文/谷湘儀

 

壹、前言

　　預售屋買賣為我國不動產交易之常見模式，近年來房價高漲，因缺工缺料等市場環境因素，新建案工期動輒七、八年之久，也使得房市風險越來越大。工期延長期間，倘建商財務不夠健全或因成本上升而無法負荷，易發生建商倒閉形成爛尾樓之局面，或建物未能如期如質完工，均攸關購屋者之權益。如何健全預售屋交易市場，完善法制至為重要。為保障消費者購屋權益，內政部及行政院消費者保護委員會根據消費者保護法第17條規定，制定《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，明定預售屋買賣必須採行履約擔保機制，自民國（下同）100年5月1日起適用，以強化預售屋買賣之管理。該履約擔保機制實施多年，仍時有建商倒閉、一屋二賣之情事，致使買受人受有損失，而現行規範之執行結果也與買方期待有明顯落差而引發若干爭訟紛擾。預售屋問題如何防患未然，制度面應如何加強管理，值得深入探究。

貳、履約擔保機制之實務問題及檢討

一、 不動產開發信託及價金信託作為「擔保」機制之侷限

　　按內政部所公布之五種預售屋履約擔保機制中¹，實務上常見建商採用「不動產開發信託」及「價金信託」。此處「不動產開發信託」之定義，是指「由建商或起造人將建案土地及興建資金交付信託與某金融機構或政府許可之信託業執行履約管理，興建資金應依工程進度專款專用」；「價金信託」則是指「由（金融機構）負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費與資金控管事宜。前項信託之受益人為賣方（及建方或合建雙方），受託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產，但賣方未依規定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。」故不動產開發信託之信託內容較廣，而該二種信託機制之目的均是藉由信託業進行資金控管達到專款專用目的，避免建商將購屋者價金任意挪用於非建案用途，影響建案本身之財務。此外，「履約擔保機制」之信託均是以建商作為委託人之自益信託，由建商指示動用信託資金，信託受益人原則上為建商即賣方，制度上雖有「賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬買方」之設計，看似為買受人提供一定保障；然而至賣方確定無法完工或交屋時，通常已停工一段時間，受益權恐已遭扣押或建商外部債權人爭相行使權利，此時受益權因扣押而無法歸屬買方，現有信託機制，實難謂具有實質「擔保」功能。亦即，信託目的係在確保進入信託專戶的興建資金依信託契約專款專用，並非具有「完工保證」或「價金返還保證」之功能，此與其他三種履約擔保機制強調返還價金或由同業繼續履約完成建案，存有明顯差異性。

　　換言之，無論係不動產開發信託抑或價金信託，均係藉由信託帳戶之管理與專款專用，以健全建案財務，但如開發初期即評估不當，而建商自身財務嚴重惡化或建案財務收支超乎預期時，仍可能因興建資金不足造成建案無法完工，信託機制本身有其侷限性。從而，「履約擔保」之用語，甚或信託機制是否適宜納入履約擔保機制，均有討論及檢討之空間。

二、 實務爭議案例

茲舉不動產開發信託於實務上所生之爭議案例，加以說明如下：

（一） 建商倒閉停工時，信託專戶買受人所繳價金已大幅動用

　　不動產開發信託買方所繳價金進入信託專戶後，建商可申請動用之範圍有一定限制，實務上建商及信託業均是以內政部針對履約擔保機制所頒定之補充說明（下稱「補充說明」）作為契約內容，依現行補充說明有關專款專用之名詞定義，不動產開發信託興建資金「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」。職是，倘該項目為實際發生之費用且為建案所需，如管理銷售費用等，即屬可動支之項目，現行規範並未就不動產開發信託有其他款項動支之時機及條件限制。

　　以109年「青慕淳」預售案為例，建商山琳建設取得建造執照規劃興建一棟13層樓、共60戶之集合住宅，並約定不動產開發信託作為履約擔保機制，預售時計有三十多名買受人繳納定金和簽約金至信託專戶約新臺幣（下同）3600萬餘元。嗣後建商依信託契約規定指示動支信託專戶之資金，以支應該案初期的代銷公司銷售費用、建築師與設計師費用及其他規費，約計3000萬元，詎料建商遲遲未實際開工，即遭多位債權人聲請扣押而倒閉；嗣經建經公司評估，認為建案難以續建，山琳建設所欠銀行之土地融資款項亦遭銀行聲請拍賣建案土地。至預售屋買受人驚覺建商倒閉之時，買受人所繳入信託專戶之價金僅剩餘約六分之一，建案卻未開工。買受人原本寄望透過履約擔保機制的設計可進行續建或返還已繳之價金，顯然將落空。

（二） 建商受益權因受強制執行無法歸屬買受人

　　就買方之保障而言，不動產開發信託契約雖需載明有無續建之約定，但續建需要資金及後手承接，法律關係複雜，實務上均無信託契約有提供任何續建承諾。而現行規定雖就不動產開發信託及價金信託均設有於一定情形下受益權歸屬買受人之制度，惟實務上卻因建商受益權一旦遭法院扣押即不得移轉，受託銀行僅能按法院程序辦理，是於建商倒閉時，通常難以將受益權歸屬買受人，買受人即無法取還已繳之價金，使保障機制形同虛設。

　　申言之，依現行補充說明條文，預售屋買方僅在「賣方無法依約定完工或交屋」²此特定事由發生且無受益權遭扣押之情形，賣方之受益權方歸屬買受人。然而建案正常施工之際，建商之一般債權人（非限於建案之債權人）仍可查封建商之受益權，以保全權利；此因信託受益權本屬可強制執行之標的，故一旦建商之償債能力出現問題，債權人通常迅速向法院聲請扣押建商之受益權，該聲請時間點絕大多數皆在前揭「特定事由」成就前，致使受益權將因扣押而無法歸屬於買受人。於「松下國賓」建案中，松助開發公司於104年推出總銷售金額高達20億元之預售案，並採「不動產開發信託」作為履約擔保機制，開工興建後松助公司因故於106年10月停工，法院於同年11月依一般債權人聲請，通知受託銀行扣押松助公司之受益權債權，最終受託銀行將預售款信託專戶餘額1400餘萬元依法院執行命令解繳給法院。有預售屋買受人認為此與履約擔保機制未符且權益受損，遂對銀行提出訴訟；但法院判決認為信託受益權為扣押命令效力所及，受託銀行依扣押命令辦理，與信託契約所約定應依法院強制執行命令辦理之情形相符，預售屋買受人並未取得購屋款交付信託之受益權。

　　甚有類似案例之判決明確指出「承購戶自仍應承擔信託受益權若前經債權人依強制執行程序依法扣押、查封及無從移轉之風險，如此始合系爭房屋買賣契約採取上開不動產開發信託之條文約定及相應之系爭信託契約之自益信託制度意旨。」（臺灣臺北地方法院106年度簡上字第462號判決參照）。可見現行履約擔保機制有關受益權歸屬買受人之設計，已因債權人先行扣押而無法歸屬於買方，甚至買方所繳價金帳戶之餘款亦未能優先返還買方。

三、履約擔保機制問題檢討

　　考量履約擔保機制應有一定之基礎保障，否則民眾恐受文字誤導而認為預售屋已建立安全機制，反而輕忽購買預售屋具有之風險，至發生建商倒閉或建案無法完工時，造成更大民怨及衝突糾葛，針對各界之檢討聲浪，內政部已召開會議研商³。信託公會亦就履約擔保機制進行委外研究及研提建議方案⁴，以強化履約擔保機制之保障，信託公會之方案應可作為制度檢討之方向，簡要說明如下：

（一） 將「買方所繳價金」設立獨立帳戶：

　　建商將興建資金交付信託，該資金可分為「銀行融資款項」、「建商自有資金」及「買方所繳價金」，現行規範並未要求將買方所繳價金設立獨立帳戶，亦未限制建商動用不同興建資金來源之順序。為此首應要求不動產開發信託之受託銀行於開立信託專戶時，應將「買方所繳價金」專戶與其他興建資金之信託專戶區隔，進而得對「買方所繳價金」專戶之動用範圍與其他興建資金為不同規範。

（二） 不動產開發信託中「買方所繳價金」專戶之動支項目及動支時點應予檢討

　　現行不動產開發信託所規範動支項目為「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」。為避免建商雖取得建照但未實質開工，於前期即以「買方所繳價金」專戶支應各種管銷費用，一旦銷售不如預期復無意興建，則將不動產開發信託「買方所繳價金」之動支範圍限縮為與價金信託規範相同之「有關工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，不失為加強保護買方之方案。

　　除前述可藉由限縮動支範圍以達延後買方所繳價金動支時點之目的，亦可考量延後動支時點，下列方案可供各界討論及思考：

❶ 甲案：於建物取得使用執照前，不得動支。

❷ 乙案：於建物完成全部樓板申報前（約占整體工程進度6成），不得動支。

❸ 丙案：應保留一定成數金額於建物取得使用執照前不予動用。

　　前揭方案中，甲案最為嚴格，乙案次之，核其限制目的，在於興建工程前期風險較大，倘若發生建商倒閉，無法完工或交屋之特定事由，致受益權歸屬買方時，該信託專戶金額不至遭動用殆盡，而仍得分配給買受人。惟該等方案對建商之資金調度及預售屋市場衝擊較大，可行性尚待評估。

　　而就價金信託部分，如價金信託之受託銀行並非建案之融資銀行，受託銀行將難以確認建商為動支專戶款項所提出之工程款單據，是否已另向融資機構重複請領；且建商縱有其他融資，亦可能優先選擇動用價金信託專戶內之資金。職是之故，價金信託之調整可與上開不動產開發信託中買方所繳價金之限制一致，或採取更嚴格之方案，確保建商無論採用不動產開發信託抑或價金信託作為預售屋之履約擔保機制，買方所繳價金皆受有一定保障，以衡平建商與買受人間之風險。

（三） 明訂於建案確定無法完工而信託關係消滅時，如買方所繳價金專戶仍有 餘，受託銀行應依買方繳納數額之比例返還予買受人

　　為避免現行有關受益權歸屬買方之規範成為具文，與保障買方權益之制度目的顯有落差，關於不動產開發信託之履約擔保機制，應增設建商同意返還買受人所繳價金專戶內剩餘款項之機制，亦即明文規範，於建案確定無法完工且無續建、信託關係消滅之情形下，受託銀行於結算時應逕依買方繳納數額之比例，將專戶餘額返還予買方，即藉由法律強制規定，規範受託銀行就信託專戶餘額有代建商返還買方之義務，此可將買方所繳價金於信託專戶之餘額排除在建商信託財產之結算範圍外，而不致受到其他債權之執行。

 

參、強化建築經理公司於履約擔保信託機制中之功能

　　隨著實價登錄上路，不動產交易資訊已益趨透明，尤其遇預售屋金額龐大、建案時間拉長之情形，制度上即應思考如何建立規範以加強要求揭露資訊，以增加建商財務資訊之透明度，使市場上買方能充分了解建案工程進度及建商良窳，作為購買預售屋之評估參考。此外，建築經理業作為常見之不動產交易第三方，如何強化其專業性及公正性角色，亦可一併納入思考。

　　建築經理業本為政府所輔導設立之行業，其設立目的係為建立不動產市場之公正第三方機制，協助銀行融資工程查核及擔任付款中間人，惟因行政程序法施行後，內政部所發布之《建築經理公司管理辦法》，已自92年起因無法源而失其效力，建築經理業現無專法或管理辦法加以規範。

　    　於預售屋履約擔保機制之不動產開發信託，考量建案開發興建涉及諸多建築專業且事務龐雜，實務上受託銀行經常與建經公司搭配作業，建經公司提供之服務包含：（一）提供查核報告，定期查核建商應交付信託之金額、日期與實際交付狀況是否相符，建商是否有遲延未交付信託之情形；（二）建經公司變更為起造人，擔任興建中工程或興建完建物之受託人；（三）融資銀行依工程進度動撥款項時，配合進行工程查核及專戶管理；（四）於建商無法完工或交屋時，提供受託銀行續建評估或續建承諾

　　前述建經公司辦理之業務，無論是工程查核或預收款查核，均有專業性之要求，續建之評估與續建執行，更需具有相當之經驗，故強化建經公司之專業性及公信力，勢將有助於對工程進度之了解與監督，及協助受託銀行妥適處理履約擔保機制中之信託事務與興建資金動撥。內政部及行政院消費者保護處近年亦已分別就建築經理業之立法管理問題進行研究及討論。值得注意的是，立法院112年討論住宅法修正時，曾就建築經理業相關事項提出附帶決議：「為健全住宅市場，主管機關應輔導管理建築經理公司從事履約擔保，並健全公正第三方機制，以保障住宅市場交易安全。內政部應儘速研議在住宅法中增訂相關條文，合法化建築經理業辦理住宅興建工程管理與履約擔保等相關業務及行業管理…」故建立建築經理業及履約擔保機制之管理法源，均有助於預售屋交易法制之健全，自應關注並加速推動。

 

肆、結論

　　不動產開發信託本為建築開發案需要建築融資時，融資銀行為確保融資債權，經常採取的一種債權保障機制，然而將不動產開發信託或價金信託納為預售屋履約擔保機制，其目的僅在於履約管理及資金控管，信託機制本身有其侷限性，且縱使有建物無法完工或交屋時受益權歸屬買方之機制，亦因受益權可能被扣押而發生無法歸屬買方之問題。建議應思考調整現行規範就信託專戶之動支項目及時點；並應明文規範建案無法完工而信託關係消滅時，受託銀行應按買受人繳納數額比例，將買方所繳價金專戶剩餘金額返還買受人，以增加買方之保障。此外，建商於預售屋興建過程中，應增加規範使其財務與工程進度儘量透明，再透過建經行業之法制化，強化建經公司於預售屋履約擔保機制之角色與功能，亦有助於健全預售屋之交易市場安全。

 

 

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參考文獻

1. 谷湘儀（2021），預售屋履約擔保機制之「不動產開發信託」及「價金信託」實務運作問題之研討，中華民國信託業商業
同業公會委託研究案。
2. 谷湘儀（2023），「不動產開發信託」及「價金信託」作為預售屋履約擔保機制之問題與檢討，月旦會計實務研究，第64
期，頁42-45。
3. 謝哲勝（2022），「建築經理業未來產業定位與健全發展制度之檢討」專業服務委託案期末報告。
4. 內政部111年12月16日召開「健全預售屋履約擔保機制座談會」紀錄。
5. 110年5月7日「建築經理公司運作實務與查核座談會」會議記錄。