王成機／平均地權條例修法重點簡析
壹、前言
109年下半年起，隨著COVID 19疫情升溫，不動產交易市場陸續出現亂象，包含豪客一夜掃光數百戶預售屋、民眾漏夜排隊搶買房、急徵代排隊工讀生買房、全民集資瘋炒房等現象，刻意營造購屋熱銷現象，趁機哄抬房價，引發民眾購屋恐慌，甚至有違法廣告銷售情事。110年更出現千人憑支票入場參加抽籤選購預售屋、百人搶房2房2小時完銷、閉門銷售秒殺封盤等事件；111年疫情趨緩，遞延買盤回歸，熱炒科學園區房市，業者陸續推出百億級大案，仍有刻意營造房價持續創新高及購屋熱銷現象。
有鑑於預售屋交易市場亂象頻繁，內政部自109年第4季起，已會同行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部各國稅局、各地方政府消保、地政、建管等機關單位，進行6次預售屋銷售建案聯合稽查，總計稽查19個縣市、240個預售屋建案，並裁處104件違規案件，計裁罰4,189萬餘元。從6次稽查結果來看，違規比率已由第1次86%下降至第6次53%，其中紅單、契約違規率分別從27%降至18%、86%降至9%，顯示聯合稽查對於導正業者違規行為，已發揮具體成效。
內政部為精進實價登錄及預售屋管理制度，除透過聯合稽查導正業者違規外，已於110年1月27日修正平均地權條例（110年7月1日施行），建立預售屋銷售前須報備查制度、成交後30天內申報登錄成交資訊外，並規範預售屋買賣定型化契約違反規定者可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰，及規範禁止紅單轉售、約定保留出售、簽約權利或不利於買受人事項，違反者按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。
內政部續為避免預售屋於簽約後以換約轉售方式，哄抬價格牟利，再度於110年12月提出平均地權條例打炒房修法，限制預售屋及新建成屋換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制及預售屋解約申報登錄等，業經立法院112年1月10日三讀通過，並經總統112年2月8日修正公布，俟相關子法法制作業及配套措施完備後，將由行政院核定施行日期，期能有效防杜住宅淪為炒作工具，維護市場交易秩序。
貳、平均地權條例修法五大重點
110年7月1日修正平均地權條例等法律，推動實價登錄2.0後，為防杜不動產炒作，保障民眾購屋權益，內政部於同年12月間再次推動修正平均地權條例（以下簡稱本條例），業經總統於今（112）年2月8日公布，除禁止不動產炒作規定已施行外，其餘條款尚待報請行政院核定施行日期。本次修正內容包括下列五大重點：
一、私法人購買住宅許可制：
此規範係考量私法人本無居住之需求，惟經統計私法人111年購買住宅戶數為2萬2,502戶，較108年1萬219戶增加1倍以上，故為避免私法人短期進出藉此炒作影響民眾購屋權益，及兼顧私法人正常營運所需，建立私法人購買住宅許可制，並依其取得之必要性及正當性，將其購買住宅分為「免經許可」及「需經許可」2類；其中「需經許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。
二、限制換約轉售：
此規範目的，係為阻斷藉由換約哄抬房價轉售牟利管道，避免加價轉售結果由自住購屋者承受較高房價，明定簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願離職、重大傷病等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）數處罰50萬至300萬元。
三、重罰炒作行為：
此規範目的，係為因應內政部辦理預售屋建案聯合稽查發現部分業者或投機客炒作手法，明定有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。
四、檢舉獎金制度：
此規範目的，藉由吹哨者檢舉，嚇阻炒作等違規行為，提升稽查效能，明定民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
五、解約申報登錄：
此規範目的，係為掌握並提供解約資訊，避免藉由虛假交易哄抬房價，明定預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。
參、相關子法及配套措施規劃情形
本次本條例修法施行所需配套措施，包含授權子法、申報（請）書表、作業手冊及實價登錄系統功能增修等，內政部已於修法推動初期開始籌備，並配合法案修正結果調整；又在研擬期間即受到各界的關注，並提出諸多建言，內政部都已納入審慎通盤研議，並邀請相關9大公會及團體座談討論。其中9項子法已於今年2月、3月及5月間辦理預告，茲就各界較關注之子法規劃情形說明如下：
一、私法人購買住宅許可制
在「免經許可情形公告」草案，將私法人買受取得住宅有其公益性、必要性，並具共識的下列9種情形納入免經許可項目：
- 公（國）營事業或受政府捐助之財團法人，如台糖、臺北捷運、財團法人法律扶助基金會等。
- 金融控股公司或銀行轉投資之資產管理公司，如合庫資產管理公司買受不良債權擔保品及政府公開標售之住宅。
- 不動產經紀業與買方約定，買回其仲介之海砂屋、輻射屋、凶宅三類瑕疵住宅。
- 參與法院拍賣買受住宅。
- 買受文化資產保護法之私有古蹟、歷史建築及紀念建築等住宅。
- 依法律規定優先購買，如依土地法第34條之1主張共有人間優先購買。
- 參與都市更新：
- 計畫整合階段：買受迅行劃定或變更更新地區範圍內住宅。
- 計畫公展階段：計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等，買受範圍內住宅。
- 計畫完成階段：實施者或出資者與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅；出資者於新制施行前簽訂契約（經公證或認證）買回住宅。
- 參與危老重建：
- 計畫已核准階段：重建計畫之起造人、所有權人，買受計畫範圍內住宅。
- 計畫完成階段：起造人與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅。
- 參與合建：與土地所有權人簽訂合建契約，而買受土地所有權人之住宅。在「許可辦法」草案中，則將下列私法人因正常經營而需買受住宅的6種情形納入需經許可項目，必須受到5年不得移轉的限制，以避免被變相短期出賣炒作。
- 宿舍使用，但不得超過員工人數。
- 具規模之出租經營使用，持有同一使用執照內5戶以上。
- 衛生福利機構場所使用，例如長照機構等。
- 合作社設置住宅公用設備，供社員共同使用。
- 實施或參與都更、危老：
- 建物分為「老舊」或「危險」2種類型，分為屋齡30年以上老舊住宅，或未達安全、耐震標準等有危險之虞的住宅。
- 都更事業計畫已進到公開展覽階段或危老重建計畫經核准，非屬計畫內私法人，仍須經許可取得。
- 其他經內政部公告之用途。
二、限制換約轉售
在限制預售屋換約轉售部分，本次則配合預告「讓與或轉售審核辦法」及「得讓與或轉售情形公告」2項草案。「得讓與或轉售情形公告」草案將規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後有下列情形之一者，始可例外申請核准換約：
- 買受人於簽約前已受僱達1年以上，因非自願離職，且逾6個月未就業。
- 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須6個月以上全日照顧。
- 買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋。
- 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧。
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留而採變價分配。
- 共同買受人間轉讓，但私法人不適之。
為避免重大事故規範過於浮濫寬鬆，造成規避管制及變相炒作，所以須具上述6種情形之一者，始可申請核准換約。另因預售屋交屋期長，民眾在簽約購屋前需要理性審慎評估付款能力與風險，避免因新制施行而受到影響。
三、檢舉獎金制度
為建立檢舉獎金制度，已研擬「不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法」草案，發給檢舉違規獎金的類型，包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單轉售、限制換約與禁止炒作規定案件。檢舉案件如經查證屬實、裁處罰鍰確定且完成收繳後，將以實收罰鍰30%發給檢舉獎金，並規定個案獎金之上限1,000萬元。
為避免不實檢舉影響市場交易秩序，在本次草案中規範採檢舉人實名制，並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料；如發現有以偽變造不實事證提出檢舉情形，並將主動移送檢調機關處理。
四、其他子法
配合預售屋及建新建成屋之限制換約轉售規定，內政部已研提「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於轉讓規定之修正草案，送行政院消費者保護處循程序提交該院消費者保護會審議。
又為配合預售屋之解約申報登錄規定，內政部已研擬「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」修正草案，並於今年3月間完成預告程序。
肆、結語
回顧過往預售屋市場種種交易亂象，內政部分別於110年、112年修正平均地權條例精進預售屋各項管制措施，據實價登錄住宅類預售屋申報交易戶數統計，110年7月1日預售屋實價登錄新制施行後，月申報量最高為110年11月（1萬4,318戶），內政部自110年12月再度提出平權地權條例打炒房修法後，截至112年1月，住宅類預售屋交易戶數已降至3,785戶（減少74%），顯示預售屋市場投機客有逐步退場趨勢，回歸自住剛性需求。
另從內政部發布之各季住宅價格指數來看，109年第3季至111年第3季漲幅為1.2%至2.99%不等，111年第4季漲幅為0.94%，是109年第3季以來季漲幅首次小於1%；6都中，臺北市下跌0.47%，其餘5都上漲趨勢也明顯收斂。另與建物交易量一併觀察（111年第4季較去年同期全國建物買賣登記數減少25%），顯示民眾購屋心態轉趨保守，使房價趨勢朝軟著陸方向調整。
期許本次平均地權條例修法打炒房5大措施施行後，在「私法人購買住宅許可制」部分，能兼顧私法人正當經營需要並有效抑制短期炒作；在「限制換約轉售」部分，能引導民眾購屋前審慎考量並促使投機客退場；在「重罰炒作行為」部分，能有效杜絕虛假訊息或交易、違規銷售或壟斷等行為；在「檢舉獎金制度」部分，能藉由全民共同協助精準打擊違規炒作行為；在「解約申報登錄」部分，能避免虛假交易哄抬房價，使住宅市場趨於穩健發展。
