陳重見／公寓大廈之分購分管契約
摘要
公寓大廈共用部分專用使用權之取得，除依規約約定專用外，實務尚容許建商與各承購戶間得依讓售之分購契約形成分管契約為之，此又稱為分購分管契約。本文首先探討分購分管契約形成之理論。其次，就公寓大廈管理條例2003年12月31日修正前後，分購分管契約得否形成之時點作一分析，並探討分購分管契約既以全體同意形成，則得否以區分所有權人會議決議或規約終止，及分購分管契約專用權行使之限制。最後，則討論分購分管契約與民法第826條之1等規範之適用關係。期待能透過對此等重大議題之整理分析，俾使讀者得快速掌握學說與實務之最新動態發展。
壹、前言
公寓大廈管理條例（以下簡稱公寓條例）2003年12月31日修正施行前並無本條例第23條第2項第1款「關於約定專用部分…，非經載明於規約，不生效力」之限制，故實務上多承認若其符合全體區分所有權人所訂之分管契約，其約定仍然有效。然一般公寓大廈等集合住宅人數眾多，欲達成全體同意良非易事，就實務觀之，係以建商與各別承購戶透過分購契約之約定方式達成分管契約（以下簡稱分購分管契約）者居多。分購分管契約之形成方式有其特殊性，且其容許成立之時點及終止之方式，學說與實務亦多所爭議。此外，分購分管契約之專用權之使用亦受相當之限制，且其取得對抗第三人效力，究依民法第826條之1、民法第799條之1第4項後段或釋字第349號，尚有不同之見解。本文擬針對上述問題，除綜整實務及學說之見解，加以類型化外，必要時並試著提出解決之道。
貳、分購分管契約之形成
實務上認為，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約¹。惟如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分交由特定共有人使用時，尚不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約²。此種由建商與各承購戶間所個別訂立之讓售契約，原則上應存在於建商與各承購戶間，僅具債權效力，為何於未直接合意之各承購戶（共有人）間仍得合意成立分管契約？按最高法院曾著有判例認為，契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立³。是以，於此種建商與各承購戶個別訂立之承購契約，乃經由建商為媒介，將各承購戶互為之意思表示從中互為傳達而獲意思表示一致，各承購戶間自得合意成立分管契約⁴。對於此一情形，學說上有直接援用實務見解者⁵，另有認為係以公寓條例第58條第2項規定之反對解釋作為容許建商（起造人或建築業者）為特定區分所有權人設定專用權（分管契約）之依據，並認為係建商以各區分所有權人之代理人身分與各承購戶締結專用權契約為其法理之一⁶；或有認為係依公寓條例第56條第1、2項規定，由建商以未來分管契約之初步安排，嗣後成為後來各區分所有權人之分管契約內容⁷；或有逕以類似「自己地役權」（民859-4）視之⁸。
1 最高法院96年度台上字第2025號、99年度台上字第546號、99年台上字第2278號、103年台上字第282號、103年台上字第2061號、108年度台上字第445號、108年度台上字第775號、108年台上字第2265號、110年度台上字第1642號、112年度台上字第1321號民事判決。
2 最高法院105年度台上字第445號、108年台上字第775號民事判決。
3 最高法院68年台上字第1504號民事判例。
4 最高法院91年度台上字第2477號、96年度台上字第2025號、103年度台上字第282號、109年度台上字第2287號、109年度台上字第2291號民事判決；王澤鑑（2023），民法物權4版，頁300。對於此等見解之不同意見，請參吳從周（2022），第三人媒介意思表示而成立之分管契約－評最高法院媒介訂約說之相關判決，月旦法學第321期，頁23以下。
5 謝在全（2023），民法物權論（下）8版，頁277；李淑明（2023），民法物權13版，頁308。
6 溫豐文（2017），專用使用權，收錄於民法物權案例研究，頁124。
7 陳榮傳（2008），建商與預售屋承購戶所訂分管契約的效力，台灣法學雜誌第105期，頁246。
8 蘇永欽（2022），重建役權制度，收錄於走入新世紀的私法自治，頁294-297。
參、分購分管契約之有效情形
一、 公寓條例制定前
由於公寓條例制定之前，並無法律規定必須依規約方能取得專用權，自無不許成立分購分管契約之理。就專用權所在位置，縱屬於公寓條例第7條所列各款（如社區內各巷道、防火巷弄）者，依同條例第55條第2項規定，如屬該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，並不受第7條不得為約定專用部分之限制。因之，不論係於公寓條例制定之前或該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，此等分購分管契約，不論專用權所在位置是否為公寓條例第7條所禁止，尚為實務所肯認⁹。
二、 公寓條例制定後至2003年12月31
日修正施行前於2003年12月31日公寓條例第23條第2項修正施行前，實務亦承認此等分購分管契約之效力¹⁰。應予說明者，有關約定專用部分應載明於規約等規定，雖係於1996年10月2日即已載明於公寓條例施行細則，該條例2003年12月31日修正時，雖僅係將其移列於母法而規定，惟其意義不僅在於提升其法律位階，尚在於原施行細則之規範有無效之虞¹¹。
三、 公寓條例2003年12月31日修正施行後
公寓條例2003年12月31日修正施行後，於社區有訂有規約情形下，尚未見最高法院有承認得由分管契約成立專用權者，惟於未訂立規約之情形下，有持肯定見解者¹²。此外，高等法院部分見解認為，公寓大廈建造完成前之預售階段，透過建商與各承購戶分別約定而合意成立之分管契約，既無區分所有權人會議之存在，自無可能記載於規約，故本條例第23條第2項第1款之規定，應係適用於第1屆區分所有權人會議召集以後之「約定專用」事項，故仍認得以分購分管契約成立專用權¹³。
學說上，採肯定見解者，認為依分管契約取得專用權係全體區分所有權人同意，自無不可¹⁴，尚有認為專用權之取得，不限於規約，共有人之同意（包括全體同意（民819II）及多數決同意（土34-1I）及讓售（分購）契約¹⁵均得為之，且並無時間限制之問題¹⁶。惟有認為，2003年公寓條例修正施行後，專用權僅能依規約約定取得，且專用權之約定及其使用主體非經載明於規約，不生效力（23II ①），具有要式性，且為強制規定，旨在貫徹規約為區分所有建築物之統一管理規章，以促進管理之順暢，並維持區分所有人間團體關係之安定，故專用權若係依分管契約取得者，應屬無效¹⁷。本文認為， 於公寓條例2003年12月31日修正施行前，容許依分購分管契約取得專用權，乃係因是時法律並未明定專用權之取得，必須以規約為之，故不得不依民法之法理，承認其存在，惟於該條例修正施行後，法律既已明定專用權之取得應依規約為之，否則不生效力，為貫徹管理規約之統一性及安定性，實不宜再予承認得以分管契約取得專用權。況若予以承認，其所面臨之爭議，與過去修正施行前相較（詳後述），恐會有增無減，例如全體同意之分購分管契約得否以區分所有權人會議決議或規約將其終止？另是否承認分購分管契約得依民法第826條之1進行登記，及其未登記之效力為何？修正前對此等爭議已未有一致之共識，倘再將修正後之相關規範納入考量因素，相信只會使得問題更加複雜化。
11 最高法院104年度台上字第1322號民事判決：「查該細則係依當時施行之公寓大廈管理條例第51條授權所制訂。依中央法規標準法第3條規定，其性質為命令，其法律位階為該條例之子法。該細則第2條內容增列母法所無之限制，逾越授權範圍；且與中央法規標準法第5條第2款『關於人民之權利、義務，應以法律定之』，及同法第6條『應以法律規定之事項，不得以命令定之』之規定相違，自不生效力。」
12 最高法院102年度台上字第500號民事判決。該號判決評釋，參謝哲勝（2017），共有物管理對繼受人的效力－最高法院一○二年度台上字第五○○民事判決評釋，收錄於共有案例類型之探討，頁107以下。
13 臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第55號、102年度再易字第84號、102年度上字第445號民事判決。
14 黃健彰（2021），我國與日本有關區分所有建物登記之比較研究，中原財經法學第46期，頁33。
15 溫豐文（2009），區分所有建物物權構造之解析，月旦法學第168期，頁48、49、52；溫豐文（2022），法定停車位，月旦法學教室第234期，頁11。
16 王澤鑑（2023），民法物權4版，頁299。
17 謝在全（2023），民法物權論（下）8版，頁277-278；陳重見（2021），區分所有建物規約外之約定，輔仁法學第62期，頁13；李明洲（2021），公寓大廈管理條例逐條釋義，頁324。
肆、分購分管契約之無效或終止
一、 約定違反公寓條例對共用部分之管制規定是否無效
分購分管契約專用權人就約定專用之共用部分之使用，依公寓條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，雖應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟依公寓條例第15條第2項、第9條第4項之規定，違反者，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置及請求損害賠償之問題，非屬效力規定¹⁸。是以，專用權人使用法定空地，變更原使用執照所載之消防（防火間隔、安全梯出入通路）用途，於其上設置興建兼有雨遮之通道、木棧平台、造景假山水池、小橋、花台等地上物、擺放鞋櫃、堆置雜物，並不使專用權之分管契約當然無效。
二、 得否以區分所有權人會議決議或規約終止
實務上認為，共有人間就共用部分或基地經全體訂立分管契約者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即民法第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止，或以區分所有權人會議決議終止，或另訂規約終止¹⁹。學說上亦多採相同見解²⁰，惟亦有認為，此類分管契約既於成立時，係以因考量經濟因素，從寬承認分管契約之成立，為免解釋之前後矛盾，於其終止上，亦應承認得以規約或區分所有權人會議之決議終止之，否則尚有違背團體法之精神，及民法第820條採多數決原則之立法趨勢²¹。
有問題者，如是項分管契約已寫入規約（包括原始規約（§56））時，是否仍應經全體共有人同意始得終止？於全體住戶依建商出售社區房地時，以分管協議同意書、原始規約，就1樓地面層共用部分（包含大、小公）約定由全體住戶共用之分管協議，嗣後得否通過區分所有權人會議決議修改規約，改為各棟別1 樓地面層僅供各該棟住戶使用，限制其他棟住戶進出使用之爭議中，最高法院有認為：「經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱『除契約另有約定外』之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法²²。」值得注意者，近期，最高法院對其原堅持原則似有鬆動之現象，而認為：「倘公寓大廈承購戶因建商與各承購戶間買賣契約約定，就基地之空地由該承購戶使用者，嗣亦載明於規約，此情形類同於公寓條例第56條第1項所定，起造人於申請建造執照時，即規劃約定專用部分，並載明於規約草約之情形。嗣此約定專用之變更，亦應經該專用權人之同意。²³」準此，可知分購分管契約取得之專用權若已同時寫入規約成為其一部分，最高法院似乎不再堅持必須全體同意，而係因認其類同公寓條例第56條第1項，進而變更專用權時只須受本條例第33條第3款「經專用權人同意」即可。
19 最高法院96年度台上字第2025號、99年度台上字第1191號、102年度台上字第1279號、108年度台上字第1278號判決、111年度台上字第898號民事判決。另最高法院97年度台上字第1350號民事判決，特別指出，終止該分管契約，因無法期待能得專用權人之同意，故所謂「全體共有人」應扣除該專用權人。
20 謝在全（2023），民法物權論（上）8版，頁281、405；王澤鑑（2023），民法物權4版，頁300；鄭冠宇（2023），民法物權13版，頁358；林旺根（2018），大廈共有部分產權問題與使用之爭議問題，收錄於「公寓大廈管理法律一本通」4版，頁189。
21 楊松齡（2009），論公寓大廈共用部分約定專用權之訂立及終止―簡評最高法院九七年台上第一三五○號判決，台灣法學雜誌第122期，頁191-193。
23 最高法院112年度台上字第1321號民事判決。
伍、分購分管契約專用權行使之限制
於依分購分管契約約定取得專用權之人，原則上固得主張有權占有，惟如其使用逾越專用權範圍或違反共用部分設置目的及通常使用方法者，或同時構成以上兩種情形者，仍屬無權占有。此際，實務認為區分所有權人，於其區分所有權或基地之使用、收益受侵害時，得行使民法第821條、第767條第1項之妨害除去請求權，學說上對此亦表認同²⁴。謹就實務認為構成無權占有情形，歸類分述如下：
一、 使用逾越專用權範圍
實務認為下列情形已逾越專用權範圍：
（一）於法定空地分管供停車或蒔花植草之用，惟分管用益之人自行變更使用方式，建蓋鐵皮建物，使大樓法定空地喪失採光、通風及景觀等功能²⁵ ；
（二）約定在社區共用部分土地上設置冷卻水塔2 組、機電設備、廣告招牌，及地下4 樓之蓄水池等設施，惟專用權人另行設置未經約定之冷卻水塔、及控制機²⁶ ；
（三）約定共有之土地供特定區分所有權人專用，惟社區住戶管理規約第18條已明定規約未盡事宜應依相關法令辦理，且該社區未廢止系爭土地如使用執照所載之消防用途，堪認分管契約約定該土地之使用，應以符合法令規定之方式為之。專用權人使用該土地，變更原使用執照所載之消防（防火間隔、安全梯出入通路）用途，於其上設置興建兼有雨遮之通道、木棧平台、造景假山水池、小橋、花台等地上物、擺放鞋櫃、堆置雜物，則顯違反分管契約之約定²⁷。
二、 使用違反共用部分設置目的及通常使用方法
實務有認為區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法，故於樓頂平台約定專用後加蓋違章建築，如其有超逾原結構承重，使公寓有崩毀之風險，危害全體區分所有權人之生命財產時，應屬變更屋頂平台之用途或性質²⁸。此外，如住戶於原係作為停車空間及車道使用之法定空地加蓋增建物業經法院判決拆除確定，並經勝訴區分所有權人持之聲請強制執行，嗣經修訂住戶規約，准將該增建物占用之土地，約定由增建住戶專用，惟如未約定專用該土地之方法，自仍應受「法定空地」使用目的之拘束，於違反法定空地使用目的之情形下仍屬無權占有，則該專用權人不得主張命其拆除增建物部分之執行名義，有消滅或妨礙勝訴區分所有權人請求拆除之事由發生，而提起強制執行法第14條之「異議之訴」²⁹。
三、 同時構成以上兩者
實務有認為，依預購房地契約書，固足認大廈之區分所有權人同意專用權人就空地有專用之權利，惟依大廈之竣工平面圖所示，空地係規劃為大廈之法定空地及停車位，專用權人於其上設置地上物並經營醫療診所，已變更該空地之構造與使用目的。又標準防火巷寬度為1.5公尺，留設防火巷之目的為當火災發生時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，而地上物占用防火巷寬度達1公尺，應認專用權人於空地上設置地上物，已逾越區分所有權人約定專用之使用範疇³⁰。
25 最高法院105年度台上字第1677號民事判決。
26 最高法院108年度台上字第761號民事判決。
27 最高法院110年度台上字第145號民事裁定。
28 最高法院110年度台上字第903號民事判決。
29 最高法院106年度台上字第2055號民事判決。
30 最高法院112年度台上字第1230號民事裁定。
陸、分購分管契約對第三人效力之法律適用
一、 四種不同見解
分購分管契約於各承購人間固有其拘束力，惟此等專用權對第三人（區分所有權之受讓人）效力之法律適用，在公寓條例第24條、民法第799條之1第4項及第826條之1等諸多規範間，應如何取捨適用，綜合實務與學說上之見解，可歸納為以下四類：
（一） 無民法第826條之1之適用，僅得適用釋字349號
在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約³¹，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依司法院大法官會議釋字349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷³²，此於區分所有中亦無例外。學者採此見解者有之³³。
（二） 無民法第826條之1之適用，僅得適用公寓條例
民法第826條之1規範主體為（一般）共有人，規範客體為一般不動產共有物之分管契約³⁴，故區分所有建築物之區分所有權人欲就共有部分訂立分管契約約定專用使用權，應循依公寓條例規定，經由區分所有權人會議決議訂定之團體規章為之，尚不得援引民法第826條之1第1項規定及土地登記規則第155條之1規定，申辦共有物使用管理之註記登記³⁵。學者採此見解者亦有之³⁶。
（三） 一律有民法第826條之1之適用
民法第826條之1第1項應適用於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於上開條例施行後其共有物分管契約仍持續有效力之情形，始符合該條項規定之意旨 。學說上認為可逕行適用民法第826條之1不乏其人³⁸，惟尚有更進一步強調民法第826條之1應優先適用於民法第799條之1第4項者³⁹，均應可歸為類同此說。
（四） 無規約存在時，始有民法第826條之1適用
施行前已取得建造執照之公寓大廈，若已依規定召開第1次區分所有權人會議，並定有規約者，不論規約中有無為特定人約定專用部分之記載，無許主張有專用約定者援引民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定，申請為共有物使用管理之註記登記；僅無規約存在之情形，因無法援用公寓條例第35條，如不許註記登記，又認共有物之管理契約對應有部分之受讓人仍繼續存在，將有使善意第三人受不測損害之虞，始有由權利人援用上開規定，申請共有物使用管理登記之必要⁴⁰。
二、 本文見解
關於民法第799條之1第4項之增訂，是否會與民法第826條之1相競合，而產生適用上之難題，立法過程曾有深入之討論，惟最後認為兩者可扮演不同之功能而令二者並存⁴¹。故第二類見解認為民法第799條之1第4項係適用於區分所有，而民法第826條之1僅適用於普通共有，係有其所本，並非無據。惟此一見解，若適用於2003年12月31日公寓條例修正施行第23條第2項後，自無問題，惟對於該時點前取得專用權者，如要求其應以規約方式取得對抗繼受第三人效力，恐有所不妥，蓋在該時點之前，法律並未要求專用權之取得應以規約為之。採第三類見解，不僅有溯及適用之適法性之虞，且忽視民法第799條之1第4項之立法草案，雖曾一度以「登記」作為規約或其他約定所生之權利義務能否拘束區分所有繼受人之要件⁴²，惟最後並未採用，顯然有意於區分所有之適用時，排除「登記」要件之適用⁴³，此一立法意旨，不論適當與否，應優先尊重。至於第四類見解，所顧慮者，係此類約定專用權因無法援用公寓條例第35條，如不許註記登記，又認為共有物之管理契約對應有部分之受讓人仍繼續存在，將有使善意第三人受不測損害之虞，惟為使善意第三人免受不測損害之虞，並非僅有授權公寓條例第35條及註記登記二種方式，如以實質認定該第三人是否明知或可得而知，並非不可行⁴⁴，而釋字第349號解釋及民法第799條之1第4項後段，正是採取這種方式，是以未必得採此種例外不可，且採這種見解亦同第三類相同，有違背立法意旨之虞。況實務上會適用民法第826條之1去登記者，本就稀少⁴⁵，如有因此去請求登記者，亦鮮有成功者⁴⁶，且如認為其應依民法第826條之1 去登記，依有力說之見解，未依民法第826條之1去登記者，將失對抗第三人之效力⁴⁷，果爾，則對於實務上未前往註記登記者，將生不利之影響。因此，第一類見解，既符合法律不溯既往之原則，又能免除第三人受不測損害之虞，實為可採。另將此類專用權之約定，解為係民法第799條之1第4項後段之「其他約定」，在對繼受第三人之保護上，與釋字第349號解釋同採一致之標準，有異曲同功之效，故理論上亦屬可採⁴⁸。
32 最高法院105年度台上字第1443號、105年度台上字第1733號、107年度台上字第70號、108年度台上字第1632號民事判決。
33 謝在全（2023），民法物權論（上）8版，頁280；王澤鑑（2023），民法物權4版，頁396；溫豐文（2017），默示分管契約－最高法院九八台上一○八七，收錄於「共有案例類型之探討，頁155；陳榮傳（2021），實用民法物權2版，頁235；謝哲勝（2023），公寓大廈法規與實務，頁48；邱玟惠（2023），民法物權逐條釋義9版，175頁。
35 內政部99年8月18日內授中辦地字第0990725118號令。
36 鄭冠宇（2023），民法物權13版，311、312頁；吳光明（2017），默示分管契約之探討／兼論最高法院九十九年度台上字第七九○號判決，收錄於共有案例類型之探究，頁148、149；梁玉芬（2020），區分所有建物規約外約定之範圍與效力研討會，台灣法學雜誌第400期，頁177。
37 最高行政法院107年判字第28號行政判決。惟值得注意者，該判決發回後，其續審之臺中高等行政法院107年度訴更一字第2號判決，認其並不受最高行政院發回判決意旨之拘束，而另行認為，系爭停車空間（專用權）應依本條例相關規定，經由區分所有權人會議決議訂定之團體規章為之，尚不得援用民法第826條之1及土地登記規則第155條之1規定，申辦共有物使用管理之註記登記，係採第二類之見解。
38 蔡明誠（2017），地下室所有權應有部分與停車位使用權讓與及分管契約，收錄於共有案例類型之探究，頁123；何彥陞（2017），不動產交易與經濟業管理法，頁135；李淑明（2023），民法物權13版，頁309。
39 劉昭辰（2013），物權法實例研習，頁98。
40 最高行政法院107年判字第78號判決；最高行政法院105年判字第677號判決。
41 法務部（2009），民法物權編研究修正實錄（第二冊），頁1148-1160。
42 法務部（1995），物權研修資料彙編（15），頁524-556。
43 刪除之理由，依當時之內政司副司長曾表明：「公寓大廈之管理乃公開之行為，繼受人於承受時，應即查明，縱當事人有意隱瞞，仍得向管理委員會查知，故以法律明定，俾繼受人於繼受時主動查明；另就登記實務而言，其依規約或約定之權利義務如均要求登記，將使登記機關變成規約之登記機關，非但登記機關實務上無法做到，一般民眾如均須向登記機關查詢，亦屬捨近求遠不勝其煩。」吳萬順（2000），民法物權編修正草案有關所有權（區分所有、共有）與登記問題之探討，收錄於民法物權編修正之探討與因應學術研討會會議論文，頁4。
44 建商與承購戶約定而形成各承購戶間之默示分管契約者，共有部分之專用權人如已占有該專用部分時，區分所有權之受讓人通常即屬明知或可得而知。最高法院96年度台上字第2025號、103年台上字第2061號、108年台上字第2265號民事判決。
45 張永健（2011），民法第826條之1分管權之法律分析：財產權與準財產權之析辨，臺大法學論叢第40卷第3期，頁1258。
46 於第三、四類之實務訟爭個案中，申請登記者，最後均因不同理由敗訴，未能登記成功。
47 謝在全（2023），民法物權論（上）8版，頁403；鄭冠宇（2023），民法物權13版，頁311。不同意見，謝哲勝（2020），民法物權5版，頁232；吳雨學（2016），從修正民法第820條第1項及增訂民法第826之1規定論共有物分管契約之性質及效力，收錄於物權法之新思與新為－陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集，頁201；楊智守（2015），區分所有建築物特定停車位之使用權之關聯性紛爭探討，法令月刊第66卷第4期，頁99。
48 陳重見（2021），區分所有建物規約外之約定，輔仁法學第62期，頁58。
柒、結論
公寓條例於2003年12月31日修正施行前，並無應依規約方能取得專用權之法律規定，故實務及學說透過各種推理承認分購分管契約可以取得專用權之立論，應予肯認。至於該時點後，因法律已有明文規定，基於貫徹管理規約之統一性與安定性，並為使適用法律關係單純化，應不宜再予認許以分購分管契約取得專用權。分購分管契約雖由全體同意形成，惟其乃係權宜解釋而得，令其以區分所有權人會議或規約進行調整，似非不可行，惟為保障專用權人之既得權，終止分購分管契約應經專用權人同意，應屬必要。分購分管契約專用權之行使，因係就共用部分約定而來，應受約定範圍及共用部分之設置目的與通常使用方法之雙重限制，乃屬當然。最後，就分購分管契約對於第三人效力之法律適用，固然存在著四種不同之可能解釋，惟綜合立法意旨及當事人權益之衡量，適用釋字第349號解釋或民法第799條之1第4項後段之「其他約定」，均屬可行。
參考文獻
中文文獻專書
1. 王 澤鑑（2020），民法總則增訂新版，台北：三民、新學林、元照。
2. 王 澤鑑（2023），民法物權4版，台北：三民、新學林、元照。
3. 吳 光明（2017），默示分管契約之探討／兼論最高法院九十九年度台上字第七九○號判決，收錄於共有案例類型之探究，台北：元照。
4. 何 彥陞（2017），不動產交易與經濟業管理法，台北：元照。
5. 邱 玟惠（2023），民法物權逐條釋義9版，台北：元照。
6. 李 淑明（2023），民法物權13版，台北：元照。
7. 李 明洲（2021），公寓大廈管理條例逐條釋義，台北：新學林。
8. 林 旺根（2018），大廈共有部分產權問題與使用之爭議問題，收錄於「公寓大廈管理法律一本通」4版，台北：永然。
9. 溫 豐文（2017），專用使用權，收錄於民法物權案例研究，台北：新學林。
10. 溫 豐文（2017），默示分管契約－最高法院九八台上一○八七，收錄於「共有案例類型之探討，台北：新學林。
11. 陳榮傳（2021），實用民法物權2版，台北：五南。
12. 劉昭辰（2013），物權法實例研習，台北：三民。
13. 蔡明誠（2017），地下室所有權應有部分與停車位使用權讓與及分管契約，收錄於共有案例類型之探究，台北：元照。
14. 鄭冠宇（2023），民法物權13版，台北：新學林。
15. 謝在全（2023），民法物權論（下）8版，台北：新學林。
16. 謝 哲勝（2017），共有物管理對繼受人的效力－最高法院一○二年度台上字第五○○民事判決評釋，收錄於共有案例類型之探討，台北：元照。
17. 謝哲勝（2020），民法物權5版，台北：三民。
18. 謝哲勝（2023），公寓大廈法規與實務，台北：翰蘆。
19. 蘇永欽（2022），重建役權制度，收錄於走入新世紀的私法自治，台北：元照。
期刊論文
1. 吳 從周（2022），第三人媒介意思表示而成立之分管契約－評最高法院媒介訂約說之相關判決，月旦法學第321期，頁23以下。
2. 吳 萬順（2000），民法物權編修正草案有關所有權（區分所有、共有）與登記問題之探討，收錄於民法物權編修正之探討與因應學術研討會會議論文，頁4。
3. 吳 雨學（2016），從修正民法第820條第1項及增訂民法第826之1規定論共有物分管契約之性質及效力，收錄於物權法之新思與新為－陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集，頁201。
4. 梁 玉芬（2020），區分所有建物規約外約定之範圍與效力研討會，台灣法學雜誌第400期，頁177。
5. 陳 榮傳（2008），建商與預售屋承購戶所訂分管契約的效力，台灣法學雜誌第105期，頁246。
6. 陳 重見（2021），區分所有建物規約外之約定，輔仁法學第62期，頁13。
7. 許 政賢（2019），公寓大廈法定空間所設停車位分管契約之效力－臺灣高等法院103年度上更（一）字第93號，臺灣法學雜誌第374期，頁126-129。
8. 黃 健彰（2021），我國與日本有關區分所有建物登記之比較研究，中原財經法學第46期，頁33。
9. 張 永健（2011），民法第826條之1分管權之法律分析：財產權與準財產權之析辨，臺大法學論叢第40卷第3期，頁1258。
10. 溫 豐文（2009），區分所有建物物權構造之解析，月旦法學第168期，頁48、49、52。
11. 溫 豐文（2022），法定停車位，月旦法學教室第234期，頁11。
12. 楊 松齡（2009），論公寓大廈共用部分約定專用權之訂立及終止―簡評最高法院九七年台上第一三五○號判決，台灣法學雜誌第122期，頁191-193。
13. 楊 智守（2015），區分所有建築物特定停車位之使用權之關聯性紛爭探討，法令月刊第66卷第4期，頁99。
