全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）已同意就指控該行業組織人為抬高房地產佣金的訴訟達成和解，這將為房地產市場的重新配置埋下伏筆，從而大幅降低消費者在房屋交易中的支付金額。

根據擬議的協議，代表150萬名房地產經紀人的該集團將改變原告和消費者權益倡導者所稱的有助於抬高賣房者佣金的規則，幾十年來，賣房者支付給房地產經紀人的佣金佔銷售價格的5%至6%。該協會還將在四年內支付4.18億美元，以解決幾起案件。

NAR臨時執行長尼基亞·萊特（Nykia Wright） 表示：“最終，繼續訴訟將損害會員及其小型企業的利益”。 “雖然不可能有完美的結果，但這份協議是我們在這種情況下所能取得的最好結果”。

NAR表示繼續否認有不當行為。

據消費者權益倡導者、學者和涉案律師稱，透過使收費更接近房地產中介服務的真實價值，這些規則的改變極有可能降低賣家在房屋銷售中支付的費用，甚至有可能降低整體房價。

在其中一起案件中代表密蘇里州房屋賣家的原告律師邁克爾·凱奇馬克（Michael Ketchmark）說：“毫無疑問，這將為房主帶來巨大的節省”，他補充說，“他相信該協議將從根本上改變房地產市場，並有助於降低住房和房屋銷售成本”。

伊利諾伊州案件原告代理律師事務所之一 Cohen Milstein 的執行合夥人本傑明·布朗（Benjamin D. Brown）表示，“該和解協議將帶來全面改革，幫助無數美國家庭”。

該協議在生效前仍需獲得聯邦法官的批准。 一些懷疑論者，如Redfin執行長格倫·凱爾曼（Glenn Kelman），質疑該協議是否會顯著改變現狀。

司法部去年曾要求聯邦法院重啟對NAR規則的反壟斷調查，但司法部拒絕對和解發表評論。

該協會具有百年歷史的佣金結構規定，賣方和買方代理可分成通常為房屋售價的 5% 至 6% 的佣金。伊利諾伊州和密蘇里州的房屋賣家在兩起集體訴訟中聲稱，NAR 的規定要求賣家代理人在房屋銷售資料庫「多重掛牌服務」（Multiple Listing Service, MLS）上列出補償方案，從而抬高了佣金。

今年10月，堪薩斯城的陪審團認定，NAR和主要經紀公司合謀虛高佣金，並判定密蘇里州的一個賣房者集體賠償18億美元。同時，伊利諾州的案件也已進入審判階段，重點是類似的指控。 凱奇馬克說，週五宣布的協議如果獲得法官批准，將解決這些案件，結束長期存在的佣金結構。

自10月的判決以來，專家預測佣金制度即將發生變化。它不僅受到集體訴訟案件的威脅，而且司法部一直在要求美國華盛頓特區巡迴上訴法院重啟對NAR佣金規則的反壟斷調查，該調查已於2020年達成和解。

專家稱，擬議中的規則修改將導致佣金 “脫鉤”，傳統上佣金由賣方承擔，並與買方代理分享--批評者稱這一制度具有反競爭性，並使費用居高不下。

週五公佈的和解協議將禁止賣方代理人使用多種上市服務（房地產經紀人可存取的新房銷售資料庫）來向買方代理人收取佣金。 據參與該案的律師稱，表示買家賠償的選項根本不會出現在多重列表服務中。

據一位與和解談判關係密切的人士透露，如果聯邦法院批准和解協議，規則將於 7 月生效，該人士不願透露姓名，因為他們無權公開討論此事。

紐約市立大學巴魯克學院（City University of New York Baruch College）助理教授索尼婭·吉爾布克（Sonia Gilbukh）表示，代表買方的經紀人很可能不得不直接向其客戶索要賠償，因為他們將不再從賣方獲得保證佣金。

她說，這可能會讓手頭拮据的人更難買房。但她補充說，佣金應該會減少，從而吸引經驗不足的房地產經紀人並對價格施加下行壓力。吉爾布克說，如果賣家不再向買家支付佣金，他們可能會看到更低的交易成本。

“該行業可能需要一段時間才能進入新的平衡，”吉爾布克說。“但總體而言，交易費用的降低應該會降低[房屋]價格。”

布魯金斯學會（the Brookings Institution）住房問題高級研究員珍妮·舒茨 （Jenny Schuetz）表示，新制度不一定會損害低收入和低收入買家的利益。 諸如購買首付或支付產權保險之類的成交成本會被捆綁到抵押貸款中，買方代理的費用也可以類似地包含在內。 此外，舒茨表示，如果賣家將支付給房地產經紀人的費用減半，他們可能會以更低的價格出售房屋，因為他們可以保留更多收益。

她說：“如果我們能提供支持，讓低收入的首次購房者了解購房流程，讓他們有能力與經紀人就此進行談判，並了解他們能得到什麼，那麼這對他們來說並不是壞事。”

長期研究佣金問題的美國消費者聯合會（Consumer Federation of America, CFA）高級研究員史蒂夫·布羅貝克（Steve Brobeck）說，該協議有可能撼動整個行業--他說這是最好的結果。

他說：“NAR做了一件明智的事情，同意嘗試將這個有爭議的問題拋在腦後”。

消費者“將是最大的受益者”，布羅貝克說，他所在的組織估計消費者每年將節省 300 億美元。

其他分析師也預期消費者將節省大量開支。投資公司Keefe, Bruyette & Woods 在10月的報告中預測，佣金結構的改變可使美國消費者每年支付的1,000億美元房地產佣金減少30%。

舒茲說，解決方案將在房屋銷售過程中設立兩個談判環節--一個是買方與其經紀人之間的談判，另一個是賣方與其經紀人之間的談判。

舒茲說：“這將是一個非常有趣的現象，尤其是在買方方面，買方願意支付多少費用給他們的經紀人來幫助他們購買房屋，而在此之前，買方給人的印象是根本不需要支付任何費用”。

她說，一般來說，人們往往對寫出來的稅費更敏感，而不是將其納入價格。 但買家的需求差異很大，這取決於他們的知識水平、當地市場和交易的複雜程度。 舒茲說，理想的情況是，經紀人提供與其技能水平和實際服務相匹配的收費，也就是其他人所說的“點菜”模式。

舒茲說：“我可以看到一些買家代理人將自己推銷為，‘我們是一家提供全方位服務的代理人，我們幫助你做所有的事情，我們讓這對你來說更容易，而且我們收取更高的費用，’”舒茨說。 “其他買家經紀人說，‘嘿，我們正在與不需要大量幫助的買家合作。 我們的價格比較優惠，我們將為您提供相當低的費用’”

Redfin的凱爾曼對擬議的和解表示歡呼，但在一篇部落格文章中表示，“目前還不清楚和解是否會完全結束合作”。 這個房地產上市平台長期以來一直是佣金結構的批評者，並將自己塑造成NAR系統的替代者。

凱爾曼在部落格文章中說，儘管和解協議將從資料庫清單中刪除對買方代理的補償提法，但賣方仍可向買方代理提供資金，從而允許一定程度的合作。

凱爾曼補充說：“結果可能是，代理與代理之間在費用方面的合作會被削弱，但不會被扼殺。”他的平台向大多數代理支付基本工資，此外還有交易獎金，獎金佔銷售價格的1% 到1.5%。

不過，他表示，和解可能 “重塑經紀人的合作態度和消費者對費用的態度”。

和解協議宣布後，投資人拋售了該行業幾家知名公司的股票。 eXp Realty的母公司股價下跌了9.9%，Anywhere房地產公司（旗下擁有蘇富比、21世紀不動產和 Coldwell Banker 等公司）的股價下跌了11.6%。

由於分析師擔心佣金結構的變化可能會損害其收入模式，Redfin和同為住房數據聚合商的Zillow 分別下跌了4.9% 和 13.5%。 例如，Zillow的大部分收入來自為買方代理提供的廣告，而如果行業萎縮，該公司的高級訂閱產品可能會失去會員。

Zillow公司的發言人表示：“對消費者而言，正面的改變也有利於那些為消費者提供優質服務的中介--交易雙方都是如此”。

原文網址：https://www.washingtonpost.com/business/2024/03/15/nar-real-estate-commissions-settlement/ （轉載自Julian Mark, Aaron Gregg  and Rachel Kurzius/The Washington Post）