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名家專欄
2023.09.28

黃名義、許育純、蔡嘉哲／房地合一稅制1.0和2.0實施後的成效檢視:從總體和個體資料分析

摘要

　　房地合一稅屬於資本利得稅的一種，在房價高漲的年代，政府試圖透過房地合一稅制的改革來抑制房市 的短期投機炒作，平衡房價，藉以實現居住正義，然而稅制的前後調整，不僅將閉鎖期拉長，更提高了 稅率，而此一措施能否發揮功效?抑制房價狂飆;或是讓投資者將稅負成本轉嫁給購屋者，造成房價更 不合理的上漲，值得討論。本文以財政部房地合一課徵所得稅應納稅額、課稅件數，以及內政部不動產 資訊平台住宅價格指數，進行時間序列分析;其次以近年房價飆漲最多的台南市進行迴歸模型分析;研 究發現，稅制改革後，應納稅額與課稅件數無法抑制房價上漲的趨勢，且因為整體稅收明顯增加，顯示 稅負多數轉嫁給購屋者;在迴歸分析發現，房地合一稅對台南市高成交量的永康區，稅負轉嫁明顯，高 過高房價的東區，稅制改革後，高稅率造成持有期間縮短，投資者會加速獲利了結，並造成頻繁交易， 推升房價，房地合一稅對抑制投機炒作與減緩房價波動並無實質效益。

 

壹、前言

　　房價在所有的工業化國家中都是大幅度的波動(Fuest and Nielsen, 2004)， 房 價 上 漲為投資者帶來了龐大的資本收益，但也為潛 在的購屋者帶來了購屋障礙，因此特別是多數 的亞洲國家對於控制房價上漲和遏止投機炒 作抱持濃厚的興趣，並聲稱課徵資本利得稅可 以消弭房市的價格波動(Hendershott et al., 2021); Tiebout (1956)最早提出每個家 庭會根據最適的財政方案來選擇居住地點，而 此一財政方案中的成本，便是財產稅，而財產 稅率的高低，也一直影響著房價的水準;當政府為了壓低房價高漲產生的民怨危機時，提高 稅收便成為常用的重要政策手段(Zhakupov et al., 2023);只是這個政策手段的效果和對 房價的影響評價不一(Miller et al., 2020); Hendershott et al. (2021)以市價而非估價 來測試韓國首爾地區的資本利得稅繳納情形， 由於市價高於估價，使得後者支付的有效稅率 較低，造成房價下跌了10% ; Chao and Yu (2015)指出為了抑制短期投機炒作產生的住 宅泡沫現象，認為提高交易稅能減少投機，並 解決房地產市場的阻礙; Fu et al. (2013)指 出新加坡政府提高房地產銷售交易稅後，造成 交易量下降和喪失價格訊息，最終使得房價的波動性更大;綜上所述，資本利得稅的提高， 會造成交易量萎縮，以及房價更趨於波動上漲。

　　我國同樣面臨房價持續攀升的問題，為了 落實居住正義(註1)，政府不遺餘力的制定各項稅改 政策，舉凡土地增值稅、特種勞務貨物稅(奢 侈稅)、房地合一稅，目的都是為了有效抑制 房價的不合理上漲、遏止投資客短期買賣不動 產;簡敏雰(2021)研究發現房地合一稅制 1.0 的實施，對桃園巿的不動產交易短期或長期皆 有抑制效果，惟長期抑制效果有減弱之情形， 顯示抑制交易量短多長空;謝璦竹(2021)研 究發現房地合一稅實施下，政府出手打擊炒作 房地產，房巿漲勢難以停歇，加上需求與營建 成本雙漲，房價仍然不斷攀升;由此可知，房 地合一稅是否有效，尚難有定論。2021 年 7 月 1 日房地合一稅制 2.0 上路，閉鎖期延長，投資者 對閉鎖期如何反應?當交易成本持續墊高，稅 負成本的轉嫁是否會更加嚴重，最終形成量價 齊揚的現象?政府的政策是否會失靈?不但沒 有打擊到投資客，反而促使房價更高漲，並傷 害購屋者?引發本文之研究。

　　過去的研究有總體面和個體面的討論，由 於資料屬性不同，結果莫衷一是以本文試圖分 別從縱貫面和橫斷面進行資料分析，從應納稅 額和課稅件數(註2)探討房地合一稅制變革前後對房 價的影響;其次，從橫斷面蒐集個案重複交易 資料，用以分析房地合一稅在都會區中不同市場情境下，對不動產價格變化之影響，以及政 策是否奏效。本文以下概分為五節，第二節為 相關文獻回顧與研究假說，第三節為為研究方 法，第四節為實證分析，最後一節為結論與建議。

 

註1：臺灣的居住正義是指台灣對於高房價無法保有自由居住權所進行的相關運動;最早發生於1989年的「無殼蝸牛運動」，但隨著房價長年持續不 合理高漲，也引發民眾對於政府體制的不滿。
註2：本文總體資料來源為財政部個人房地合一課徵所得稅課稅件數及應納稅額統計表，由於財稅資料中並無交易量資料，故以課稅件數來代表交易 量的多寡。

 

貳、相關文獻回顧與研究假說

 

一、相關文獻回顧

　　房地產市場廣泛的影響民間消費、投資、 經濟發展和成長(Davis and Heathcote, 2005; Hirayama, 2003; Wasco, 2002);房價的變化 則是評估一個地區經濟狀況的關鍵指標(Adler and Ansell, 2020; Larsen et al., 2019);隨著經 濟成長，消費支出增加，當房價能帶來更多的 就業、更好的商業環境和產生更多的稅收時， 房價會讓投資者以外的人都獲利(Larsen et al., 2019);惟令人擔憂的是房地產的投資愈多， 恐導致房價上漲;例如，2008年世界金融危機 與美國房市的投資活動增加，房價的上漲都有 關(Haughwout et al., 2011; Albanesi et al., 2022; Gao et al., 2020; Bayer et al., 2021);由 於房價在所有工業化國家中的波動都很大，房 價上漲也為投資者帶來了巨大的資本收益，但 卻也讓潛在的購屋者難以進入市場;因此許多 國家紛紛對房地產的資本收益進行課稅，有人 甚至聲稱資本利得稅可以減少房地產市場中的 價格波動(Fuest et al., 2004);相關文獻也指出稅收與房價之間具有直接的關係(Best and Kleven, 2017; Bai et al., 2014; Du and Zhang,2015);Hendershott et al.(2021)更進一步 指出在亞洲地區，人們對於控制失控的房價上 漲和遏止房地產市場不健康的投機政策抱持濃 厚的興趣。

　　Poterba(1984)首先將房價視為資產價 格，Goulder(1989)進一步使用一般均衡模 型研究了1986年美國的稅收改革，研究發現 短期內降低企業稅率和取消投資稅收抵免，會 對住宅投資產生積極的影響，有利的企業所 得稅政策會在短期內促使房價下跌;Poterba (1992)同樣探討1986年美國的稅收改革對 住宅市場的影響，發現稅收改革降低了投資 租賃住宅與多戶住宅的開發建設，惟長遠卻 導致了更高的租金水準;Hoyt and Rosenthal (1992)也探討1986年美國稅收改革法案中， 資本利得稅率的變化對房價的影響，研究發現 當資本利得稅降低，將會減少住宅需求，造 成房價下跌;Burman et al.(1994)研究發現 1986年美國稅收改革法案提高長期資本利得的 最高稅率和降低常規所得稅稅率，結果造成資 本利得增加一倍;Lundborg and Skedinger (1998)研究交易稅對房價的影響，研究發現 對賣方課稅將會提高房價，對買方課稅則會降 低房價，這是因為稅收與閉鎖效果之間的交互 作用;Capozza et al.(1998)評估所得稅和財 產稅對房價的影響，研究發現稅收的變化會導 致房價下跌，如果地方政府試圖提高財產稅率 來彌補房價下跌造成的稅收損失，將會促使房 價再進一步下跌;Fuest et al.(2004)探討資 本利得稅對價格和分配的影響，研究發現資本 利得稅對於分配根本不會產生影響，並且只會 導致房價波動幅度加大;而此一觀點與過去普遍認為資本利得稅可以減緩房價波動，並將富 裕家庭的財富移轉至貧困家庭的觀點相左(註3); Andrews (2010)指出歐洲國家主要透過減稅 來增加住宅市場的投資，但也導致房價下跌; Shan(2011)指出美國1997年~1998年將資本 利得稅率從28%下降為20%(持有時間從超過 1.5年，縮短為1年)，法案並排除500,000美元 利得以下者免稅，結果利得超過500,000美元以 上的房屋交易量大增，但利得小於500,000美元 以下的房屋交易量卻沒有增加。

　　隨後學者陸續提出國家之間和各國內部 的實證研究，研究發現交易稅或資本利得稅 會與房價呈現同向變動關係(Dell'Ariccia et al., 2011; Aregger et al., 2013);Aregger et al.(2013)更指出資本利得稅是短期收益的懲 罰稅，會造成房價上漲;Fu et al.(2013)發 現新加坡政府提高房地產銷售的交易稅，會造 成交易活動的大幅下降，投機者會受到威懾， 但在政策干預之後，由於交易量下降和喪失價 格訊息，最終會誘使房價的波動性更大;Bai et al.(2014)探討中國兩個省份的財產稅政策 對房價的影響，得到了不同的結果，稅收政策 降低了其中一省的房價，但卻提高了另一省的 房價;Du and Zhang(2015)的研究則得出 了相反的結論，發現稅收政策降低了房價年增 率;Chao and Yu(2015)指出為了抑制外國 投資者短期炒作房地產造成的住宅泡沫現象， 政府應對外地人和外國投資者徵稅，然後利用 稅收收入來補貼國內中低收入的購屋者;當然 此一政策的前提是預設交易稅能減少投機，並 解決房地產市場的阻礙(Tobin, 1978; Stiglitz, 1989; Summers and Summers, 1989; Dávila, 2015)。

　　張美玲(2016)研究發現房地合一稅制1.0施行後，台中巿的房價並無明顯下降，但仍 是出現價量齊縮的現象，僅部份地區交易件數 下降5%;王愉惠(2017)研究發現房地合一 稅制1.0施行後，主要影響北部地區的房地產巿 場，對中部地區的影響較小，除宜蘭縣以外， 各地的交易量皆有明顯下滑三至五成;陳胤宏 (2019)研究發現房地合一稅制1.0施行後，造 成交易量增加與房價下跌，達到成功抑制房價 飆漲之目的;DeFusco et al.(2017)指出房地 產市場的短期投資者會透過頻繁的交易來擴大 交易量，並透過緩慢的調整和積極的回饋來破 壞價格的穩定性;Thai and Quach(2017)發 現越南的房價飆升主要是受到投機性的需求影 響，為了遏止亂象，政府修正個人所得稅法， 研究發現稅收政策的改變影響長達13個月， 並使房價平均下跌6~11%;Best and Kleven (2018)研究英國市場，發現房價對交易稅的 變化反應非常迅速，2008年~2009年短暫實施 的稅收假期(tax holiday)減少稅收，導致住 宅的交易量上升;Gao et al.(2020)探討美國 各州橫斷面的資本利得稅資料變化，發現資本 利得稅率較低的州，投資者購屋的頻率較高， 並導致房價上升，加劇隨後的經濟衰退;Miller et al.(2020)研究發現由於財產稅的有效稅率 過高，造成一些地方政府實際上徵收到的稅收 減少;Hendershott et al. (2021)測試韓國首 爾25個地區的資本利得稅，其中14個地區以購 屋後的市場價值增加情形繳納資本利得稅，11個地區以估價的增加情形繳納資本利得稅，由 於市場價值高過估價價值，使得後者支付較低 的有效稅率，故自2007年起，首爾全面改以市 場價值計算收益來課稅，而此一政策宣告，造成房價下跌了10%;其次，該研究另指出如果 稅收負擔(至少部分)是落在賣方時，出售產 品就會面臨壓力，市場價格就會受到負面影響 (交易稅可以有效抑制價格泡沫)，亦即宣布 提高住宅資本利得稅會導致交易量增加和房價下跌。

　　Han and Shin(2021)指出房價上漲會 增加選民對現任政府的支持度，因為這種上漲 會增加個人財富，提高選民的滿意度;黃小娟 (2021)透過文獻分析法與深度訪談法歸納認 為我國房地合一稅制2.0實行前，恐如2016年 房地合一稅制1.0施行前一年，投資客湧現逃 命潮，房價微幅下跌，交易件數上漲，政策實 行後，不動產交易巿場迅速冷卻，房價也不會 下跌;謝璦竹(2021)研究發現房地合一稅制 度2.0實施下，政府出手打擊投機炒作，房巿 漲勢仍難歇，需求與營建成本雙漲，房價仍會 不斷攀升;吳柔霏(2021)指出政府實施奢 侈稅與延伸的房地合一稅，會增加賣方出售成 本，並且由賣方轉嫁給買方，以致此政策措施 反而使得課稅後的房價上漲而不是下跌;Elster et al.(2022)探討以色列住宅投資者發現， 獲得臨時資本利得稅豁免的投資者(稅率下降 25%)，其住宅銷量增加了50%，主要為租賃住宅，購買者以單身居多;其次，當住宅投資 者擁有的銷售物件短缺上升1%，會導致房價下 跌14%，新租約的租金上升4%，對老舊和小面 積住宅影響較大;此項稅收豁免政策最終讓投 資者的住宅銷售量增加、房價下跌。

　　綜上文獻所述，住宅投資愈多將造成房價 愈上漲，而這個過程中有許多的投機性需求， 最終會影響房市的正常交易，並造成金融經濟 危機，影響政府的支持，故多數國家會透過資 本利得稅來導正住宅市場的失控，並且認為資 本利得稅與房價有直接的正向關係;當調升資 本利得稅，並對賣方課稅時，預期會造成房 價上漲、交易量下滑與房價波動加劇;反之， 調降資本利得稅，並對買方課稅時，預期會造 成房價下跌、交易量上升與房價波動減緩;其 次，若干研究以市價課稅，發現會造成房價下 跌，加稅會提高投資者的資本利得，減稅會影 響投資開發，造成租金上漲等種種現象。

 

註3：原因在於景氣繁榮時購屋的家庭會從繁榮中受益，就整體收入而言，他們以高價購屋，當他們隨後出售房屋時，可能會遭受資本損失;相比之 下，在經濟蕭條時購屋的家庭，其整體收入較低，但隨後可能在房地產投資上獲得資本利得;因此引入資本利得稅會減少高收入者的損失，同 時減少低收入者的資本利得;故高(低)收入者能支付更多(更少)，使得景氣繁榮時期的價格會進一步上升，而衰退時期的價格則下跌得更 深。

 

二、研究假說

　　我國為了有效抑制房價不合理的上漲、遏 止投資客短期買賣炒作不動產，2016年1月1 日開始實行房地合一稅制1.0 ;到了2021年7 月1日又實行房地合一稅制2.0，原1.0稅制退 場;房地合一稅制以實際出售土地及房屋價格 合併計算，並改以實價課稅，稅基扣除土地漲 價總數額，避免重複課稅，建物部分則以實價 課稅，藉以達到賦稅公平，減少投機炒作之效 果;在稅制設計上，依持有期間長短，給予不 同的稅率，持有期間愈短，稅率愈高;而稅制 1.0與2.0之差異又在於延長閉鎖期間，並將稅 率提高(註4) ;其次，稅收的多寡取決於課稅稅基、 稅率和交易量，課稅稅基為售價與取得成本之 間的價差，當房價漲幅越大，獲利越多，持有時間愈短，則課稅稅基越高;反之，持有時間 愈長，獲利越小，甚或沒有收入，則稅基可能 會消失。

　　再者，依持有期間長短課徵不同稅率，會 影響應納稅額和課稅件數，並進一步影響房價 水準，由於短期課以高稅率，會讓住宅原持有 人遞延出售或不願意出售，導致交易量萎縮， 並對房價產生抑制效果，減緩房價波動;亦或 是拉長閉鎖期只會衝擊少部份投資者的投資意 願，難以改變多數投資者的出售意願，或是產 生稅負成本轉嫁效果，反而讓房價持續墊高， 加劇房價波動;過去文獻對於房地合一稅制 1.0的研究確實也呈現相似的結論，有的認為 高稅率能抑制不動產短期交易，降低交易量， 但卻也不乏質疑課徵房地合一稅會衍生出投資 者將稅負成本轉嫁給購屋者，間接又促使房價 墊高，即量縮價揚(王愉惠，2017)，但也有 文獻認為政策效果佳，會造成價量齊跌(張美 玲，2016)，以及量增價跌之結果(陳胤宏， 2019、程千又，2018)。而房地合一稅制1.0 與 2.0 前後的政策調整，後者之成效是否優於前 者，尚未有文獻討論。

　　從總體面而言，由於房地合一稅制1.0實 施後，市場的實際情況是稅收、交易量和房價 都呈現同向增加之趨勢，顯然無法消弭市場失 控亂象，故提出了房地合一稅制 2.0，稅制改革 的重點在於拉長持有期間和加重稅率，原意還 是為了加大力度來抑制短期炒作，鼓勵長期持 有，預期持有期間愈短、稅率愈高，會有懲罰 稅之效果，讓巿場出現了震懾和觀望的氣氛， 因此交易量會減少，但也因為稅率的增加，當 投資人評估尚有獲利空間，未免財貨和資金被 套牢，加上政策執行初期，市場交易仍熱絡， 便將稅負成本轉嫁給購屋者，並以高價出售，故預期交易量會減少，但稅收會增加，房價還 是會持續攀升，本文提出如下假說一:

  • 假說一(H1):房地合一稅制1.0下，應納稅額、課稅件數和房價呈現正向 變動關係;房地合一稅制2.0 下，應納稅額和房價呈現正向 變動關係、課稅件數和房價呈 現反向變動關係。

　　隨著閉鎖期拉長，短期 45%高稅率下，確 實會讓部分投資者趨於保守觀望，降低出售之 意願，在無利可圖的情況下，使得課稅件數下 滑;但透過稅負成本轉嫁，當部分投資者評估 仍有獲利空間下，則會積極出售獲利了結，此 時物件短缺更易哄抬價格，造成量縮價揚之現 象;惟當時間逐漸拉長，稅率漸次下降之後， 預期稅收和交易量對房價的影響將會趨於緩 和，且對稅制2.0的影響也大於稅制1.0，本文 提出如下假說二:

  • 假說二(H2):房地合一稅制2.0下，45%稅率下的應納稅額和課稅件數對 房價的影響會高過35%稅率 和 20%稅率;同樣在各級稅率 下，對稅制2.0的影響大於稅制 1.0。

　　其次，從個體面分析，由於都市發展型 態不一，資本利得稅在國家和城市之間的影 響也大不相同，本文進一步以近年房價飆升最多的台南市作為分析場域，以房價而言， 台南市東區房價最高，永康區成交量最多(註5) ; 平安(2016)發現移轉稅並無法有效達到抑 制投資、降低房價之效果，反而會產生轉嫁與 閉鎖現象，促使房價高漲;吳柔霏(2021) 也指出政府實施房地合一稅，會增加賣方的出 售成本，由於台灣的房市長期屬於賣方市場， 課稅會使賣方將稅負成本轉嫁給買方，以致此 政策措施反而使得課稅後的房價上漲而不是下 跌;房地合一稅制中持有時間越長適用的稅率 越低，故短期間投資者會產生閉鎖效果，造成 不動產交易量減少，而部分投資者則選擇將稅 負成本轉嫁給購屋者，使不動產價格不正常上 漲，尤其在交易熱絡或高房價地區更加明顯， 投資者為了賺取差價而採取短線交易，在房地 合一稅實施後，交易成本提高，投資者將其成 本轉嫁給購屋者，使得房價越墊越高，且重複 交易間隔越短稅率越高，交易成本越高，因此 轉嫁越明顯，不動產價格可能經由不斷的堆疊 而失真，最後造成不動產價格泡沫化。

　　整體而言，短期房地合一稅率過高，造成 投資者的交易成本高，但獲利並無較高;持有 2~5年與持有5年後，因稅率遞減，交易成 本也降低，此時投資者的獲利程度會因稅率減 少而增加。綜上分析，房地合一稅制主要以差 別稅率來控制不動產價格，以閉鎖期來控制短 線交易量，當閉鎖期過長與交易稅率過高情況下，投資者易將稅負成本轉嫁給購屋者，造成 不動產價格不正常上漲。以永康區交易量大， 變現性佳，其稅額也愈高，投資者為規避高額 稅負成本，轉嫁給購屋者將會愈明顯，而東區 屬於高房價地區，因單價高，投資者須付出更 高的成本，即便試圖轉嫁成本，但因房價相對 高於永康區，成本不易再轉嫁，價格也不易再 拉抬，因此稅額也較低，本文提出如下研究假說三:

  • 假說三(H3):台南市高交易量的永康區稅額對房價的影響，高於高房價的 東區;且因稅率和持有時間拉 長，對稅制 2.0 的影響大於稅制 1.0。

　　房地合一稅制之設計以持有期間來訂定差 別稅率，以達到以稅制價之目的;持有期間越 長稅率越低，長期持有不動產者相較於持有期 間短之投資者較無成本壓力，因此持有時間越 長，不動產價格應越低，即持有期間與不動產 價格應呈反向關係;由於稅制的設計是持有時 間愈短，稅率愈高，在稅制 2.0 下，持有期間在 2年以內的稅率都是45%，如果稅負成本可以 轉嫁給購屋者，則投資者的持有期間愈短，稅 負轉嫁效果愈明顯，對房價的推升也愈高，故 持有時間與房價之間呈現負相關;由於永康區 的成交量大，房價基期低，轉嫁情形明顯，故 其持有期間對房價的影響會大於東區，且稅制 2.0 的影響會大於稅制 1.0，本文提出如下研究假說四:

  • 假說四(H4):台南市高交易量的永康區不動產持有期間對房價的影響呈現 負相關，且影響程度高於高房 價的東區;對稅制 2.0 的影響也 大於稅制 1.0。
 
註4：房地合一稅制1.0對中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率規定為:持有期間在1年以內:45%。持有期間超過1年，未逾2 年:35%。持有期間超過2年，未逾10年:20%。持有期間超過10年:15%。房地合一稅制2.0的稅率規定為:持有期間在2年以內:45%。持 有期間超過2年，未逾5年:35%。持有期間超過5年，未逾10年:20%。持有期間超過10年:15%。
註5：依內政部不動產資訊平台統計住宅移轉筆數扣除贈與、拍賣、繼承等其他移轉原因後統計，自民國105年房地合一稅實施後至民國112年第1季 為止，東區買賣契約平均價格最高，介於800~1000萬元之間;永康區每季的成交量最高，介於421~1682戶之間。
 

參、研究方法

一、誤差修正模型(error correction model)

　　Hall et al. (1997)、 Roche (2001)、 蔡宜純和陳明吉(2013)都以誤差修正模型探討 房 價 波 動; Hendershott et al. (2021) 以 向 量 自 我 回 歸 模 型(vector autoregression (VAR) model)分析韓國首爾25個地區宣 布要以市價來課徵資本利得稅，對交易量和房 價之影響;本文針對國內房地合一稅制1.0與 2.0，建立一個房價模型，其中第 t 期的房價 (HP)，依前述文獻回顧受到房地合一稅課徵 之應納稅額(TX1)與課稅件數(Q)等因素之 影響，其價格函數可以寫成:

HPt = f(TX1t ,Qt ) ............................................. ( 1 )

　　本文根據上述房價函數以線性的共整合 及誤差修正模型探討房地合一稅制實施後， 課徵之應納稅額和課稅件數對房價之影響。 針對資料的形式，首先以 Dickey and Fuller (1979) 提 出 之 ADF (Augmented Dickey Fuller)檢定法進行單根檢定(unitroot test)，以檢定資料是否為恆定之時間序列; 在確定變數之間具有單根後，再以 Johansen (1991)提出的最大概似法進行共整合檢定 (cointegration test)，以分析變數間具有長期 均衡關係;當變數之間具有前述均衡關係，則 進一步採用誤差修正模型來分析調整速度。

 

二、特徵價格法(Hedonic Price Approach)

　　Rosen (1974)首先將特徵價格定義為產品特徵的隱含價格(implicit price)，隨後大量 文獻運用此方法來分析不動產的各個特徵屬性對房價的影響，本文也以此來建立台南市不同 地區住宅交易的價格函數，依文獻影響房價的 因素可以歸納為:屋齡(AG)、面積(AR)、 房(RO)、 廳(LI)、 衛(BA)、 車 位(PA)、 管 理 組 織(MA)、 電 梯(EL) 等(Huang, 2023 ; Zhou et al., 2006);本文為探討房地合一稅制對房價的影響，再加入了設算稅額 (TX2)和持有期間(HO)兩個變數，其價格函數可以寫成:

HP = f ( AG,AR,RO,LI,BA,PA,MA,EL,TX2,HO) ............................................. ( 2 )

　　本文特徵價格模型以文獻最常採用的半對數模型進行分析，主要分析重點為稅改後之成 本轉嫁效果，造成設算稅額對房價之影響性， 以及稅改後高稅率與閉鎖期拉長，讓投資者的 持有期間反而會縮短，以便獲利了結，並持續推升房價。

 

三、資料說明與變數選取

　　本文總體資料來源為財政部(2023)個 人房地合一課徵所得稅課稅件數及應納稅額統 計表，資料期間為2019年~2022年，資料共 計48筆。房地合一課徵所得稅制1.0資料計30 筆，稅制2.0資料計18筆;房價資料來源為內 政部不動產資訊平台(2023)住宅價格指數; 資料範圍為全國。個體資料來源為內政部不動 產交易實價查詢服務網，資料期間為2016年 1月1日~2023年2月28日止有重複交易之案 件，資料範圍為台南市東區與永康區，變數操作型定義如表 1。

6  房屋、土地交易所得=交易時之成交價額(第二次交易金額)-原始取得成本(第一次交易金額)-因取得、改良及移轉而支付之費用。改良 及移轉而支付之費用，未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。課稅所得(稅基) =房屋、土地交易所得-交易日前3年內房屋、土地交易損失金額-依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。交易日前3年內房屋、土地交易損 失金額:因各個成交案例納稅義務人是否列舉交易損失無法得知，本文以無提列交易損失計算課稅所得。依土地稅法規定計算之土地漲價總數 額:因各個案例土地漲價總數額取得不易，重複交易案例均為短期成交案例，土地漲價總數額小，影響稅額不大，故以0元計算。本項稅額為本 研究試算，故稱為設算稅額。

7  改良及移轉而支付之費用，按成交價額3%計算其費用，並以30萬元為限。因此成交價額之3%小於30萬元者以該計算後之結果為費用，大於30 萬元者以30萬元為費用。
 

肆、實證分析

一、總體資料分析

　　首先針對房地合一稅制 1.0 和稅制 2.0 的應 納稅額、課稅件數和房價變數進行單根檢定， 本文採用 ADF 檢定，變數之時間序列資料皆 為 I (1)數列，亦即數列經過單根及差分檢定 後，各變數數列皆在一階差分後定態，拒絕數列存在單根之虛無假設，詳見表 2。

　　接續對所有變數進行共整合檢定分析，檢定結果若無法拒絕虛無假設，代表變數間沒有 共整合關係，檢定結果若存在顯著拒絕虛無假 設之共整合關係，代表房價與相關變數間存在 整合關係;本文以跡檢定(trace test)統計 量進行分析，結果顯示，在 5%顯著水準下都 顯著異於0，拒絕虛無假設，依據 Engle and Granger (1987)指出若共整合檢定證明變數具有長期均衡關係，則在短期，變數會朝向均 衡修正，故後續以誤差修正模型來估計房價長 期的均衡動態修正，詳見表 3。

　　在表4中本文列出上述共整合迴歸模型估 計結果，從結果中顯示，在稅制1.0的長期均 衡關係下，應納稅額對房價呈現正向關係，課 稅件數對房價呈現正向關係，顯示房地合一稅 制 1.0 的實施，會出現成本轉嫁現象，造成應納 稅額愈高、課稅件數愈多，房價也就愈高;且 就估計值來看，稅率愈高愈明顯，課稅件數對房價的影響大於應納稅額對房價的影響。但在 稅制 2.0 的長期均衡關係下，則出現了不同的結 果，應納稅額與課稅件數對房價呈現不同向關 係，顯示房地合一稅2.0的實施，同樣還是出現 了成本轉嫁現象，造成應納稅額愈高，房價也 愈漲;但因為高稅率與閉鎖期拉長，開始影響 一些投資者在短期稅負成本考量，造成獲利不 佳的情況下，產生遞延出售現象，故課稅件數 和房價呈現反向變動，即量縮價揚現象;且就 估計值來看，稅率愈高同樣愈明顯，只是應納稅額和課稅件數對房價的影響呈現不同方向的 變動關係，研究假說一成立。

　　表5為房價誤差修正模型估計結果，可以 看出短期的動態調整;在稅制2.0下，房價在 短期的確會隨著長期均衡關係修正，因為誤差 修正項()的估計值即為調整速度，在45% 稅率模型下，前期均衡誤差修正項的估計值 為 -0.003，且達統計顯著水準，表示當期房價 低於長期均衡值時，將使下一期的房價上升， 直到回到長期均衡水準;至於 35%和 20%稅率 模型下，前期均衡誤差修正項的估計值都是正 值，表示當期房價高於長期均衡值時，將使下 一期的房價下跌，直到回到長期均衡水準;反 之，在稅制 1.0 下，則發現相反的結果，在 45% 高稅率模型中，估計值為正值，表示當期房價 高於長期均衡值時，將使下一期的房價下跌，直到回到長期均衡水準，研究假說二部份成立。

二、個體資料分析

　　本文以台南市東區和永康區進行實證分 析，篩選房地合一稅制1.0與稅制2.0實施期間 之重複交易案件，樣本基本統計描述如表 6 ; 從稅制改革前後的重複交易資料可知，平均住 宅總價持續上升，且永康區成交價高於東區， 設算稅額也是遞增，同樣是永康區的稅額高於 東區，持有期間一樣拉長，永康區遞延交易時 間高過東區;至於交易物件的房屋屬性稅制改 革後面積減少、屋齡提高，但在車位及管理組 織方面則是增加。

　　其次，進行房價迴歸模型分析，有關永康 區和東區在稅制 1.0 和稅制 2.0 的分析結果詳見表7，四個迴歸模型的 F 檢定值皆達顯著水準， 顯示模型的配適度良好; Adj-R2 值全部都在 0.7 以上，顯示自變數對因變數的解釋能力佳;在 11個自變數對房價的影響方面:永康區1.0模 型中有9個自變數顯著，2.0模型中有10個自 變數顯著;東區 1.0 模型中有 7 個自變數顯著， 2.0 模型中有 5 個自變數顯著;有關傳統影響房 價的變數，相關文獻討論很多，本文不再加以 贅述討論，僅就本文假說議題中之設算稅額與 持有期間變數加以討論;在設算稅額方面，僅 台南市高交易量之永康區的設算稅額顯著影響 房價，在稅制 1.0 情況下，設算稅額增加會影響 房價上升0.6%，在稅制2.0情況下，設算稅額增加會影響房價上升 2.5%，顯示稅制改革後， 租稅成本的轉嫁更明顯，不僅提高稅額，更進 一步推升房價上漲;設算稅額對台南市東區房 價的影響，不論是在稅制1.0或稅制2.0時期皆 不顯著;由此可知高成交量地區的住宅變現性 高，房地合一稅稅率提高，會造成租稅成本轉 嫁明顯、應納稅額也提高，並進一步推升房價 上漲，與本文研究假說三相符。

　　至於持有期間對房價的影響，僅台南市永 康區在稅制 2.0 時呈現顯著負向關係，亦即在高 稅率閉鎖期拉長的情況下，高交易量地區，每 多持有 1 年房價會下跌 2.1%，造成投資者稅制 改革後，更急於拋售獲利了結;但在高房價的台南市東區則無法得到驗證，就稅制2.0和稅制 1.0相比較，每多持有1年對房價的下跌愈大， 與本文研究假說四部分相符。

 

三、研究意涵與發現

　　房地合一稅制1.0與2.0透過提高稅率與延 長閉鎖期試圖打擊房市的投機炒作(Chao and Yu, 2015)，並抑制房價的飆升，減少金融風暴 危機(Zhakupov et al., 2023);從本文研究結 果發現，在長期均衡關係下，稅制1.0的應納稅 額和課稅件數對房價都呈現正向關係，顯示房 地合一稅制1.0的實施，會出現成本轉嫁現象， 造成應納稅額愈高、課稅件數愈多，房價也同 時上漲;此與過去文獻之觀點一致，資本利得 稅愈高，應稅稅額愈多，交易量也愈高，房價 波動也愈大，二者呈現正向關係(Dell'Ariccia et al., 2011; Aregger et al., 2013)，且在短 期高稅率下，更像是一種懲罰稅(Aregger et al., 2013)，對賣方課稅，讓房價更高漲 (Lundborg and Skedinger, 1999);在稅制2.0 下，應納稅額與課稅件數對房價呈現不同向關 係，顯示新稅制拉長閉鎖期後，成本轉嫁的現 象更明顯，在評估只要有利可圖的情況下，投 資者會更急於頻繁出手獲利了結(DeFusco et al., 2017)，結果造成應納稅額愈高，房價也持 續又再攀升;但因為高稅率與閉鎖期的拉長， 影響了一些保守的投資者受到威懾而轉趨沉潛 等待高稅率閉鎖期結束，造成遞延出售現象， 故課稅件數和房價呈現反向變動，即量縮價揚 現象(Fu et al., 2013)。在短期的動態調整方 面，稅制2.0下，高稅率下的房價變化仍是持續 上修至長期均衡水準，但中低稅率下的房價變 化則會持續下修至長期均衡水準。

　　進一步從台南市兩個主要行政區之間重複交易案件研究發現，高交易量地區(永康 區)的投資者是透過頻繁的出售來擴大交易量(DeFuscoetal.,2017)，並破壞價格的 穩定性，造成房價的波動與上漲(Gao et al., 2020);且稅制改革後，租稅成本的轉嫁更 明顯，不僅提高稅額，更進一步推升房價上 漲，這是受到稅收與閉鎖效果的交互作用， Lundborg and Skedinger (1999)的研究也得 到一樣的結果;至於持有期間對房價的影響， 也可以發現稅率愈高，閉鎖期愈長，投資者愈 會急著出售，亦即在稅率相同的期間，愈早轉 嫁稅負成本出售，愈早獲利了結。

　　因此，就政策而言，對賣方短期課徵高 資本利得稅，投資者除了會將稅負成本明顯轉 嫁給購屋者外，對房價的波動毫無減緩，並 會刺激房價的波動持續加劇與上漲(Fu et al., 2013)，且高交易量的地區愈明顯，持有時間 也會愈短，藉以獲利了結，並造成房價上漲， 而提高資本利得稅的唯一優點是讓一群保守的 投資者延後出售房屋，以規避高額的稅負成 本，故房地合一稅制透過提高稅率與閉鎖期的 手段並無法抑制投機炒作與房價波動，多數文 獻反倒是認為減徵或免徵資本利得稅，不但可 以增加交易量，也能降低房價(Goulder, 1989; Hoyt and Rosenthal, 1992; Shan, 2011; Best and Kleven,2018;Elsteretal.,2022)。

　　其次，要透過課稅手段來抑制房價飆升， 可能從財產稅的角度出發會更有果效，因為財 產稅是持有稅而非交易稅，持有期間稅負成本 不容易轉嫁或無法轉嫁，且持有期間年年課 徵，故高財產稅率增加持有財產的成本，降低 負擔能力，抑制房價上漲，讓房價下跌，當然 也會讓稅收減少(Miller, et al., 2020; Capozza et al., 1998)。

 

伍、結論與建議

　　房地合一稅實施至今已滿7年，不論稅 制1.0或2.0，最終都還是讓各地的房價不斷創 下新高，本文採用稅制1.0和2.0期間的總體資 料，探討應納稅額、課稅件數對房價的影響; 其次，以台南市個體重複交易案例資料探討高 交易量的永康區與高房價的東區，在稅制 1.0 與2.0期間，設算稅額與持有期間對房價的影 響，研究得到如下五點結論:一、高稅率與閉 鎖期拉長下，應納稅額與房價變動呈現同向關 係，顯示稅制改革只會造成稅負成本轉嫁給購 屋者，並進一步造成房價波動上升。二、課稅 件數與房價變動呈現反向關係，顯示部分投資 者受到高稅率與高閉鎖期的威懾之下，會遞延 出售財貨，此時課稅件數雖然減少，但房價還 是持續攀升。三、在各稅率之下，稅制 2.0 相較

　　於稅制 1.0，其應納稅額、課稅件數對房價的影 響，會隨著稅率遞減，影響程度也減少。四、 在高交易量的地區，變現性高，透過租稅成本 轉嫁與頻繁交易，設算稅額與房價呈現正向關 係，顯示高稅率，會造成更高的房價水準。 五、在高稅率與拉長閉鎖期之下，高交易量地 區的投資者對財貨的持有期間會愈短，短期轉 嫁獲利了結的投資策略明顯，最終還是促使房 價推升。

　　綜上可知，房地合一稅從稅制 1.0 進化到稅 制 2.0，在高稅率、拉長閉鎖期的改變後，並無 法有效抑制房價上漲，且更進一步縮短持有期 間，加速轉嫁租稅成本，並持續推升房價，而 這也是本文與諸多文獻一致的觀點，因此政策 的思維或許該轉向重課財產稅與輕課交易稅才 是正解。

 

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