2024年第一季度，由於房屋銷售放緩、供應擴大以及租金進一步下降，新加坡私人房屋價格的季度漲幅創下近三年來最慢。

分析師表示，未來幾個月私人住宅市場的下行壓力可能會持續，因為在經濟不確定的情況下，購屋和租屋需求都會放緩。

市區重建局（Urban Redevelopment Authority, URA）週五（4月26日）公佈的數據顯示，2024年第一季私人住宅價格上漲了1.4%。 這一數字略低於該機構本月稍早預測的1.5%，而上一季的漲幅為2.8%。

Huttons數據分析資深總監李思德（Lee Sze Teck）指出，1.4%的漲幅是2021年第三季以來最慢的季度漲幅，當時的漲幅為1.1%。

第一季的租金下降了 1.9%，延續了上一季 2.1% 的降幅。

仲量聯行（Jones Lang LaSalle, Inc. JLL）住宅研究、研究和諮詢主管謝秀全（Chia Siew Chuin）表示，價格成長放緩反映出購屋者對「薪資成長放緩和經濟狀況疲軟的情況下的高價格水平」持謹慎態度。

世邦魏理仕（CBRE Group, Inc. CBRE）新加坡和東南亞研究主管翠西亞．宋（Tricia Song）指出，自新冠疫情爆發以來，私人住宅價格已上漲 34.3%。

「有跡象表明，由於利率上升，以及2023 年4 月下旬生效的針對外國人的60% 懲罰性額外買家印花稅（Additional buyer’s stamp duty, ABSD），人們對高點的抵制越來越大。這導致2023年全年開發商的銷售額為6,421套，創15年來新低。」

宋補充道，未完工單位（不包括執行共管公寓(Executive Condominium, EC））的未售庫存從2023年第四季的16,929套躍升17.8%，增至19,936套。包括已竣工單位在內，第一季未售出庫存增加 17%，達到20,204套。

2024年第一季度，有地房產的房價漲幅居首，從上一季的4.6% 攀升至 2.6%。

非土地房產的價格在第一季上漲了1%，而上一季的漲幅為2.3%。

核心中央區（Core Central Region, CCR）的優質房產價格推動了第一季的價格上漲，上漲了3.4%。相較之下，中部其他地區和中部以外地區的漲幅較低，分別為0.3% 和0.2%。

「華騰大廈在華中區的公開發售似乎提振了這一板塊的人氣，完美十號（Perfect Ten）和利東綠地（Leedon Green）等現有項目的成交價中位數也有所提高。」宋說。

在華中區域購屋可能會推動房價趕上其他區域。戴德梁行（Cushman & Wakefield）研究主管黃顯揚（Wong Xian Yang）表示，2021年至2023年期間，華中地區的房價成長了約11%，明顯落後於其他房價漲幅超過30%的地區。

第一季的總銷量為4,230套，連續第三個季度下降2.4%。轉售交易下降了 5%，為2,689台，轉售交易下降了8.3%，為377台。

新房銷售市場是唯一改善的市場，第一季的成交量上升了6.6%，達到1,164個單位。黃說，這是因為開發商推出了更多的私人住宅，從第四季度的1,060個單位增加到1,304個單位（不包括執行共管公寓）。

儘管如此，第一季新推出住宅的銷售仍有所放緩。 他說，新推出的100個以上單位的銷售率約為39%，而一年前約為54%。

博納（PropNex）執行長伊斯梅爾·加富爾（Ismail Gafoor）指出，這也是自 2008 年第一季（當時售出762個單元）以來，今年第一季錄得的最低銷售水平。

加富爾說，開發商在競標土地時也變得更加保守，可能會把新單位的定價定在一個更容易接受的水平，以吸引本地買家。他說，第一季度，新的無土地私人住宅（不包括執行共管公寓）的成交價中位數為196萬新元，低於上一季的約215萬新元。

租金下降

同時，第一季的租金下滑了 1.9%，延續了上一季 2.1% 的跌幅。

世邦魏理仕的宋指出，2023 年將有「大量竣工」。不包括執行共管公寓在內，去年約有19,968套私人住宅竣工，是自2016年的20,803套以來竣工數量最多的一年。

今年第一季度，僅241個單位完工，主要是位於第15區的擁有200個單位永久產權的邁耶大廈。宋志平說：「竣工淨存量實際上減少了188個單位，這可能是由於出售重建項目的拆遷所致。」

因此，截至第一季末，空置率從第四季的8.1% 降至6.8%。

根據預計完工日期，在 2024年剩餘的三個季度中，將有10,561套私人住宅（包括執行共管公寓）完工。另有 6316個單位將於2025年完工。

分析師預計未來幾個月租金將進一步下降。

第一太平戴維斯新加坡研究與諮詢執行董事張艾倫（Alan Cheong）表示，鑑於住房存量增加、外來人口減少以及現有租戶的預算限制，今年的租金可能會下降5%。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）的黃預計，明年租金可能會穩定下來，因為「2025年和2026年的新竣工量將分別降至每年平均約6,691 套」，遠低於十年來的平均水平13,275套。

世邦魏理仕的宋觀察到，租金仍比2020年第三季的最後一個低點高出52%。

仲量聯行的謝表示，儘管如此，新項目的健康推出應該會刺激市場活動和購屋需求。

原文網址：https://www.businesstimes.com.sg/property/spotlight-1private-home-prices-ease-1-4-rise-q1-rents-fall-further-1-9（轉載自Ry-Anne Lim/The Business Times）