租賃專法、租賃市場與經濟| 國立政治大學不動產研究中心

專題報導

2023.09.12

租賃專法、租賃市場與經濟

文/彭建文

壹、前言

　　住宅兼具有消費與投資雙重特性，使得購屋者除剛性的消費需求外，尚有許多的投資與投機需求。在土地的自然供給數量固定，加以政府嚴格的土地使用分區管制下，住宅的價格供給彈性相當小，住宅供給量不易隨住宅需求變化而迅速調整，常導致住宅市場出現供不應求而房價大幅飆漲的景象。

　　2023年第1季，全國房價所得比為 9.72，房貸負擔率為41.19%，房價負擔能力為偏低等級，其中負擔能力最低為台北市，房價所得比為 15.22，房貸負擔率為 64.50%，房價負擔能力為過低等級。高房價對於大多數未擁屋的「無殼」民眾尚且難以負荷，更何況是剛出社會的年輕人。年輕人因所得偏低、儲蓄不足、及工作尚未穩定，無論是購屋或租屋均須面對嚴重的住宅負擔能力不足問題。若年輕人勉強購屋，龐大且長期的貸款壓力可能使年輕人終身淪為「屋奴」，且居住品質可能嚴重不佳，不是過小、過老、就是離市中心過遠，甚至以犧牲生育子女為代價，造成嚴重的少子化問題(註1)。(林佩萱與張金鶚，2013 ;陳文意等， 2013;彭建文與蔡怡純，2017;彭建文， 2022) 反之，若選擇租屋，雖然不用揹負龐大房貸成為屋奴，但現行租屋市場大多為地下化經營，房客在戶籍登記與租金補貼請領上往往有其困難，租金偏高且居住期間缺乏自主性亦是常見的困擾。

　　若將居住視為基本人權，保障住宅的「消費權」而非「投資權」應是政府住宅政策的重要目標與職責，這也是為何「居住正義」在當前能成為跨黨共識的重要原因。不過，何謂居住正義? 更重要的是，如何才能落實居住正義? 在不同黨派、不同團體、乃至於個人，可能均有其不同的觀點與見解。個人認為居住正義必須同時兼顧「可負擔」與「好品質」兩個要件，缺一不可。(彭建文，2023)

　　就好品質而言，好品質的居住環境必須同時涵蓋住宅本身、社區環境、及鄰里環境等三個層面。安全是好品質的基本條件，例如耐震、防災與逃生，但除此之外亦應涵蓋空間充足、基本設備齊全、通風採光、安心無毒、以及無障礙(全齡友善)等條件(註2)。因此，好品質的居住環境，必須從基地區位選擇、規劃設計、施工興建、以及後續使用管理等面向加以落實(註3)。此外，買賣或租賃交易過程的安全亦應納入考量。

　　就可負擔性而言，居住雖是民生必需品，也是基本人權，但可透過租賃而非擁有所有權方式達成，這也是國內住宅政策從以往的「住者有其屋」走向「住者適其屋」的重要原因。我們也觀察到，國內約 85% 的住宅自有率，已明顯遠高於許多已開發國家(例如美國 66%、英國 63%、南韓 57%、日本 55%、德國 49%、瑞士 42%)，在全世界可說名列前茅。反觀，住宅自有率較國內高的國家，除新加坡 87.9% 外，大多為共產或原蘇聯國家，高住宅自有率未必代表社會進步。因此，房租是否可以合理負擔遠較房價重要(註4)。

　　要如何達到居住正義?個人認為最重要的是健全國內住宅租賃市場，積極解決民眾所面臨的「租不起」、「租不好」、「租不到」等問題，其中增加租屋供給存量最為重要，必須使出租住宅市場能有數量充足且好品質的供給存量。其次，政府應將所有出租住宅全面納管，改善出租住宅的安全性、服務品質、資訊透明、以及居住穩定性，減少租屋者與擁屋者所享有的居住品質差異，降低民眾非買不可的壓力。最後，政府本身要掌握相當數量的社會住宅以彌補市場機制不足也很重要，但此部分在國內仍有相當大的努力空間去改善。

　　以下本文第二節探討國內租賃住宅市場規模與租金水準，第三節分析目前租賃市場管理的問題與政府作為，第四節是未來租賃住宅市場的挑戰與機會，最後是結論與建議。

註1：一般在衡量住宅負擔能力通常會使用房價所得比與貸款負擔率兩項指標。房價所得比是中位數住宅總價與中位數家戶可支配年所得的比值。貸款負擔率是以每月貸款應償還金額除以中位數家戶可支配月所得，貸款負擔率在30%以下代表「可合理負擔」，30%~40%代表負擔能力「略低」、40%~50%表示負擔能力「偏低」，50%以上表示負擔能力「過低」。

註2：改善及提升無障礙設施之項目主要包含:室外通路、避難層坡道及扶手、出入口、室內通路走廊、昇降設備、樓梯、房間配置、供特定房間使用浴廁及廚房等項目。為推廣無障礙住宅，內政部已制定無障礙住宅設計基準及獎勵辦法，其辦理依據為住宅法第46條。

註3：目前內政部營建署有建立住宅性能評估指標，區分八大性能類別，由專業第三者客觀進行評估，包括:1結構安全(如房屋結構及耐震安全等)。2防火安全(如火災之逃生避難、基本消防設備等)。3無障礙設施(如室內外通道、停車空間、緊急逃生出入口、升降機等)。4空氣環境(如室內通風、防潮效果等)。5光環境(如室內採光情形)。6音環境(如隔音效果)。7節能省水(如隔熱、遮陽、省水、節電等)。8住宅維護(如管線使用狀況有無滲漏、故障毀損等)，依據該住宅所能達到之性能程度區分四個等級，但此項評估為鼓勵而非強制性質。

註4：許多人懷疑在房價高漲下，為何國內的物價水準長期處在相對平穩的水準，此乃因為消費者物價指數(CPI)是統計一般家庭的食、衣、住、行、育、樂等消費性商品及服務的價格水準變化，其中「住」的部分，計算的是全國房租水準，包括一般住宅租金和學校住宿費，並未將房價計入考量。

貳、國內租賃住宅市場規模與租金水準

　　「高房價」、「高自有率」、「高空屋率」可說是國內住宅市場不合理共存的三個現象。雖然，國內房價長期呈現上漲，導致負擔能力下降，但同期間國內住宅自有率也不斷上升，從行政院主計總處(2021)歷次人口及住宅普查資料來看，1980年時住宅自有率為79.1%、 1990年為78.5%、2000年為82.5%、2010年為 84%、2020年為84.6%(註5)。相對地，住宅租用率則長期維持在 10% 左右，以 2020 年人口及住宅普查來看，住宅租用率為 10.9%，相較於2010年為持平，全國租用住宅者為87萬5622戶，較2010年之80萬8104戶增加6萬7518戶。在2017年租賃條例的立法總說明中，內政部推估國內因居住或就學因有住租賃住宅需求者估計約有280餘萬人，約涵蓋我國總人口1/8(12.5%)，上述數字與歷次普查的住宅租用率相近。

　　依內政部營建署(2023)統計，截至 2022 年第 4 季底國內住宅存量約為 923 萬戶，較戶籍登記戶數 909 萬戶為多，更較普通家戶數 851 萬戶為多(註6)，顯示國內住宅並無供給不足問題，但應有分配不均問題。此外，根據 2021 年家庭收支調查來看，家庭擁有自宅之比率為 85.0%，絕大部分為專用住宅，住家併用情形僅占 2.9% ; 居住空間方面，平均每戶居住面積為45.0坪，每人居住面積 15.6 坪，但因各縣市房價水準明顯不同，使得各縣市的家戶平均居住面積與每人居住面積有明顯差異。由於國內租賃住宅市場的需求者以尚無經濟能力購屋，或雖具有經濟能力但短期可能搬遷者(例如僅有短期就業或就學需求者)為主。在經濟能力限制下，租屋者之居住需求偏向租金較低的住宅，其對應的住宅類型以中小坪數、屋齡相對老舊、區位相對較為不便的住宅為主。亦即，租賃住宅市場的住宅供給品質應較自有住宅市場為差。

　　就租金水準與趨勢來看，住宅租金主要取決當地的住宅供需、住宅品質、以及家戶所得水準等因素的綜合影響。就行政院主計總處的居住類價格指數來看，以 2021 年為基期，2022 年租金指數為102.26，上漲2.26%，相較於 2012 年的指數 96.09，上漲 6.42%，相較於房價起漲點2003年的指數90.76，上漲12.67%。整體租金指數呈現不斷上升，但上升幅度相較同期間消費者物價指數仍相對穩定。

(圖1)歷年物價指數與居住類(租金)指數

資料來源：行政院主計總處

　　此外，國內租金水準雖跟隨一般物價水準而呈現上升趨勢，但因為房價上漲幅度更高，導致房東的租金報酬率依然相對偏低。根據 Global Property Guide 的調查，國內住宅租金報酬率約2.09%，屬於極差(very poor)等級，也是該調查中三個租金報酬率極差國家(摩納哥2.49%、盧森堡2.59%，)的最低者，明顯較英國6.21%、美國6.15%、新加坡4.74%、日本 4.38%、德國 3.86% 等國家為低。在現行國內租金報酬率嚴重偏低下，政府要如何健全住宅租賃市場相當具有挑戰性。

　　江穎慧等(2023)依據實價登錄資料所統計的六都各類型住宅租金單價如表一所示，台北市各類型住宅的租金水準均為最高，新北市次之，約為台北市的 50~70%，其他四都的租金水準相近，約為台北市的 40~50%。若將社會住宅包租代管之案件排除，租金水準約會增加 3~10% 左右，但不同縣市之間的差異相當大。此外，該文以租屋平台網站已成交案例進行統計，發現同一縣市不同行政區之間的租金水準亦有相當程度的差異，但租屋平台的租金水準普遍較實價登錄資料為高，以台北市獨立套房為例，其2022年的租金單價為1,901元，分租套房單價為1,886元，較實價登錄套房單價1,565元約高20%，新北市約高30%，桃園市約高 35~45%，台中市高 5~15%，台南市高 20%，高雄市高 25~30%(註7)。

表一 2022年六都各類型住宅租金單價

	台北市	新北市	桃園市	台中市	台南市	高雄市
套房	1,565	1,081	716	853	779	722
透天厝	1523	874	572	607	638	707
公寓	953	701	452	583	500	455
住宅大樓	1546	722	504	628	606	629
華廈	1286	645	514	602	569	503

資料來源：江穎慧等（2023）

註5：2010年開始將住宅自有率區分為戶內經常居住成員所有、為不住在一起的配偶、父母或子女所有兩種類型，2010年兩者分別為79.2%、4.8% ，2020年時分別為78.6%、6%。此外，家庭收支調查之住宅自有率較人口及住宅普查之數據為高，以2021年為例，戶內經常居住成員所有為 85.0%，包含不住在一起的配偶、父母或子女所有則達到90.2%。

註6：普通住戶係以家庭份子為主體之共同生活戶，主要可區分為以下4種家庭型態:1核心家戶:係指由夫婦或夫婦及未婚子女或夫(或婦)及未婚子女組成之家戶。2複合家戶:係指由祖父母、父母及未婚子女或父母及已婚子女或祖父母及未婚孫子女組成之家戶。3、單身家戶:係指普通住戶戶內只有一人之家戶。4其他家戶:係指不屬上列三種型態之家戶。

註7：內政部依據2021年租金實價登錄、租金補貼及包租代管之實際租金資料統計，臺北市平均租金單價為1095元/坪，新北市638元/坪，臺中市、桃園市、臺南市、高雄市則分別為536、500、519、455元/坪，上述數字亦較表一為低。

參、租賃住宅市場問題與政府作為

一、租賃市場問題

　　陳彥仲、薛立敏(1999)指出國內出租住宅市場不發達的原因主要有三點，包括出租住宅報酬率偏低、傳統觀念及政府政策均以鼓勵自有住宅為主、以及租賃相關法令對租賃雙方之權利義務規範並非對等，並提出七點建議，包括相關出租法令修正與研議、出租住宅宣傳、出租住宅管理機制落實、自有住宅有關配套措施、租金報酬率提升、租金補貼措施研議、以及出租資訊流通。其後，國內在 2017 年 12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理條例」 (以下簡稱租賃條例)，該條例的立法總說明中指出，國內現行租賃住宅市場問題包括租賃權利義務關係不對等、租賃住宅廣告資訊未真實透明、未有便捷糾紛處理機制等問題，導致租屋者之保障不足，且租賃住宅之供給多以個人出租為主，缺乏專業化經管理，出租人基於租賃住宅管理事務繁雜、管理成本高或無力管理等因素，導致住宅閒置而未能有效導入租賃住宅市場。

　　整體來看，在歷經近 20 年後，國內租賃住宅市場問題雖有部分改善，但是根本性的問題並未解決，無論是法令保障、資訊健全、糾紛處理與預防、管理維護機制等面相均仍有相當大的改進空間。

二、政府作為

(一)住宅法

　　國內住宅政策在行政院2005年5月24日所核定的「整體住宅政策」開始出現轉變，由以往的「住者有其屋」漸漸轉變為「住者適其屋」，在政策工具上也大幅減少購屋利息補貼而增加租金補貼。2011 年 12 月 30 日「住宅法」公布，並自公布後一年施行，二年後廢止國民住宅條例，其內容包含總則、住宅補貼、社會住宅、居住品質、住宅市場、居住權利平等、罰則、附則等七章，全文 54 條，住宅法確立辦理社會住宅之法源依據，但當時僅要求社會住宅應提供至少 10% 以上比例出租予具特殊情形或身分者。

　　其後，住宅法在 2017 年 1 月 11 日修法，規定主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣(市)轄區為計算範圍，提供至少 30% 以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。主要修法重點包括:

社會住宅土地取得方面:地方政府需要之社會住宅用地如屬於應有償撥用之公有非公用土地，得辦理長期租用。
辦理社會住宅之經費來源:增訂中央及地方住宅基金來源，並將成立社會住宅融資服務平台，提供地方政府興建社會住宅之長期低利資金。
辦理社會住宅之人力組織:明定主管機關得設立、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅。
興辦社會住宅之稅賦減免:社會住宅興辦期間之地價稅及房屋稅得予適當減免，並免徵營業稅;為鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者，新增綜合所得稅及地價稅租稅優惠規定。

此外，住宅法復於2021年6月9日再次修法，主要重點包括:

調高社會住宅提供經濟或社會弱勢者之比率:由現行 30% 提高到 40%。
鼓勵屋主參與社會住宅包租代管:每屋每月租金收入免稅額上限擴增到 1 萬5000 元。
中央主管機關訂定社會住宅租金收費原則，俾為各地方政府參照準據。
增列社會住宅包租代管所簽訂之租賃契約資料，不得作為查稅依據。
為鼓勵更多公益出租人將住宅出租予社會弱勢，放寬未辦建物登記之合法住宅房屋納稅義務人，可享相關稅賦優惠。
將電動車充電設備納入社會住宅之必要設備。

　　除興辦社會住宅外，租金補貼的金額與名額亦有大幅的成長，盼能減輕民眾租屋負擔， 2022年3月31日行政院宣布推動「300億元中央擴大租金補貼專案」，針對成年 35 歲以下單身者、結婚兩年內的新婚家庭、育有未成年子女家庭及經濟或社會弱勢，提供金額加碼補助 1.2 ~ 1.8 倍，每戶每月最高 2 千到 8 千元，預計補貼50萬戶，申請期間自2022年7月1日至同年 10 月 31 日止，另針對經濟或社會弱勢戶再延長受理，期間自2022年12月5日至同年12月 30日，累計申請戶數32萬6706戶，相較於前 2021年度16萬戶，倍增約2倍。

　　不過，2022年實際核定27萬8717戶，執行率僅達 55.74%，成效不盡理想。此可能是因為國內租賃住宅市場以個人出租型態為主，多數房東不願多繳稅，或以自用住宅稅率申報，逃避租屋收入課稅，造成政府對於租賃住宅市場掌握資訊非常有限，而產生租屋黑市或地下化問題;又政府尚無法有效引導房東揭露其租屋事實，促使租賃住宅市場透明化，以致中央及地方機關雖已積極推動租金補貼等居住協助措施，卻無法確實發揮政策效益。

(二)租賃住宅市場發展及管理條例

　　總統蔡英文八年20萬戶的社宅計畫，包含12萬戶直接興建，與8萬戶包租代管。為達成上述目標，中央已成立國家住宅及都市更新中心與地方政府合力興辦，並將社會住宅與老人日照、托嬰、托兒及青創等社會福利及公共服務設施整合發展，併同營造友善社區生活環境。此外，包租代管是社宅相當重要的供給來源，同時透過房東的持有稅減免、提高免稅額、修繕補助誘因，加速閒置空屋釋出，並補貼業者媒合及代管費用。

　　為使包租代管產業發展有其法令依據，國內在2017年12月27日制定的租賃條例，全文46條，並自公布後6個月施行，該條例的五大面包括: 強化保障住宅租賃關係、輔導成立非營利團體協助租賃事務之處理、增加免費住宅糾紛處理管道、提供出租人租稅優惠。其中，為鼓勵房東將住宅委託包租代管業者，租賃條例規定住宅所有權人將住宅委託代管業或出租給包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得減徵租金所得稅。其中，出租期間每屋每月租金收入不超過新台幣6,000元部分，免納綜合所得稅;超過6,000元至2萬元部分，依該部分租金收入53%計算;超過2萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定減除標準計算。另外，由直轄市、縣市政府應課徵的地價稅及房屋稅，得予適當減徵。減徵租金所得稅、地價稅及房屋稅規定，實施年限為5年;其年限屆期前半年，行政院得視情況延長，並以一次為限。何彥陞(2022)認為租賃條例將原「私法自治」的租賃住宅市場中加入「經濟管制」的力道，強化主管機關介入租賃住宅市場的機制，具有市場展與管理的「經濟法」性質，使政府與民間關係更像夥伴關係。

　　其後，該條例曾在2023年2月8日修正布第5、10、11、34、46條條文; 並增訂第 38-1、38-2 條條文。此次修法後住宅租賃契約全面適用消保法規定，為促進租屋市場資訊公開透明，此次修法也增訂包租業的轉租案件應申報實價登錄，其租金等資訊將對外提供查詢;同時，對於現行規定包租及代管業應按季提供租賃住宅相關資訊予地方政府部分，也修正期程縮短為訂約後 30 日內提供，以利政府更能即時掌握分析租賃資訊，逐步推動租屋資訊透明化。此外，依租賃專法規定，包租代管可享所得稅、地價稅及房屋稅等租稅優惠，期限 5年，原本將在2023年6月落日，但內政部已依專法授權，報請行政院核定延長租稅優惠 5 年，至2028年6月26日止。

　　2017年推出的包租代管社宅第一期共5,157 戶、2019 年第二期是 14,527 戶、2021 年第三期4萬4,649戶，2023年推出的包租代管4.0(第四期)原目標6萬戶，現調高至8萬戶。社宅包租代管 4.0 的三大亮點，一是目標戶數將擴大至8萬戶;二是長者換居由原本同縣市放寬至跨縣市，且開放私宅可換公宅;三是取消原本的租屋補助，回歸300億元中央擴大租金補貼專案。

　　在租賃條例通過後，包租代管業務在政府健全租屋市場與包租代管社宅的政策紅利下，吸引不少房仲、代銷、地政士等不動產相關業者投入，甚至提供租屋、管理、買賣一條龍服務。目前全台已有 19 個縣市組織地方公會、超過1,300家租賃住宅服務業者設立，已執行6.4 萬戶包租代管。根據財政部統計顯示，租賃住宅服務業的產業營業額在2020年約2億元， 2021年達6.7億元，2022年達到9億元。其中，台北市以1.9億元最高，台中市1.8億元次之，新北市亦達1.2億元。此外，桃園市為0.9 億元、高雄市 0.4 億元，可說是不畏房地產景氣波動而持續成長的產業。

(三)囤房稅 2.0

　　在現行房屋稅制中，本人、配偶和未成年子女若在全國共持有3戶以下住家，都可以採用自住1.2% 稅率;從第4戶開始會列為非自住，依照各縣市規定，以最低 1.5%、最高 3.6% 稅率計算。財政部預計 2023 年 9 月將囤房稅 2.0 草案送立法院審議 (註8)，希望透過較高的持有成本迫使屋主將閒置住宅出租使用，非自住住家房屋將從現行縣市歸戶改為全國歸戶，並採差別稅率，將非自住住家稅率調升為 2% 至 4.8%，若全國只擁有一戶自住房屋的家庭，房屋稅自用稅率便可從 1.2% 再降到 1%。

　　不過，因現行房屋評定現值與實際市價落差甚大，囤房稅的實質稅率仍偏低，故其增加之房屋稅負擔是否真能讓有財力囤房者將閒置住宅釋出? 可能大有疑問，且即使屋主勉強將其房屋出租，稅負轉嫁問題可能亦很難避免，進而造成租金上漲。若囤房稅最終僅能增加部分縣市的房屋稅之稅收，並無法真正促使租屋供給增加，此時居住正義的可負擔與好品質可能均無法達到。因此，除透過囤房稅方式迫使屋主將閒置住宅出租外，個人認為政府可以提供更多元的出租誘因，以增加租金報酬率方式鼓勵屋主增加供給，例如鼓勵屋主加速折舊，將現行房屋出租標準費用率 43% 大幅提高而後分年遞減，或是提供長期低利貸款鼓勵建商興建出租住宅。

肆、挑戰與機會

　　在歷經住宅政策目標調整，住宅法與租賃條例制定與修法的環境背景下，國內租賃住宅市場已有相當幅度的改善，但仍有不少根本性問題尚未解決。本文認為國內人口與建物老化趨勢與日本相近，日本租賃住宅市場發展經驗相當值得國內參考。
日本住宅自有率長期維持在60%的水準，以2020年來看，日本住宅自有率為61.4%，首都東京的住宅自有率僅為46.1%。反觀，日本租屋家戶高達三成以上，租屋市場規模相當大且活絡。2020年日本租屋家戶約1,898萬戶，其中租賃私人住宅比例為86%，約有1633萬戶，公營住宅次之佔10%，都市再生機構管理的賃貸宅（又稱UR賃貸住宅）佔4%。此外，租賃住宅有八成是委託管理公司管理，自行管理僅約二成。陳宥樺、林欣瑜（2023）認為日本人租屋意願高的原因主要基於終身僱用制下的轉勤文化、租屋補貼福利、租屋成本相對低廉、以及房價相對穩定等因素。此外，日本在1992年開始實施「借地借家法」，該法律的中心主旨即是保護相對弱勢的房客，提供房客強大的法律保障亦是重要因素。
本文參考日本租賃住宅市場發展經驗，並基於下列因素，認為未來租賃住宅市場仍有相當大的挑戰與機會(註9)。

一、人口老化與少子化

國內人口老化嚴重，2025 年 65 歲以上人口將突破 20%，邁入超高齡社會，高齡人口將超過400萬人。衛生福利部(2018)調查指出65 歲以上高齡人口住在無電梯公寓者約 17.32%，住在無電梯透天厝者約56.43%，住宅無電梯設施者合計高達 73.75%，倘屋齡普遍老化的情形沒有改善，10 年後預估將有逾百萬名高齡者將困居在無電梯的老宅裡，一旦遇有膝蓋退化或行動不便等狀況，將陷入「足不出戶」的困境。在面對與以往不同的人口結構，除了積極佈建超高齡社會所需之長照資源外，高齡友善居住空間對可說是攸關其健康狀態的關鍵。

對於擁屋的高齡者而言，自住房屋可能缺乏無障礙設施且子女也無暇照顧而不利居住，或因缺乏足夠的財務能力而需要將房屋出租，但本身可能無能力進行租賃住宅的經營管理，此時將衍生專業的包租代管需求。同時，對於無自有住宅的高齡者而言，由於本身退休無收入造成付租能力不穩定，或因本身年老生活無法自理而衍生一些房東的潛在風險，故在一般租賃市場可能面臨租不到的問題。
整體而言，在人口結構變遷下，無論是擁屋或無屋的高齡者在居家空間、公共空間與設施、經濟與財務狀況、以及生活照料等方面，均有其特殊的出租與租屋需求，專業的包租代管業可協助高齡者將閒置住宅出租，同時幫助租屋需求者承租合適的友善住宅，針對高齡的房東與房客進行媒合與配對服務。

二、建物老化與住宅事務複雜化

在地價與房價不斷高漲下，國內的住宅興建逐漸朝向更大規模、更高密度、及更多元使用發展，使得住宅管理維護與住宅相關事務更為複雜化與專業化。同時，因國內住宅老化相當嚴重，2023 年第 1 季全台住宅平均屋齡為 32 年，台北市更高達 36.87 年，但因都市更新速度相當緩慢，許多住宅不符合目前的耐震標準，同時可能缺乏停車、電梯、防災逃生、以及無障礙等重要設施，形成居住安全保障、居住品質提升、居家健康照顧、以及物業管理的市場服務缺口。

透過專業的租賃住宅管理公司負責住宅的包租代管工作，可確保住宅保持在良好的狀態，進而提高房客的滿意度與居住穩定度，使房東有更高與更穩定的租金收入。反之，若忽略住宅老化與損壞而不管，未來可能需要更多成本進行大規模的翻新工程，同時也會對房客產生許多潛在生命與財產安全的風險，故注重專業的包租代管服務，無論對於房東與房客來說均相當重要。

三、大數據與資訊科技應用

國內租賃住宅市場資訊相當不健全，且大多以小規模的零星屋主為主，在經營管理方面不但不專業，且效率偏低而成本偏高。大數據與資訊科技的應用，有助於房客更容易掌握租賃住宅市場動態，做出明智的租賃決策，同時也可使租屋搜尋過程更有效率，例如若在網路租賃住宅平台提供詳細的住宅資訊、照片、或是虛擬實境，可讓房客事先瞭解租賃住宅的狀況，並可比較不同租賃物件的各項條件，進而篩選出更符合本身需求的物件，節省更多的租賃搜尋與實地勘察時間與精力。此外。房客可以透過各項智能線上服務，完成各項簽訂約手續、支付房租、反映維修需求，亦可更輕鬆地控制各項室內設施，如照明、空調與安全系統。

資訊科技的應用同時也可以讓租賃住宅服務業者更容易收集與分析租賃市場相關資訊，藉以掌握租金趨勢與房客租屋需求，有助於制定更精確的租金定價策略。客製化的房客管理系統，可使租賃住宅服務業者能更即時發布各項訊息，並瞭解房客的各項需求，簽訂租約、租金收取、設備維修、服務也能以更有效率方式處理，簡化整個租賃過程。此外，租賃住宅管理業者也可以利用物聯網來監控住宅狀況，即時掌握與提供必要的維護服務，也可減少現場人力的需求。

四、租賃住宅相關機制之健全化

國內現行的租賃住宅包租與代管模式主要是參考日本，在日本一般租賃住宅管理服務項目包括：

(一) 簽約前的業務：報價建議、審查合作、交接準備等
(二) 簽約期間的業務:收取房租等費用與匯款、房間內部裝修及設備檢查、維修與更換、對應投訴、契約條款變更等
(三) 簽約更新 / 二次契約的業務: 一般租賃契約的更新手續、定期租賃器樂滿期後的再次簽約手續
(四) 契約完成時的業務:退租、原狀恢復、押金結算等
(五) 公共區域的維護與保養等業務:公共區域的建物維護與保養、清潔、巡邏、災害應對等

上述項目與國內目前包租代管業相似，但國內在 2017 年通過「租賃住宅市場發展與管理條例」則較日本更早將租賃住宅管理業之管理加以法制化，日本的租賃住房管理業法在 2021 年6月通過，主要是因為住宅包租代管業務不斷成長，但隨著管理公司介入，管理公司、房東、房客之間的糾紛也增加，尤其是針對包租契約中的權利與義務認知落差所導致的糾紛最為頻繁，故需確保包租契約的適當性與創設管理公司登錄制度(註10)，管理公司必須設置符合規定的業務管理者、以書面形式明示業務內容及實施方法，並交予房東且進行說明，受託管理租金亦須與公司自有財產分開管理、對房東定期匯報管理的實施情況，若有違規者將命令其改善或停止相關業務，或追究其刑事責任並處以懲罰。

無論從風險規避、成長潛力、收益穩定的角度出發，本文預期國內未來租賃住宅將有相當大的發展潛力，而目前地下化經營的模式也將轉型到透明化、制度化、規模化的新階段，未來租賃住宅不僅是無能力購屋者的必然選項，高質量的租賃住宅也可以同時滿足高階白領、外商駐外人員、銀髮住宅、青銀共居、商業混合、學生宿舍、企業包棟等各類新型態居住需求。有鑑於此，健全租賃住宅市場管理的相關機制亦須加以配套建立與落實，例如建立租金保證公司的第三方保證機制、實價登錄應強制所有租賃住宅登錄以提升租賃資訊透明化、建立各地區租金指數...等。此外，亦應加強業必歸會與強化公會的自律自清功能。

五、租賃住宅產業的水平與垂直整合

根據日本全國租賃住宅新聞週刊第 1567 號 (2023/08/07)的統計，日本2023年前十大規模的租賃住宅管理公司來看，第一名大東信託集團(約 123.3 萬戶)，第二名積水住宅集團 (約69.2萬戶)、第三名大和生活(約63.8萬戶)，第四名獅子宮 21(56.1 萬戶)、第五名東建公司(26.6 萬戶)、第六名室友集團(約 24.4 萬戶)、第七名東急住房租賃(約 12.9 萬戶)、第八名啟動便利設施(約12.3萬戶)、第九名旭化成不動產住宅(約 11.64 萬戶)、第十名青和集團(約11.58萬戶)，可發現第一名與第二、三、四名的規模約有兩倍的差距，第二至四名之間的規模差距不大，第四名與第五、六名約有兩倍差距，第六名與第七 ~ 十名約有兩倍差距，另第一名與第十名的差距超過十倍。

國內缺乏大規模的企業化租屋供給，租賃市場供給者以零星小規模房東為主，此為租賃住宅包租代管業者提供非常好的發展環境，但因國內包租代管業的發展時間尚短，產業的結構亦以小規模的業者為主。參考日本租賃住宅產業的發展經驗，為使國內租賃住宅市場的經營品質提升與成本降低，未來進行水平整合以共享資源、節省成本、增加市場經營規模、以及品牌信譽有其必要性。此外，為提供房東與租屋者更完整的服務，產業進行垂直整合亦是可能的途徑，例如整合開發、興建、租賃、以及管理維護等業務，此種整合可以提供更高的效率、更好的資源管理、以及更好的客戶服務。

伍、結論與建議

針對上述的分析的，本文獲得下列幾點結論與建議:
一、國內租屋需求目前僅佔全國人 10~12%，在人口老化、建物老化、勞動人口流動增加、以及未來房價在平均地權條例修法後不易再出現大漲等條件下，租屋需求可望大幅增加，未來租屋市場規模可能出現倍數成長。

二、租賃住宅市場發展與管理條例之訂定，確實為國內租賃住宅市場走向專業化經營有相當大的助益，但執行面如何落實攸關未來成效。此外，現行租賃住宅產業的快速成長，有相當大部分來自於社會住宅包租代管政策的獎勵機制，但要健全國內住宅

三、要提升國內租賃住宅市場的質量，未來應鼓勵大規模、企業化經營的房東(例如建設公司、保險業者)加入租賃住宅市場，提供更完整且多元的服務。此外，租賃產業本身的水平與垂直整合也相當重要，可藉以降低交易成本，並提供完善的服務。

四、租賃住宅市場應有更完整的風險防範機制 (保證、保險)，減少房東與房客之可能糾紛，並提供有效率的損害賠償機制。

五、加速資訊科技於租賃住宅市場之運用，藉以提升服務效率，並有效降低經營成本。

註8：囤房稅2014年起就已授權地方政府，又稱囤房稅1.0，針對持有多戶非自住住家房屋可在1.5%至3.6%間訂定差別稅率，但各地方政府執行態度偏消極，全國僅有10個縣市採用差別稅率。

註9：日本房屋租賃以簽訂「普通借家契約」為主流，一旦契約成立且租客履行租金支付義務，租客便可受到強大的法律保障。根據借地借家法，普通借家契約的契約期間不得少於一年，房東若無正當理由不能提前解約，保障了租客不會被房東的隨意驅趕。

註10：管理戶數超過200戶的管理公司必須向國土交通大臣遞交登錄申請。所謂業務管理者之資格是取得「租賃不動產經營管理士」等國家等級相關資格證。

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