文/柯伯煦

摘要

私有制財產權的自由競爭市場，高效率的資源配置結果引來高地價高房價問題，令公私部門深感困擾。房價增漲過程，引來投資者彼此競爭其中的價差利益，是不勞利得或創造財富，耐人尋味。政府基於穩定房市交易價格、調節房價被當作投資目標的詭異現象，修正平均地權條例及課徵重稅，企圖收回房價中不勞而獲的利得，政府功能值得肯定。但是，解決資本弱勢群購屋的困境，仍然助益有限，平均地權制度應該深刻探討地利共享（房利共享）、人盡其才、物盡其用之間的彼此影響，也應加上更多想像，以利尋得更恰當的方法。

 

壹、擁有高價格房子的好處多多

　　政府自2012年8月起，建立不動產交易實價登錄制度，管理房屋價格，管理交易行為，可是，房價被資本優勢者熱熱烈烈撐起。高房價逼使許多人高額貸款購房，還款有心理壓力，還會犧牲部分生活品質，何以許多人不斷地想購買房屋？何以高價房屋受到許多人喜愛與投資？

　　我國住宅財產權私有制的保障有其特色，只要符合政府限制的使用規範及納稅義務，我們擁有住宅的所有權也表示我們可以做自己任何想做的事或想要採取地用途。柯伯煦（2022）表示，住宅與房屋具有多元價值及增值想像，已是整個高度商業化都市人普遍共有的特徵，高房價特徵，在高所得者、中所得者、低所得者之間的評價也多不同。政府不斷改善都市環境問題，移居至都市生活的內涵越顯特別，人們生活在都市的偏好也變得獨特，以致看待房價的特徵與心態有別於過去。擁有一間房屋也延伸許多想法，包括：

一、使用方式：獨自居住或家人一起居住；

二、獲利模式：投資交易之後可獲利，不交易也能增進財富；

三、時間長度：很長很長的使用年期，以及伴隨穩定感及安全感；

四、融資額度：房屋價值容易換取大筆資金來運用。

　　近年來房地產市場受到投資者關注，大約是在2018年，許多人攜帶資金參與投資及購屋自住，房屋及土地價格上漲幅度驚人。其實資源與商品的價格變貴，只要交易雙方是自由且志願交易的，高價格也不是太大問題。不過，今日高房價被視為一個大問題，主要是社會青年在職場投入勞動，多年的投入總希望有一日能購屋提升居住品質，房屋是許多人在職場生涯發展的必需品。

　　然而，當房地產市場能夠高效率的生產及供給住宅，可是對許多經濟相對弱勢者，他們工作努力，投入許多勞動時間，換取所得，仍然追不到房價漲幅也買不起房，這表示所得財富的分配出了問題。

房屋與土地變成是富有者才買得起，也成為他們累積財富的管道之一。甚至是壟斷著多數良好品質的房屋土地資源。

　　基於避免房屋及土地資源不被有心人士壟斷及哄抬價格，房屋市場的交易秩序能穩定運作，此次政府修正平均地權條例，希望能改善自由競爭市場的缺陷。

 

貳、修正平均地權制度，希望能給國家社會創造什麼

　　只要有市場存在，一個人對於想擁有的商品變得容易許多，多數人會透過付出勞動力賺取薪資貨幣，在以此貨幣來交易進而取得該商品。在房屋市場中，若存在一種多數勞動者買得起的房屋，人民願意多勞動來累積財富，以這財富來購買需要的房屋，擁有房屋也有了每月還款房貸的壓力，必須更多努力更長時間工作，也應將自己的能力與潛力發揮在更高薪資的職場工作，最終讓自己活得更好。前述說明一個人的能力激發、職涯發展及購屋需求之過程，關係著國家經濟成長，也許邏輯上顯得過於簡單，但呼應著我國平均地權土地制度的四大目標，隱隱約約有著關聯。

　　我國平均地權土地改革的均權化與私有化實踐，以期達成「地利共享（地盡其利）」，也激發勞動者的「人盡其才」，進而促進更多元化的「物盡其用」與「貨暢其流」，這其中的邏輯其實可成為這次修法應該要去深刻釐清的。

　　回顧一下平均地權土地制度的學說重點。蕭錚（1974）表示，平均地權是一種土地制度，也是一種經濟制度，土地資源做為經濟制度之下的市場資源，會有私有制與公有制的區別與討論，無論公有或私有，其中制度核心重點是讓資源分配及歸屬之後，土地利用的潛在利益能夠極大化的被發展或開拓出來。本文姑且將這種潛在利益稱之社會利益，私部門投入勞力資本改良的私有利益，公部門投入資源建設的共有利益，私有利益加上共有利益可稱之社會利益。

　　社會利益的另一面向是社會成本。經濟學解釋成本是一種資源放棄其他用途的最大代價。寇斯（Coase）在1960年發表「社會成本問題」一文，他關注市場發展無可避免地延伸出交易成本問題，當資源財產權問題沒有被妥善解釋與釐清，市場交易活動就會產生交易成本，而社會成本其實就是各種大大小小的交易成本的集合，後續追隨者表示社會成本問題就是交易成本問題。寇斯提醒世人只有清楚解釋及合理界定產權，才可以透過市場本身（價格競爭）降低交易成本，進而提高資源配置和交易流通的效率。此次平均地權條例修法是否涉及不勞利得下的財產權再界定？或是節約房市交易某個面相的交易成本？本文初步而簡單的探討一下。

　　不可否認，房屋市場交易的利得或財富，也可視為一種社會利益，而這種無形的社會利益仍有政府在背後維繫穩定交易秩序及執行保障財產權，也有許多納稅人的稅金被配置在各式各樣的公共建設，近年房價高漲讓社會利益不斷落入資本實力優勢者的手上，問題值得關注。一方面，房價高漲也隱含著不勞而獲的利得，衝擊平均地權的制度核心重點，破壞了土地、房屋及人力資源原本該有穩定關係，勞動力分配及財富歸屬的經濟關係，也難以創造出更多元及共享的社會利益。另一方面，此次修法內容，政府限制資本優勢者以大量資本來購買住宅，這樣好不好？一則限制某些優勢者的交易自由，二則想在保障權利（購屋自住需求）與限制交易（哄抬價格賺價差）之間，取得某種平衡，期待房市演化出穩定的價量關係，政府運用權力與制度來調整自由競爭市場的部分缺陷，有其值得肯定之處。

 

參、房價高漲引發分工與交換脫鉤的社會問題

　　個人的專業分工可為社會創造許多商品，各式各樣商品資源能夠自由平等的交易與交換，這些交易活動讓每個人改善了自己的福利，又不損傷別人的福利，這是自由競爭市場的優點，也凸顯出自由平等交易就能為整體社會創造更大財富。但是，自由競爭的市場活動，使得資本弱勢者無法參與市場交易，也無法累積獲利及創造幸福，由政府透過制度修正來改變市場，是調整市場的方法之一。

　　房屋是許多人專業分工的特殊商品，購屋活動也是高度自由意願的，沒人去強迫人人都要購屋使用。可是，昂貴的房價對多數一般勞動者造成購屋難題，形成很高的門檻且不易跨越，購屋需求者怨深載道，媒體報導渲染，成了當前社會問題。

　　分工的最終目的是交換，勞動者在社會中分工，努力一輩子無法交換到安身立命的住宅，分工與交換出現脫鉤，房屋市場發展過程是存在問題。

　　不難發現，購屋活動會有早買與晚買的時間差，若你的購屋成本由別人決定，資本弱勢者的購屋成本由售屋者來決定，資本能力弱的購屋成本被資本能力較佳者加重了成本，而且存在成本僵固性與價格僵固性，沒有特殊迫切原因，售屋者又不會想降價出售，自由競爭機制有著一時的缺陷。

　　高房價造成富人與窮人的財富差距，政府不應任其失衡不斷擴大。在社會中謀得一份工作進而取得穩定所得收入，這是多數勞動者累績個人財富的重要管道之一。房屋市場的發展無法建立在利人利己的基礎上，參與市場交易也陷入市場交易的分配問題。細心思考這個分配問題，首先是在於低薪的勞動所得難以累積基本的財富，進而用於購屋的自備款及分期付款，其次是無力參與購屋的市場交易來累積財富（例如小面積住宅換大面積住宅），最後是難以有多餘財富來從事其他交易活動進而累積財富。這種財富比較效應在媒體不斷報導之餘也廣泛存在，當前已是一種社會普遍現象，若沒有適當的制度來促進分工與交換的發展，專業分工的潛在社會利益無法被創造，房屋市場原本交易穩定及秩序良好的公共利益也逐漸消失，資本弱勢者難以在市場取得房屋資源，或是取得房屋資源的代價遠遠超過個人的負擔，弱勢者不再努力工作，社會人口紅利消失，也是一種無形的社會損失。

　　不難察覺，房價增值潛力也反映出無形的社會利益，這個社會利益往往是公部門的公共建設，以及私部門的建築開發建設，各方投資者投入資本參與其中的產業分工及就業分工，才會有這種房地產市場交易的社會利益或創造財富。房價高漲自然吸引投資者，其中資本優勢者競相掠奪房價高漲過程的「不勞利得」，需要創新制度來調節，政府修法對這種社會利益下的不勞利得分配，進行財產權再界定，約束交易及課稅手段促進利益再分配，讓購屋的經濟弱勢者也有機會參與購屋圓夢，共享原本無形的社會利益，政府有其市場守門員的角色，但手段是掠奪或再分配，尺度不易拿捏妥善。

 

肆、本次修法在於加諸富人購屋限制，缺少創造社會利益的激勵機制

　　張五常（2015）表示，市場的出現無可避免帶來多種交易成本，採用市價作為競爭準則的交易成本可能很高，但市價這個競爭準則仍是相對較節約交易成本的，所以，各種商品市場的出現，往往是以提升某些交易成本的方法來減低另一些交易成本或制度成本(註1)。

　　高房價讓資本優勢者有更多機會賺取不勞而獲的利得，引起政府修訂平均地權條例，以期房市買賣保有自由，也能強化交易者自律。本次修法五大重點，包括換約轉售門檻、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、新增轉至私法人購屋、預售屋解約要登錄，限制資本優勢者購屋，能給資本弱勢者幫上忙嗎？

一、限制換約轉售：

　　預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。限制換約轉售能幫助資本弱勢者更買得起預售屋嗎？

二、重罰炒作行為：

　　明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。房價炒高又難以下降，是否能幫助資本弱勢者？

三、建立檢舉獎金制度：

　　民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。檢舉獎金制度養出檢舉怪象，經常可見。

四、管制私法人購屋：

　　增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。私法人購屋的價格本就很高，這是另一種高價房屋市場。

五、解約申報登錄：

　　預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。若私人之間密謀交易，不易查察與處罰。

本次修法之目的，看得出政府是以新制度來約束高房價問題的交易成本，也可說是在建立實價登陸制度之後，實登制度又引起人人追逐高房價的投資現象，高房價市場出現又有財富分配問題，這些都是實施一項制度引來的交易成本，此次的政策似乎改用平均地權條例修法，用這次新制度抵銷些許之前實豋制度的交易成本。然而，社會利益如何被創造？平均地權制度下的社會利益如何被創造？仍被忽略了。

　　以經濟學的角度，政府對人民課稅，也對交易活動課稅，其中存在著強制的交易關係，課稅（公權）也是侵犯了民眾的財產權（私權），讓人民不去反抗這侵害財產權的代價，在於人民繳稅，正也向政府購買好的服務及好的保障。不可否認，人民繳稅購買政府服務之間的對等關係或直接關係，其實是這次修法比較看不到的。若是課稅買到政府服務，能夠利人利己，或公私部門都雙贏，表示制度的正向激勵作用良好。

註1 : 張五常 (2015) 發表「中國的大學失敗在於缺少諾斯」一文，是 1993 年諾貝爾經濟學獎諾斯在 2015 年去 世之後，張五常於 2015 年 12 月 01 日在網路發表的觀點。

 

伍、修法後所創造的社會利益需要更多想像

　　本次修法的重點，包括設立換約轉售門檻、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、管制私法人購屋、規定預售屋解約要登錄。本次修法針對著資本優勢者購屋獲利的限制，若再加上房地合一稅2.0版在房屋交易利得上課徵重稅，政府施展權力約束購屋交易獲利者，也扶助無力購屋者，打炒房政策目標與扶助無殼購屋者目的，建立回饋機制需要更多想像。

　　M. Olson（2000）在「權力與繁榮：超越共產主義與資本主義專制」一書表示，國家繁榮必須具兩個條件，一是私有產權必須明確且穩固，二是任何形式的掠奪必須根除或限制，要想達成這兩條件，政府自身必須建立回饋性激勵機制，建立一個能夠創造更大社會利益的決策權，促進社會利益與繁榮的擴大。但這也正是人類社會建立政府組織所遇見的棘手又兩難的問題。一方面，政府必須保有權力和強制手段才能維護社會秩序、保護私人財產、限制掠奪行為；另一方面，政府也可以利用手中的權力對人民的利得進行掠奪。市場經濟繁榮，需要政府具備一個強而有力的扶助之手，例如扶助無力購屋者，也需要自我約束的掠奪之手，例如對打炒房獲利者加諸限制及課重稅，人們追逐高房價專研利益，有無掠奪問題？政府對人們在高房價專研利益過程課重稅，有無掠奪問題？這個過程本就十分複雜，想要做得恰如其分難度很高。

　　抑制房價高漲，引導房屋市場價格的穩定，主要的社會利益是要能協助資本弱勢者保有長時間努力工作，也能夠早日購屋及還完房貸，這一點我們需要更多想像，而修法後的社會利益創造與回饋機制也需要更多想像。一位古典經濟學派學者巴斯夏（F. Bastiat）提出破窗理論可能有助於我們思考，假設一個頑童用石頭將窗戶打破了，窗戶的主人就要去購買新的玻璃來裝上，這會刺激玻璃廠的生產，工廠內的工人完成生產及送貨安裝之後，有了收入，就會去買餐點，餐點業者也有收入，可以去買個新車來載原料。一個打破窗行為掀起一連串的生產過程，於是得出一個結論，有破壞才有進步，一個小小破壞可能引起社會發展與進步。這個理論的啟發，在於看得見的人為破壞問題，可能引起就業機會及生產活動，但看不見的替代方案也能引起隱形淨損失，這些隱形的淨損失究竟有哪些？專家學者也不容易說得清楚。此外，若沒有這個破壞，省下的時間、人力、資源可用在那些新的工作與生產，又可帶來多少隱形的淨利益，這需要想像力。

　　房價不再高漲，就業機會及生產活動能擴大嗎？本次修法及課重稅來抑制房價不再失序狂漲，替代方案是多建社會住宅提供資本弱勢者使用，是否也會引起隱形淨損失，例如有人不想再努力工作及追求購屋願望。現代購屋自住及投資者心中早已意識出早日擁有房屋，未來就是一筆財富，購屋的願望與結果或許是政府能夠引導，可是「願望與結果」有所區別，願望容易想像，想著自有擁有房屋自住過著幸福生活，可是美好的結過則是需要努力幹活工作，也許過程是辛苦又漫長，最終人人能實現購屋願望，社會也可發展出前所未有的好成果。

　　此次修法主要目的是為了引導不動產市場正常發展，間接目的是讓青年人仍可實踐購屋圓夢，這樣的目標能達成嗎？如果都市化轉向發展，讓市地建高價住宅更多限制，讓農地建平價住宅有條件下可放寬，維護農業環境的成本高了，房價降低，好不好呢？如果政府自己蓋了許多房子，市場房價高就大量釋出來穩定房價，好不好呢？如果政府用稅收來保證收購部分公股建設商所建房屋，房價高再釋出來穩定房價，好不好呢？如果規劃一塊地，請謝英俊建築師來蓋屋，他在921地震災後救助行動，發明一戶20坪造價僅六萬元的組合屋，讓自住需求者彼此協力生產造屋，好不好呢？

　　當前房市情況，政府想要為整體社會做更多好事，仍先問什麼才是資本弱勢者所稀缺的。嚴格來說，不斷纏著政府擬定新辦法，想要更多扶助與補貼的購屋需求者，可能也是最在乎購屋自住需求的人，政府能更容易更妥善執行政策及補助。評析此次修法，大家都想創造更多社會利益，我認為需要更多想像及政策平衡的藝術。想像一下，青年人或特殊需求者初始處於資本弱勢，在踏入職場工作10年之餘可能展開購屋自住計畫，但等到多數人開始了解房市變化及房價趨勢，原本購屋計畫為時已晚。政府不妨以10年為一區間，依據房價上漲趨勢、人口居住偏好與都市發展變遷，預先準備某個比例數量且平價的公共住宅，讓購屋計畫與生育補助政策、融資優惠與租稅優免政策有了相互影響，讓就業扶助、激勵生育、協助托育及購屋圓夢之間有了鼓舞人心的作用，施展出政策平衡的藝術。

 

參考文獻

1. 柯伯煦，2022，我們該怎麼看待房價，土地改革館電子報，第五期，台北市：土地改革紀念館發行。

2. 蕭錚，1974，平均地權與地盡其利，收錄於「土地與經濟論文集」，台北市：中國地政研究所印行。

3. Frederic Bastiat著，諶紫靈譯，2021，看的見的與看不見的，北京：中信出版社。

4. Mancur Olson著，蘇長和譯，2005，權力與繁榮：超越共產主義與資本主義專制，上海：上海人民出版社。

5. Ronale H Coase著，陳坤銘與李華夏譯，1995，廠商、市場與法律，台北市：遠流文化出版。