壹、前言

　　臺灣住宅租賃市場主要以個人房東為主， 依行政院主計總處109年人口普查統計資料推 估，租屋戶數將近87.6萬戶，過去長期以來租 屋市場體制不健全、資訊不透明，導致租賃爭 議不斷。社會各界不斷呼籲政府應積極推動改 善租屋市場，爰此，內政部推動制定「租賃住 宅市場發展及管理條例」 (以下簡稱租賃條 例)，並自 107 年 6 月 27 日施行，除完備租屋法 制，保障租屋族居住權益，並發展租賃住宅服 務業，引導空閒住宅釋出租賃，以逐步提升整體租屋品質及健全住宅租賃市場。

　　然而，租賃專法雖已制定，近年來國內不 動產價格不斷攀升，租屋需求隨之增加，民間 團體及部分立法委員對租屋市場資訊不透明、 租屋黑市及租賃糾紛處理等議題持續關注，提 倡租屋市場改革，倡議推動租賃條例修法。經 111年5月12日立法院第10屆第5會期內政委 員會第 17 次全體委員會議審查立法委員提案之 「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正 草案」，提案修法內容包含住宅租賃租金支出改 列特別扣除額並提高至 30 萬元、租賃全面實價 登錄、住宅租賃契約全面適用租賃條例規定、 增訂各縣市政府設立租賃爭議調解委員會、違反定定型化契約罰則等，歷經2次朝野協商獲致共識，經112年1月12日立法院三讀通過， 並經總統 112 年 2 月 8 日公布修正租賃條例部分條文。

 

貳、主要修法爭議協商

　　本次修法過程，委員提案修法內容，意見 最為分歧主要在如何強化租屋權益保障及促進 租屋資訊透明，在行政機關與各立法委員及民 間團體積極開會研商、多次協調溝通下，在兼 具實務可行性前提下，完成務實修法，讓健全租屋市場再次往前邁進，相關修法協商情形如下:

一、強化租屋權益保障方面

　　因目前租屋市場之房東普遍為經常反覆出 租住宅，其所訂定租賃契約屬於消費者保護法 (以下簡稱消保法)規定的消費關係，目前已 受消保法規範。但遇有少數房東為首次出租住 宅情形時，其所訂租賃契約，因非屬消費關係 則無法依消保法相關規定處理。基此，內政部 於111年11月間邀集行政院消費者保護處及 各地方政府研商意見，為健全住宅租賃法制體 系，加強保障弱勢房客權益及兼顧實務執行， 並基於房客相對弱勢、房東責任負擔已有衡平 及避免法令適用競合問題等考量下，認為應朝使住宅租賃契約全面適用消保法相關規定方向 修法。

二、促進租屋資訊透明化方面

　　因租約為債權契約，不易掌握稽核，且可 能衍生出租成本轉嫁、影響房東出租意願及帶 動租金上漲，經內政部111年8月會商各地方 政府均表示，現階段不宜推動全面租賃實價登 錄，宜以循序漸進方式推動，並提出以包租業 轉租案件納入實價登錄較具可行性，同時增訂 相關違規罰則規定。

三、周全租賃糾紛處理機制方面

　　鑑於住宅租賃糾紛目前已有「消費爭議調 解」、「不動產糾紛調處」、「鄉鎮市區調解」 及「法院調解」等多元訴訟外紛爭解決機制， 修法提案各縣市政府增訂設立租賃爭議調解委 員會，因係如於地方地政機關再增設性質相近 之單位組織，除須考量地方政府人力物力負 擔，恐未必具有實益，爰宜由政府機關加強宣 導善用上開租賃糾紛解決機制，輔以租賃住宅 專業服務制度發展，降低租賃糾紛。

四、減輕租屋族租稅負擔方面

　　修法提案住宅租賃租金支出改列特別扣除 額並提高至 30 萬元，修法方向雖有助減輕租屋 負擔，惟租賃條例旨在規範租賃權利義務及租 賃住宅服務業之管理，提案涉及所得稅租金支 出認列方式與抵扣所得額度變更，牽涉所得稅 法規定修正，需從財政收入、租稅公平、稅政 簡化原則及施政優先順序，爰宜再予審慎通盤考量。

 

參、租賃住宅市場發展及管理

條例修法三大重點

　　為健全租屋市場，112 年 2 月 8 日總統公布 修正租賃條例部分條文中，除住宅租賃契約全 面適用消保法等之規定已施行外，其餘包租業 轉租案件應申報登錄並增訂罰則，及縮短包租 代管業資訊提供期程等之修正條文，業已定自 112 年 9 月 1 日全面施行。本次修正包括下列三 大重點:

一、住宅租賃契約全面適用消費者保護法

　　係考量一般民眾難以區分判斷其租約是否 屬消保法規定的消費關係，為協助民眾處理租 約糾紛，並周延租屋保障，爰明定租賃契約出 租人及承租人間視為具消費關係，適用消保法 之定型化契約規範、違規罰則及爭議處理等相 關規定。

二、包租業轉租案件納入租賃實價登錄並增訂罰則

　　係為擴大租屋資訊揭露透明，明定包租業 之租賃住宅轉租案件，應於簽訂轉租契約之日 起 30 日內申報登錄成交案件實際資訊，該登錄 資訊並得對外提供查詢，同時對於包租業未依 限申報登錄、申報登錄資訊不實者，違反者將 罰以新臺幣(以下同)6 千至 5 萬元;另明定業 者不得規避、妨礙或拒絕主管機關查核，並訂 有違規裁罰之規定。

三、縮短包租代管業資訊提供時程

　　係為利政府更能即時掌握分析租賃資訊， 逐步推動租屋資訊透明化，對於現行包租代管 業應按季提供租賃住宅相關資訊，修正期程縮 短為訂約之日起 30 日內提供予地方政府;未依限提供或提供資訊不實者，將處罰6千至3萬元。

 

肆、相關子法修正及配套措施

一、 修正租賃成交案件實價登錄申報規定

　　(一)配合本次租賃條例增訂包租業轉租案件 應申報登錄成交案件實際資訊，並為提供更詳 實之租賃資訊予民眾查詢，內政部於 112 年 5 月 16日令頒修正「不動產成交案件實際資訊申報 登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第5條、第 19 條及第 23 條之 1 相關規定，包括修正租賃案 件申報登錄資訊之內容、對外提供查詢資訊內 容及租賃住宅轉租案件申報登錄之相關作業事 項規定，並自 9 月 1 日施行。

　　(二)本次修正租賃案件應申報登錄資訊之項 目及內容，修正重點說明如下:

❶ 增訂「租賃用途」項目:係為判斷是否 為租賃住宅，以利租賃住宅市場現況分 析。

❷ 增訂「出租型態」項目:係為掌握租賃 不同次市場之分類情形，依實際出租類 型申報，如屬整戶住家、分層住家、獨 立套房、分租套房等資訊。

❸ 增訂「建物型態」項目:係為明確規範 既有租賃資訊實際之內容，並作為提供 民眾以建物型態分類，如公寓、透天 厝、店面(鋪)、辦公商業大樓及華廈 等資訊，供對外查詢參考。

❹ 增訂「有無管理員」及「有無電梯」項 目:係考量租屋地點有無管理員提供代 收信件或包裹等生活機能服務，或有無 電梯，為影響租金價格之重要因素，為 利提供民眾作為客觀租金資訊之判斷參考，爰新增申報此2項資訊。

❺ 增訂「租賃住宅服務」項目:係為利瞭解租屋市場之租賃住宅服務情形。

❻ 刪除「建築完成年月」、「主要建材」及「主要用途」3個項目:因該3個項 目已可透過串接土地基本資料庫方式取 得並提供對外查詢，故修正無需再由業 者申報。

　　(三)另為因應實務作業需要，內政部已於 112 年8月15日令頒修正「不動產成交案件實際 資訊申報書(租賃、轉租)」及填寫說明之規 定，並自9月1日生效。

　　(四)此外，因應租賃案件實價登錄申報新制 上路，內政部也已完成「不動產成交資訊及預 售屋資訊申報網」之租賃成交資訊申報功能開 發，並自 9 月 1 日起提供業者於該申報網辦理線 上申報。

 

二、修正包租代管資訊提供規定

　　(一)為配合「本次租賃條例修正」，並為促 進租賃住宅市場資訊之掌握，增修所提供資訊 項目及內容，及因應實務執行作業需求，內政 部於112年6月20日令頒修正「租賃住宅服務 業資訊提供辦法」，包括修正租賃住宅代管業及 包租業所應提供之租賃住宅相關資訊類別及內 容、提供租賃住宅資訊期限，及定明未於期限 內提供或提供不實資訊期限改正之規定，並自9 月1日施行。

　　(二)本次修正租賃住宅代管業及包租業應提 供之租賃住宅相關資訊之項目及內容，修正重點說明如下:

❶ 受託管理標的租約資訊:為利與實價登 錄租賃案件申報之租賃住宅資訊整合及 比較分析，提供更完整全面之租賃住宅市場掌握，以利產業政策評估依據，爰 增訂與實價登錄租賃案件申報登錄之資 訊項目為一致性規定。

❷ 受託管理契約資訊:增訂「委託人」資 訊，以作為相關租稅減免個案資料勾稽 參考與出租族群分布及變動掌握;並增 訂「代收押金」，以利瞭解業者代收押 金之比例。

❸包租標的資訊:增訂「有無電梯」、 「有無管理員」及「有無管理組織」3 個項目，以掌握前揭項目是否影響包租 及轉租契約租金價格。

❹ 包租契約資訊:新增「出租人」項目， 以利掌握各包租業者實際業務執行情 形。另配合與租賃實價登錄轉租案件 申報登錄之「不動產租金總額」 (包 含土地、建物及車位之租金總額)為一 致性規定，將「租金」修正為「租金總 額」，並刪除「車位租金」，以為掌握 包租契約租金水準，並利與轉租契約租 金水準比較分析，俾瞭解產業發展對租 賃住宅市場租金影響情形。

❺ 轉租契約資訊:配合與租賃實價登錄轉 租案件申報登錄資訊為一致性規定，爰 增修相關項目名稱及內容。

　　(三)另配合上開法令應提供資訊類別及內容 之修正，內政部也已完成「地政線上申報系統 - 租賃住宅服務業資訊提供」相關功能修正及項 目調整，並自 9 月 1 日起同步提供服務。

 

三、修正住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項

　　為保障承租人申請租金補貼之合法權利， 避免部分出租人於租賃契約明文禁止，或以「調漲租金」或「提前終止租約」等不當約款 限制承租人申請租金補貼，內政部於112年6 月 14 日公告修正「住宅租賃定型化契約應記載 及不得記載事項」不得記載事項第 10 點，明定 「不得記載承租人不得申請租金補貼」。

 

伍、結語

　　租賃條例施行迄今5年，對於完備租屋法 制、發展租賃住宅服務業及逐步提升整體租屋 品質及健全住宅租賃市場之目標，已有初步成 效。為進一步強化承租人租屋權益保障，透過 本次租賃條例修法，將住宅租賃契約之房東及 房客間均視為具消費關係，讓房客全面獲得消 保法相關權益保障。如房東違反「住宅租賃定 型化契約應記載及不得記載事項」規定者，房 客均可循消保法之申訴管道處理;如房東屆期 不改正者，最高可處 50 萬元罰鍰，且得按次處 罰，期以引導租屋市場發展更加健全成熟。

　　此外，在促進租屋資訊透明部分，目前除 仲介成交之租賃實價登錄外，自 112 年 9 月 1 日 起，包租業轉租案件亦應申報實價登錄，並縮 短包租代管業提供租賃契約資訊期程;同時， 透過本次租賃實價登錄申報及包租代管資訊提 供新制上路，預期將可掌握更即時租屋交易資 訊，及對外提供更詳盡租屋資訊查詢。另 112 年 7 月 1 日施行之平均地權條例，建立未依規定 申報實價登錄之檢舉機制，亦有助落實掌握租 賃實價登錄資料。

　　內政部未來將持續透過租賃實價登錄、租 賃住宅服務業包租代管資訊提供，以及配合擴 大租金補貼申請等資料蒐集，強化各類租屋資 訊整合分析，期以逐步提升租屋市場掌握與透 明化，並維護租屋市場穩健發展。