自2023年4月底起，新加坡住宅物業外國買家的額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）稅率從30%倍增至60%，這有效地抑制了外國買家的需求。外國買家是否正大舉湧入私人住宅市場，導致市場失衡，新加坡人的房屋願望被邊緣化？

政府在2023年4月宣布提高ABSD稅率時表示，這項變更是一項先發制人的措施。但是，看看近期外國買家的成交量，或許就能知道這部分買家是否大幅推動市場。

疫情爆發前，外國人在2018年和2019年分別購買了1216套和1001套住房，分別佔全島非有地私人住宅購買總量的6.3%和6%。在這兩年中，在 Covid-19 爆發之前，外國購屋量平均達到每季約277套非有地住宅，每年約1,109多套。

儘管有幾次（2018年第一季至第三季以及2019年第三季）外國買家的數量超過了300人，但當時政府並未被迫採取措施抑制這群買家的需求。

即使在2020年第一季至2021年第四季疫情期間的黑暗時期，該季度平均銷量仍穩定在231套，外國人的交易大多受到旅行限制的阻礙。

在2019年第四季至2023年第一季的三年半時間裡（包括疫情及其後的復甦），每季面向外國人的銷售數量從未超過300份，佔所有非落地銷售的3.1%至6.9%每季的交易。

從疫情爆發到對外國買家徵收60%的ABSD稅率之前，外國人平均每季佔所有非土地交易的4.7%。

CCR中的外國買家活動

在豪華優質非有地住宅所在地的核心中央地區 (Core Central Region, CCR)，外國買家佔總銷量的比例通常較高，從2019年第四季到2023年第一季平均季度為 11.7%，即7.8％至17.7％。

外國人在新加坡中央直銷區購買房產的比例較高，這是因為來自本地區的高淨值個人和家庭傳統上將新加坡視為安全的投資目的地，可以在此建立投資房屋，實現資本保值和增值。

外國人之所以認為新加坡是一個有吸引力的財富中心，願意將資金紮根於住宅物業，原因之一是政府積極制定親商政策，吸引外國投資，發展基礎設施，規範商業和社會，讓財富找到穩定安全的歸宿。

即使在這樣的背景下，從 2018 年大瘟疫前的幾年到現在，中央區的外國買家數量每季度仍低於200個單位（最高為2023年第一季的162個單位）。

在任何人群中，超富裕人群永遠都是少數，而在大流行之前和大流行期間，每季低於200套的外國買家並沒有出現威脅。因此，在疫情過後，突然聽到警鐘響起有些令人驚訝，尤其是在沒有趨勢變化跡象的情況下。

標題不是統計數據

外國買家以新的價格基準將多處房產收入囊中成為頭條新聞。

但是，這些軼事交易並不代表全部情況，也不代表外國買家對私人住宅市場的實際影響。

根據中央直轄區的非土地價格指數，2020年房價下跌了0.4%，2021年溫和上漲了3.8%，2022 年上漲了4.8%，2023年上漲了1.9%。

在這些年裡，價格上漲的主要動力來自新加坡購屋者的需求，而這些變動遠遠落後於整體物價指數以及中部其他地區（Rest of Central Region, RCR）和中部以外地區（Outside Central Region, OCR）的指數。

隨著ABSD的增加，參與CCR的外國買家從2023年1月至5月的平均每月約50人減少到2023年6月至12月的平均每月13人。來自與新加坡簽有自由貿易協定（free trade agreements, FTAs）的國家的外國買家，與新加坡人支付相同的ABSD稅率，在5月之後的幾個月中佔了大多數。

這與其說是來自自由貿易協定國家的外籍人士增加了對新加坡中央直轄區私人住宅市場的參與，不如說是來自自由貿易協定國家的買家繼續對這裡的機會表現出一定的興趣（儘管是在一個更低的水平上），而不是將目光投向其他財富中心。

事實上，新加坡是一個投資和財富中心。在政府維持經濟繁榮、國民免受最嚴重疫情影響之後，這種穩定和安全的聲譽得到了進一步提升。

在萊坊（Knight Frank’s）《2022年財富報告》的態度調查中，25%的亞洲地區流動人口選擇新加坡作為他們最有可能考慮在境外購買新房的國家。在《2023 年財富報告》中，這一比例也達到了26%。此外，根據新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore, MAS）的數據，家族辦公室的數量從2018年的50家增加到2022年底的1100家，進一步證明了這個城市國家的吸引力。

被新加坡的財富主張所吸引的外國投資者，現在很可能會轉向本地區和世界各地的其他地方，以應對提高的ABSD稅率。

隨著市場交易量的減少，外國買家在CCR的活動幾乎停滯，政府是否應該考慮降低外國買家的ABSD稅率？尤其是現在供應量已經趕上了因大流行而增加的超常國內需求。

可以考慮對優惠條件設定某種形式的限制條件。

例如，僅對CCR內的房屋以及門票金額超過500萬新元的房屋允許降低 ABSD 費率，這通常是任何富裕家庭的專屬範圍。

外國買家的ABSD稅率無需恢復到2023年4月之前的30%。

任何減免，即使在符合條件的情況下，都可以作為一個橄欖枝，傳遞一個訊息，即新加坡將繼續對來自世界各地的財富和投資保持開放，並歡迎那些擁有人才和資源的人與我們共同成長和生活。

原文網址：https://www.businesstimes.com.sg/property/much-ado-about-foreign-buying-singapore-homes（轉載自 Leonard Tay and Koh Kai Jie/Business Times ）