2024年日本的不動產相關政策有幾項重大的制度修正，其中最重要的一項，當屬於不動產繼承登記的全面義務化。面臨超高齡化社會下伴隨人口減少所產生的空屋率持續上升，不動產繼承登記制度上的問題過去一向被視為根本的原因之一。在日本所謂「繼承登記」與台灣大同小異，係指「因所有權人死亡並繼承土地、房屋等時，將登記姓名變更為繼承人的手續」。該登記應向日本中央主管機關的法務局(或其各地的分局)提出，也就是俗稱的「名義變更」（長嶋，2024）。

   根據國土交通省2014年的一項調查，一半以上的空屋是由於繼承造成的。且透過全國性的空間分析結果，可以發現日本空屋的分布以及潛在空屋的發生，與繼承人的屬性有明確地相關性（阿部等，2023）。相對於台灣地政體系過去至今持續對於不動產繼承登記的迅速性扮演重要的角色，日本的不動產登記係屬於中央機關法務局的管轄業務而非地方政府權限，也因此對於各個地方實際發生的空屋缺乏直接掌控的能力以及使命感，另外基於對於市民財產自主性的觀點，不動產繼承登記的制度長期以來並未具有強制性，也並未設有罰則，此結果導致日本全國所有權人不明的土地與房屋數量日漸增加以及伴隨空屋增加帶來的各種環境及社會議題。

      基於過去許多專家學者的批判以及因應日漸攀升的空屋率，作為其具體對策，日本法務省於2021年2月10日，的法治審議會民法和不動產登記法小組委員會第二十六次會議提出了《關於修改民法和不動產登記法的改正提綱案》，並於同年4月21日參議院全體會議議決（法務省，2024）之後，日本終於在2023年4月27日開始遺產土地納入國庫的制度並於2024年4月自1日起開始實施不動產繼承登記的義務化（粂井，2023）。今後，（1）繼承人透過繼承（含遺囑）取得房地產的，應當自知道取得所有權之日起三年內申請繼承登記。（2）遺產分割成立的，因遺產分割而取得房地產的繼承人，必須自遺產分割之日起三年內辦理繼承登記；除了繼承人數眾多，收集戶口謄本等資料或確定其他繼承人的程序耗時甚鉅的情況外，若無正當理由違反義務者，將被處以10萬日元以下的罰鍰（東京法務局，2022）。此外，若繼承發生於2020年4月1日之前，今後將設有三年的緩衝期，但其繼承登記仍具有強制性。而地址等變更登記，今後亦必須在兩年內提出申請，對於逾期未申請者同時新設有罰則，將處以5萬日元以下的罰鍰。

   此外，也為了因應上繼承人數眾多或確定其他繼承人的情況下所可能產生的複雜性，2024年4月自1日起「繼承人申報登記」也將同時上路。今後，繼承權人應向法務局自行申報其為繼承且闡明繼承已經開始，當提出此項申報後，繼承人的姓名和地址將被登記，但其繼承持份將不受登記。此項制度除上述之外，主要有下列特點（宇都宮地方法務局，2023）:

(1)在繼承登記申請義務履行期間（3年內）提出上述申報者，將被視為已履行申請義務（僅於登記簿上登載姓名與地址的繼承人將被視為已履行申請義務。）

(2)透過查看登記簿，可以便捷地確定繼承人的姓名與地址。

(3)即使有多位繼承人，個別的繼承人也可以單獨申報。

(4)無須確定法定繼承人的範圍以及法定繼承比例。

(5)申報人僅須提交繼承人本身的戶口名簿等足以證明其為被繼承人(現有的登記所有權人)的繼承人即可作為其證明文件。

     繼承人申報登記制度的創設，除了針對上述繼承人數眾多與產權複雜的狀況之外，另一個主要的目的是要因為日本長崎根深柢固的「所有權人不明土地」的課題。根據國土交通省2015年《土地所有權及利用概況調查報告》指出，日本全國行政區域扣除權屬明確的土地面積後，「其他土地」約佔28.2%。換句話說，包含日本中央和地方政府皆未掌握土地所有者資訊的「所有權人不明土地」約占全國行政區域的30%（上村，2017）。日本不動產繼承登記的義務化以及繼承人申報登記的新制上路，期望可以促進今後日本所有權人不明土地課題的解決，然因為此些新制度將對廣泛的市民產生可觀的影響，法務省也因此在制度上路的一年前，便提出總體規劃（マスタープラン）（古田，太田，2023）以期完善新制度啟動的相關制度環境與配套措施，並協助社會大眾正確理解新制度。

參考文獻

1. 長嶋 修（2024）2024年､不動産関連"知っておきたい"法改正5つ：業界に大きな影響を及ぼすルール変更が多数，東洋経済Online，https://toyokeizai.net/articles/-/723064?page=3
2. 阿部 くらん，藤巻 米隆，小西 弘樹，宇佐美 朋香，大澤 義明（2023）相続時調査データによる相続と空き家発生との関係分析，都市計画論文集，58巻，3号，pp. 1109-1116。
3. 粂井 淳子（2023）空き家問題と土地・住宅政策，経済学論集，第46巻，第2号，pp. 111-132。
4. 法務省（2024）法制審議会－民法・不動産登記法部会，https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_00302.html
5. 東京法務局（2022）相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始）～なくそう　所有者不明土地　！～，https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
6. 宇都宮地方法務局（2023）知っていますか？相続登記の申請義務化について，https://houmukyoku.moj.go.jp/utsunomiya/page000001_00232.html
7. 上村 和也（2017）土地登記制度及び地籍調査が所有者不明土地に与える影響について，日本不動産学会誌，31巻，3号，pp. 91-99。
8. 古田 辰美，太田 裕介（2023）法務省「相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープラン」の公表，法律のひろば，Vol.76，No.6，p. 90。