壹、序說

        首先感謝國立政治大學社會科學學院不動產研究中心的邀請，讓筆者有機會再次來本《不動產研究 Journal of Real EstateResearch》撰稿。距離上次於本研究撰稿剛好滿一年，又適逢本《不動產研究》12月號，可以來做個簡單比較與回顧。

 

貳、不動產交易的特性及常見交易糾紛

一、不動產交易之特性

        所謂不動產，如根據民法之定義，當指土地及其定著物。如再配合土地法及土地登記規則，可謂係指土地及建築改良物。而不動產交易有如下之特性：❶ 不動產交易金額龐大、❷一般消費者非經常性交易、❸ 交易之標的及交易條件涉及專業知識、❹ 不動產仲介業者同時掌握買賣雙方之交易資訊等特性。基此，不動產交易標的物金額龐大，攸關交易當事人權益至鉅，更涉及建築、地政、稅捐等諸多專業知識，一般社會大眾很難充分瞭解，故出於事實上需要，仍繼續使用為中人協助處理不動產之相關交易，透過仲介公司撮合，但因缺乏專法加以規範，成員素質良莠不齊，營業模式多非以專業知識或服務為導向，又在缺乏政府有效的管理規範下，消費者常處於交易資訊不對稱¹的地位，導致不動產交易糾紛案件時有所聞。

二、 常見不動產交易糾紛類型統計及其與去年的變化

        根據最新出爐的內政部112年第2季房地產消費糾紛來源統計表（112. 07），112年第2季房地產消費糾紛通報共470件，其中仲介業有209件、代銷業8件，建商247件，其他16件。至於糾紛原因由多到少，前五大原因依次為：施工瑕疵（64件）、房屋漏水問題（46件）、止委售或買賣契約（42件）、交屋遲延（27件）、隱瞞重要資訊（25件），其他尚有定金返還（含斡旋金轉成定金） （20件）、服務報酬爭議（17件）、契約審閱權（15件）、建材設備不符（9件）、房屋現況說明書內容與現實不符（8件）、有關稅費爭議（6件）、廣告不實（5件）、仲介公司欺罔行為（5件）、仲介「斡旋金」返還（4件） 、標的物貸款問題（4件）、坪數不足（4件）、工程結構及公共工程安全問題（3件）、產權不清楚（3件）、建商倒閉（3件）、法定空地使用權與爭議權（1件）、停車位面積（2件）、停車位使用權（2件）、氯離子檢測（1件）、一屋二賣（1件）、未提供（交）不動產說明書（1件）、其他（145件）²。

        有關於此，對比同資料來源內政部111年第2季房地產消費糾紛來源統計表（111. 07），111年第2季房地產消費糾紛通報共515件，其中仲介業有247件、代銷業3件，建商247件，其他18件。至於糾紛原因由多到少，前五大原因依次為：房屋漏水問題（70件）、施工瑕疵（47件）、 止委售或買賣契約（45件）、交屋遲延（32件）、隱瞞重要資訊（28件）³。兩相對比可發現，房屋漏水問題、施工瑕疵、 止委售或買賣契約、交屋遲延、隱瞞重要資訊幾乎穩坐房地產消費糾紛來源統計的前五大原因，惟資料顯示於今年第2季，施工瑕疵（64件）超越房屋漏水問題（46件），成為112年第2季房地產消費糾紛來源的第一大原因，此一現象值得吾人關注。

 

 

參、施工瑕疵的意義與種類

        所謂瑕疵，當指違反計畫或規範的不圓滿狀態。而所謂施工瑕疵，或許囿於學植未深，沒找到適合的定義。故本文在此姑且將之定義為：營造行為違反建築規劃設計圖說等建築計畫、建築法以及建築技術規則、營建法規或營建常規等之不圓滿狀態，而此不圓滿狀態將可能導致不圓滿之結果。故施工瑕疵約略可分為：施工過程瑕疵與施工結果瑕疵。而施工結果瑕疵可再分為施工品質瑕疵與施工材料瑕疵。

 

肆、施工過程瑕疵與損鄰糾紛

        施工瑕疵，不只造成購屋消費者的權益受損，停工或修復行為將使預定工程進度勢必遲延，影響原來協議合建或參與都市更新權利變
換的地主權益。嚴重則會造成損鄰糾紛（之前的大直事件大家記憶猶存）⁴。建築物於興建或重大修繕施作中一不小心即可能對鄰近建築物產生大小不一之損害，而就其損害之標的而言，除發生於工區範圍內對建築工程本身之損害外，發生於工區外，對第三人所有之建築物造成之損害即為損鄰糾紛。而因設計不當、施工疏失及不明原因引起之損鄰事件鑑定頗為繁複，尤以不明地質狀況常導致損鄰認知及判定之爭執。故建築法於第69條規範鄰接建築物之防護措施及送審須求，耍求建築物在施工中，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施。挖土深度在一公尺半以上者，其防護措施之設計圖樣及說明 ，應於申請建照執照或雜項執照時一併送審。損鄰糾紛所涉及之賠償金額龐大；若處理不當，對工期之衝擊更為深遠，故承造人及相關工程人員不可不慎。

 

伍、施工結果瑕疵與物之瑕疵擔保責任

一、施工結果瑕疵的類型

        施工結果瑕疵可再分為施工品質瑕疵與施工材料瑕疵。房屋在點交的時候，應該依民法第356條第1項前段規定，以通常程序從速檢查。施工品質有瑕庛會對人體健康及安全造成威脅，常見的施工品質瑕庛問題包括施工方式錯誤、房屋漏水、輻射鋼筋及海砂屋等問題，除了要明確區分責任歸屬外，應針對問題加以修繕。由於輻射鋼筋影響程度較為嚴重，所以也是受主管機關防護及管制的事項⁵。關於施工品質瑕疵，在施工的過程中，施工的技術或方式如果有瑕疵的話，容易造成房屋的損壞，可能直接或間接影響到住的安全，除了設備的損壞外，比較常見的還有漏水的問題，而這些問題也容易導致糾紛，對此，除了要確定成因，明定責任歸屬外，事前約定處理方式也是一種解決方法。另關於施工材料瑕疵，在施工的過程中，因為材料有問題，可能會直接或間接造成人體健康或安全的危害，常見的材料問題，包括高氯離子含量的混凝土建築物及輻射鋼筋等問題，其中，高氯離子含量的混凝土建築物，也就是俗稱的「海砂屋」。

二、物之瑕疵擔保責任

        物之瑕疵即指存在買賣標的物房屋上之缺點。就通常交易之觀念，或當事人間之約定，認為該房屋應具備之價值效用或品質而不具備者，就是物之瑕疵。而這些瑕疵基本上會是在簽定契約之前就已存在，而買方不知道該屋有瑕疵，大多都是會在買賣房屋於交付後發生爭議。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。⁶

（一） 物之瑕疵擔保責任的類型

        當房屋買賣時，常見爭議是發生買賣標的物房屋存在瑕疵之情形，民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」，故此時瑕疵是指（1）減少其價值、（2）減少其通常效用及（3）契約預定效用等三種之瑕疵產生，所以在這買賣契約存有這三種瑕疵產生的時候，根據同條第2項：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」之規定，尚未過戶前，前述三種情形由出賣人負擔該瑕疵責任，另依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，在交付時起，買受人就承擔瑕疵責任⁷。

（二） 物之瑕疵擔保責任的法律效果

        物之瑕疵擔保責任的法律效果主要有：減少價金、解除契約、請求損害賠償、或請求另行交付無瑕疵之物。一般而言，如房屋有物之瑕疵時，買方得依民法第359條，向賣方請求減少契約價金（通說實務以為減價為形成權，而非請求權）或解除契約，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。如賣方有品質保證或明知瑕疵而故意不告知時，可民法第360條，請求賣方負損害賠償。另種類之債，可依民法第364條，請求另行交付無瑕疵之物。有關進一步之論述，一般民法教科書都會有完整說明，礙於篇幅，於此從略⁸。

（三） 物之瑕疵擔保請求權的行使

        物之瑕疵之構成要件，必須符合：（1）買方於契約成立前，不知有瑕疵、（2）標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質。（3）瑕疵於危險移轉時確已存在。例如關於凶宅，有判決指出一般人不僅對凶宅有畏懼心態，更造成居住戶心理上負面影響。也同時事實上使房地產交易價格下降，購買意願意願降低。因凶宅影響房屋交易價值巨大，是為瑕疵。雖然屋主不知道曾有自殺情形，但依照瑕疵擔保規定，並不需要看屋主有沒有故意或過失，故該案例情形為買方在簽約前不知，且在買賣前該瑕疵已存在，又一般對兇宅即有價值減損之認知，所以賣方仍須要負擔瑕疵擔保責任⁹。

        於價值減損與效用減損，如果無關重要的話，可能會被判斷為不是瑕疵，但欠缺預定效用之瑕疵則是瑕疵，即影響到買受人的購買意願決定。價值減損通常指不動產因受到某事件前後之影響，而有價值上之貶損，產生損失，例如施工損傷鄰屋、海砂屋、傾斜屋，而在我國因風土民情上另有兇宅；效用減損是指房屋因故導致於使用上有所影響，例如房屋漏水，水電無法使用、水管堵塞等；契約預定效用是指買受人承購時預定使用方式，例如土地所有權的利用、共有專用、分管協議等，所以在房屋買賣的時候，相關的瑕疵是否知悉，於買賣時賣方知悉時是否有告知買方，故這種類型就會有依民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」及第365條第2項規定：「前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，規範解除權或請求權的行使期間，及故意行為之除非適用。在房屋買賣契約履行中會有買賣交付房屋之危險轉移及房屋瑕疵責任的風險承擔。再則依民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」有免除告知義務之免除或限制，仍排除故意不告知之行為，即為保障資訊相對弱勢的買方，讓有資訊優勢的賣方必須負有訊息或資訊告知的重要義務。

（四） 瑕疵擔保責任免除事由

        而賣方瑕疵擔保責任免除事由：（1）如因買方於簽約前已知該瑕疵存在；（2）於交付房屋後，發現瑕疵，未即時通知出賣人者；（3）雙方已約定，賣方免除瑕疵擔保責任者。但如賣方故意不告知瑕疵者，不在此限。有前述三種之情形時，即免除賣方之瑕疵擔保責任，故買方就無法向賣方請求減少價金或是損害賠償。

 

 

陸、不動產交易安全法制與消費者保護

        關於不動產交易安全法制與消費者保護，以下擬從不動產說明書、預售屋買賣定型化契約、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，以及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等幾個部分來加以彙整說明。

一、 不動產說明書應記載及不得記載事項的相關規範

        不動產說明書解說之目的，在於使不動產承買人，經由重要交易事項之說明，得就交易不動產之現況、權利關係、契約條件等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供充分之交易標的資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序。

（一）不動產說明書應記載及不得記載事項關

        於施工瑕疵與物之瑕疵擔保之主要規範如下：不動產說明書應記載及不得記載事項，（以下簡稱本事項）係內政部依不動產經紀業管理條例第22條第3項規定，於民國89年5月19日發布施行，其後歷經六次修正，最近一次係於108年10月31日修正，其性質為法律授權之法規命令而有強制效力。目前本事項關於施工瑕疵之部分，係規定於 壹、應記載事項 二、成屋 （一）建築改良物（以下簡稱建物） 6. 建物瑕疵情形：（1）有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。（2）是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。（3）有無違建或禁建情事 若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。（4）是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。（5）目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若是，應敘明危險等級。（6）樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕，若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度。（7）房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置。

（二）不動產說明書應記載及不得記載事項關

        於資訊揭露之新增規範近期各界對於成屋應記載事項之其他重要事項認有增列揭露相關資訊之必要，以保障消費者權益，爰修正本事項應記載事項第2點規定，其修正要點如下：增列中繼幫浦機械室或水箱、行動電話基地台設施等資訊。（修正規定應記載事項第二點 第四款第六目及第七目¹⁰。增訂內容如下： 6. 本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱，若有，應敘明其所在樓層。7. 本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明。其修正理由：建物設有中繼幫浦機械室、水箱或樓頂平臺設置行動電話基地台設施可能影響消費者之交易決定，為確保消費者充分知悉交易標的現況等重要資訊，以作成正確合理之交易決定，其依消防、建築管理、公寓大廈管理及電信業等相關法令規定設置之設施資訊宜予揭露，爰增訂第四款第6目、第7目。

二、 預售屋買賣定型化契約備查

        根據新修正的平均地權條例規定銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。另未於銷售前以書面將預售屋坐落基地、建案名稱 、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約報備查。由主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。¹¹

行政院消費者保護處基此所為之預售屋買賣定型化契約備查、檢查與宣導之成果如下¹²：

 

三、 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項關於施工瑕疵與物之瑕疵擔保之主要規範如下：

（一） 驗收

        賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

（二） 交屋與通知

通知交屋期限

賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：

❶ 賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

❷ 賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。

❸ 買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。

❹ 賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

（三） 貸款撥付

本契約有前點貸款約定者，於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後， 除有違反第十一點第二款、第三款或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。

（四） 賣方之瑕疵擔保責任

❶ 賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日＿前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者，從其約定。

❷ 有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。

（五） 違約之處罰

❶ 賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。

❷ 賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。

❸ 買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之 ____ （不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

❹ 買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之____ （最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。

❺ 買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。¹³

四、 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項關於施工瑕疵與物之瑕疵擔保之主要規範如下：

❶ 賣方之瑕疵擔保責任及保固期限賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。

❷ 不得記載事項不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。¹⁴

柒、結語

        由於現今商業活動概以行銷為王道，身為行銷重要利器之廣告，往往成為事業發展所著墨之重點，如何以創新、有特色的方式來吸引消費者目光，進而將商品或服務的相關資訊傳遞給消費者，是為商場決勝之機。

        預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，建商為使其商品或服務深具競爭力，以壓倒其他同業而獲得廣大消費大眾之喜愛，無不絞盡腦汁，使用各種方法，透過各種宣傳打開市場行銷管道，將其商品或服務之特性，傳達給消費者。

        尤其預售屋買賣過程中，消費者普遍缺乏購買經驗，加以對於購屋資訊不足的情況下，極易發生建商以不公平競爭行為從事交易，故在建商或代銷商一旦有不實廣告，常易導至購屋者有受害之機會，致影響市場交易秩序至深。他方面建商常利用不公平之定型化契約條款免除或限制自己責任，至購屋者之權益受損，故應規範要求建商依其所提出廣告之內容為建物之興建與完整給付。

        綜上所述，資料顯示於今年第2季，施工瑕疵（64件）超越房屋漏水問題（46件），成為112年第2季房地產消費糾紛來源的第一大原因，此一現象值得吾人關注。預售屋交易現今已成為不動產交易市場主流之一，基於保障交易安全，消費者購屋大多採取「履約保證機制」，但市面上仍屢傳預售屋建商一屋二賣，或建商倒閉建案被強制執行的交易糾紛，導致信賴政府履約保證制度的預售屋買受人，面臨血本無歸或興訟求償無門的慘況，顯見預售屋交易履約擔保機制存有制度漏洞，有待修補。關於施工瑕疵與物之瑕疵擔保此一規範缺口，關於不動產交易安全法制與消費者保護，可觀察到主管機關近期以不動產說明書應記載及不得記載事項修正、預售屋買賣定型化契約備查、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，以及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等幾個部分來加以填補或縫合。

 

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參考文獻

中文文獻
1. 何彥陞（2017），不動產交易與經紀業管理法，元照出版，頁33以下參照。
2. 邱聰智著、姚志明校訂（2008），新訂債法各論（上），自版，元照總經銷，頁109以下。
3. 劉春堂（2022），民法債法各論（上），新學林出版，頁21以下參照。
4. 蔡志揚（2007），建築結構安全與國家管制義務，元照出版，頁17以下參照。

網路等電子化資料
1. 內政部不動產資訊平台，網址： https://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0502.aspx，瀏覽日期： 2023.11.26。
2. 全國法規資料庫，網址： https://law.moj.gov.tw/SmartSearch/Theme.aspx?T=34&O=3，瀏覽日期： 2023.11.26。