落實居住正義 健全不動產交易市場

　　「有土斯有財，有財斯有用」是國人根深蒂固的觀念，土地與房產是財富象徵，也是情感歸屬之所在，許多人辛勤努力工作的原因之一，即是為了購屋置產，有個安身立命之所，近年來，由於薪資增幅恐不及房價上漲速度，臺灣的房價所得比已經逐漸超越一般民眾所能負荷，讓人人都能買得起房、住得起房，逐漸成為政府重要的課題，也是政府責無旁貸的責任。

　　一般而言，透過市場自由競爭機制的運作下，資源可以達到最適效率，原本並無外部介入的必要，但因住宅用地稀少，且受就業機會、周遭生活機能良窳、交通便捷度等因素影響，使房屋市場易產生供需數量、價格、品質等失衡的現象，考量房屋市場為整體國家經濟發展中的重要一環，為保障民眾基本居住權益與需求，行政院在109年12月通過「健全房地產市場方案」，透過各部會的相關作為，分進合擊，確保房屋市場機能正常運作，健全房市交易秩序。

打造公平交易環境

禁止不實廣告 維護公平競爭

　　公平交易法在於規範經濟活動中各式各樣的交易行為，為國內市場建立公平合理的競爭環境，以達成維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮，其中，對於不動產交易行為與競爭秩序的維護，主要是針對不實廣告、重要交易資訊的揭露及不當的銷售行為。

　　一般而言，房屋價值高昂，建商所提供的各種資訊如地點、價格、坪數、交通等，都會影響消費者購買不動產的意願，而外在的社會、經濟、政治等客觀環境變動，也會決定不動產市場交易活絡的重要因素，但整體外在客觀環境，很難由單一不動產業者決定，在此情形下，不動產業者為掌握不動產成功銷售的商機，無不從強化自身商品的特性，以及採取多元吸睛的銷售手法，推銷建案商品以獲取最大利益，其中「廣告」即扮演相當重要的角色，各式各樣的廣告，五花八門讓人目不暇給，也因此不動產廣告不實的情形時有所見。公平交易法自81年施行以來，主管機關公平交易委員會( 下稱公平會) 透過執法經驗，已累績相當數量的不動產廣告處分案件，為讓外界清楚明瞭公平會執法的標準，以及讓業者有清楚明確的遵循依據，公平會將過去處分的案例，依照違法行為的態樣予以分類，據以訂定「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」，該處理原則將常見的違法態樣區分為「建造執照尚未核發而有引人誤認已核發」、「用途與使用分區不符」、「建築物坐落地點」、「不動產面積」、「夾層屋」、「停車位」、「公有公共設施或交通道路」、「建築物外在環境、視野、景觀」、「建築物外觀、設計、共有部分」、「建築物內部自有格局配置」、「溫泉設施」、「建商（案）獲獎情形」、「廣告之優惠內容」、「廣告之投資報酬率」、「不動產經紀業營業實績」等15種類型。舉例而言，廣告刊載建案旁是「公園預定地」，但實際上是「學校預定地」，就是屬於「公有公共設施或交通道路」的廣告不實；又例如，廣告宣稱建案有社區圖書館、大螢幕家庭電影院、健身中心、交誼中心等場所，實際交屋時卻沒有，就是屬於「建築物外觀、設計、共有部分」的廣告不實，而常見的陽臺外推、頂樓屋突變為室內空間就是屬於「建築物內部自有格局配置」的廣告不實。

資訊交易要透明 欺罔誤導不可行

　　公平會除了針對不動產廣告訂有處理原則外，也特別針對預售屋訂有處理原則，因為預售屋的交易特性，消費者於購屋前可取得之資訊相當有限，完全依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，作為是否交易的參考，而預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，導致消費者與不動產業者間，常因雙方認知不同或是資訊不對稱，而衍生交易糾紛，如果能於合理範圍內促進房屋買賣交易資訊之透明化，就可以有效減少此類糾紛，所以公平會就銷售預售屋過程中可能涉及違反公平交易法的欺罔或顯失公平行為，訂定「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」，其內容分別是：

❶ 締約前應向消費者揭露的6項重要資訊如建造執照影本及各樓層平面圖等，讓消費者事先可以充分瞭解，以避免不動產業者利用資訊的不對稱爭取交易，形成不公平競爭

❷ 簽約時應提供契約予消費者審閱及合理的審閱期間，確保消費者購屋前有審閱契約之機會

❸ 禁止締約後之欺罔或顯失公平行為，如將尚未售出的部分擅自變更設計增加戶數銷售等除了上述的重要交易資訊必須予以揭露外，有部分建商和銷售公司為促進預售屋銷售，往往採取有影響交易秩序之虞的銷售行為，例如以「飢餓行銷」、「時間壓力」和「銷售資訊未完整揭露」等方式，營造熱銷假象、排隊人潮等行銷手段，讓消費者產生「現在不買就買不到」的焦慮情緒；在消費者做購屋決策時，不給予充分的思考時間或是催促決定，壓縮消費者的決策空間，也會構成顯公平行為。

公平會執法情形

　　觀察110年至112年11月底的不動產廣告不實處分案例，其中「建築物內部自有格局配置」、「夾層屋」、「公有公共設施或交通道路」等違法類型是最常見的，例如建案的文宣廣告將屋頂的樓梯間繪製為健身房或會議室、將陽臺空間劃為室內臥室的一部分、機電空間變為臥室及浴廁等，即屬於「建築物內部自有格局配置」的違法類型。而「夾層屋」的違法類型則常見於銷售現場的樣品屋搭建夾層，或是廣告上宣稱「小坪數創造大空間」、「1+1魔術空間」等，把夾層屋形容成「彈性大空間」，強調購屋者住進來後，享有更多的空間，然而事實上是屬於違法使用的空間。至於建案在廣告上宣稱鄰近捷運站，給消費者交通便捷、生活機能便利的印象，但事實上當地縣市政府的捷運網路仍在規劃中，並未確定捷運站的位置，則屬「公有公共設施或交通道路」的違法類型。

　　此外，業者除了針對建案本身或建案附近環境為廣告外，有的是針對建案的投資報酬率或是建案銷售情形做為訴求，例如，宣稱「賺到租金增值 租金漲幅高達25%」，吸引很多投資客的目光，但實際上房租並沒有這種漲幅；還有宣稱「短短一個月即銷售五成以上」，以不實銷售成數營造熱銷假象，激起消費者的緊張感，進而倉促決定購屋，皆屬對於足以影響交易決定的事項為虛偽不實及引人錯誤表示的類型。

　　各種不實廣告經查證屬實，公平會均予以重罰數十萬到數百萬，就不動產的裁罰金額來看，依據110年1月1日至112年11月底公平會的處分統計資料 ，違反公平交易法第21條的不實廣告處分案共有174件，罰鍰金額達新臺幣5,684萬元。其中，不動產不實廣告處分案件有32件，占不實廣告處分案件數約18％ ；但不動產罰鍰金額高達3,355萬元，已占不實廣告案件總罰鍰金額約59％，平均每件罰鍰金額約104萬元，較公平會論處其他非不動產之不實廣告處分案的平均罰鍰顯然高出許多，另外，因為預售屋銷售而有欺罔或顯失公平行為，違反公平交易法第25條案件，公平會也處罰了7件近千萬元。

　　不動產裁罰金額較高之主要原因，在於不動產商品交易金額動輒上千萬元，所涉金額龐大，且一般消費者終其一生僅購買一次，交易次數實為有限，一旦涉有廣告不實或有其他欺罔或顯失公平行為，影響消費者權益非常大，對競爭與公益之危害層面與程度，較一般商品交易深遠廣大，而且違法者所獲得的利益亦常有數億元之譜，可責性較大，故公平會在論究不動產違法事業時，通常會考量建案的規模、已售出的戶數及銷售金額等因素，論處較高額之罰鍰金額，希望可以達到嚇阻業者違法的效果。

分進合擊 共同合作 打擊不法

　　隨著行政院宣示「打炒房」的方向，公平會為維護不動產交易秩序，也將查處建案不實廣告列為重點執法項目，加重對不動產違法行為的查處力道，於111年起將訪查建案列入專案，除了平時即運用科技搜尋軟體及關鍵字查詢，於相關網路平臺瀏覽各建案廣告情形外，並不定期派員赴現場實地訪查各建案，查察疑涉有違反公平交易法之行為，於329、520及928等推案熱銷檔期，更加強查核力度，擴大訪查範圍及頻率，以有效遏止不法行為。

　　另外，公平會也與內政部、行政院消費者保護處、財政部賦稅署及地方政府，共同辦理「預售屋銷售建案聯合稽查」作業，查察涉有不實廣告或欺罔顯失公平行為；同時秉持著宣導重於處分的原則，辦理不實廣告規範宣導說明會，並邀請內政部、地方政府消保官共同向業者及消費者宣導，使業者知法守法避免觸法，及提升民眾消費意識，保障自身購屋權益。

公平會與內政部之分工合作 共同維護交易秩序

　　內政部為引導不動產市場正常發展，防止炒作，於112年2月修正「平均地權條例」部分內容，修法重點主打五大範疇: 預售屋限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制、解約申報登錄，以達到強力遏止不動產炒作行為。不動產炒作行為琳瑯滿目，如分期( 量)銷售之飢餓行銷方式，刻意營造完銷、熱銷假象，還有以網路群組銷售、揪團炒房，造成投機壟斷、影響市場秩序，內政部為遏止上述歪風，於平均地權條例新增第47條之5，禁止任何人以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格; 不得與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象; 不得自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，影響市場秩序或壟斷轉售牟利; 不得從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為。

　　因為公平交易法第21條及第25條規定，與平均地權條例第47條之5之立法目的，均有為維護交易秩序以及保障消費者權益的立法目的，二者規範內涵在法律構成要件上也有相近似之處，但平均地權條例更是為了避免不動產價格被哄抬炒作而設計，所以本質上仍有所差異，公平會與內政部兩機關執法上應如何分工合作，有必要協商確立，所以公平會於112年4月邀集內政部開會並做成分工協調結論。協調結論主要內容分為法規及個案2個面向：

一、 原則上涉及不動產炒作行為者，由內政部依平均地權條例規定處理。公平會就無涉平均地權條例炒作行為部分，依公平交易法處理。

二、 個案處理部分：

（一） 不動產不實廣告、不當銷售行為，倘涉及公平交易法規範之虛偽不實引人錯誤之表示或表徵，或涉及欺罔或顯失公平行為，且有下列情事之一者，由內政部依平均地權條例等相關規定處理：

❶ 散布不實成交價格、市場成交行情、銷售量，影響不動產交易價格。

❷ 利用人頭排隊、假客戶付訂金、簽訂虛假購屋預約單或不動產買賣契約書等與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。

❸ 違規潛銷預售屋（未領得建造執照即廣告銷售）、未經委託擅自銷售或仲介不動產、對於「未經核准換約之預售屋、新建成屋」提供轉售平臺、通路、資訊或協助轉售等違規行為，且明顯影響市場秩序。

❹ 連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

（二） 不動產不實廣告、不當銷售行為非屬內政部主管法規所及者，由公平會依公平交易法相關規定辦理。

　　總結來說，與銷售價量有關之不實廣告，例如數量具稀有性、少量低價公關戶誤導為成交價、投資報酬率、優惠促銷內容；以及與建案執照有關之不實廣告，例如建造執照尚未核發而有引人誤認已取得建照，建築物、土地用途與使用分區法定用途不符，上述的行為就有可能涉及平均地權條例第47條之5，此時先由內政部判斷有無影響不動產交易價格，如果未涉及則由公平會處理。

　　公平會並因應前述的協調結論，修正「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」，將公平會處理的行為類型列於第3點，協調結論的行為類型列於第4點，透過二機關上述的分工合作，共同把關，實現維護不動產交易的公平競爭環境。

匡正市場交易秩序

　　近年來的房價居高不下，不少年輕族群買不起房，雖有部分原因是因為供給面的問題如缺工缺料等，但不可否認也有部分原因是來自於人為的投機炒作，政府有責任採取相關措施使房市回歸正常，而健全不動產交易的環境，需要政府各部會多管齊下，以展現成效。公平會主管公平交易法，除維護市場交易秩序，也保障消費者利益，就不動產交易而言，消費者常處於資訊弱勢一方，購買與否的判斷常取
決於業者的廣告及受行銷行為所影響，為避免不動產業者以不實廣告或欺罔顯失公平行為等誤導消費者，形成不公平競爭，公平會已制定「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」及「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」，例示各項違法的類型，讓業者知所遵循，也期望不動產業者自律並遵守法令，善盡企業社會責任，公私協力一齊努力，建構健全的交易環境。