文/林旺根

 

壹、前言

　　由於房價節節高漲昂，房租水漲船高，全 國約有300萬人選擇租屋，占總人口數八分之 一以上，租屋市場供不應求，迫使房客只能承 租頂樓違建或違規隔間，加以小坪數套、雅房 的投報率高，吸引職業房東紛紛加入投資租屋 市場。然而套房、雅房隔間很容易電線走火， 通道狹小甚至遭到阻塞，一旦出事逃生無門， 因而造成死傷之憾事，令人怵目驚心。不僅租 屋之品質不良，而且租金資訊不透明，租約沒 有保障，更嚴重的是房東明顯逃漏稅，以及弱 勢家戶因此無法申請租金補貼，形成嚴重的租屋黑數(註1)，引發民怨(註2)。

　　雖然在 2022 年底，促成「住宅租屋市場發 展及管理條例」 (以下簡稱租賃專法)部分條 文修正，於 2023 年 1 月 12 日(臨時會)完成立 法程序，同年 2 月 8 日公布。此次主要修正，除 第5條將除包租契約外之全部租賃契約，均納 入消保法之規範，且對於違反包租契約應約訂 及不得約定事項增訂罰則(第 38 條之 1)，此部 分筆者另有專文論述(註3) ;其次是修正包租業之租 賃住宅轉租案件，應於簽訂轉租契約之日起 30 日內，向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄 成交案件實際資訊(第34條第2至項);如有 違反並設有罰則(第 38 條之 2)(註4)。

　　惟如此修正，顯然無法充分揭露租屋資訊、更無助於租屋市場之健全，與社會期待相 去甚遠，尤其逼近 2024 總統與國會大選之際， 居住正義議題必然是朝野攻防之焦點，雖然行 政院於7月通過「房屋稅差別稅率2.0方案」 (俗稱囤房稅2.0)、「300億租金補貼」、「青 年安心成家購屋」等措施，但在野黨及民間 NGO 仍在 716 公平正義活動中提出四大訴求(註5)， 包括❶ 開徵中央囤(空)屋稅，❷ 推動租屋市 場透明，❸ 採行社宅輪候制，❹ 改革區段徵收跟市地重劃制度。究竟主管機關如何因應， 值得關注。本文乃針對租屋資訊申報登錄之修 法，及如何健全租屋市場等加以分析，並提供 相關配套措施之建議，俾供有司參酌。

 

 

貳、修法前各界對租賃資訊公開之呼籲

一、學者見解不一

　　近年來立院朝野及非營利團體認為其原因 係由於租屋市場資訊不透明，提出藉由強制租屋實價登錄的方式，無論屋主自行出租或透過 不動產經紀業成交之租屋個案皆須登錄，期望將租屋資訊透明化、反應市場真實租金，提升交易安全。陳淑美(2017)建議(註6) 可仿照美國、 中國、香港制度，將不動產租賃全面登錄或備 案，如此一來可釐清租賃雙方權利義務，健全市場，減少租賃糾紛，增加稅收，亦能建構租屋市場資料庫。且透過租屋市場資訊透明化， 民眾更能選擇其合理租屋價格及地點，抑制房租上漲(莊孟翰，2017)，更能便利政府進行弱勢租金補貼政策(張金鶚，2017)(註7) 。

　　對於租屋者而言，謝明瑞、周信佑 (2017)認為實施房屋租賃新制，房客可將租 金列入所得扣除額，卻也同時增加房東稅負(註8) 。 強制租屋實價登錄同樣將房東所得公布於資訊平台上，亦衍生租稅問題，如缺乏適當的租稅 減免機制，可能會造成費用轉嫁。資訊公開雖 有利於租屋者進行議價，惟房東亦可能參考其 他實價登錄成交標的進行擬租或調整租金之參考，房租向下僵固性將更為明顯。相較起強制 實價登錄，更應健全不動產租賃條例，完備的租賃產業並搭配必要的租稅誘因，讓租賃活動正式化，再同步辦理登錄(花敬群，2016)(註9) 。 不過，亦有聶建中(2021)認為各國有其政策 推動背景及法規限制，應做好妥適的研擬不應冒然推動(註10) 。

 

二、監察院建議與內政部委託研究

(一)監察院建議資訊應完整揭露

　　現行法令規定對於不動產出租之案件，僅 要求經仲介業者居間承租者頇辦理租金申報登 錄，屋主自行租賃案件仍未納入申報範圍，尚 無法完整呈現租屋市場成交之實際樣貌。故監 察院2019年通案性案件調查研究報告建議， 政府允應思考如何使租屋市場(包含商業與非 商業)出租之租金全部納入實價登錄，使市場 行情能夠透明化，同時藉此建立「房屋租金指 數」，以提供出租及承租者參考，提升租屋市場 的公平與效率(註11) 。

1. 　　依現行不動產經紀業管理條例(以下簡稱經紀條例)第24條之1第1項規定， 僅要求透過仲介居間的租賃物件要實 價登錄，此僅佔全體不動產租賃物件 約 10%(註12)，以致眾多民間一般出租的租 金訊息非常不足。有團體指出，臺灣的租屋市場規模過小（約佔整體住宅市場11.3%，歐美等先進國家租屋比例約30%～50%不等），導致高度偏向房東市場，不利於房客。在既有租屋市場供不應求下，過去10年都會區租金指數年年上漲，對於薪資相對偏低的青年世代是沈重負擔。再者，因為租屋市場不透明，造成「地下化」的現象，例如：房東出租未登錄、逃漏稅已成常態，嚴重損害青年租客如設籍、報稅抵扣、乃至於申請租屋補貼等權利(註13)。監察院研究小組至各縣市履勘時，地方政府亦表示依現行規定，屋主自行租賃案件仍未納入申報範圍，尚無法完整呈現租屋市場成交之實際樣貌，在缺乏出租登錄制度下，政府對租屋市場的數量、屋況、租賃行為等基礎資料無能掌握。
2. 　　此外，透明度的提升不只有助於民眾購屋的住宅市場，對於商用不動產投資，吸引跨國企業投資臺灣，也是重要指標，有助於不動產整體產業發展。從2018年發布的全球不動產透明度指數排行，亞洲地區不動產證券化市場較蓬勃發展的國家，新加坡、香港及日本，透明度排名都在臺灣之前，可見若要活絡商用不動產市場，實價登錄制度愈加透明也是不可或缺的政策工具。商用不動產類型甚多，惟長久以來我國商用不動產租金行情，多仰賴民間業者蒐集並提供市場租金趨勢分析，無從得知實際租金價格，且計算方式亦各有不同，對於國內外商業投資或經營者而言，資訊亦不透明。實價登錄制度實施後，無論是否透過仲介業者居間承租的商用不動產，其租金亦應申報登錄，使商用不動產之出租市場更加透明，且計算方式允應與國際接軌，以促進招商與投資環境。
3. 　　綜上，在住宅政策目標由住者「有」 其屋轉變為住者「適」其屋下，住宅租 屋市場的健全化刻不容緩，租賃住宅資 訊的完整揭露可說是住宅租屋市場健全 化的關鍵。另商用不動產租金亦應申報 登錄，使商用租屋市場市場更加透明， 並與國際接軌，以促進招商與投資環 境。政府允應思考如何使租屋市場(包 含商業與非商業)之租金全部納入實價 登錄，使租屋市場之租金行情能夠透 明化，同時藉此建立「不動產租金指 數」供房東、房客參考，以提升 我國 不動產租屋市場的公平與效率。

 

( 二 ) 內政部委託研究結論

　　內政部委託研究分析(註14)英國、法國、日本等三個國家而言，法國和日本並沒有強制出 租房屋登記的制度。但都可以方便且便宜取 得市場中之租金水準。法國和日本可以透過租 金(價格)的透明，降低資訊之搜尋成本， 進而加速租屋成交之速度。至於英國最早實施 出租房屋強制登記的蘇格蘭，當初實施之主要 目的是對房東以及社會治安之管理，與租屋市 場透明度並無直接關聯。另外，國際組織:經 濟合作暨發展組織(OECD)和及歐盟統計局 (Eurostat)所蒐集租屋資訊中，大部分屬於租屋品質。

　　該研究認為，強制租屋實價登錄，本質 上是租屋市場透明度問題。惟市場透明度，並非透明或不透明之唯二分類。蓋租屋資訊可以分為價格、數量和品質三個面向，而各有其不 同功能。該研究認為「市場資訊透明可以有效抑制房價的想法，可能是過於樂觀。而且，強調透明的同時，也必須承擔租金上漲以及中低 所得房客被迫承租違建的可能。平衡來看，價 格資訊或許可以考慮以小區塊均價或價格區間 而非個別案件租金的形式呈現。」 「長期間 租屋實價登錄市場資訊(租金、坪數...)應該 與其他人口資料串連(例如房客所得、住房滿 意...)，才能將租賃房屋的市場面和社會面結 合，人與屋資訊的公布與結合，經濟合作暨發 展組織(OECD)和歐盟統計局(Eurostat 的作 法，應該很值得臺灣思考，提供租屋政策制訂 所需。具體來說，長期間應該思考市場面與社 會面，也就是屋與人之間資料的結合。」

 

參、有關租賃資訊申報登錄之修法

　　2022年12月16日協商過程中，租屋市場是否能夠全面實價登錄引發熱烈討論，內政部代理部長花敬群說明，全球先進國家幾乎都未 實施租金實價登錄，香港雖然有租金實登，但需要付費，內政部邀集 22 縣市政府商議，由於行政稽徵成本過高，且人力要300多人而已無 法因應，故而各縣市政府全面反對。因此，立法院黨團協商時，行政部門僅同意就包租業部 分先行納入租賃資訊申報登錄。茲簡述其修正重點如下:

一、 修法重點

(一) 關於租賃資訊申報登錄之增訂

　　本次修正第34條第1項規定:「租賃住宅 服務業應於訂定契約之日起三十日內，將其受 託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提 供直轄市、縣(市)主管機關。」 (原第二項 順移為第六項，內容未修正，略);並增訂第 2 項至第 5 項規定:「包租業之租賃住宅轉租案 件，應於簽訂轉租契約之日起三十日內，向直 轄市、縣(市)主管機關申報登錄成交案件實 際資訊(以下簡稱申報登錄資訊)。前項申報登 錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。第 二項申報登錄資訊類別、內容與前項提供之內 容、方式、收費費額及其他應遵行事項，準用 不動產經紀業管理條例第二十四條之一第五項 所定辦法之規定。直轄市、縣(市)主管機關 為查核申報登錄資訊，得向包租業或次承租人 要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核 者不得規避、妨礙或拒絕。前項查核，不得逾 確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。」

　　並增訂第38條之2規定:「包租業違反第 三十四條第二項規定，未依限申報登錄資訊或 申報登錄租金或面積資訊不實，由直轄市、縣 (市)主管機關處新臺幣一萬元以上五萬元以 下罰鍰(一項)。包租業違反第三十四條第二項 規定，申報登錄租金及面積以外資訊不實，直 轄市、縣(市)主管機關應令其限期改正;屆 期未改正，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰 鍰(二項)。包租業或次承租人違反第三十四條 第五項規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三萬元以上 十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正;屆期未 改正者，按次處罰(三項)。」

　　租賃專法第 34 條之 1 既已明定租賃成交資 訊申報登錄資訊類別、內容與同條第三項提供 之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項， 準用經紀條例第24條之1第5項所定辦法之規 定，故內政部於 2023 年 5 月 16 日修正不動產成 交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備 查辦法時(同年 7 年 1 日生效)時爰配合增訂第 23條之1規定，據以執行(限於篇幅，不予贅述)。

 

二、 修法評析

　　本次僅規範包租業應辦理申報登錄，代管 業卻無需申報，其理由或許是，代管業係在租 賃契約成立後受託代管，其本身並未介入媒合 或促成租賃雙方契約之締定，此部分屬不動產 經紀業之專屬業務，依經紀條例第 24 條之 1 第 1 項僅規定「經營仲介業務者，對於買賣或租賃 委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權 移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內，向主 管機關申報登錄成交案件實際資訊。」故仍允宜 由不動產經紀業赴申報登錄之義務為當。

　　然而，殷鑑不遠，2011年實價登錄1.0修 正上述規定後，因對於租賃雙方自行締約者， 無須辦理申報成交資訊，導致許多租賃案件遁 入地下之反淘汰現象(註15)，致使租賃成交資訊聊備 一格，常為經紀業者所詬病。本次修正顯將重蹈覆徹，悖離健全租屋市場之正確方向，令人遺憾。

　　實則，主管機關無視於現行(本次未修 正)第一項已規定「租賃住宅服務業應於訂定 契約之日起三十日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣 (市)主管機關。」而僅侷限於包租業之「轉租案件」始應申報租賃資訊，其抓小放大，對於 租賃資訊之充實，顯無助益。

　　此外，本次修法之另一重點係將房東、 房客間之租賃契約(除原具有消費關係之租賃 約外，並及於一般約、包租約、轉租約等)， 全部視為具消費關係，適用消費者保護法相關 規定(專法5I)，申言之，修法後得租賃住 宅之房東，無論出租戶數多寡，均屬企業經營 者，姑無論有無委託代管或包租，其受到法律 制約應屬相同，始臻合理。抑且，代管業者受 託代管，必須根據租賃契約(專法32I)(註16)以執行代管業務，法律課以申報租賃資訊，本屬 合理，本次修法逕予以放過，顯有差別待遇之 違法;又包租業之轉租標的，必來自其向原初 租人之包租契約，如課以申報資訊登錄，主管 機關始能掌握包租與轉租之租金行情差異，從 而，可推知包租業有無貨的超額利潤等，俾便 作為政策分析之參考。因此，主管機關如要健 全租賃資訊，理應將全部租賃契約均予納入， 始謂公允。

　　又本次增訂第38條之2第項規定「包租 業或次承租人違反第三十四條第五項規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由直轄市、縣(市) 主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰 鍰，並令其限期改正;屆期未改正者，按次處罰。」對於規避、妨礙或拒絕檢查者，予以處罰 固屬該當，但「次承租人」並非租賃服務業， 卻課以相同罰則已屬顯不公平，且一般承租人 並無相同罰則，相較之下，更有受歧視之嫌， 應予檢討修正。

　　綜上，本次租賃專法固然尚有未盡理想之 處，但整體而言，對於租賃定型化契約管制較為合理，比過去的民法或土地法的規定也相對 進步，但本次租賃資訊申報登錄部分，單獨針 對包租業之轉租約，此舉似將使房東裹足而影 響包租業之發展，與目前採鼓勵房東將住宅租 予包租業長期經營轉租業務(或長期委託予租 賃住宅服務業經營)，使房客獲得穩定居住權益(註17)之政策相悖，主管機關宜再通盤檢討，朝向全面資訊化方向發展。

 

 

肆、檢討與建議

　　鑒於過去住宅租賃服務業之案件相關資 訊，僅需提供主管機關存查，無法對外提供查詢。本次修法要求包租業之住宅租賃轉租契約 需申報登錄並提供公開查詢，以強化租屋市場 透明度，看似進步之立法。但租屋黑市由來 已久，如此局部的資訊申報登錄，不僅造成不 公，且無參考價值。

　　再者，如無完整配套措施，縱然全面建立 租賃資訊申報登錄制度，將因政府人力不足， 欠缺有效查核，依學者研究可能仍使租屋黑市 更為沉淪，無法使得租屋市場走向陽光。因此，筆者提出以下建議，公主管機關與立法者參酌。

 

一、租屋資訊應全面登錄

　　由於租賃屬於民間私法上之契約行為，並 不以訂定書面為必要，且非強制登記之事項， 因此是否全面登錄，似有疑慮(註18)。各級政府一直 擔心，全面申報登錄，查核困難。甚至會造成 房東、租客私下協議規避實價登錄，可能導致 租屋黑市情形更加嚴重，使得實價登錄之價格 與實際行情相差甚遠。

　　不過，今年修法租賃專法以對於轉租資訊 要求強制登錄，情況已有所不同。且上述疑慮 雖非純屬臆測，然而價格資訊之真偽(包括交 易與租賃均同)，本有其查核之機制，買賣實價 登錄制度上路迄今已超過十年，尚仍有虛價登 錄之傳聞不斷，故理論上轉租資訊申報登錄， 亦可能發生私下協議虛價登錄，此乃查核技術 之精進問題，不宜作為拒絕全面登錄之理由。

　　對於政策推動者而言，有限的政府量能之 下，如何確保實價登錄申報資訊正確無誤，且 登錄的資訊將影響未來租屋市場規模及租金指 數推估之基礎，政府宜盱衡時勢之所趨，建構 完整之配套措施，修法將全部租賃資訊，改採 強制申報登錄，俾符社會期待。

 

二、健全租屋市場之配套措施

(一) 整體配套對策思維

　　2023年7月1日平均地權條例修法施行 後，房價理應逐步合理降溫，是健全租屋市場是不可或缺的要件，也是民眾「購屋階梯」 之階段，更是中低收入者安居之所在。既有的 補貼不是不需要，但不能「只有蘿蔔沒有棒 子」，而是要採規範與補貼雙管齊下方式，一推 一拉，來達成擴大並健全租屋市場的目標。具 體而言，此擴大租屋市場的政策思維如下:

❶儘速通過囤房稅2.0之修法: 透過稅制(棒子)與補助(蘿蔔)，引導 空屋釋出進入租屋市場並鼓勵加入包租 代管，從而達成擴大市場與產業規模之效 果。因此，2013年6月修正房屋稅條例， 將自住與非自住分別規範不同之稅率，且 對於多戶者更採差別稅率，無奈地方政府 為討號民眾，大多消極不作為，或以最低 稅率應對，因此 NGO 有主張參考過去的 特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)，依財 政劃分法第19條，由中央開徵《囤房特 別稅》之呼聲(註19)。惟筆者認為特別稅課， 與特銷稅均屬疊床架屋，尚不可行，蓋因 財劃法之規定，需有「適應特別需要」且 屬「臨時性質」之稅課，若由中央政府開 徵，恐有重複課稅之嫌，且有與地方搶錢 之虞，不易被立法者所接受。因此，筆者 建議2023年7月6日行政院通過「房屋稅 差別稅率2.0方案」，希望主管機關必須儘 早提出修法草案，並籲請立法院早日完成 修法，付諸實施，應能誘導空屋釋出。

 

❷ 修正所得稅法實施房東「租稅大赦」 對於房東而言，現行政策雖有出租住宅之 稅賦優惠，且2021年6月9日修正住宅法 第15條將於由現行免稅額度最高1萬元提 高至1萬5,000元，然而僅以住宅法所定義 之公益房東(註20)適用之，再加上房東對於新 政策之不熟悉以及擔憂遭追繳稅負而不願意申報租屋所得，將導致市場上出租的標 的減少，且實價登錄資訊的揭露，依市場 供給者角度而言，將選擇對於自身最有利 之價格進行出售而不問實際標的品質及提 供服務，更可能導致出租價格僵化(註21)。即使 2021年6月9日修正增訂住宅法第23條第 4項規定「住宅所有權人依第二項規定所 簽訂之租賃契約資料，除作為同項租稅減 免使用外，不得作為查核該住宅所有權人 租賃所得之依據。」效果仍然無法彰顯。 為引導使租屋市場正常化(資訊透明、 產業中介、行為納管)，進而落實為租賃 權益保障。應配合修正所得稅法與租賃專 法，推動房東「租稅大赦」，建立房東申 報納管制度，根本解決租屋黑市問題，保 障青年租屋權益與品質安全。基本構想原 則如下:

1. 租屋登錄:明訂房東租屋應申報，登錄 位置、屋況、租金等必要資訊。
2. 分離課稅:申報之房東，租賃所得採 「分離課稅」，單一稅、低稅率。(已 誠實繳稅者形同減稅，新申報者稅賦增 加有限)
3. 大赦條款:設定落日條款，屆止前申報 租屋，過往逃漏稅既往不咎。(讓房東 無秋後算帳疑慮)
4. 友善房東獎勵:租金補貼、包租代管 之房東，另給予抵扣額優惠。(形同免稅)
5. 強化查緝:落日屆止後，加強查緝(所 有租屋網站)，並搭配「吹哨條款」 (獎金)，針對未申報、或違反「租賃 契約應記載不得記載事項」之房東，予 以從重處罰，以儆效尤。

 

❸ 多元出租住宅之提供:2023 年 2 月初，行政院長陳建仁上任後表 示，將著手規劃「使用權住宅」，並有意 修改「住宅法」，把使用權住宅納入社會 住宅適用範圍，讓民眾以較低總價向政府 購買至少二、三十年以上的房屋長期使用 權，是一種使用權付費概念(不過，迄今 政策尚未明朗)(註22)。筆者贊同上述構想， 蓋從租屋到購屋的過程中，應該有「中 間 型 住 宅」 (Intermediate Housing) 的設計(註23)，所謂「中間型住宅」，係在不 依賴或是少量使用政府補貼的條件下，提 供中階民眾經濟可負擔、又不同於傳統租 賃(使用權)和購買(所有權)的住宅產 品。實踐上可概分為 3 種樣態:(1) 投資租 賃(The tenant as an investor) 例 如 韓 國 的伝貰(Chonsei)住宅、芬蘭入住權住宅 (Right of Occupancy); (2) 有 限 制 自 有 (Regulated owner-occupation)如西班牙 社 會 所 有 權(Social Homeownership)、 英 國 共 享 所 有 權(Shared Ownership)、 荷蘭購買保證(Koopgarant);(3)合作住 宅(Cooperative ownership) 如 住 宅 合 作 社，歐美多個國家皆已採用，我國除廣蓋社宅之外，此類多元住宅亦可兼顧，使得 有一定經濟能力者，可以獲得穩定居住的 住宅(詳後述)。不過，無論名稱為何， 租賃(或使用權設定)雙方權利義務，以 及長期經營管理維護權責等相關事項之規 範，主管機關應有詳細之規定，以資遵循。

 

(二) 擴大取得租賃住宅之配套措施

　　接續既有資訊透明(實價登錄)、抑制 炒作(房地合一稅、平均地權條例修法)等政 策，下階段改革重點則應從房市供給端著手。 亦即終止過去政府一向以「財政收入」(標售/ 租)為依歸，帶頭推升地價、疊高房價(註24)，連帶 加劇住宅供給均一化、消費投資化、使用低度 化等問題，背離公有土地「社會價值」目標， 不利社區包容與可持續發展之錯誤方向。改以 「社會價值」取代「財政收入」，積極銜接住 宅政策，引導市場興辦多類型可負擔住宅，提 供青年與銀髮長者更多居住選擇。建議如下:

❶ 透過整體開發取得之土地，應以類似權利變換方式取得住宅

1. 關於區段徵收、市地重劃等整體開發， 各級政府取得之土地不應再採單純的標 售，助長房價上漲，應改採只租不賣或以「類似權利變換」方式，所分回之房 地應供作社會住宅使用，以加速供給。 或部分採「中間型住宅」概念，以低於 市價出售予青年首購族，但未來轉售對 象與售價有限制，不流入一般市場成為 炒作商品。
2. 增資中央住宅基金，亦可配合政策需要以成本價購買配剩餘土地、抵費地，由中央主導興辦。

　　此外，屬於捷運場站或重大交通建設一 定範圍內，其有依都市更新條例申請容 積獎勵、都市計畫容積移轉實施辦法 申請容積移轉或申請繳納增額容積代金 者，以「公平的大眾運輸導向發展」(eTOD， equitable Transit-Oriented Development)，應由開發建築申請人與 政府簽訂行政契約，提供(回饋) 於開發 後之一定比例(建物面積)作為長期租賃 住宅，可視為廣義社會住宅:

❷ 調整公有產業用地處分之政策

　　現行產業創新條例第 42 條第 1 項規定「中 央主管機關或直轄市、縣(市)主管機關 為開發產業園區需用私有土地時，得徵收 之。」徵收為公有土地後，依同條第二項 規定，該產業園區需用公有土地時，由各 該出售公地機關逕行辦理「讓售」，同條 例第43條第2、3項規定，對於公民營事 業或興辦產業人為開發產業園區時，亦有 徵收後出售，或將公有地出售予興辦產業 人，且不受土地法第25條(民意機關監 督)及地方政府公產管理法令規定之限 制。不僅違反行政院之國有土地不出售之 政策(註25)，且如此強徵民地又低價 (註26)讓售私人 產業，更屬不公，業經監察院通過調查報告要求經濟部應儘速修正(註27)。而且，基於 企業責任(註28)，產業創新條例修正時，允宜 思考結合以下之園區發展政策:

1. 各級主管機關管有之產業用地，應落實 「只租不賣」原則，不得任意標售，避 免助漲房價。
2. 產業園區規劃為住宅之社區用地者，主 管機關辦理出售時，應以「該社區用地 所在之產業園區內企業興建員工住宅及 售供員工興建住宅」(註29)為限，同時應規 定企業興建之住宅，宜採以優惠價格 (低於市價但則以償還開發成本)，引 導進駐企業興辦員工可負擔租、購住宅(註30)。

3. 此類企業員工住宅，屬於限制性產權; 住宅出售對象僅限無住宅之員工，並規 範為內部市場(一旦離職即應依原價收 回)，由企業監管落實;且售價不得超 過原購買價格加計合理利潤(應經主管 機關審核)。如此方式，既有於助產業 留才，亦有助落實企業 ESGs指標(註31)，達成政府、企業與員工兼之三贏。

　　綜上所述，租賃 (或交易)市場是否陽 光、健全，顯難期待以侷部的租賃資訊強制申 報登錄，即可收立竿見影之效。是以，本文參 考 NGO 的呼籲，建議中央主管機關(行政院 層級)成立跨部會平台，建構上述配套措施， 進行全面登錄、租稅大赦、聯合稽查、違規重 罰，以及利用區段徵收、市地重劃或產業園區 開發時不再標售土地助漲房價，同時提供多元 租賃住宅，俾以實現居住正義。

 

---

參考文獻

1. 內政部委託研究，2021，110年強化租賃市場資訊透明案(計畫主持人林子欽)，期末報告115-118頁。

2. 內政部委託研究，2021，110年強化租賃市場資訊透明案(計畫主持人林子欽)，2021年11月18日專家學者座談會會議

   資料，3 頁

3. 花敬群，2014，實價登錄實施成效與改善建議，台灣地區2014年房地產年鑑，525頁。

4. 花敬群，2016，實價登錄的調整方向，居住與房產， NO.162016.1.8，網址: https : //reurl.cc/NZLl69。

5. 林旺根，2023，評2023年租賃專法之修正~以租賃契約回歸消保法為中心~，將於全國律師雜誌刊登。

6. 彭揚凱、廖庭輝，2009，「青年孜居如何可能?政黨居住政策選前評論」， OURs都市改革組織新聞稿，網址:https:

   //ours.org.tw/。

7. 黃華源，2021，改善租屋黑市相關問題之研析(立法院議題研析)，網址:https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx? nodeid=6590&pid=210312，瀏覽日期 2022 年 10 月 20 日。

8. 監察院，2009，108年度通案性案件調查研究報告，「健全不動產交易『實價登錄』制度之檢討」，141~143頁。

9. 謝明瑞、周信佑，2017，由房屋租賃新制探討房屋租賃市場的變化-財團法人國家政策研究基金會國政分析，網址: https : //www.npf.org.tw/3/16810。