 

推估2030-2070年繼承房屋棟數

    筆者曾經在2018年假設以死亡人數與繼承房屋棟數的30%比例關係推估，至2025年時每年約有6萬棟的繼承房屋，2032年時每年將超過7萬棟，2038年超過8萬棟，2043年超過9萬棟，2052年至2060年間，每年約為10萬棟，顯然當時的推計是過於保守了，每年實際超過7萬棟繼承登記數量提前十年之多，出現在2022年！

    如果重新假設死亡人數與繼承房屋棟數的35%比例關係推估，至2033年估計每年約有8萬棟，2039年將超過9萬棟，2044年超過10萬棟，2053年超過11萬棟。如果假設以2022年台北市與新北市平均值50%推估，至2031年估計每年約有11萬棟，2036年將超過12萬棟，2039年超過13萬棟，2048-2070年每年皆超過15萬棟。由於2060年之後，因為老年人口高峰期已過，每年繼承房屋棟數會呈減少趨勢。

 

歷年房屋繼承占買賣比例逐年上升

    每年房屋買賣登記棟數之多寡與市場景氣好壞有關，以近25年來的統計資料觀察，當市場景氣繁榮階段，買賣登記棟數約在40-45萬棟；當市場景氣平淡階段，買賣登記棟數會落在25-30萬棟；近十年（2013-2022）平均房屋買賣棟數為30.7萬，近二十年（2003-2022）平均房屋買賣棟數為35萬。（參見圖四）

    從上述圖二、圖三資料分析顯示，繼承移轉登記棟數則與高齡化及其持有房屋比例有關，當死亡人口數逐年攀高時，繼承登記數量也逐年增加。從內政部統計資料分析，台灣地區歷年房屋繼承登記占買賣登記之比例明顯呈現逐年上升趨勢，1998年至2010年維持在7-10%，2011年至2014年上升為11-15%，2015年至2021年上升為17-21%，其中2016年至2018年因房市景氣轉弱，房屋買賣數量降低，致其比例平均上升為20.5%，最近的2022年則升高至22%。

    台北市是六都中繼承占買賣登記比例最高者，2016-2022年平均達36.6%，2022年更高達42.3%。新北市、台南市與高雄市於2022年約為23%，台中市為14.3%，桃園市最低僅12.8%。

    台灣邁入高齡社會後，近七年（2016-2022）繼承登記數量占買賣登記棟數比例平均約為20%。假設以近二十年平均房屋買賣棟數為基礎，低推估於2035年繼承登記數量占買賣登記棟數比例將達25%，高推估將達35%。再假設以近十年平均房屋買賣棟數為基礎，低推估於2035年繼承登記數量占買賣登記棟數比例將達28%，高推估將達40%。此一估計值在台北市2022年都已經是低估了，依此趨勢推估，台北市在2030年前後的繼承房屋量可能會超過市場買賣量的50%了！

 

                         

 

                         

 

繼承是未來取得房產的大趨勢

    身處少子化與高齡化時代的年輕人，雖然薪資追不上房價的上漲，甚至買房成了奢望，躺平成了最佳選擇，繼承與受贈房產或將是未來的夢想與機會！

    薛承泰[3]教授曾表示：未來年邁長者將會釋放出百萬間房舍給下一代或進入市場，政府居住正義的政策不能媚俗，應說清楚要協助買房或租房的對象，並考量未來趨勢估出數量，否則會是另一個廣設高中大學的後果。

    皮凱提在「二十一世紀資本論[4]」中提到人口老化與少子化的問題，他以法國高齡化研究指出，人口死亡率到了2040年至2050年時，有可能穩定維持在1.4%至1.5%，主要原因是嬰兒潮世代的人口遠高於其他世代，這些人將在21世紀上半葉陸續走完一生！當每對配偶只生一個小孩，新生世代規模比起前一世代打對折的國家，死亡率乃至財產繼承流量，都會提升到史無前例的水準。皮凱提也提到高齡化社會的富人往往都是年長的一輩，當繼承的時間點延後，可能帶來更龐大的遺產。

薛承泰、皮凱提所提的論述與本文資料分析不謀而合，在「有土斯有財」的華人社會，不動產佔所有財富的比例可能高達七成。現在年輕人的父母長輩如果是多屋族，未來總會等到繼承房屋的時機。如果家裡長輩都沒有房屋，或是尚未有迫切買房的壓力，稍等個10年、20年之後，高齡族群的房產也會陸續在市場釋出，房屋供給就相對地增加；屆時的人口總數或戶籍數量的下降，房屋需求就相對地降低。未來如無相關政策干預或引進外國人買房等機制，房價自有平衡或趨於合理的機會！

    戰後嬰兒潮世代是擁有房產比重最高的族群，此一世代已陸續邁入高齡族群，國發會推估高齡人口總數將於2050年達到高峰，未來高齡族群陸續凋零的房產繼承，佔據市場買賣數量比例將會越來越高，繼承是未來取得房產的大趨勢！未來會如何影響房地產市場與其買賣供需變化，是值得持續關注與研究的課題！