摘要

　　民眾購買預售屋，常有不當分配公設比或灌虛坪等糾紛，損害購屋者之權益；雖然，內政部已逐步限縮不當虛坪，但因建築技術規則對於免計容積的規定過於浮濫，且因停車空間分配車道等又因人而異，因此，社會要求檢討虛坪之呼聲仍然不斷。

　　鑒此，內政部分別對於修正建築技術規則，以及廷遮空間專有化等研提改進方案，該方案是否可行，值得探究，本文爰就歷年關於虛坪改革加以檢視，並參考日本建築基準法等有關免計樓地板面積之規定，加以比較，並對於停車空間的產權登記如持法定共用部分與修法改為專有部分等加以分析。此外，本文認為片段式改革，無法解決根本問題，因此建議除修正公寓大廈管理條例外，並應制定不動產登記法，確認區分所有建物(專有部分)範圍，以杜絕上述爭議。

壹、引言

　　由於不動產交易制度，得採預售方式交易，起造人或建築業者即得分戶讓與，與買受人簽約依工程進度分期付款[1]，由於法令規範不明確，經常衍生公設分配不均、灌虛坪等交易糾紛。所稱「虛坪」，不是法律用語，通常係指不需使用、非必要、利用免計容積過度設計被強制或重覆計算分攤之公共設施面積；「公設比」，亦非法定用語，通常是指「公共設施總面積」除以「總樓板面積」所得之百分比數值，以個別區分所有建物而言，公設比，是以「建物中共用部分之持分面積占建物總登記面積之比[2]」；又因公設之計算因人而異，常相同建案有不同之公設比[3]，尤其是室內停車位買賣所應持有之建物面積，完全由建築業隨心所欲，因而灌虛坪之批評時有所聞[4]。

　　有關虛坪問題，主要是來自預售屋之房屋面積之分配是否合理之檢討，由於民間對於實坪登記的呼聲不斷，近來，內政部林右昌部長亦在2024年2月29日記者會[5]中宣示，將對於虛坪、停車空間之登記加以改革，事實上「灌虛坪」包括兩部分[6]，其一是建築技術規則有關免計容積之規定，其二是，地下層停車空間權利分配不合理的問題。此一議題，內政部於三年前專案委託「改進區分所有建築物之停車空間制度研析工作案」專題研究(以下簡稱停車空間研究案[7])，並曾參與內政部有關虛坪改革之討論，本文爰就歷年來有關虛坪改革歷程及目前內政部所提之改革方案加以整理評析，提供讀者參酌。

貳、虛坪與建物登記之關連

一、監察院糾正虛坪前之改革

（一）主建物、附屬建物測繪範圍之檢討

　　早期登記實務規定未健全，預售屋的主要標的~區分所有建築物申請建物所有權第一次登記時「其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內[8]」；導致造成專有、共有混為一談之謬誤現象，建築業者藉此創造出許多非法定用語，諸如將各層樓梯間登記為主建物，將違章增建說成「使用面積」、「受益面積」等，使得消費者誤認登記的「主建物面積增大，虛坪較少」的迷思[9]。為維護交易秩序與消費者權益，促進交易資訊透明化，公平會秉於行政指導立場為行業導正，並函請業界自1994年11月1日起作全面之配合改正。嗣後倘發現業者有為相同或類似之廣告，即屬違反公平法。

　　不僅如此，當時的建物測繪登記，通常是執照尚有名稱，除陽台、屋簷外，尚包括退縮露臺、花台、裝飾壁等，均可以辦理登記，導致虛坪過於浮濫，內政部1996年6月4日修正「建物所有權第一次登記法令補充規定」增訂第11點之3規定「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、花棚、雨庇[10]、裝飾牆、栽植槽等均不予登記」。此階段「屋簷或雨遮」可以登記，但「入口雨遮」實務見解認為與雨遮不同，仍應計入樓地板面積，方可辦理建物所有第一次測量登記[11]。

（二）機電與管委會空間之檢討

　　由於內政部2003年3月20日修正之建築技術規則建築設計施工編(以下簡稱設計施工編)第162條第1項第2款增訂「……機電設備及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會(以下簡稱管委會)所使用空間，得不計入總樓地板面積。但機電設備空間及管委會使用空間面積之和，不得超過都市計畫法規或非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十」，導致建築業者有可趁之機，例如，作為房間、儲藏室等使用[12]，甚至二次施工，將機電設備空間拆除變更為餐廳使用[13]；完全喪失不計入容積之美意。

　　因此，內政部營建署，針對上開規定之機電設備空間及管委會使用空間留設方式，加以研商檢討，作以下之補充限制[14]：

1. 得不計入總樓地板面積之「管委會使用空間」，應位於公寓大廈共用部分且不得約定專用。
2. 得不計入總樓地板面積之「機電設備空間」，如設於地面以上各樓層時，應符合下列規定：

(1)各層「機電設備空間」面積之和應小於當層居室樓地板面積之十分之一；除淨寬度在二公尺以下者外，應位於公寓大廈共用部分且不得約定專用。但建築物有設置「機電設備空間」之特殊需求，於建築圖說明確標示設備項目及位置，由相關專業工業技師簽證，經直轄市、縣（市）政府主管建築機關審查核定者，不在此限。

(2)「機電設備空間」應以具一小時以上防火時效之分間牆、防火門（窗）等防火設備及當層樓地板區劃分隔。

二、監察院糾正虛坪後之改革

　　多年來NGO不斷呼籲主管機關檢討虛坪灌水等不合理問題，且建物登記面積大於建管執照面積[15]甚不合理，於2009年9月2日通過糾正案指出公寓條例第7條與第56條第3項規定互為衝突、矛盾[16]，令消費者無所適從[17]，內政部因而啟動檢討研修[18]。當時行政院吳敦義院長受訪(2010年4月)指出把屋簷、雨遮等公設當建物部分，雨遮一坪要價5、60萬，讓「草繩跟螃蟹一樣價錢」的行徑，簡直像「土匪」。足見虛坪增加、房價飆漲，為十大民怨之首，諒非無因。但此階段改革，因建築業者請願，行政院態度猶疑，改革的進程蹣跚。

（一）地面層可否標示陽台

　　在監察院糾正虛坪前，實務上對於地面層「基於規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』，非法所不許」[19]。監察院糾正後，虛坪內政部進行檢討認為，設置於地面層之陽臺登記為附屬建物並屬專有，致與公寓大廈管理產生扞格，爰決議將上開函停止適用[20]，並經本部以示：「停止適用本部83年9月22日台（83）內營字第8388396號函……，自即日生效……。」嗣後又因建築業者陳情及建築師公會建議，幾經研商後於2011年8月24日規定[21]，陽臺設置於地面層時，自建築物地面層外牆中心線或區劃中心線以外挑出直上方有遮蓋物之平臺，該平臺具樓地板構造連接室內樓地板，並依設計施工編第38條規定設置欄桿扶手，且平臺版上緣距直下方地面（含人工地盤）達1.2公尺以上者，得標示為「陽臺」；如平臺版上緣距直下方地面（含人工地盤）未達1.2公尺且未計入建築面積者，為設置於法定空地之陽臺，得標示為「陽臺（法定空地）」。二、前揭「陽臺（法定空地）」，如屬公寓大廈，依公寓大廈管理條例第58條規定應為共用部分，並得載明於公寓大廈規約予以約定專用。

（二）關於雨遮之改革

1.「土星環」式雨遮之限縮

　　為避免環繞建物一圈的「土星環」式雨遮，明確釋示免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構造形式，減少雨遮浮濫設置情形[22]。

2.建物測繪登記之改革

　　為紓解民怨並因應監察院糾正案，內政部經過一年餘之研議[23]，於2010年7月16日經內政部法規會審議通過地籍測量實施規則第273條的修正，將「雨遮」「屋簷」刪除（保留「陽台」可准予登記）。然而，驚傳7月16日全國建築開發業公會等十幾個代表向行政院「告狀」，透過行政院祕書長林中森之安排，又於7月20日與「院長有約」，「卡卡」的吳院長當場「反打」內政部一個耳光，將近十個月研商獲致「屋簷、雨遮不予測量登記」的結論全面推翻，讓「雨遮」可繼續登記[24]。

　　稍後，消基會也向行政院抗議[25]，行政院仍強調以後「屋簷」不得登記，雨遮則改以「一定比例、核實登記」為原則，請內政部檢討提出對策。其間內政部曾擬「在一定比例5％以內」可以登記[26]，使得「附屬建物」之定義更隱晦不明而徒增困擾[27]。

　　直至2017年1月9日地籍測量實施規則修正第273條第3款才完成修正將與雨遮刪除不予測量登記。此後，只有使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量；但2018年1月1日前已申請建造執照者，其屋簷、雨遮之測繪，依本條修正前規定辦理。為配合上開規定之施行，爰修正應記載事項第四點之(二)房屋面積之附屬建物僅得列明陽臺面積。至於2018年1月1日前已申請建造執照或都市更新事業計畫已報核者，其屋簷及雨遮面積，仍得計算。

（三）地方政府放寬，陽台外加景觀陽台

　　中央主管機關改革虛坪之際，部分地方政府(如高雄市)卻2014年9月4日發布「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」以鼓勵綠化、構築地方特色建築等、再建築技術規則設計施工編所容許設置的陽臺外，再創出「景觀陽臺」並准以附屬建物辦理登記[28]，台中市更創設「垂直綠化設施」（供休憩、綠化、景觀之陽臺設施），無視於中央主管機關對於創設虛坪之質疑[29]，一併納入以附屬建物辦理登記，多年來也形成一國多制之歧異現象。

　　內政部為統一建物測量登記基準，以避免實務執行認定疑義，於2023年1月13日修正地籍測量實施規則第273條第3款規定將前段原規定「使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者」修正為「使用執照竣工圖說載有『依建築技術規則檢討設置之』陽臺者，其突出部分以外緣為界，並以附屬建物辦理測量。」故而，自2023年5月1日修正生效後，陽臺除已計入該層樓地板面積外，舉凡不符合設計施工編第1條第3款（未實施容積率地區，每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限，其未達八平方公尺者，得建築八平方公尺）及第162條第1項第1款（實施容積率地區，每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分，得不計入該層樓地板面積）檢討設計之陽臺，其餘包括前揭地方政府創設的景觀陽台等，均非『依建築技術規則檢討設置之』之陽臺，即不應准予測量登記。

（四）全面檢討各免計容積項目之妥適性

　　內政部為因應監察院2009年9月3日糾正建築法規不斷放寬免計入容積項目影響消費者權益等事項1案，2011年6月30日修正設計施工編第162條，自100年10月1日施行在案。其檢討修正項目及內容包括：公共安全空間、服務設備空間、節能景觀設施、公用事業需求空間等四大部分條文，該次修正初步達到合理化建築容積樓地板面積(以下簡稱容積)之目標。具體重點如下：

1. 將依規定僅須設置一座直通樓梯者，第2款規定之機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和上限，由基地容積之15%降至10%。
2. 刪除供區域供電所設之地下層變電設備空間，及供市內網路業務經營所設之地下層電信網路設備空間，得免計入容積之規定。
3. 增訂面臨超過12公尺道路之一棟一戶之連棟建築物設置於地面層之停車空間，應計入總樓地板面積；惟是面臨超過12公尺道路之連棟建築物，如非一棟一戶者，自無該款但書之適用[30]亦可免計容積。
4. 規定設於公寓大廈專有部分或約定專用部分之機電設備空間，應計入容積。

（五）刪除建築法令之獎勵增設停車空間規定

　　由於縣市政府依據建築技術規則設計施工篇第59條之2授權訂定「停車容積獎勵」辦法，鼓勵建商將大廈停車位開放給公眾使用，以換取容積率使得建商獲利，卻未落實提供公眾使用，致使該「停獎」規定形同具文，引起監察院調查並糾正內政部及交通部在案（2010年6月3日99內正第0020號）。糾正文指出，本案涉有4項重大違失：

1. 內政部以建築技術規則授權各縣市主管建築機關，訂定「建築物增設室內停車空間鼓勵要點」，以下位階法令再委任訂定行政規則，有違司法院大法官解釋(釋字第367、443、524號解釋)所揭示之合法性原則，確有不當。
2. 停車場法自1991年公布施行至今，交通部未積極督促直轄市、縣市政府確實依停車場法第9條之規定，辦理增設停車空間，卻放任其沿用無法源依據之「建築物增設室內停車空間鼓勵要點」，顯有疏失；另有關「建築物交通影響評估」作業，與「建築物交通影響評估準則」審查流於形式，成效不彰。
3. 內政部未積極督導各縣市政府落實「獎勵停車位」開放供不特定公眾使用，違反增設停車空間之目的。
4. 內政部長期以法規命令授權各縣市政府建築物增設室內公用停車空間鼓勵相關要點的獎勵容積，違反法律保留原則，使容積總量管制流於形式，顯有疏失。

　　嗣後，內政部迅速於2011年6月30日完成建築技術規則之修正，刪除上述第59條之2之授權獎勵增設停車空間規定，並函頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」，請地方政府本於地方發展需要依都市計畫及停車場法規定檢討修正增設停車空間鼓勵要點。

（六）刪除開放空間獎勵容積之規定

　　按過去內政部對於建築基地之建蔽率、容積率及建築高度等規範，於各業務主管法規(包括區域計畫法、都市計畫法、建築法、建築技術規則等)，均甚不明確且至為混淆，又地方政府執行存有偏差，均影響都市景觀與都市健全發展甚鉅，涉有違失，因而以「關於都市容積缺乏容積總量管控機制，各式獎勵容積之累加竟無上限規定，致都市計畫法基準容積率制度名不符實，未能發揮成效等」糾正內政部等機關（99內正40）。

　　此後，內政部營建署檢討，修正第285條規定「留設開放空間之建築物，經直轄市、縣（市）主管建築機關審查符合本編章規定者，得增加樓地板面積合計之最大值Σ△FA，應符合都市計畫法規或都市計畫書圖之規定；其未規定者，應提送當地直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議通過後實施……」，亦即將有關將留設開放空間樓地板面積「允許額外增加之樓地板面積，且不得超過都市計畫容積率之○‧三倍」之獎勵上限刪除，回歸都市計畫體系控管容積[31]。並限制依規定留設開放空間者，始得設置公共服務空間，避免獎勵樓地板面積皆為公共服務空間之情形。

三、現階段~免計容積造成虛坪之檢討

　　未實施容積管制前，以建蔽率及建築物可建高度控制可建築之總樓地板面積，所有建築物外中心線或代替住中心線以內均計入樓地板面積，故「公設」多採最低量設計；實施容積管制後，自1993年陸續加入停車空間、防空避難室、遮陽板、露臺、陽台、雨遮、騎樓、屋頂突出物、梯廳[32]、機電空間、安全梯間、緊急昇降機道、排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間等項目，得不計入容積總樓地板面積(期的否登記，詳如表格1)。

　　惟按鑒察院於2010年11月13日之調查意見指出，有關容積總量管制之意義，係指基於容受力觀念下，某一地區於一定期間內，在維持其環境與生活品質的情況下，所能容納之最大人口數量，並就此最大人口量透過都市計畫管制策略，管制其土地開發之區位、時序、速度、總量與品質。基此，在都市計畫階段，「容積管制」係用以估算公共設施（如污水下水道、排水、變電力設施等）、公園綠地面積，劃設土地使用分區（故有住宅區、商業區等不同容積率與建蔽率之劃設），控管土地使用強度與密度，並進而控制建築發展（強度及人口密度），確保生活品質之重要手段。在建築管理階段，「容積管制」則依設計施工編第162條有關容積樓地板面積之計算及免計容積規定之意旨，係以建築物每一層中凡能產生人口密度之樓地板面積，均應計入容積率計算之樓地板面積；換言之，得實質居住之空間始計入容積。至於設計施工編第1條第7點規定，「總樓地板面積」為「建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之和」，該規定係指「總樓地板面積」為可「實質居住」之面積及「不可居住」之面積（包含所有管道間、樓梯、地下停車場等屬服務性設施面積）之樓地板面積之和[33]。故而，建管機關於建築許可時，得針對「不可居住」之面積排除於容積率計算之列，乃有前揭設計施工編第162條之規定。

　　日本建築基準法施行令規定，樓地板面積之計算是以建築物每層或其部分的水準投影面積為基礎，周圍有牆、門、捲門、欄杆、柱子等中心線所圍繞之範圍，但除屋外觀眾看台外，被「室外部分或視為室外部分」不計入樓地板面積內。所稱「室外部分或視為室外部分」，係指周圍大部分沒有牆壁等可防風雨之結構隔間，不無法使用於生活、辦公、工作、聚會、娛樂、展示、儲存或儲存貨物或其他室內用途等部分。通常是指以下空間：（1）門廊、公共走道、騎樓等，與道路或開放空間形成一個整體空間，且供一般公眾或車輛通行使用；（2）通常形式的陽臺和類似的風中走廊等（附表2）[34]。

　　此外，電梯機坑(エレベータシャフト)通常計入各層樓地板面積。但明顯無法放置各樓層(無出入口之樓層)者，例如高樓層電梯、低層電梯未設出入口，該低樓層部分，不予計入(我國則可全部不計入)；又『建築基準法施行令』第2條第4項規定，以下設備部分，原則得不計容積：車庫、腳踏車停放區；防災備蓄倉庫部分；蓄電池設備部分；自家發電設備設置部分；儲水設施部分；安裝快遞箱部份等。

　　日本上述不予計入容積者，係考量(屋外)「不無法使用於生活、辦公、工作、聚會、娛樂、展示、儲存或儲存貨物或其他室內用途等部分」固與我國免計容積之概念相似，惟對於屋內專為服務高樓層電梯之「該低樓層部分」始得排除不計入容積。較諸我國對於室內之管委會使用空間、機電空間等均得不予計入，顯得我國規定較為寬鬆，甚至有浮濫之嫌。

　　從建管機關的角度而言，免計容積項目之增修納入，大多與當時推動的管理政策目的與公共安全要求有關，鼓勵設置公共安全空間、服務設備空間、節能景觀設施、公用事業需求空間等，並定有上限。惟因免計容積係在法定容積外得以外加，地政法令又大多准予以測量登記，不動產業者為增加銷售面積，莫不將建案之可建築樓地板面積使用至極限，免計容積項目之量多以上限設計，因該等項目多被歸類於「公設」，致民眾感受「公設」提高。

　　乃致，在房價飆漲下，建築業者為刺激買氣，小坪數套房卻越來越小[35]，但因建築技術規則對於免計容積部分規定越寬鬆，建案公設面積卻不斷增加[36]，甚至朝向豪宅化[37]，無形中增加消費者之負擔。因此，檢討免計容積之項目及上限的呼聲，仍不絕如縷，內政部在四年前即開時研議解決方案[38]。

　　為從營建署分析目前不動產市場銷售標的物，依第162條進行設計與後續使用回饋的結果，上述免計容積項目中，最名不符實者，主要是在機電空間及公寓大廈管理維護空間，疑有過量設計以致日後移作他用現象，如欲降低高公設比現象，宜從降低此兩項免計容積上限著手。

（一）相關規定意旨

　　查設計施工編第162條第1項第2款規定，機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間得不計入容積總樓地板面積，其面積之和，除依規定僅須設置一座直通樓梯之建築物，不得超過基地容積之10%外，其餘不得超過15%。

　　此項規定係於2005年1月21日修正[39]將免計容積上限提高至15%，主要係為充實防火避難所需空間，落實建築物之公共安全，卻被挪作管委會使用空間。導致近年來，免計容積供作管理委員會使用空間越來越氾濫，甚至包括作為社區社交、娛樂等空間使用（例如：烹飪教室、健身中心、歌唱教室等等），與法令之設置目的不同，顯見有其檢討之必要。

（二）研擬限縮方式

1.明訂公寓大廈管理維護空間規模及條件限制：各縣市政府依公寓大廈管理條例第56條第5項法令授權，訂有不計入建築面積及總樓地板面積之管理維護使用空間規模等規定[40]，參考其規模據以修正限制條件。

2.限制機電設備空間面積：為避免限制管理維護使用空間規模後，改以設置機電設備空間，爰機電設備空間規模亦擬一併限制之，其限制方式如下：

(1)參考2003年7月15日內授營建管字第0920087944號函，明定機電設備空間各層得不計入之限制條件。

(2)參考臺北市建築物設置機電設備空間配置規範第二點規定，明定機電設備空間各層得不計入之限制條件抵扣順序。

(3)實際案例歸納，集合住宅之總機電設備面積約為法定建築面積0.8~1.2倍，扣除設置於防空避難設備之部分，其與樓層數成反比，爰依樓層數訂定比例條件。

3.昇降機道納為得免計入容積項目，並與機電設備空間等合計。現行規定緊急昇降機機道得免計容積，一般昇降機為必要且為民眾必要使用之建築設備，擴大為昇降機（含緊急昇降機及一般昇降機）機道均得為免計容積項目，並比照現行規定與機電設備空間等有基地容積之比例上限，以排擠設置其他不必要項目。

（三）具體方案

　　根據內政部長2024年2月29日記者會所提之方案，擬以修正設計施工編第162條，區別免計容積之分項標準，引導合理適當之公設規模：

1. 管委會空間：如會議、辦公、監控、儲存、簡廁等，以總容積1%設計，以100m²為上限，超過部分計入容積；不足20m²可補足差額，該差額不受上限限制
2. 維持免計容積比例，增加免計容積及必要項目（增列一般電梯免計容積，含無障礙電梯）。

參、停車空間產權分配造成虛坪之檢討

　　我國現行法定停車空間之權利登記方式異常紊亂[41]；停車空間縱登記為共有部分，其應有部分比例之分配，常發生分配不當而導致灌虛坪之問題而常被詬病；且實務上放任以極小面積之專有部分作為依附(雖登記為小公)公然外賣之脫法行為[42]，主管機關似難以施為。目前停車位經由編號註記登記，民間交易習慣已認為是獨立交易之客體，然而，檢視管理條例第58條第2項之規定，旨在防杜建築業者一物二賣獲取不當得利或濫用規劃權而設之禁止規定，停車空間之專用權僅為共用部分之使用權，自不宜另行分配基地權利範圍[43]，基於同一邏輯，亦不應增配共用部分之應有部分。故而，區分所有權人之間停車位使用權相互移轉，如包括上述增配之基地權利，或共有部分之應有部分者，即與管理條例第4條第2項關於專有部分、共用部分與基地權利處分一體化(條例4Ⅱ、民799Ⅴ)之規定有違，在法務部廢止79年函釋之後已欠缺法理依據，已經引起困擾。

一、停車空間與虛坪之關連

　　雖然建物所有權第一次登記補充規定已規定「法定停車空間(含車道及其必要空間)」，惟一般車道大都工作汽車及機車出入，交易實務上汽車停車位單獨計算面積銷售，機車位全體共用部分(大公)；惟現行停車空間登記為共有部分與其他共有部分並未嚴予區別，故分配於停車位之面積，隨建築業者之定價策略而變動，因而造成分配不當，衍生糾紛，甚至因而違反公平法而遭處高額罰鍰[44]。

　　例如某公寓大廈地下層[45]總面積20,406.08㎡，停車位依其大小計算合計6,654㎡，公共區域面積為3,289.66㎡，依照停車位及其他區域比例，停車空間(含車道及其他必要空間)應為13,655.45㎡，該地下室設有452個停車位，故每一停車位持有面積30.21㎡；其他公共區域之應有部分面積為6,750.63㎡。該建案地面層面積43,456.54㎡，如停車位除停車格15㎡外，僅再分配1㎡，其餘灌到大公面積，則總銷售面積變成66,211.95㎡(公設比為34.37%)。而一般正常之分配方式，應分擔地下層公設面積6,750.63㎡，再加上地面層公設面積9,581.33㎡(合計公設面積16,331.96㎡)，總銷售總面積計為59,788.5㎡(按公設比為27.32%)。如依停車空間研究建議[46]，車道等面積原就為服務車輛進出而設，故應全部由停車空間吸收。依此方式計算，則地下室大公僅有公共區域面積3,289.66㎡，總銷售面積減為56,327.25㎡，公設比大幅下修為22.85%(參表3)。

二、目前停車空間登記為共用部分之困境

　　以目前法律而言，法定停車空間係建築物建築時，依都市計畫法及建築法規定應附設(設置)之停車位置，性質應解為屬區分所有建築物之當然共有部分，自不應成為區分所有建築物專有部分之客體[47]。故現行登記為共用部分，有其法理之依據。從而，法定停車空間屬於公寓大廈當然之法定共用部分，本質上欠缺使用上之獨立性，不得成為專有部分，非區分所有權之客體[48]，自不得作為交易之客體。

　　問題是，目前不動產交易實務上，已經藉編號註記(約定專用)方式將其增配之停車位共用部分之應有部分，作為移轉之標的，進而被誤為是獨立交易之客體。如果，禁止此類交易，恐有違反社會期待。

　　不過，在2009年物權法修正後，區分所有建物共有部分無論是其本身之應有部分，或是對區分所有建築物之基地應有部分之比例，其有無配屬，或計算方式，民法第799條第4項已定有明文，且於約定專用部分所取得者只是使用權而已，共有部分不得單獨處分，法有明文(條例4Ⅱ、民799Ⅴ)，無由於共用部分成立約定專用部分後，反可將約定專用部分所由生之共有部分外賣，或單獨處分之理。因此，行政見解有許多變化，導致，停車空間之交易，出現以下困境。

（一）法定停車空間不得約定分配基地之應有部分

　　關於法定停車空間應以共有部分登記，且登記實務上除該共有部分會增加該停車位之應有部分(以加註共有部分之「權利範圍」方式登記)，且為方便交易(或貸款)之估價，通常會針對該停車位另行分配基地之應有部分。

　　惟於民法物權編修正後，法務部107年8月30日函[49]對於前揭實務認有違反民法第799條第4項規定之虞；「區分所有建築物之停車位，倘係於區分所有建築物之共有部分約定取得專用權者，由於專用權人並未額外取得區分所有建築物之專有部分，自無從就該約定專用部分，主張依民法第799條第4項規定分配基地權利範圍。」蓋本條第4項但書所稱「約定」，係指全體區分所有權人就建築物各專有部分及其基地權利之應有部分比例所為之約定，倘就共有部分之停車位再行分配基地權利範圍，已逾越該條項之規定。

　　內政部認為該等共有部分停車空間之登記行之有年，若驟然廢除，對於不動產交易將產生衝擊，故經彙整部分縣市政府反映意見，再次函請法務部表示意見，然而法務部108年5月15日等函[50]仍表示上開規定所定計算基地應有部分權利之基礎，為「區分所有權人之專有部分面積」，並不包含因約定專用而取得之「專用權」面積部分，由於專用權人並未額外取得區分所有建築物之專有部分，自無從就該約定專用部分，主張依民法第799條第4項規定分配基地權利範圍而維持原見解。

　　內政部於2019年8月8日召開研商會議，原擬提出因應對策，擬採不溯及既往方式處理，但因與會建築業者代表不表贊同而無法形成結論[51]。至於，交易實務上依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第4點(「預售屋買賣契約範本」第3條)第1款規定「土地面積：(註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明)」，允許共有部分停車位得分配基地權利範圍乙節，內政部已錄案將依法務部前揭107年8月30日等函釋規定檢討修正。惟於修正前，仍得依上開應記載事項及契約書範本規定，以其他明確計算方式列明之方式為之[52]。

　　綜上，法定停車空間不得增配基地應有部分，大致已塵埃落定；但與增設或獎勵停車空間得單獨登記為專有部分，又可分配一定比例之基地應有部分，二相比較，似亦有檢討之餘地。

（二）法定停車位之相互移轉(調整應有部分及編號)問題

　　法定停車空間或法定防空避難設施，於「九一八函」函釋發布生效後，必須以共有部分辦理登記，其登記之後，依管理條例第4條第2項及土地登記規則第80條規定，共用部分之應有部分不得與其所屬專有部分分離而為移轉或設定負擔。因此，設置於共用部分法定停車空間之停車位，應依上開規定辦理，並無疑義。但管理條例公布施行前之行政機關見解，卻得以在區分所有權人之間相互移轉。

1. 法定停車位得在區分所有權人之間相互移轉

　　基於「法定停車位不得外賣」原則，卻容許在同一區分所有建築物之區分所有權人相互間，就區分所有建築物之共有部分之應有部分比例(權利範圍)所為之調整，應非法所不許[53]，申言之，法定停車位仍得以「權利範圍變更」方式調整移轉予同棟建物之其他區分所有權人。從而，與原專有部分(主建物)發生分離之效果。

2. 區分所有權人間之停車位相互移轉，與一體化規定有違

　　按此種停車位相互移轉之情形及結果，與民法第799條規定之精神不符。蓋公寓大廈之共用部分之使用權，屬於區分所有建築物共用部分共有所有權之權能，其本身不得單獨為交易移轉之客體[54]。而民法物權編施行法第8條之5第1項所設之例外規定「同一區分所有建築物之區分所有權人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第799條第4項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第5項規定之限制。」其目的旨在透過區分所有權人間相互移轉，使得各區分所有權人之「共有部分或基地之應有部分」符合修正之民法第799條第4項規定之比例。反之，倘「共有部分或基地之應有部分」，無不符修正之民法第799條第4項規定之比例情形，即無由相互調整辦理移轉之餘地。

　　再按民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」是為「處分一體性」，其立法目的係以專有部分與其所屬對應之共有部分及其基地之權利，有不可分離之關係(管理條例第4條第2項)。且使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。故登記為共有部分之停車空間，與建物專有部分，具有密不可分之關係，建物專有部分所有人，不得將共用部分之停車空間使用權單獨出售他人，或保留停車空間使用權而將建物專有部分出售他人[55]。因此，個別法定停車位之買賣，僅涉及停車位使用權之移轉[56]。申言之，法定停車位屬共有部分約定專用性質[57]；即使於同一建築物之區分所有權人間約定移轉「法定停車空間及基地權利」，然因其未併同專有部分之移轉，仍與民法第799條第5項規定未符[58]。從而，前揭共有部分之應有部分比例(權利範圍)所為之調整之實務規定，即有適法性問題。

3. 法務部廢止民國79年函，區分所有權人間之停車位相互移轉，失所附麗

　　是以，法務部2020年8月21日變更見解認為前揭79年函釋係依當時相關法規所提供之法規諮詢意見。然而「民法第799條第4項，業……修正施行，……，區分所有權人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，原則上應依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但亦得從各區分所有權人全體之約定，惟尚不得僅由部分區分所有權人相互間，就應有部分比例重為協議，將共同使用部分或基地應有部分之權利範圍，作部分調整。準此，前揭本部79年7月7日法79律字第9656號函內容，與現行民法第799條第4項規定不同者，對於98年7月23日以後發生之物權，應不再適用。」

（三）法定停車位回歸約定專用部分之對價問題

　　停車空間為法定共用部分，理應回歸公寓大廈團體法之規範，以規約約定專用方式處理，可以避免上述產權分配上之爭議。但必須面對建築業者既已將全部區分所有建築物讓售於他人（本身即無該共用部分之所有權），卻又透過規約草約於讓售成立專用權方式，衍生不當得利之問題[59]。

　　以約定專用方式取得永久專用權，形同對於其他區分所有權人使用收益權之剝奪，觀諸日本建設省（國土交通省前身）以通達規定[60]：「不動產業者與宅地建業交易業者，應就基地設定專用使用權以及銷售契約及其重要事項說明書，特別是管理規約(草約)等重要內容進行充分說明，而且，專用使用權設定及其使用所生之收益應歸屬於全體區分所有權人之共用財產等[61]。」

　　嗣後區分所有法1984年1月1日修正增訂第32條，將原始起造人之規劃權限予以限縮，「最初建築物全部専有部分所有權人，檢具公證書及規約，得就規約共用部分(第4條第2項)、規約基地(第5條第1項)、規約另有規定分離處分(第22條第1項但書)及基地利用權比例之另有約定(同條第2、3項但書)之規約設定事項辦理登記。」準此，原始所有權人於創設規約時，僅得就包括(1)規約共用部分之使用、(2)規約基地之使用、(3)允許專有部分基地利用權之分離處分之決定、(4)各專有部分有關基地利用權比例之決定等四項加以規範[62]。可知，逾越上述法律授權之範圍，建築業者即無權限逕行規範，自亦無法申請登記。

　　因此，內政部於1999年研議修法時，考量建築業者規劃專用權以因應「實務上消費者之需求」，但為「免除起造人或建築業者圖利之疑慮」，建議「應將其所受利益做為公共基金」[63]。本文贊同上述見解，約定專用部分之規劃，建築業者須付出一定之勞費，然專用使用權係成立於共有部分，應係區分所有權人所享有(條例9Ⅰ本文)，為兼顧雙方之權益，出售專用使用權所得之對價，建議立法明定撥入公共基金[64]。

　　綜上，以全體共有方式辦理登記，對區分所有權人而言，固然可以消除所有權分配之不合理現象，且出售專用使用權所得之對價，又撥入公共基金後，區分所有權人日後可減少管理費之負擔。然而顯而易見，對於無車位需求者，仍有被灌入更多「虛坪」之疑慮，與朝向降低消費者負擔不必要虛坪之政策背道而馳。反之，希望擁有停車位有所有權為國人普遍印象，倘落實執行本項政策，與國人交易習慣產生嚴重反差，而有停車需求者，必須依賴規約設定專用權，或為其使用之約定(如以抽籤或輪流)，而使停車使用陷於不穩定之困擾，是否妥適，尚有斟酌餘地。

三、停車空間改為專有部分之法理基礎

　　停車空間之設置，雖為法令之要求，但其性質並非支持建築物區分所有權所必須。從而，區分所有建築物所規劃配置之停車空間，並非屬區分所有建築物之絕對不可或缺之當然共用部分。而且，不動產交易上異常將停車位當作獨立的交易客體，甚至在現有法定共用部分架構下，亦有不肖業者特意規劃公寓大廈內之否護小於一定面積[65]之專有部分附掛大多數停車位之編號註記，以達到實質外賣之不合理現象。足徵，停車空間專有化，亦有社會面之實質需求。參考比較多數國家之立法例(德國[66]、法國[67]、美國[68]、日本[69])，對於停車空間之權利歸屬得兼採登記為共有部分或為專有部分等二種方式，而我國管理條例第58條第2項之規定，法定停車空間為共有部分，不得讓售予特定人之規定，有再斟酌檢討必要。

　　不過，停車空間畢竟屬於區分所有建築物之重要設施，故與區分所有權人間仍應有一定程度之關聯，因此，改為專有部分以後，將衍生：如何區劃專有部分之範圍、如何確保有停車需求之特定區分所有權人之權益，停車空間專有部分是否應與其他專有部分同視（以相同標準計算分配共用部分及基地權利）、當屬修法必須面對之課題[70]。茲提供以下先進國家之立法例，供將來修法之參酌[71]。

1. 因應市場之實際需要，專有部分之成立要件於停車空間是否有放寬之必要，允許建築業者規劃為專有部分，另行出租、讓售。例如，日本學說[72]認為停車空間於具有構造上及使用上之獨立性(獨立出入口)時，應為專有部分，亦有學者[73]認為於性質上、構造上為共用部分，然早期有實務見解認為地下車庫為法定共用部分[74]，至最高法院昭和56年(1981年)判決亦肯認停車空間無須完全遮斷，僅須區隔範圍明確，且具有使用上獨立性時，即為專有部分[75]。足見對於專有部分成立與否之認定，於停車空間有趨近寬鬆之趨勢，得以為我國司法實務見解所參考。又如德國住居所有權法第3條第2項後段賦予車庫停車空間獨立性之規定，於具有區分明確性，即得區劃為特別所有權[76]，大陸地區民法典規定亦參考德國住居所有權法2020年修正前之規定，設有相類之規定，值得注意。總之，雖區分所有建築物專有部分之成立要件須具構造上獨立性與使用上獨立性，惟自德國住居所有權法、日本區分所有法及實務見解、大陸地區《建築物區分所有權司法解釋》之比較法觀點，停車空間成為專有部分之成立要件應得予以緩和化。
2. 為考量確保實際停車需求之區分所有權人權益，有以州法規定得委請專業估價師評定車位合理價格作為讓售標準(如美國)；有以立法賦予區分所有權人享有優先購買權(如法國)；有要求建築區劃時必須符合設置比例，並優先滿足區分所有權人之需求(如大陸地區)。另如日本，於標準規約第11條中訂定規範，要求該倉庫或車庫登記為專有部分時，區分所有權人除得將倉庫、停車場(車庫)之專有部分所有權讓與其他區分所有權人外，不得將其(住宅或商店單位)專有部分與倉庫(車庫)分離移轉。以上各種保護機制，停車空間研究初步認為，不動產交易屬於私法行為，其價格之決定，允宜由當事人合意為之，不宜採美國之規範以立法強制估價，但美國以聲明登錄方式創設區分所有權，並透過契約(Covenants)、條件(Conditions)與聲明(Declaration)等CC&Rs機制規範區分所有建築物內之權利義務事項，亦有其特色。然英美法不動產所有權變動以契據為主，與我國之大陸法系尚有差異；關於中國大陸地區民法典第276條規定，應優先滿足區分所有權人之需求，因屬於法律不確定概念，在執行上恐衍生諸多爭議；至於，法國1965年法第8條創設優先購買權制度，以及日本之規範其取得停車空間之專有部分之後，與區分所有建築物間之關聯，似可併為斟酌。
3. 德國住居所有權法要求建築物內專有所有權、共有所有權以及二者各自之內容皆須清楚標明於建築區分計畫方案，並須就建築物之區劃及屬於特別所有權或共有所有權之建築物部分之位置、大小、權屬關係等劃分方式與屬於同一住宅所有權之個別空間(即專有部分)予以標明於建築區分計畫方案，且該方案須經主管機關(建築監督局)認證之。法國1965年法規定區分所有權之成立須檢附規約，該規約之內容應包括共用部分之應有部分及區劃專有部分之明細一覽書表等區分所有權之客體，且規約内容、規約條款須明確規定，而規約非經登記不得對抗特定繼受人。美國UCA則要求區分所有之規約須以聲明之方式登記，且須將專有部分及共有部分之具體範圍、權利義務關係、使用及處分之限制等內容清楚標示於聲明(Declaration)，如專有部分、共有部分之專用使用權等。日本雖未如德國、法國或美國，於初始創設區分所有關係時，應將區劃方案或規約送交主管機關審查，但日本法透過「標準規約」之方式對於停車空間之性質及相關權利義務予以規範。可知，上開國家之立法例事前皆有主管機關積極之角色，規約之詳盡規範，更扮演重要之機能，促使區分所有建築物制度之法制運作得以健全化、完備化，以及日後區分所有人共同利益之維護、管理之順暢。

肆、代結論~儘速修法並制定不動產登記法，根本解決權屬分配問題

　　綜上，虛坪不僅是建管機關應審視(與日本建築基準令比較)其免計容積項目之合理性與必要性問題；更是區分所有建築物共用部分分配合理性之問題。雖然營建署所提之虛坪改革方案，有一點進步，且僅須檢討修正建築技術規則(行政命令)即可竟功。惟主管機關因無法獲得建築業者之贊同而猶疑不定，令人憂心，恐將無疾而終。至於，停車空間改為專有部分，涉及層面更為複雜，必須檢討修正管理條例，雖然停車空間研究完成總結報告至今已有三年，但主管機關似尚無具體動靜；尤其在賴清德總統就任後，新內政部長劉世芳是否勇於兌現前部長之改革承諾，猶在未定之天。

　　然而，無論虛坪或停車空間，均涉及區分所有建物之登記範圍之變革，片段式的改革，可能無法解決根本問題。期盼內政部將研議十幾年的不動產登記法草案，連同管理條例，一併檢討盡速完成立法，藉以健全不動產交易制度。

　　回顧，自2008年監察院糾正虛坪之後，內政部即開始委託[77]不動產登記法之專案研究，接著邀請專家學者組成專案小組，超過40次專案會議進行逐條研商竣事，其中區分建物所有權登記範圍之討論更是激烈論辯、反覆推敲，更與台北大學合辦學術研討會，以期經由國際立法比較後，參考日本不動產登記之立法[78]，確認立法原則「明定建築物之登記範圍；……區分所有建築物分專有部分與共有部分，專有部分以牆壁內緣為界，共有部分不予登記[79]」。蓋因法定共用部分，從屬於專有部分，不得獨立作為交易之課體（日區分法15），基於登記單純化，自無再予重複登記之必要[80]。且建物登記面積，僅為特定建物要素之一，表示該建物（面積）範圍之大小，與建物所有權所及之範圍，乃為二事[81]。申言之，建築物登記範圍及面積之作用僅在表示建築物大小（屬於度量衡之計算標準），與建築物所有權所及範圍仍屬有別[82]。如日本不動產登記規則第115條規定，建物登記面積，按各層牆壁或其他區劃中心線（區分所有建築物專有部分，以壁或其他區劃内側線）圍繞之水平投影面積為準[83]。其他先進國家[84]對此空間範圍多採相同標準（「內壁說」[85]），以專有部分之牆壁內緣所圍繞之面積為準[86]。

　　再者，從管理條例關於專有部分之定義，須「具有使用上之獨立性」且得單獨為所有權之標的者，始克相當；故而，在管理條例公布施行後，如將外牆等共用部分（專案小組就專有部分採牆內緣說，故全部為共有部分[87]）登記為專有部分即有違法之虞[88]。是以，近年來採內牆面說[89]者與日俱增，倘以此規定完成立法，一則可避免學說之矛盾，並可杜絕灌虛坪之弊端以及共有部分分配不合理之爭議。

　　退一步言，內政部倘考量「不論一般建物或區分所有建物，其建物登記範圍應有一致之標準。建物登記範圍應與建築管理面積採同一計算標準，除消費者於買賣時至建物登記後面積相同，可減少消費爭議外，亦可減少登記機關重複測繪建物測量成果圖之行政成本。……」並參考共有壁之雙重性之理論，其以中心線辦理測繪登記，變成折衷版本[90]，仍不失可行之策。可惜，仍遭建築業者相關公會大力反彈，乃至迄今並無具體之進展。

　　鑒此，民法基金會組成之管理條例逐條釋義研究小組[91]，進行管理條例第56條討論後，建議強化起造人應先將規約草約辦理公證、區分計畫應充分解說，主管機關並應予以審查(確認公設配比合理性及明確性)、對於共用部分則繼續登記，並採測繪至外緣之傳統作法，固然共用部分複雜化及完成登記後不易變更等缺點無法改善，但公設規劃既經事前審查具有合理性，或許較能兼顧目前交易習慣（進而獲得建築業者之支持），讓修法草案得以順利完成[92]。

 

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參考文獻

 

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