班傑明-塔爾（Benjamin Tal）是加拿大帝國商業銀行（Canadian Imperial Bank of Commerce, CIBC）投資部副首席經濟學家，以下內容改編自週三發布的研究報告。

各級政府終於開始以應有的緊迫感對待住房負擔危機。最新的聯邦預算提出了幾代以來最積極的一系列住房政策。

透過對非永久性居民人數設定上限來解決需求方面問題的決定是朝著正確方向邁出的一大步。22各國政府也對大幅改變租賃活動在國家住房結構中的作用表現出更開放的態度。簡而言之，加拿大的租屋傾向必須提高，市場應重新調整以增加租賃單位的供應。為專門建造的出租房提供更多的低成本融資，以及最近取消對建造出租房單位徵收的商品及服務稅（GST/HST），都已經開始改變計算結果。

但這還不夠。以下兩個變化將產生更大的影響。

首先是出售商業房地產（如公寓大樓）時的資本利得稅處理。在美國，1031交換是一種機制，透過這種機制，出售商業房地產資產的收益可以透過購買新的 「同類 」房地產來遞延納稅。從個人、信託到各種規模的企業，各種類型的投資者都可以利用這種再投資激勵機制。

這裡的邏輯是，1031交換創造了一個更具活力的環境，因為美國開發商為了避稅，會迅速從一個專案轉向另一個專案。重要的是，建造和銷售改良房地產的開發商以及「炒房者」不能利用1031交換--他們的房地產被視為庫存，明確排除在法律規定的遞延納稅待遇之外。

安永會計師事務所（Ernst and Young）2022年的一項研究不僅量化了1031交換對美國納稅人的直接影響，還量化了額外的間接經濟活動流。總體而言，1031交換在2021年創造了約60萬個工作崗位、300億美元的勞動收入以及550億美元的國內生產總值增值。研究發現，除了因活動增加而增加聯邦、州和地方稅收外，該法規還能降低資本成本，以更快、更有效率的方式增加資本支出。

遺憾的是，除個別情況外，加拿大並不存在這種機制。加拿大目前的稅收環境阻礙了這種活力。採用美國的模式不僅可以激勵加拿大租賃單位的發展，還可以在邊際上提高經濟成長和效率。

大幅增加租賃供應的另一個方法是大力推廣二手租賃套房的概念。

加拿大政府打算推出加拿大二級套房貸款計劃，使房主能夠獲得最高4萬加元的低利率貸款。這是一個積極的進展。但我們真正需要的是鼓勵開發商建造二級套房的住宅。

這將使我們目前的集體觀念在市場的推動下發生巨大變化，轉變為透過在房產中增加 附屬住宅單元（accessory dwelling unit, ADUs），將房屋作為賺錢的生意來對待。這是一個三贏的局面。

第一大贏家是房主的經濟承受能力，因為租金收入可以支持房貸付款。 SVN Rock Advisors公司在最近出版的《自籌資金的房子》叢書中正式提出了這一概念，該公司估計，抵押貸款的收入要求可降低30%至60%。

第二大贏家是租屋者，因為據估計，這些單位的平均租金比傳統公寓低20%。

第三個贏家是環境，因為現有的基礎設施在一棟房屋的佔地面積內，既可以建造房屋，也可以出租。

第四個贏家是安全，因為這些新單位將按照規範建造，而許多現有的二手單元的安全性則會受到影響。

當然，這並不是最佳選擇。購屋者最好不要成為房東。但現實情況是，從房屋市場的基本面來看，越來越多的人只能選擇自籌資金買房或不買房。

從常識來看，對此類單位的需求只會增加。開發商將迎來利用這一趨勢的良機。這個概念已經在安大略省的尼亞加拉地區、渥太華、安大略省西南部和阿爾伯塔等地區進行了成功的試驗。

原文網址：https://www.theglobeandmail.com/business/commentary/article-these-two-fixes-for-the-housing-crisis-have-a-bigger-impact-than/ （轉載自 Benjamin Tal/The Globe and Mail ）