文/何彥陞

摘要

     不動產的買賣過程之中，由於涉及所有權的取得以及移轉，必須要符合法令上相關的規定始足當之。從雙方當事人簽訂買賣契約後到所有權移轉登記的過程中，歷時相當漫長，手續上相當繁瑣，涉及的交易輔助人亦相當多，故不動產買賣交易在這樣的背景之下，所牽涉的法律關係相當複雜。法令規範的實施，除了對消費者多了一層保障之外，也讓不動產相關業者責任內容更趨完備。然而，我國不動產買賣交易糾紛案例仍顯層出不窮，造成政府主管機關、業者及消費者三者之間的困擾。

    德國在不動產的交易安全保障與我國相關制度有一定程度的相似，如民法中關於契約與物權規範、土地登記方式、預售不動產模式以及不正當競爭防制規範等，是以德國不動產買買相關制度或可提供借鏡。相對於我國不動產交易實務中，不動產的交易安全仍為人所詬病，由相關資料顯示，交易糾紛屢見不鮮。為此，本文乃欲觀察德國法制，找出其不動產交易保障制度之落實方式，其中，德國對於公證人制度、不動產登記、預售屋買賣之管理、不動產買賣廣告之管理規範，以及不動產價格管制等，有許多值得借鏡之處，最後本文提出結論。

壹、前言

不動產的買賣過程之中，由於涉及所有權的取得以及移轉，必須要符合法令上相關的規定始足當之。不動產在市場上之供給彈性小，交易過程較長，資訊較不流通，法律關係複雜、交易輔助人較多等交易特性[1]等，因而常被歸屬於不完全競爭市場。由於不動產買賣所涉及之價金相當龐大，歷時較一般商品要長，手續相當繁瑣，涉及的交易輔助人亦相當多，其中法律關係相當複雜[2]。不動產又因為具有不可移動性、不可分割性、不可增加性、個別異質性、耐久性、價格與持有成本昂貴性、投資與消費雙重性等特性[3]，因此多數消費者並不會有在豐富的不動產買賣經驗，若是不動產買賣相關資訊不充足，而買賣之相對人又是經驗豐富者時，往往產生資訊不對稱（Asymmetric     Information）的現象，致使不動產交易糾紛的發生[4]，造成政府主管機關、業者及消費者三者之間的困擾[5]。

不動產廣告對於降低資訊蒐尋成本具有一定之功效，然而在現代社會中，部分機會主義者往往利用其於不動產資訊上之優勢，將成本外部化由消費者承擔[6]。在不動產市場中，多數的交易參與者具有「經濟人（Homoeconomicus）」之特色，亦即有理性自利的本性[7]，其應追求成本效益加總之後，淨收益最大或淨損失最小的結果。當每個不動產交易參與人都追求自我效益極大化之際，自然會出現「負外部性（Negative Externalities）」。於是，如果沒有一個解決負面外部性的制度，即可能使得社會總福利下降。因此，當不動產交易市場因為不動產不實廣告之不確定性[8]產生交易風險時，則交易行為將無法順利地進行[9]。從交易困難的緣由觀察，此乃是因為在交易過程中受人性因素及環境因素所導致的組織失靈，造成交易困難與交易成本的發生[10]，進而導致不動產交易糾紛。

德國是歐盟第一大、全球第四大經濟體，於經濟、科技、環境、法學等皆於世界佔有一席之地，並為各國學習之對象。德國不動產市場素以穩健踏實著稱。我國於不動產買賣的法律基礎與德國不動產的交易規範大致相同，例如民法中關於不動產買賣意思表示、契約行為與所有權等物權規範相似，在土地登記部分亦兼採德國權利登記制度，因此，就其他不動產買賣之管理、預售屋管理以及不正當競爭防制、價格管制等規範，值得借鏡參考。本文除了檢視德國不動產買賣之規範之外，亦針對德國不動產買賣案件之廣告規範進行檢視，並且整理德國對於不動產價格的管制內容，疏理出德國不動產交易管理值得借鏡之處，最後提出結論。

貳、德國不動產買賣之相關法制

一、德國不動產法律之一般性說明

德國不動產之所有權形式可以分成三種：第一種是房屋和土地之所有權(Eigentum)[11]；第二種是公寓住宅之所有權(Wohnungseigentum)[12]；第三種是地上（下）建築物所有權(Erbbaurecht)[13]。

德國不動產之主要規範是除了買賣契約之外，對於物權權利之規範，主要是編纂於德國民法典(Bürgerliches Gesetzbuch,BGB)第三編中，內容包括不動產及動產之一般物權法規。另1919年建物出租條款[14]、1951年公寓大廈法案（Wohnungseigentumsgesetz）亦具有相當之重要性。其他與不動產有關的法律規定如1897年特別土地登記法[15]、1997年聯邦空間秩序法[16]、1986年建築法典[17]等。

依據德國法律規定，公寓大廈之所有權可經由不動產之共有人劃分之（區分所有權人），並結合構成為個人公寓樓房(亦可為商業單位 Teileigentum)。公寓大廈法條款屬於限制契約自由之強制法，亦即經由全部公寓樓房所有權人協議下所建立之公寓大廈法則（規約），甚至可限制未來之所有權人，並可以在登記簿上查詢，以方便後繼者可找到與其相關之內容(§ 10 II WEG)。公寓大廈法中，在某些情況下，共有人會議之快速多數決法聲明已甚為充足。公寓大樓所有權由區分方案(Teilungserklärung)所建立，因須於土地登記處登記，區分方案一般會先衡量該公寓大樓之一般功能是否屬於住屋或兼作商業建物使用，此可由共有人決定之；如若某單位也可作餐廳使用，公寓大廈地方法則可規定分配持分開支(即人均分配)，每一平均平方公尺之分配款誤差值依據共有人持分百分比決定(§ 16 II WEG)；再者，公寓大樓所有權人亦可禁止寵物等貓狗入住該公寓。

另外，有關建物與土地之契約法已被許多重要的歐盟指令[18]強烈影響，德國也開始進行該傳統民法契約的調整。

二、不動產買賣契約中買方與賣方之義務

(一)不動產買賣契約之公證

德國不動產買賣契約必須經由公證的程序才能生效，否則此契約就會被認定是無效的(§ 311b BGB)。被移轉的不動產(Auflassung)必須經由公證人進行宣告手續(§ 925 BGB)。不動產移轉宣告的公證程序包括提出與同意，須於提出的同時由買賣雙方(或買賣雙方之代表)同意(§ 925 BGB)，提出與同意不可分別進行之。移轉登記時須備有公證文件(§ 20 GBO)。即使公證文件未經合法的公證程序，只要最後該移轉是經由公證人所宣告者，則該移轉仍屬有效(§ 925 BGB)。

(二)買方價金給付的相關規定

德國的不動產所有權移轉登記不需要有效的買賣契約，不動產所有權移轉登記僅需要買賣雙方對不動產所有權移轉有合意與土地登記 (§§ 873, 925 BGB)即可辦理。德國現有制度的不動產的產權移轉，必須經由登記後才能生效，不會因為買方已支付買賣價金[19]，就發生不動產產權移轉的效力 (§ 925 BGB)；因此，通常不動產產權的移轉可區分為以下步驟：

1. 第一步驟：完成預告登記。完成此步驟可確保除了買方之外，沒有人可以合法的取得此不動產之產權。
2. 第二步驟：買方在沒有風險的情況下支付買賣價金[20]。
3. 第三步驟：支付價金之後，買方才被允許可擁有該不動產之所有權，而公證人會幫買方在土地登記簿上完成不動產所有權登記，且該產權移轉的登記因有預告登記而被限定移轉。

通常不動產買賣契約中會註明產權移轉的宣告，但公證人會在確認賣方已經收到買賣價金後才會進行產權的移轉；而買賣價金的支付方式，通常是買方將買賣價金存到專戶，但也可以用「一手交錢，一手交貨」的同步進行方式支付買賣價金；如果買賣雙方同意在價金支付到期日前完成產權的移轉，則採用履約專戶的價金支付方式[21]，對賣方較有保障。德國沒有類似法國的保障不動產價金支付保險制度。

        實務上，買方需支付的不動產稅[22]，但是買方不需要支付其他的費用，如該建物的垃圾收集費、水與瓦斯的傳送費等費用。對於共有式公寓的公寓大廈管理費，德國目前沒有相關的法定規定，但若各公寓大廈有相關的管理規則，則買賣雙方須遵守該管理規則(Gemeinschaftsordnung)[23]。

三、賣方應完成之事項

(一)所有權的確認

賣方應確認其有合法的所有權，公證人有法律上的權利向土地登記機關要求確認賣方所有權的合法性(§ 21 BeurkG)，確保買方可以獲得不動產的所有權權狀。

(二)他項權利的確認

賣方應咎不動產是否有他項權利進行說明。不動產買賣契約中通常都有規定，當賣方有不動產他項權利的問題時，買方可不支付買賣價金。如果買方要向銀行貸款，並抵押買賣的不動產標的物，但該不動產標的物的原始債權人是銀行，銀行會要求取消此不動產貸款，並寄取消此不動產貸款所需的所有文件給公證人與土地登記機關，並建議公證人相信這些文件的效力。

若有上述的情形，公證人須確認買方的買賣價金大於賣方的貸款金額，而賣方在不動產買賣契約中，須同意僅取得賣賣價金扣除賣方貸款的剩餘款項，使賣方的貸款銀行可以直接從買方的貸款銀行取得賣方的貸款金額，並塗銷買賣不動產標的物的抵押權；如此一來，此項不動產買賣亦可順利進行，賣方銀行不會要求取消買方的銀行貸款。之後，賣方銀行告訴公證人，他已經收到賣方的貸款金額，並且可以取消銀行的抵押貸款。

然而，如果債權人是私人，且買方不信任該債權人，則會採用履約帳戶制度，而公證人會確認抵押貸款在履約帳戶付款前已被取消。

(三)租約

如果在賣方移轉他的產權之前，已經有承租人擁有該不動產的使用權，則買方亦會受制於該租約[24]。當不動產買賣契約完成時，則承租人可以繼續擁有該不動產的使用權。當不動產被劃分為共有式公寓前，若不動產已有人承租時，該承租人有法定優先購買權[25]。賣方有義務告知該承租人優先購買，可優先購買是一種法定權利，通常承租人有二個月的時間可以考慮是否購買。

(四)應繳納之款項

不動產買賣契約中，賣方須保證他已支付土地開發費(若是公寓，則須保證已繳納管理費)。公證人應建議買方在簽訂契約前，向當地的自治主管單位或公寓管理委員會確認賣方已繳納賣方應繳納的所有費用。

(五)交付有瑕疵的產權之處理

當賣方的產權或所提供之文件有缺陷時，買方可採取下列合法的權利來對抗賣方(§ 437 BGB)：

1. 買方可擁有特殊要求；
2. 買方可以要求減少應支付的價金金額；
3. 買方可以要求解除該契約；
4. 當損害可歸咎於賣方時，買方可以要求賣方須負責該損害賠償。

四、公證人應確認之事項

第18條(§ 18 BeurkG)公證人程序法中規定：公證人必須告知買賣雙方，並在公證文件中註明，買賣過程中所需的司法程序、行政許可證的申請規定與所需文件，或其他注意事項等事項。

公證人須告知並警告買方關於賣方產權的缺陷，否則將要負相關的法律責任(§ 19 BNotO)如。此外，在草擬契約中，公證人應將常見的交易風險納入考慮，並將其以契約條文規定的方式將損害降至最低。否則，當買方因賣方等人而有所損失時，可向公證人要求損害賠償。

在一般的不動產買賣中，公證人須確認下列事物可被允許或其他之優先購買權[26]。當一批地要出售時，地方政府(Gemeinde)有優先購買權(Vorkaufsrecht der Gemeinde, §§ 24 ss. BauGB)，但此項優先購買權不適用於公寓的買賣。該批土地且須經當地政府證明地方政府本身沒有該優先購買權，或該地方政府放棄執行該權力後，方可以接受登記[27]。然而，此權力一般而言已很少使用(交易量的0.5%以下)。

若是公寓買賣，不動產買賣契約的成立須持該共同持有人經公寓大廈委員會(Verwalter)或共同持有人同意移轉該不動產所有權之同意書，才能成立(§ 12 WEG)；因此，公證人須確認該買賣是否符合共同持有人規章的規定(該規章須向土地登記機關登記)。另外，公寓的買賣中，當房屋出租後，房東欲將公寓劃分成更小的單位並出售時，房客有法定的優先購買權(§ 577 BGB)。

參、不動產登記

德國不動產之產權揭示是不動產管理的第一步，德國利用的土地權利登記制。土地登記受土地登記簿規定(Grundbuchordnung)之規範。至於土地登記有關機構有二個負責執行不動產登記：第一個是地籍圖冊管理機關(Liegenschaftskataster )，第二個是土地登記機關(Grundbuch)，地籍圖冊管理機關測定界線與土地大小之後，再由土地登記機關完成該塊土地之登記事項。

一、土地之登記

屬於法院體系一部分的德國土地登記簿(Grundbuch)為非訴事件(Freiwillige Gerichtsbarkeit)，登記受地方法院(Amtsgericht)管理[28]。該類登記是經由登記機關(Rechtspfleger - RpflG)完成之，雖然該登記機關人員並無一般法律身分[29]，但他們必須經過三年合法訓練方能就職，同時要學習包含公司登記、他類執行與接替工作，登記程序概由法官監督管理之。

二、登記項目

土地登記法中規定，德國土地登記包含四部分：

（一）地籍圖冊參考資料(Bestandsverzeichnis) (§ 6 GBV)[30]：此部分含地籍圖冊數和一些地籍圖冊資料(如不動產的異動過程)。

（二）Abteilung I (第一節) (§ 9 GBV)：所有權人登記及財產轉讓。

（三）Abteilung II (第二節) (§ 10 GBV)：不動產擔保權以外之抵押登記。

（四）Abteilung III (第三節) (§ 11 GBV)：不動產擔保權：抵押、土地費用、租費。

三、登記程序

該類登記不需要特定表格，然而必須經由該資產所有人出具同意書，或是出示該相關權利之簽名證明書 (§ 29 GBO)，所有權的移轉需經個別公證(§ 20 GBO)。公證人扮演登記之前不可或缺的重要角色。由於不動產買賣契約應受公證法之規範，且土地讓與需於登記單位進行登記，公證人在不動產轉移中與公部門之登記單位一樣重要。公證人相關規範則有公證程序法(Beurkundungsgesetz)及聯邦公證人法(Bundesnotarordnung)等[31]。實務上的土地登記申請書必須由公證人擬稿出具，方能在正式登記前能將該等權利雙重控管，亦即：公證人檢查法律資料(及起草該文件)；其次，登記機關檢查該法律文件及相關資料。

登記機關只執行一種正式控管，登記機關檢查是否屬於適當要求 [32]。其次，當事人是否已出具該業經權利登記之所有權人之同意書[33]。登記機關並不檢查該登記是否有效合法，但只檢查該同意書成立條件是否完具，該同意書必須為公開文書(öffentliche Urkunde)，即指該文件應屬於經簽署的證書(§ 29 GBO)。所有權人所關聯之權利必須屬於原始登記，並且優先於任何異動登記或可足資認明該移轉屬於准予登記者[34]。

登記機關必須通知該聲請人與相關當事人所有必須登記事宜(§ 55 GBO)，如若該要求或該同意書是由公證人出具，則該公證人將被登記機關知會。實務中，土地登記員除知會公證人之外亦告知各相關當事人，如今為節邦開支，該土地登記員只知會該公證人，而公證人得告知該申請案中之各當事人。

至於登記方式，傳統上是以紙本完成。自從1990年中期開始該土地登記採取電子登記後，每一邦郡自行決定其電子文書方式，迄今共有二種系統。為大多數邦郡所採用之SOLUM-star程序[35]，可指導如何應用在不同系統上[36]；有些邦(如巴伐利亞邦)雖然已電子化作業，但其他邦仍處於半電子式狀態[37]。

四、登記的效力

德國土地登記於土地登記者具有以下之效力：

（一）權利之產生或轉移須予以登記 (§ 873 BGB)。

（二）登記造成權利登記存在並屬於土地登記中所稱人員之推定[38]。

（三）從土地登記人以契約取得權利之任何人之誠信保護[39]。

肆、德國預售屋之管理法制與建商責任

一、背景說明

德國實行預售屋制度已有相當的一段時間，一般房地產商在建設之申請獲得核准之後，即可開始銷售房屋。通常會在三分之一的房屋簽訂銷售契約後才開始動工。建築建物時皆應符合各邦的建築法規(Bauordnungsrecht)，該法規規定建築如何設計和建造才能符合法規的要求。

德國的建築開發商（簡稱建商）可分為二種，第一種是傳統意義上之建商，即僅進行建築物之開發、設計、興建等業務；另一種是興建完畢之後，還負責建築物之銷售，此種建商，在德國稱之為房地產商(Bauträger) 。其不但建造且銷售其房屋和公寓樓房，該房地產商需符合專門的法規[40](簡稱MaBV)，此乃一種特殊條例，適用於經紀人與房地產廠商之風險處理。「Bauträgervertrag」係指一種專業房地產商之特殊契約。該契約要項包含的事業有：服務、銷售與代理。依據規定[41]。

MaBV存在之主要目的乃是因應當房地產商因為買方貸款所產生之破產風險。不幸的是，在另一方面，相對於賣方而言，建商是以私法人身份向銀行申請貸款，或是將其大部分積蓄投注其中者。在過去幾年，有不少資金不足建商之企劃案面臨財務窘境，因此保護消費者的法案勢所必行。

房地產廠商之契約一般稱之為消費者契約(consumer contract)，法規[42]提供標準期限作為契約期限管制之手段之一，以供消費者訂定契約之用。此類條文(及其前身，舊的標準契約條款法典，AGB-Gesetz)於歐盟的不公平合約條款指令更動之下制定。

因國內法須依據歐盟法規更動，故對現行之房地產廠商契約有某種程度的影響。MaBV規定的提供分期付款之契約條款，於2000年編入本民法法典[43]。因此與歐盟的不公平合約條款指令相牴觸；此亦引發聯邦司法部(Federal Department of Justice)據以制定法律。然而，歐洲法院(European Court of Justice, ECJ) 在案例[44]中，認為歐盟的不公平合約條款指令第三條在建物契約條款適用上與德國法律有所爭議。因此在適用上，德國目前係以其國內原本的法律進行管理。

二、先售後建之交易種類

(一)獨立預售屋住宅的出售

在預售屋的出售情形，建商在銷售時需經地籍圖冊管理單位量測，並正式登載於土地登記機關。若未為前述事項者，建商應針對銷售標的進行有效而精確的測量，並將該精確座落位置於契約中說明之。實務上，一般是附一張地圖於契約內，建商之後再向地籍圖冊單位申請鑑界該筆土地。在提示正式異動紀錄的平面圖之後，該筆土地方能登載於土地登記機關。

為顧慮該土地可能出現的重要缺失，該土地上建商必須對其計劃瑕疵負有完全的責任。若建商計畫未來將出售某獨立產權內的某公寓，其必須先將該土地分割成單位樓層所有權。此點需要一種分割計劃書，其中之公寓與其公共產權部分必須予以明確敘述之。同時，該分割計劃書必須向地政單位登記。分割計劃書通常包括一份樓層計劃書、建築規格及獨立產權公寓之地方規則、公家主管單位同意該分割之同意書。

(二)翻修更新後出售

假設某建商購得某舊住宅，其想整修並將之分隔數間獨立公寓，完成整修之前將其售出，此與前述之情形不同。若該賣方想翻修一間舊住宅，並將之隔間成獨立公寓，建商必須在之前進行一項隔間計劃。在此買賣契約中，建商必須提示該隔間計劃作為其出售之說明，該隔間計劃必須包含：樓層計劃書、合於該翻修作業之建造規格表、獨立產權公寓附則規定。除非該翻修部分極少，否則建商仍要遵守MaBV之規定。[45]。

三、交易一般程序

(一)預售屋之付款方式

買方購買預售屋並不是從一次性支付全部價額，而是依照工程進度在交屋前用分期付款方式支付。契約關係之約定通常包含履約與價金之提出。如要先行支付價金，此時有必要確保該當事人之利益。

對照該MaBV法條之背景資料，若要買方預繳預售屋之價金，建商必須先提出可以證明其可以進行交易的文件。例如備齊所有許可證照、登記買方代表之預告登記、土地登記單位與建築許可；或是採二選一方式，一種對應的豁免證明，該證明必須由買方出具聲明其無抵押權，此指該買方不擔保該權利。

此外，公證人也必須向買方確認該實體存在的必要條件。買方有時候會分成十幾個階段來支付價款。房地產商為了可以順利收到價款，會在建築的過程中主動告知買方詳細之進度報告。預售屋分期付款可能會依據建築現場的施工進度再予決定是否支付該期款項。通常此種付款方式是由買方直接匯兌予建商，該筆只以託管帳戶方式存放於銀行。在MaBV制度設計下，尚未發生買方價金被預領卻沒有交屋的事例發生。

因為買方是透過銀行依據建築進度而通知繳款，但是大部分的銀行並無法確認工程進度。故實務上會將工程建造進度委託一間獨立、有經驗、受公家所委並任宣誓的法人進行之[46]。在這個機制下，有所謂的履約擔保。德國所謂的擔保[47]皆要求雙方當事人在買方預告登記後再同意以上之付款方式，或是買方願意支付更多，或是經法律准許的提早分期付款的支付方式進行之[48]。

倘若，建商宣稱買方逾期付款者，在買賣契約中賣方可以向法院主張立即執行。聯邦最高法院判定，賣方應有相當之證據證明買方有意逾期，否則該執行行為將失效[49]。為了避免類似繳款逾期的情形發生，實務上，買方會自公證人索取一張該筆價款業已付清的簽訂生效執行副本的公證證書。

(二)所有權的取得

在預售屋的買賣中，買方是未來的不動產所有權人，為了保障其未來才實現的權利，一般都會以預告登記方式，登記於土地登記單位。預告登記可使債權通過登記之公示方式將債權轉化為準物權而具有排他性，並且能夠對抗第三人，以阻斷其他人取得不動產權利之可能進而降低預售屋交易風險。

隨著工程進度的推進，建物逐漸完工。當該銷售之建物標的達到可以進駐入住時，該建物是否可以被買方接受、買方是否準時繳交價金給建商，這二個問題即成為引發爭執的關鍵時點。在德國預售屋交易實務上，預售屋在該時點雙方皆有提供證據文件之責任，並且對於關於建築規格下的(重大)材質缺陷進行確認[50]。詳言之，一般情形下，預售屋的興建會有履約時間的問題，建商若延遲交屋，需要付出相當的代價。因此，建商可能在建物外部、器材、局部工程或補強工程尚未全部裝設與完工時，就認定該建物已經可以被視為得進駐入住。

此時，該工程未完工項目以及工程缺項，應由雙方簽署證明文件，說明並記錄目前雙方可接受的建物完工進度，以及目前買方已經履行賣方所要求的責任義務支付之金額，並且交代最後一筆分期付款將於整座建物完工時一次付清。

四、預售屋之建商責任

(一)建物說明

預售屋契約締結時，建商必須提出建築說明書，登載詳細工程之說明。此建築說明書如同該工地的建築計劃一樣重要，包括建物瞰視圖及其各樓層、房間之尺寸，並須符合法律規定[51]之透明化條件，最後要提交公證。在德國實務上，有部分的人士認為，該建築說明書其實不必如此鉅細靡遺的清楚登載，因為該規格日後不一定能符合現場技術之要求。然而，以法律規範的角度觀之[52]，由於此屬於高不確定性的交易，在一般情況[53]下，其所具備的充足資料必須是足以驗證該賣方責任歸屬的資料。因此，目前仍然需要提出該份建築說明書。

(二)建物交期延遲

契約一般列明一個正確日期，指明何時必須完工。此日期常以內部裝潢完工與外部設備完工之間作區隔。站在建商的立場，其並不希望直接將該日期明確的提出，因為這樣將會增加其責任與義務。一個明確的時間可能會變成明顯而具體的契約違約關鍵，買方可能會以延遲交屋招致損失的理由要求賠償；或是要求修正某一額外工程以完成工作，甚至終止其契約。在例外的案例中，買方因而可能只被授與只能撤銷契約部分內容的權利。

(三)材料瑕疵

對於該建物的材料若有瑕疵者，買方依法有申訴之權利[54]。首先，買方可通知其對方當事人以一段時間完成該修正工作。若工程施工期終結而該瑕疵未完成修改，買方得自行處理該工程瑕疵部分，並聲請退還買方所花費的金額；買方也可以要求降低費用、終結該契約，或是請求損失賠償並確定其他的支出項目[55]。

五、建築開發商破產之情形

倘若一個建案於施工期間，建商發生財務危機而面臨破產，預售屋的買方並未受到完全的保護。依據MaBV第三條規定，當事人可以聲請分得某受預告登記擔保的不動產部分持分。然而，縱使有了該份持分，建物沒有興建完畢，買方也無能力將該建物完工。此外，買方已經用分期付款支付的部分價款，買方雖可要求返還已付款項，但建商之資產已經不足，債款可否清償仍然是個問號。實務上，一般的銀行融資予建商。銀行只關心該建物是否完工，因為銀行欲確保其貸款，因此買方也得以取得其公寓，只是可能交屋的期間可能有些延宕。

伍、德國不動產廣告違反不正當競爭之分析

一、德國不正當競爭防制法對於誤導性廣告行為之規範

德國不正當競爭防制法 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG)近年來有許多重大的改變，該法於1984年、2000年、2004年、2008年、2016年皆有一定程度的修訂。依據隨著歐盟統一慣例指令（UGP-Richtlinie），德國需將歐盟的許多法律轉化為德國法律，德國不正當競爭防制法亦不例外。許多以前只能以判例方式作為現有法律規範的事實，現在已由法律規定。

在不動產的商業行為中，德國不正當競爭防制法之規範除了對於特別不公平的不動產之商業行為進行修正（§ 3 UWG）之外，為了有效解決不動產誤導性廣告導致競爭對手處於不利之地位，該法於第五條以及第五之一條規範了誤導性廣告的內容（§§ 5 und 5a UWG）。判斷一則廣告是否引人錯誤，實務上有三個層次需要進行確認：第一個層次是確認該廣告所針對之群體為何；第二層次是確認該群體如何理解該廣告之意義，其對於廣告之理解將具有決定性之意義[56]；第三層次是確定該群體中相當一部分的人所理解的廣告內容是否與事實符合[57]。如果發生不被允許的交易行為者，依法得請求權利者可以依據第八條請求其除去妨害；於有再度違反之危險時，得請求其不作為（§ 8 UWG）。以下將說明德國不正當競爭防制法對於誤導性廣告行為之規範：

(一)引人錯誤之交易行為

依2016年德國不正當競爭防制法第五條第一項規定：「行為人採取誤導性的交易行為，並足以導致消費者和其他市場參與者做出一個在其他情況下本不會做出的交易決定，其行為即為不正當。如果交易行為包含虛假說明，或者包含其他有關情形使人誤解的說明，即視為誤導性的交易行為」[58]

哪些情事含有其他足以欺罔之陳述，是構成引人錯誤之行為？由於歐盟不當交易行為指令將引人錯誤的認定，置於引人錯誤廣告對消費者的最初影響力，並認為商品之資訊提供模糊或不完整而引人錯誤無法在廣告之後階段（如締約階段、契約約定），提供資訊的補充、更改或解釋。[59]因此，該指令要求廣告應具有完整性，並需包含一切重要之商品資訊[60]。 依據歐盟不當交易行為指令第六條之規定，如果一個商業行為出現錯誤之資訊、不真實方式，或任何方式，包括概略的說明、欺騙或近似欺騙一般消費者[61]，即使該訊息於特定情形中是正確的，只要其將導致消費者做出原本不會做出之決定者，就屬於屬引人錯誤的行為。此擴大了對於消費者的保護範圍[62]。

(二)透過不作為之引人錯誤

在歐盟不當交易行為指令中，為了確保合理消費行為、導正業者行為以及貫徹誠信原則，對於引人錯誤的遺漏(Misleading omissions)有相當之規範。倘若業者考慮其他特徵、環境因素與傳播媒介之限制，用隱匿或提供不清楚、晦澀、曖昧或其他不適宜之方式隱匿了一般消費者所需之重要資訊，並且造成或可能造成一般消費者做出其原本不會進行的商業交易決定，則可被認定為不公平商業活動。

至於哪些資訊被視為重要資訊，該指令第七條第四項規定，在購買邀約的情形下，如商品之主要資訊、地理標示與交易者特性、優惠價格、付款方式、寄送方式、履行方式與客服政策之約定、撤回或取消商品交易之權利等被視為重要資訊。

由於一般的廣告訴求是就商品或服務之特色與優點進行宣傳，廣告內容不太可能列出所有的優點與缺點，並做出中性的說明，因此德國不正當競爭防制法僅要求廣告必須真實而正確，並未要求廣告需要提供完整之資訊[63]。

然而，有些重大事實，基於保護消費者之必要，廣告行為人有義務向消費者說明[64]。若是行為人隱瞞這些事實，會產生虛假總體印象（falscher Gesamteindruck）[65]的情形者，就可能會構成引人錯誤的廣告[66]。例如在買賣不動產的廣告中未說明該不動產尚未建造完畢，或是隱瞞該不動產目前有租賃的情形。

第五條之一第二項與第三項規定，在判斷隱瞞某項事實是否具有誤導性的後，應特別顧及這種隱瞞依交易見解對於交易決定的意涵和其對決定的影響力。

在顧及各種情形下，行為人對消費者隱瞞在具體案件中的重要資訊，即其行為被視為不正當，（一）、視情況，消費者需要這項為做出明智的商業決定的重要資訊，並且（二）、對這種資訊的隱瞞足以使消費者作出其本不會作出的商業決定。行為人有義務就重大事實向消費者說明。若行為人隱瞞這些事實，會產生「虛假總體印象」（falscher Gesamteindruck）情形者，就可能會構成引人錯誤的廣告[67]

二、不動產廣告可能違反其他法令之情形

德國不動產買賣之法制因為有前述相關法制、公證人制度以及預售屋的嚴格管制，對於降低不動產買賣所引起的糾紛有顯著的效益。而德國不正當競爭防制法對於廣告行為之相關規範亦相當完整，似乎可以預想不動產廣告所引起的違法案件應該不會過多。然而，依據統計的資料顯示，德國不動產廣告違法案件數量逐年增加，不動產廣告違反法律的案件，其媒介從原本的報紙轉變成網路為主。因此，網際網路儼然成為德國不動產違法廣告的主要媒介。更重要的是，德國不動產廣告的法律規範並非僅有不正當競爭防制法，亦有其他法規的規範，該等規範於網際網路廣告亦適用之，反而使得原本不會出現的宣傳，因為網際網路的關係，反而大大提昇廣告違法的可能。

不動產之價金往往相當高，攸關個人的財產權益，因此德國為了確保不動產的交易安全，並維護消費者之權益，於諸多的法律規範管理不動產廣告，如民法典、競爭法、住房中介機構法、著作權法、租稅顧問法、價格監管法等等，如下表所示：

表1：不動產廣告會涉及的法律

資料來源：本文整理([68])

基於不同之管制目的，德國對於不動產交易之行政規範相當多元，並未因為已有民法、競爭法、消保法或仲介法而認為無其他法律訂定之必要。

關於前述不動產廣告可能違反的法規中，為了可以更清楚理解相關法規對於廣告內容是否屬於允許事項或禁止事項，本研究參考北萊茵-威斯特法倫邦工商協會所提供之案例，整理如下：

表2：不動產廣告涉及其他法令之情形

 

陸、德國不動產價格管制規範之分析

一、定價與價格法案和價格監管法

對於不動產市場而言，德國不正當競爭防制法對於價格管制（Preisangabenverordnung），尤其是對不動產經紀人（Makler）就代理行為與公共服務的住屋服務相關規範（Wohnungsvermittlungsgesetz），有所影響。

不動產的價格資料於定價與價格法案（Preisangaben- und Preisklauselgesetz, PaPkG）[69]和價格監管法（Preisangabenverordnung, PAngV）[70]有詳細的規範。對於交易客體的真實價格管理是一種保護私人消費的方式。清晰透明的價格是價格監管的主要原則。

所謂的價格監管 （ PAngV ）[71]是德國消費者保護的相關法令之一 ，其對於價格管制要求主要是消費者所了解的價格（廣告之價格），應係明確之價格[72]，亦即其必須是包括了如稅額以及其他價格所組成明確價額。

在不動產上，不論是土地或是建物之基地，其價格之控管在於主要是在於每單位的價格必須明確具體。如果廠商僅僅是聲明一個淨價格（Nettopreisen），而消費者進行交易時再增加其他費用，此將構成違法行為[73]，並將處以最高25000歐元之罰款。 此外，該種違法定價方式亦將違反了德國不正當競爭防制法[74]。 所有為了經濟與交易目的所開展的活動，不論是競爭者，消費者或是其他參與人皆有適用。[75]

德國聯邦法院認為，依據PAngV § 1第一項的定義，商品不僅應包括動產，並且應包含不動產。根據該德國聯邦法院之見解[76]，不動產的價格往往與商業和市場條件有關，價格又是買方非重重要的考量。因此更需要依賴正確可靠的價格資訊。所以不動產的廣告內容必須按照規定進行價格管理。[77]

依據PangV第一條第一項規定，僅適用於廣告價格或價格低於提示價額之總和。[78] 如果在報紙廣告提到價格，根據PAngV 第一條第一項與第三項第六款的規定，價格被定義為『購買者基於銷售契約所應支付給賣方之金額。』[79]但是，不論是從競爭法或是 PAngV，並不是說不動產廣告應該包含所有的價格[80]。在實務上，許多的不動產網站廣告直接明確標出購買價格已經非常少見，大多數都是『與我們聯絡（Preis auf Anfrage）』。

在不動產中，對於價格的內容，無論是出售和出租，價格監管（PAngV）是非常重要的。尤其是廣告上出現的價格必須是最終價格，亦即消費者全部所要付出的代價，包括所有的價格和稅額。倘若廠商違反了價格監管，往往也會違反德國不正當競爭防制法，競爭對手或是特定團體也可以德國不正當競爭防制法來請求[81]。

在德國的實務案例中，一個不動產（土地/房屋/單位）廣告僅傳達一平方公尺的價格這個價格是不合法的。例如廣告中說明有幾個公寓的購買價格每平方公尺僅要二千歐元[82]。德國聯邦法院認為這是不被允許的[83]。若不動產廣告僅列出一個月需要負擔多少錢，而沒有列出全部應負擔的價錢者，也是違反價格調節（PAngV）所規定的義務[84]。

倘若一個特定的不動產廣告提供價格之目的，是要說明總價格中有包含哪些，不包含哪些，而且該廣告內容不是為了宣傳該廠商或是其實際執行的業務者，此時並不違反法律[85]。例如，一個不動產廣告中包含了公寓出售以及車庫出售，該廣告中不是為了促進車庫的出售，或是車庫出售僅是一個選項。此時，若是該廣告明示出公寓價格和車庫價格者，即不構成違法[86]。

二、價格管制與刑事責任

德國1949引入行政犯罪（非刑事犯罪），行政當局透過行政罰款控制經濟。1954年實施經濟刑法(WiStrG,1954)：價格管制（例如過度租金上漲）、高利貸和市場組織。惟其實際意義較小。

(一)經濟刑法第3條：違反價格監管

1. 在第 1 條和第 2 條規定以外的情況下，故意或過失違反法律規定的下列情形，屬於行政違法行為：

（1）價格、價格範圍、附加費或折扣，

（2）報價（標價）

（3）付款或交貨條款或

（4）服務定價或價格保護的其他措施

或違反基於此類法律規定發布的可執行命令，只要該法律規定針對特定事實有所規範。

2. 行政違法可處以最高 2.5 萬歐元的罰款。 

(二)經濟刑法§ 5 過高的租金價格

1.任何人故意或不計後果地要求、承諾或接受不合理的高額居住空間租金或是其他相關服務費用，均屬行政上之違法行為。

2.不合理的高額費用，係指在有限的居住空間要求超出通常費用  20% 以上的費用，這些費用在市政主管機關或類似市政主管機關對出租房間的費用收取之基礎，如對於過去六年所商定之相類似的居住空間類型、規模、設備、條件和位置或相關的輔助服務，除了運營成本增加之外的情形。根據第 1 句的相關服務費用，認定支付房東持續費用所需的費用不會過高之前提，是這些費用與房東的業績不會明顯地不成比例。

3.行政違法可處以最高五萬歐元的罰款。

(三)刑法第 291 條第 1 款第 1 句的要求

若是出租人出租價格與承租人的租金價格之間存在明顯的不平衡，而該交易是某人（出租人或第三人）利用他人的困境、缺乏經驗、缺乏判斷力或相當弱的意志，向自己或第三方承諾或給予經濟利益，以獲得在明顯不相稱的表現，就會有重利罪的問題。[87]

德國刑法將重利（高利貸）定為犯罪並規定與民法類似[88]，最高可判處三年監禁或罰款。例如以出租與服務或其經紀業務明顯不成比例的居住或相關輔助服務。

這兩項法規最初都要求出租人的業績與承租人的對價之間存在明顯的不平衡。如果商定的租金超過當地比較租金的50%以上，住宅租賃通常就是這種情況[89]。

柒、結論

如前所述德國的不動產市場素以穩健見稱，此不僅是表現在不動產的房價上，更是表現於不動產的交易秩序上。由本文上述分析與說明不難發現，德國在不動產的交易安全保障上有相當完善的制度。本文觀察德國於不動產交易之保障制度之落實方式，綜整找出一些值得我國借鏡之處，茲說明如下：

一、不動產買賣之文書與價金交付

由於德國不動產買賣契約必須經由公證的程序才能生效，且土地讓與須進行財產登記；買賣價金之交付，可以透過預告登記以及履約專戶，上述種種制度使得不動產交易於履行契約與財產移轉上，皆處於安全的情形。事實上，我國不動產買賣亦應由公證人作成公證書，惟該制度目前仍未具體落實[90]。此外，履約專戶於保障買方價金具有一定之功能，執行之成本相對為低，值得參酌。

二、預售屋的管理

在預售屋之管理法制與建商責任部分，為了防止建商在銷售時出現不實的宣傳與承諾，德國法律規定建商需請地籍圖冊單位量測，並登載於土地登記機關；此外，建商需先繳交一份經公證之建築說明書給建築管理單位，並登載詳細工程之說明，包括建物瞰視圖及其各樓層、房間之尺寸等資料以供日後驗證與責任歸屬。至於預售屋之材料，更應於契約中詳載。買方的價金的部份，買方依據銀行所提供的進度報告，依照工程進度於交屋前用分期付款方式支付。預售屋之建商必須在完成每一期的責任之後，才可以拿到每一期的價金。若該工程施工期終結而工程未完，則買方得自行處理該工程瑕疵部分，並聲請退還買方所花費的金額；買方亦可採降低該費用要求或終結該契約，或是可聲請損失賠償並確定其他的支出項目。

由於預售屋於買賣契約簽訂時，買方仍未見到實物，因此交易不確定性大增，資訊不對稱情形嚴重傾斜，因此於履約上將出現大量的交易成本。於德國法制下，交易成本將由預售屋的賣方（即建商）吸收，建商須提出許多的說明與計畫書予政府相關單位與消費者，以降低交易不確定性，平衡建商與消費者之間資訊不對稱之情形。我國目前的預售屋建商於建築管理上並無說明之責任，亦無需提出履約證明或擔保，使得交易成本多由消費者吸收。在既有的框架以及政治現實考量下，恐怕無法解決政府失靈所產生之非效率性資源分配的狀態，更可能造成道德危機。是以，如何平衡預售屋建商與消費者之間的交易成本，應可參考德國之相關制度。

 

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[1] 孫晉英，「不動產交易糾紛與安全相關問題之探討」，立法院法制局專題研究，立法院，2-6 (2012)。

[2] 陳明燦，「論我國不動產經紀業不公平競爭相關法律問題」，公平交易季刊，第17卷第2期，139 (2009)。

[3]張金鶚，房地產投資與決策分析：理論與實務（上篇），2版，華泰文化，6-7 (2006)。

[4] 李憲佐，「營建物不實廣告建商與代銷商法律責任之研究」，公平交易季刊，第15卷第1期，59 (2007)。

[5] 曾明遜、陳明燦，「預售屋不實廣告責任之法律經濟分析」，公平交易季刊，第14卷第3期，1 (2006)。

[6] 劉姿汝，「公平交易法不實廣告規範之再檢討」，興大法學，第5期，114 (2009)。

[7] Waterman, A. M. (2002). Economics as theology: Adam Smith's wealth of nations. Southern Economic Journal, 68(4), 907-921.; Persky, J. (1995). Retrospectives: The ethology of homo economicus. Journal of Economic Perspectives, 9(2), 221-231.

[8] 學者E. T. Koopmans 將交易「不確定性(Uncertainty)」分為兩種：第一種包含有限理性所導致各種預期與不可預期的偶發事件，第二種為缺乏資訊的不確定性，其隱瞞、詐欺及扭曲資訊所致，容易增加監督成本。可參：Williamson, O. E. (2007). The economic institutions of capitalism. Firms, markets, relational contracting, 61-75. Gabler.

[9] 黃茂榮，「不實廣告者之告知義務或擔保責任」，植根雜誌，第20卷第9期，16 (2004)。

[10] 環境因素包含「不確定性與複雜性(Uncertainty and Complexity)」以及「小數交易(Small Numbers)」，而人性因素則包含「有限理性(Bounded Rationality)」以及「投機主義(Opportunism)」。可參：Jones, G. R., & Hill, C. W. (1988). Transaction cost analysis of strategy‐structure choice. Strategic management journal, 9(2), 159-172.

[11] 即一般之情形，擁有土地所有權以及其土地上（下）建築物之所有權。

[12] 公寓大樓內公寓之所有人對於其土地與公共設施具有共同之所有權，而就自己之公寓具有完全之所有權。此即為物權法中專有與共有之概念。

[13] 即權利人僅擁有在他人土地上或土地下之建築物權利，該權利多有期限，一般為99年。

[14] Gesetz über das Erbbaurecht(Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) Vom 15. Januar 1919(RGBl.S. 72, ber. S. 122)。

[15] Grundbuchordnung 24. März 1897 (RGBl. S. 139) Art. 1 G vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2713)

[16] Raumordnungsgesetz – ROG，18. August 1997(BGBl. I S. 2081, 2102) Art. 9 G vom 31. Juli 2009(BGBl. I S. 2585, 2617 f.)。

[17] Baugesetzbuch-BauGB，23. Juni 1960(BGBl. I S. 341) Art. 4 G vom 31. Juli 2009(BGBl. I S. 2585, 2617)

[18] 如歐盟消費者契約不公平項目之規範，Council Directive 93/13/EEC of 5 April 1993 on unfair terms in consumer contracts [Official Journal L 95 of 21.04.1993].

[19]如需貸款者，德國賣方會給買方一個委任狀，以保證房屋會出售給該買方，以方便買方進行貸款的作業，有時候賣方甚至會在買方支付買賣價金之前就給買方該委任狀。在協定的安全期限下，債權人(銀行)會將貸款金額支付給賣方，且通常會該支付條件會在抵押貸款的契約中註明。通常的委任狀需經過公證人確認後方能生效，因此公證人擁有確保該安全期限的責任。

[20]交易費用部分，當不動產交易價金為十萬歐元時，產權移轉費用為：1.公證費用：約600歐元(16%VAT)。2.土地登記費：約362歐元。(預告登記與其取消費用，不動產移轉登記等費用)。至於不動產交易稅部分，不動產交易稅的規定是特殊的(Grunderwerbsteuergesetz)，稅率約為買賣價金的3.5%(很少有買賣雙方謊報買賣價金，因為此會造成該不動產契約的效力有瑕疵)。公證人被要求要告知稅務主管機關，但並不代收稅款。由稅務主管機關核發的完稅證明，乃屬不動產移轉辦理登記的必備文件(§ 22 GBO)。而由於約有25%的不動產交易是不動產經紀人所完成的，而不動產經紀人的服務費約為不動產買賣價金的3.5%，此項費用大部分由買方支付，少部分由賣方支付。

[21] Daniel Philippe Stier, Moderne Ansätze im Immobilienportfoliomanagement QM - Quantitative Methoden in Forschung und Praxis, Hamburg, s.71-96, 2010

[22] Erschließungsbeiträge - § 127 BauGB

[23] BGHZ 99, 358; BayObLG Rpfleger 1979, 352; OLG Frankfurt OLGZ 1980, 420.

[24] § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete

[25] Mietervorkaufsrecht - § 577 BGB

[26]此需特別注意許可證的問題。在德國東部(eneue Länder)，一般不動產買賣許可乃依據§2 GVO的規定，取得其買賣的許可。另，農地與林地的買賣許可乃依據§ 9 GrdStVG(Grundstücksverkehrsgesetz 28. Juli 1961 (BGBl. I S. 1652, ber. 2000) Art. 108 G vom 17. Dezember 2008(BGBl. I S. 2586, 2742)規定，取得其買賣許可。然而，若要申請先買權，可依據自然保護法與森林生態保育法辦理。§ 18 BeurkG: „Auf die erforderlichen gerichtlichen oder behördlichen Genehmigungen oder Bestätigungen oder etwa darüber bestehende Zweifel soll der Notar die Beteiligten hinweisen und dies in der Niederschrift vermerken.“

[27] Benjamin Siering,Die Auswirkungen des § 550 BGB auf die Gestaltungspraxis von Immobilientransaktionen Zugleich ein Reformbeitrag, Hamburg,s45-79, 2010

[28] § 1 GBO – Grundbuchordnung.

[29] Befähigung zum Richteramt - § 5 DRiG,vom 19. April 1972 (BGBl. I S. 713), vom 5. Februar 2009 (BGBl. I S. 160).

[30] BGBl. 1995 I, 114.

[31]自從公證人接受訓練並視之為公務人員後，即負有嚴格的獨立性與客觀性。依據§ 17，公證人有責任去確認該當事人之真正意圖，並提供雙方須知的法律建議；同時指出該移轉之後的結果與潛藏危機。實際上，該公證人不但要起草必要文件並要保證之後完成該立案聲請。公證人亦應為其業務執行錯失作出個人擔保。至於該相關登記人員的決定亦需受司法機關之控管，實務上，許多資產轉移案由地產經理人助理執行協商，有時房貸或是其他銀行操作亦有類似的代理人行為。

[32] Antrag, § 13 GBO

[33] Bewilligung - § 19 GBO

[34] Voreintragung, § 39 GBO

[35]可參北萊因-西發裡亞邦（Nordrhein-Westfalen）之電子土地資料網站（查詢時間：2010年12月09日）http://www.justiz.nrw.de/Online_verfahren_projekte/projekte/solum/index.php

[36] GÖTTLINGER, Notariat und Grundbuchamt im elektronischen Zeitalter, DNotZ s.743, 2002.

[37]迄今，該電子系統的主要問題為：系統昂貴(約每一批資訊作業請求費約10歐元)另加固定成本每月達100歐元，特別的是，許多法定代理公證人並不使用它，此係因高固定成本(又因其不常使用)之故。第二個是，必須至分別至每一邦(each state separately)登記，巴伐利亞邦之公證人也只能在該巴伐利亞邦)系統登記，然而欲獲得數據資料者，必須仍仰賴居住於其他邦之同事處理－或是向土地登記員索取列印版本。

[38] Vermutung (§ 891 BGB).

[39] Gutglaubensschutz (§ 982 BGB).

[40] Makler- und Bauträgerverordnung(MaBV) 20. Juni 1974 (BGBl. I S. 1314), Art. 2 VO vom 9. März 2010(BGBl. I S. 264 f.)

[41] §§ 94, 946 BGB

[42] MaBV §§ 305 BGB sqq

[43] THODE, ZfIR 2001, 345.

[44] Grziwotz, Herbert (2002) Rezension: Blank, Bauträgervertrag, 2. Auflage 2002. Mitteilungen des Bayerischen Notarvereins, der Notarkasse und der Landesnotarkammer Bayern = MittBayNot, 269f.

[45] cf. §§ 639, 307, 309 Nr. 7 BGB

[46] cf. HERTEL ZNotP 1999, 3 sqq. (Dingliche Übernahme der Grundschuld im Kaufvertrag, Pfeifer, ZNotP 1999)

[47]一般是由銀行出具『履約擔保』。

[48]可依預見施工進度進行分期付款§ 7MaBV

[49] BGHZ 139, 387 = DNotI-Report 1998, 208 = DNotZ 1999, 53 = MittBayNot 1998, 458 = MittRhNotK，1998, 373 = NJW 1999, 51 = WM 1999, 29 = ZfIR 1998, 749 = ZIP 1998, 2063 = ZNotP 1999, 34.

[50] Astrid Sperling, Die Ertragbesteuerung indirekter Immobilienanlagen des Privatvermögens, Eine ökonomische Analyse der Auswirkungen der Unternehmensteuerreform 2008,s37-96.

[51] § 307 para. 1 subpara. 2 BGB

[52] Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. 2004, s. 176.

[53]Basty, Der Bauträgervertrag, 4. Aufl. s. 44.

[54] § 634 BGB

[55] BGHZ 150, 226 = BB 2002, 1508 = DNotI-Report 2002, 117 = DNotZ 2002, 857 = MDR 2002, 1060 =NJW 2002, 2470 = WM 2002, 1555 = ZfIR 2002, 631 = ZIP 2002, 1356 = ZNotP 2002, 353

[56] Schwarze, Vorvertragliche Verständigungspflichten, Mohr Siebeck, S.123 (2001).

[57] BGH GRUR 1961,356, 357；Nordemann, Wettbewerbs und Markenrecht, 8. Auflage 1995, s. 71

[58] 該法條之譯文，本文係以公平交易委員會於2010年委託林易典教授翻譯之版本。

[59] AGCM 8th August 2006, n 15823, in Boll. n 31-32/2006; AGCM 29th March 2006, n 15330, in Boll. n13/2006; AGCM 12th December 2002, n 11517, in Boll. n 50 del 2002; AGCM 1st August 2001, n 9848, inBoll. n 31/2001; AGCM 22nd December 1999, n. 7888, in Boll. n. 51-52/1999; AGCM 15th April 1998, n.5888, in Boll. n 16/998.

[60] Riesenhuber, Europäisches Vertragsrecht, Baden-Baden, S. 121f. (2003).

[61]  Nehf, J. P. (2003). Recognizing the societal value in information privacy. Wash. L. Rev., 78, 1.311-312.

[62] Office of the Fair Trading (2006),  Existing Consumer Legislation-A Consultation Response, 1,13.

[63] BGH GRUR 1996, 367 (1996).

[64] BGH GRUR 1964, 269, 271. BGH GRUR 1989, 682 (1989); 1999, 757 (1999).

[65] BGH GRUR 1999, 1122 (1999). Fezer/Peifer, §5, Rn.392. Harte/Henning/Dreyer, UWG, C.H. Beck,§ 5 Rn.793 (2004).

[66]相關判決可參BGH GRUR 1982, 374, 375；BGH GRUR 1983, 654.；KG, NJW-RR 1993, 557。

[67] 該條之立法說明可參：Gesetzentwurf der Bundesregierung: Entwurf eines Ersten Gesetzes zur Änderung des Gesetzesgegen den unlauteren Wettbewerb, Bundestagsdrucksache 16/10145, vom 20.08.2008, S. 25。

[68] 該法規之全名為Ausführungsverordnung zum Gesetz über die Einheiten im Messwesen und die Zeitbestimmung.

[69]  PaPkG v. 9.6.1998, BGBl. I S. 1242.

[70]  PAngV i.d.F. v. 18.10.2002, BGBl. I S. 4197.

[71] 目前最新版於2009年修正（Neufassung der Preisangabenverordnung）。該2009年的修訂修改了第六條（§ 6 PAngV）而認定其價格：除了增值稅以及所有費用之組成，但是不包括折扣。

[72] § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV

[73] BGH, Urteil vom 29.04.2010, Az. I ZR 99/08

[74] Stefan Völker: Preisangabenrecht. Recht der Preisangaben und Preiswerbung. Mit PAngV und UWG. 2. Auflage. C.H. Beck, München 2002.

[75] BGH, Urteil v. 22.4.1993 – I ZR 75/91, NJW-RR 1993, S. 1063.

[76] 相關法院見解可見：BGH GRUR 1999, 261 , 262 – Handy-Endpreis; BGH GRUR 1999, 264 , 266f – Handy für 0,00 DM;Köhler/Piper, UWG , 3 . Aufl., § 1 PAngV Rz. 25

[77] BGH, Urteil v. 4.3.1982 – I ZR 30/80, NJW 1982, S. 1877; Amtliche Begründung zur PAngV, BAnz Nr. 70/1985, S. 3730, Abschnitt B, zu § 1 Abs. 1.

[78] BGH, Urteil v. 30.3.1988 – I ZR 209/86, NJW 1988, S. 2471 = ZMR 1988, S. 296.

[79] BGH, Urteil v. 7.7.1983 – I ZR 113/81, NJW 1983, S. 2707.

[80] BGH, wie Anmerk. 7)

[81] § 3 i.V.m. § 4 Nr. 11 UWG.. 7. Juni 1909 (RGBl. S. 499). Art. 2 G vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2413, 2414)

[82] KG vom 02.02.95, AZ 25 W 612/95

[83] Urteil des BGH vom 5.10.2000 zu I ZR 210/98 -

[84] aus dem Beschluss des LG Stuttgart vom 03.03.2004 zu Az. 38 O 6/04 KfH - eigene Sache.

[85] Urteil des BGH vom 13.06.2002 zu I ZR 173/01 (OLG Frankfurt aM, LG Frankfurt aM)

[86] aus dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 29.07.1999 zu Az. 2 U 52/99

[87] 重利罪在我國之規定是刑法第 344 條：「乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助之處境，貸以金錢或其他物品，而取得與原本顯不相當之重利者，處三年以下有期徒刑、拘役或科或併科三十萬元以下罰金。」

[88] §138 Abs.2 BGB § 291 Abs.1 S.1 Nr.1 StGB

[89] 可以參考BGH，1997.4.23的判決 - VIII ZR 212/96

[90]　民法債編施行法第36條第2項規定：「中華民國八十八年四月二十一日修正公布之民法債編修正條文及本施行法修正條文，自八十九年五月五日施行。但民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之。」

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