壹、前言

　　租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃 條例)於民國112年2月8日修正，自民國106 年 12 月 27 日公布六個月施行迄今，首次大幅度 的修法。其中修正的內容則有第 5、10、11、 34、46 條條文;並增訂第 38-1、38-2 條。本次 系爭條例修法影響法律適用的應為租賃條例第 5 條，原租賃條例第 5 條規定，租賃契約具消費 關係者，適用消費者保護法相關規定;非具消 費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央 主管機關定之。該條例新修正第 5 條第 1 項乃將 租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係， 適用消費者保護法相關規定。然所謂的適用消 費者保護法相關規定，其內涵為何?又與民法 普通法的關係為何?適用上的疑義，將影響租 賃市場上租賃當事人間甚鉅。

　　本文乃針對系爭條例第5條之修法，就未 來租賃關係適用消費者保護法之下，實體法產 生的具體影響為介紹，以俾利未來實務工作者 面臨租賃爭議時，可作為指引之方針。

 

貳、舊法之爭議

　　一、針對租賃條例的適用關係，依照舊法 條文以消費關係以及非消費關係區分如後:非具消費關係之住宅租賃契約:「(一) 「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」 (簡稱一般租賃契約)，適用房東非為企業經 營者(二) 「住宅包租契約應約定及不得 約定事項」 (簡稱包租契約)，適用包租業 與房東間。」;具消費關係之住宅租賃契約: 「(一) 「住宅轉租定型化契約應記載及不得 記載事項」 (簡稱轉租契約)適用包租業與房 客間。(二) 「租賃住宅委託管理定型化契約 應記載及不得記載事項」 (簡稱代管契約) 適用代管業與房東間。」。在消費者保護法與民 法的適用案例中，有學者認為我國將與消費關 係有關之事項規範於「消費者保護法」，而非消費關係之事項則回歸民法。但又分別在消費者 保護法以及民法中分別規範了定型化契約之條文，導致相同之問題會產生不同的法律適用結果(註1)。

　　二、以包租業間的法律關係為例，次承租 人在包租業是轉租之出租人時，其身分是消費 者，而須適用消費者保護法，並且依照主管機 關所制定的「住宅轉租定型化契約應記載及不 得記載事項」加以規制。但同樣是轉租的承租 關係時，當轉租之出租人並不是企業經營者而 是自然人時，次承租人在轉租方並非企業經營 者時，該次承租人之身分似非消費者，其係適 用租賃條例的規定以及主管機關發布的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(註2)。這樣單 純以消費關係作為區別法律適用的實益即有疑 義。果爾若依照舊法條文之解釋，同樣是兩個 獨立的租賃住宅契約，卻有可能因此而割裂適 用不同的法律;在出租人與承租人是包租方的 轉租契約，因為不符合最終消費之定義，而適 用租賃條例;而次承租人若是與包租方訂立租 賃契約，則因為可能符合最終消費定義而適用 消費者保護法，最後形成兩個具備牽連關係的 租賃契約，卻因此適用不同的法律規定。

　　三、依照新租賃條例第 5 條第 1 項的規定， 出租人與承租人之間一律視為具有消費關係而 統一適用消費者保護法，則在包租業的法律關係，則毋庸再面臨需要判斷是否具備消費關 係，但仍會導致出租人與承租人(包租業) 之間的住宅包租契約(註3)，依照租賃條例第5條第 2 項規定乃係明文適用租賃條例的【住宅包租契 約應約定及不得約定事項】;而包租業者與次 承租人之間的法律關係則為適用【消費者保護 法】。吾人應該思考者在於，在現行法的適用體 例下，適用消費者保護法對於租賃住宅當事人 之間的具體影響為何，才能去論證此種割裂適 用的狀態，是否符合實質正義的內涵。學者依 照日本實務見解與國土交通省會議意見指出: 「消費者契約法規定，考量消費者與企業經營者間之資訊質量之不對稱，以及議價能力之 差異，據消費者廳表示，消費者契約法所稱之 「消費者」以個人為限，就屋主與包租業者間 而言，屋主在資訊與交涉能力上通常是相對弱 勢者，故如屋主為個人，且非基於一定目的反 覆繼續性實施同種類行為者，應屬消費安全法 或消費契約法之消費者;消費者可以撤銷因不 當招攬等原因而訂立之契約;不過，仍應以最 終的裁判所就個別具體的判斷為準。」，氏著見 解認為對於我國而言應深具啟發性，蓋我國目 前包租契約，並不認為具有消費關係，其理由 是包租業者係以承租租賃住宅並轉租，及經營 該租賃住宅管理業務之公司。另一方面之出租 人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之者， 即屬消費者保護法所稱之企業經營者，故包租 契約非具消費關係，無消費者保護法關於定型 化契約規定之適用。然而，從資訊質量之是否 對稱，以及議價能力之有無差異而言，一般租 賃住宅之出租個人，顯然居於弱勢之一方，似 宜參考日本之實務見解修正，較為妥適(註4)。

 

 

參、租賃條例修法後與消費者保護法之影響

一、社會住宅政策的租賃關係

　　我國近年所密切進行的社會住宅包租代管政策，乃係由國家與民間一起合作，媒合民 間之住宅做為社會住宅使用，並且由包租代管 業者承攬標案，尋覓社會住宅媒合，其中政府 (出租人)與承租人間所訂立之社會住宅租賃 契約，由契約標的及契約目的觀之，非屬「行 政契約」，究其性質與一般租賃契約性質無 異，仍屬消保法上之企業經營者，承租人承租 社會住宅供自住使用，係消保法上之消費者， 市政府與承租人間之租賃法律關係亦屬消費關 係，租賃契約仍受「房屋租賃定型化契約應記 載及不得記載事項」規範;另外一種類型，若 係「租賃住宅服務業」或「租屋服務事業」 (下稱業者)承租住宅供一般市場上租屋使用 或供社會住宅使用(也即業者兼具承租人及出 租人之法律地位)，究其法律性質應屬「租賃 住宅市場發展及管理條例」中「包租」及「轉 租」之概念，尚與一般之租賃性質有別，逕行 適用「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載 事項」似有未妥(註5)。果爾，行政機關認為租賃住 宅服務業者承租住宅供市場上租屋使用或供社 會住宅使用時，其性質似應屬於「租賃住宅市 場發展及管理條例」中「包租」及「轉租」， 而非消費者保護法的適用範疇。此一見解在租 賃條例修法後，現行新修租賃條例第 5 條第 2 項 乃明定: 包租業與出租人間之住宅包租契約， 其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定 之。故包租業者與出租人之間應適用租賃條例 的住宅包租契約應約定及不得約定事項;而其 與次承租人之間的轉租契約，則因租賃關係已 經全面視為具備消費關係，係適用消費者保護 法，而應適用「住宅租賃定型化契約應記載及 不得記載事項」。應特別注意的是，新修法第5 條第2款的包租契約乃係指包租業者與出租人 之間的住宅租賃契約;如果是一般轉租關係，依照該項之規定，因該轉租人屬於自然人而非 包租業，而係一般承租人轉租的情形時，其應 適用的反而是第5條第1項，視為具有消費關 係，而適用消費者保護法。

 

二、出租人的保持義務與企業經營者義務的異同

(一)出租人之出租保持義務

　　民法第423條規定:出租人應以合於所約 定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租 賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態。若出租人違反此租賃物合於約定使用收 益之狀態，實務見解認為「按出租人於租賃關 係存續中，倘因可歸責於己之事由，未保持租 賃物合於約定使用、收益之狀態，致承租人受 損害者，承租人即得請求出租人負債務不履 行損害賠償責任，不因承租人有否行使同時履 行抗辯權拒絕給付租金而有異。」(註6)。所謂的 合於約定使用狀態，乃係雙方於訂約時，合意 約定的租賃物狀態，故臺灣高等法院110年度 上字第882號民事判決即認「惟倘承租人於訂 約時，已知租賃物之一部為違章建築仍願意承 租，自不得以該違章建築如遭拆除，有致租賃 目的不達之風險為由，請求出租人負民法第 227 條規定之賠償責任。」。且應以當事人間於訂立 租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認 定之標準;倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕 疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之 使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全 無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保 持合於使用、收益狀態之義務(註7)。

　　準此，出租人的出租保持義務在於締約 時，符合雙方締約約定期待性的使用狀態，若 承租人間明知某一客觀瑕疵存在，仍然願意承租，因該瑕疵已經於締約時經由雙方合意約定 確實為租賃標的所存在，而承租人仍然願意承 租，自不能以該瑕疵事後導致無法達成租賃使 用收益目的，而要求債務不履行之損害賠償責 任。而瑕疵擔保責任亦同此法理，依照租賃住 宅契約應約定及不得約定事項第 5 點: 不得約 定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵 擔保責任。據此，若租賃雙方當事人可約定免 除出租人已經明確告知的瑕疵擔保責任，自在 可允許之範疇。在新修法租賃雙方當事人間視 為有消費關係，並適用消費者保護法時，關於 消費者保護法第7條的商品服務無過失責任， 乃額外賦予出租人作為企業經營者之腳色，必 須於提供出租服務或不動產與他人使用時，應 確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準 可合理期待之安全性。(詳後述)

(二)企業經營者於消費者保護法之義務

　　有鑑於消費者保護法對於商品或服務責 任，在第 7 條的規定當中:「從事設計、生產、 製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商 品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商 品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期 待之安全性;商品或服務具有危害消費者生 命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處 為警告標示及緊急處理危險之方法;企業經營 者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證 明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」， 論者認為屬於侵權責任(註8)。從而在視為具有消 費關係的時，出租人立於企業經營者之地位與 承租人之間，均可能有商品責任或服務責任之 問題。然租賃關係當中究竟出租人所提供者， 究竟係商品或是服務? 論者認為租賃關係係以 「建築物」作為出租(包含轉租在內)交易的 客體，因係屬一種有形的產品，故為商品。至 於住宅租賃條例另規定之代管業者，係以該住 宅租賃之「代管業務」、以及一般房仲業者係以 該住宅租賃之「仲介出租業務」作為交易的客 體，均係屬一種無形的產品，故為服務(註9)。實務 上，在包租業者與次承租人之間的消費關係當 中，其所包含之業務範圍涵蓋代管服務，從而 包租業者對於次承租人來說，最有可能形成商 品與責任服務兼具的適用主體。若係一般未涉 及轉租的租賃關係，出租人所提供者僅係租賃 商品的提供，解釋上較類似產品責任，至於租 賃關係當中其餘就租賃標的的維護管理事項， 則屬於租賃契約關係裡出租人保持義務之範疇。

(三)租賃關係的商品責任

　　有關消費者保護法上之商品責任，學說 通說認為消費者保護法第7條之保護法益，乃排除商品自傷之情形，而認為屬於純粹經濟上損失，僅得依照契約法之瑕疵擔保責任與或不 完全給付關係請求損害賠償。法院裁判見解 有論者分析指出「在九十八年度台上字第一七 二九號民事判決(東勢王朝第一期大樓倒塌事 件)，最高法院並未表示不同看法，似有逐漸容 認商品自身損害亦受到消保法第七條保護之態 勢。經查本件原審法院說道:「......消保法第 七條規定之賠償責任，本質上係侵權責任，自 應依民法第二百十六條之規定填補債權人所受 損害及所失利益，解釋上，當包括商品本身之 損害。故商品製造人生產具有瑕疵之商品，流 入市場，成為交易之客體，顯已違反交易安全 之義務，苟因此致消費者受有損害，自應負包 括商品本身損害之侵權行為賠償責任......。」 在結論上明白承認商品自傷之請求，甚為顯 然」。即肯定說(註10)，近期則在最高法院 105 年台 上字第 65 號判決當中指出: 「消保法第七條規 定受保護之財產，不包括具有瑕疵商品本身的 損害及其他純粹上經濟損失。海砂屋瑕疵之價 值貶損，屬經濟上損失，非上開規定範圍，自 不得依消保法第七條請求。」(註11)採否定說。

(四)小結

　　本文以為，以居住為目的的住宅租賃關係，應為對住宅租賃標的物的使用收益繼續性 關係;再參照民法第432條出租人對於租賃物 之保持義務，需合於約定使用之狀態供給承租人使用。在適用消費者保護法得時，由於商品 責任解釋上比較偏向於設計、生產、製造過程 中需符合一定水準;但租賃關係當中，承租人 等較為在意的是租賃契約關係的持續性與使用 收益狀態合乎當初雙方約定的關係，應屬於提供服務。

　　消費者保護法的侵權責任乃係採無過失責 任之立法，強調企業經營者須符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，在該商品或服 務進入市場時，若有導致消費者損害，則須負 擔無過失責任。從而在新租賃條例的架構下， 租賃關係的當事人間，除了既有的契約責任之外，若涉及到侵權責任問題，將從原本採過 失責任主義，提升到了無過失責任的層次。出 租人因此而擴大其提供租賃服務的法定責任範圍。

 

三、新法的法律適用論

　　租賃關係於適用消費者保護法後，有無適用民法或租賃條例之可能?租賃住宅條例制定在土地法之後，而有「後法優於前法」 之可能，然而，此一原則之適用又必須可以肯 定「立法者在制定新法之當時，有意廢止與新法相牴觸之舊法」，但租賃住宅條例之規定似尚 難確認立法者有此等明示之意思。依據中央法 規標準法第 16 條規定「法規對於其他法規所規 定之同一事項而為特別之規定者，應優先適用之。其他法規修正後，仍應優先適用」，學說上 更強調「後法優於前法原則」必須受到「特別法優於普通法」原則之限制 (註12)。

(一) 本法漏未規定其他法規的補充適用關係

　　租賃條例作為建構租賃當事人間法律關係的特別法，在於其他法律的整併適用過程，常 因條文的規範定義不清，或將土地法相關條文 逕行加入，卻未適當說明該條例補充適用的範圍，因而導致法院在適用解釋上，容易產生混 淆。例如:租賃條例第 8 條第 2 項:「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負 責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯 絡方式」。法條文字載以「應於簽訂租賃契約前」，似乎容易讓人誤認為立法者有強制雙方必 須簽訂租賃契約之義務。另外，民法原則上的意思表示採取不要式主義，租專條例卻針對轉租人應提出「出租人書面同意」作為有效的出 租權力來源，該條立法理由乃載以:轉租人應 提供有效之出租權力來源，讓次承租人取得租 賃必要資訊，以保障租賃權益，規定轉租人應 取得出租人同意轉租之書面資料後，並提供有 關出租人與承租人簽訂住宅租賃契約之有效租 賃範圍及期間資訊，以確保轉租契約之效力， 俾利明確規範使用權益，如果僅有口頭承諾， 難道該承諾轉租之意思表示就是無效嗎?本條 之立法理由，並沒有說明書面同意的理由，反 而是逕行宣示，只有書面同意才是有效的出租 權力來源。

(二) 租賃條例與消費者保護法、民法之關係

　　租賃條例第5條第1項乃將租賃契約出租 人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保 護法相關規定。條文當中的適用消費者保護法 「相關規定」，本文認為基於以下理由，應限縮 解釋為僅適用與消費者保護有關之規定，而不 排斥租賃條例「其他條文」之適用。

　　❶ 租賃條例乃係以維護人民居住權，健全 租賃住宅市場，保障租賃當事人權益， 並以規範居住為目的的住宅租賃關係為 主，消費者保護法的立法目的，乃為保 護消費者權益，促進國民消費生活安 全，提昇國民消費生活品質。此二者目 的在將住宅租賃契約的出租人與承租人

　　❷ 視為有消費關係的前提下，該租賃契約 因應此視為具備消費關係的立法政策作 用，因此形成具有雙重規範的保護效 果。按消保法第一條第一項揭櫫「為保 護消費者權益，促進國民消費生活之安 全，提昇國民消費生活品質，特制定本 法」;復於同條第二項規定「有關消費 者之保護，依本法之規定，本法未規定 者，適用其他法律」，消保法乃屬民法 之特別法，並以民法為其補充法(註13)。 關於特別法與普通法之競合關係的討論 中，一直以特別法在外延上為普通法所 包含為前提;換言之， 普通法在構成要 件上所包含之特徵必須盡為特別法所包括(註14)。租賃條例與民法之間，因為租賃 條例的適用範乃針對住宅使用的不動產 租賃所為特別規定，自也包含了民法的 租賃要素，在此部分適用上，本應優先 適用租賃條例，此二者為特別法優先普 通法之關係。

　　依照租賃條例第 5 條規定，租賃關係在 適用消費者保護法時，因消費者保護法 本身，並無任何有關於租賃關係構成要 件要素存在。該法乃係針對消費者保護 上對於定型化契約管制以及產品服務的 無過失責任、懲罰性賠償金等有設立特別規定。從而在契約管制上，租賃條例 的應約定及不得約定事項(即該條例第 5 條)，固無從適用，但租賃條例其他的 規定對於租賃當事人間權利義務關係有 較為具體規範者，諸如:租賃當事人之 期前終止權、轉租須取得書面同意、約 定保持義務、修繕義務等。應毋須排斥 適用，反而係先適用租賃條例。

 

肆、修法後之實務爭議

一、惜命條款

　　若租賃當事人雙方之間約定，承租人或其 同居人或使用房屋之第三人，若有於屋內發生 非自然死亡事件者，出租人得向承租人及其繼 承人請求負擔因此所致之損害賠償責任。針對 使實務上常見的俗稱的惜命條款，該約定之效 力如何?因此約款涉及到關於租賃標的物之價 值減損，是否為承租人保管義務之範疇?以及 有無加重承租人之義務，以下詳述之:

(一) 關於保管義務的實務見解

　　依照民法第432條「承租人應以善良管 理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力 者，並應保持其生產力。承租人違反前項義 務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責 任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法 為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此 限。」及民法第 433 條「因承租人之同居人或因 承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應 負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人 負損害賠償責任。」之規定，承租人及其同居 人、因承租人允許使用租賃物之第三人，實務 見解認為渠等保持義務僅限於物理上的用益價 值。最高法院 111 台上 2603 號民事判決理由中即稱:「所謂類推適用，係就法律未規定之事 項，因其事物本質與其他性質相類事物而法有 明文規定者，基於平等原則及社會通念以填補 法律漏洞的方法。至於得否類推適用，應先探 求事物之本質為何?法規有無特定目的追求， 而非其他類似事物得予比附援引，再本於價值 判斷後判定之。查:凶宅在市場交易價格之減 損，係純然外在社會交易心理因素所致，無從 將此具有風險特性及心理因素之凶宅市場價額 內化成為租賃物本體或生產力之毀損滅失。基此，凶宅之交換價值減損與承租人違反善良管 理人注意義務，或不保持其生產力，致租賃 物因而毀損滅失(民法第432條第1項規定參 照)，兩者之本質不同，如將該風險轉由承租 人承擔，要非立法者本意，尚難認民法第 432 條、第433條規定未涵括租賃物純粹交易價值 之減損，乃有法律漏洞，須由法官為法之續造 予以填補。」，否定有任何漏洞填補之必要性。

(二) 自殺行為造成的損害性質

　　「行為人對加損害於他人，須有主觀上之 故意始構成侵權行為。因此未說明行為人係明 知並有意以自殺行為造成房屋之價值減損或預 見其自殺行為將導致房屋價值之減損而不違背 其本意所憑之依據，遽認應負損害賠償責任， 有判決不備理由之違法。」，此有最高法院104 年度台上字第 1789 號民事判決認定自殺行為是 屬於價值減損在案。從而實務見解也認為自殺 所造成之凶宅事故，是屬於純粹經濟上損失， 也就是交易價值減損(註15)，僅能依照民法第 184 條 第 1 項後段請求(註16)。

(三) 若依照前述實務見解之脈絡，租賃契約之承租人或其同居人或使用房屋之第三人，若有於屋內發生非自然死亡事件者，出租人得向 承租人及其繼承人請求負擔因此所致之損害賠償責任，出租人並得因此終止租約。此一約款 約定則涉及到租賃當事人間，針對承租人賦予 其額外保持交易價值之義務。參照現行消費者 保護法第 17 條之規定，此約款形同限制或剝奪 消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。 而屬於不得記載事項之範疇。然有不同意見 認為民法第433條之立法目的，在於強制承租 人應就其同居人或其他經其允許使用標的物之 第三人之故意過失，負與自己之故意過失同一 之責任，故該同居人或第三人在房屋自殺身亡 時，承租人即應依照本條規定，對出租人負有 該屋交易價值減損之損害賠償責任(註17)。

(四) 小結

　　綜上，最高法院在租賃契約的契約義務 限縮的結果，造成承租人之法定義務並不包含 維持交易價值的義務，而僅限於維持物理性的 用益價值;一方面在侵權責任則法院亦限縮了 被害人請求的基礎。故結論上而言，反而形成 自殺者與其繼承人毋須負擔損害賠償責任的趨 勢。對於房屋價值減損之所有人不僅對其財產 權保障有所缺漏，反而助長損人不利己之自殺行為。

　　本文認為:在最高法院採取契約義務限 於用益價值的前提下，除非其改變根本性見解，否則現況的契約義務不包含交易價值維持 義務，相關約款都可能淪為加重承租一方之義 務，而有違反消費者保護法之疑慮。

 

二、 應記載事項與不得記載事項違反與消費者保護法

　　(一) 現行住宅租賃契約因應新法，乃由消費 者保護法之中央目的事業主管機關擬定住宅租 賃契約應記載及不得記載事項。違反中央目的 事業主管機關所公告之定型化契約，其定型化 契約條款無效 。該住宅租賃契約應記載事項實 務上作為現行租賃關係的契約主要依據，並屬 於國家契約管制之一環。在新法尚未實施前， 住宅租賃關係若非消費關係，尚有內政部擬定 之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」與 具備消費關係的「住宅租賃應記載事項與不得 記載事項」的分別適用，然在新法過後，後者 業已經廢除。定型化契約條款涉及到當事人之 私權，若有爭議最後仍是由法院作最後決定， 雖然企業經營者將定型化契約逐字記載主管機 關所規定之應記載事項，但學理上認為並不因 此而擔保該契約有完全拘束消費者之效力，而 是由法院依照消費者保護法之規定做最後的解 釋與判斷效力認定。而消費者保護法第 56-1條:「企業經營者使用定型化契約，違反中央 主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不 得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主 管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺 幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰;經再次令其 限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以 上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」之行政 裁罰規定，亦彰顯行政管制逐漸擴大私人契約自由原則的趨勢。

　　消費者保護法所規範之定型化契約規制狀 態，均係政府以法律或政策強制介入當事人契 約自主的行政手段，政府管制的正當性，是基 於政府干預所保全之公益(居住正義與契約公 平)大於私益(契約自由與出租人的財產權保 障)，但仍須符合比例原則，否則過度干預將會 破壞租賃市場之秩序，導致政府管制失靈 。

(二) 法院宣告住宅租賃定型化契約無效之案

　　例❶住宅租賃契約約定「本租金憑單扣繳 由承租人負責向稅捐稽徵機關負責繳 納」，此一條款文義上似乎係約定租賃 所得「扣繳」由承租人負責辦理，與約 定租賃所得稅由承租人負擔，或出租人 應負擔之所得稅較出租前增加時，增加 部分應由承租人負擔，雖有不同。然如 果出租人要求承租人應負擔租賃所得 稅，，並主張至押租金當中抵充。乃違 反內政部所公告修正之住宅租賃定型化 契約不得記載事項均規定「不得約定/ 記載承租人不得申報租賃費用支出」、 「不得約定/記載應由出租人負擔之稅 賦，若較出租前增加時，其增加部分由 承租人負擔」之條款而無效。

　　❷ 住宅租賃契約約定「甲方應於租期屆滿或終止租賃契約，乙方點交返還租賃住宅後， 須將水、電、瓦斯、管理費等費用清算，並扣 除 1 個月擔保金作為解約金」、「本契約期限未 滿，雙方欲提前解約，須將水、電、瓦斯、管 理費等費用清算，並扣除1個月擔保金作為違 約金」。依照內政部公告之住宅租賃定型化契 約應記載事項第14點第1項、第2項、第3項 規定「任意終止租約之約定:本契約於期限屆 滿前，除依第17點及第18點規定得提前終止 租約外，租賃雙方得/不得任意終止租約(第 1 項)。依前項約定得終止租約者，租賃之一方 應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先 期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不 得超過 1 個月租金額之違約金(第 2 項)。前項承租人應賠償之違約金，得由第 5 點第 1 項規定 之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求 給付不足之金額(第 3 項)」。該租賃契約約定 在承租人任意提前終止系爭租約之情形，不問 承租人有無於終止前1個月通知出租人，承租 人一律應扣除1個月押金之違約金即賠償相當1 個月租金額之違約金，違反前開應記載事項規定，且不利於承租人，則該牴觸前揭應記載事 項規定之部分，應屬無效，應以前述應記載事 項規定構成系爭租約之內容，亦即在承租人任意提前終止系爭租約之情形，若承租人已於終 止前1個月通知出租人，出租人即不得扣除1個 月押金作為違約金或請求賠償相當1個月租金 額之違約金;反之，倘承租人未於終止前1個 月通知出租人，出租人即得扣除1個月押金作 為違約金或請求賠償相當1個月租金額之違約金。

 

三、小結

　　有鑑於我國司法系統涉及到訴訟成本之考量，租賃住宅定型化契約爭議若須受到司法審 查判斷合理性與否，勢必訴訟完整地進入法院 審理。但問題在於若是承租人往往因為各種經 濟上或工作因素，運用法院系統之意願較低， 進而取代的是以訴訟外解決紛爭的調解方式進 行。然現行調解機制若無相關專業的委員擔 任，則相關定型化契約的審查有無顯失公平， 調解委員的專業判斷是否足夠，甚至可能影響 租賃當事人間實體權益的犧牲。

　　本文建議租賃住宅爭議涉及到定型化契約 審查若需要擴大強化，在制度建構上應引進專 業人士調解的制度，始有辦法於磋商過程中曉 以利害關係，以免租賃當事人雙方對於法律意 見上的利害關係評估無法判斷，進而影響到租 賃專法保障承租人之意旨。