拉斯維加斯--卡特（D. Carter）為她的一居室公寓支付了1525美元的房租、有線電視費和Wi-Fi費，直到去年她的月租金飆升至2100美元。

卡特不願也無力支付新的房租，她考慮過買房，但她很快意識到，利率徘徊在7%左右，她的價格被提高了。經過幾個月的尋找，她在城裡一個不錯的地段找到了一套新公寓，但她說，她的房租仍佔其銀行工作收入（5萬至7萬美元）的50%。

住房問題在很大程度上是一個地方性問題，但它在內華達州和其他搖擺州（battleground states）卻提出了一個具有挑戰性的複雜問題，對總統拜登和前總統唐納德·川普今年的競選產生了影響。拜登提出了具體的政策和數百億美元的資金來解決供應和成本問題，而川普則主要提出了降低通貨膨脹的建議。不過，身為現任總統，拜登可能首當其衝，因為近年來房屋可負擔性越來越差。拜登在2020年以2.4個百分點的優勢贏得了銀州（內華達州），但目前在該州進行的幾乎所有民調中，拜登都落後於川普。

26歲的卡特在談到11月的投票時說：「鑑於過去的幾個選擇都不是那麼好，而且沒有人真正關心年輕社區和幾代人的未來，我真的不知道我的投票是否會帶來改變。」

在包括拉斯維加斯在內的克拉克縣，房租中位數價格在covid-19大流行期間飆升了36%。根據Apartment List的數據，今年年初房價開始略有回落，但仍比 2020年1月高出30%。根據對當地和全國住房政策專家的十多次採訪，房租高企的原因有很多，但歸根究底還是供應量少。南內華達州鄰里住房服務公司（Neighborhood Housing Services of Southern Nevada）執行長米歇爾-默塞德（Michelle Merced）稱住房情勢「令人絕望」。

不只是在拉斯維加斯，人們還面臨高昂的住房成本。住房短缺、通貨膨脹和高利率正在擠壓全國各地的租屋者，並使潛在的購屋者望而卻步。根據洲際交易所（Intercontinental Exchange, ICE）抵押貸款技術部門的數據，在過去的38年中，4月是買房成本最低的6月份之一。

蓋洛普（Gallup）最近的一項民調要求美國人說出家庭最關心的財務問題，而住房問題是僅次於通貨膨脹的第二大問題。自從蓋洛普公司於 2005 年開始提出這個開放式問題以來，提到住房問題的美國人比以往任何時候都多。

拉斯維加斯的情況

根據全國低收入住房聯盟內華達州分會的數據，拉斯維加斯都會區約有 230 萬人口，但缺少7.8 萬套住房，約31.2萬人的住房需求。

這種供應短缺影響了卡特這樣的中等收入者和凱瑟琳·艾爾斯（Catherine Ayres）這樣的低收入者，凱瑟琳·艾爾斯正在尋找她每月 1451 美元固定收入能夠負擔得起的公寓。但在拉斯維加斯谷，這幾乎是不可能的。根據 Apartment List的數據，公寓的平均租金為1,487美元，比她的月收入高出近40 美元。

艾爾斯說，自從近20年前離婚並失去在現已關閉的尤卡山核廢料儲存庫的工作後，她就一直在為住房問題苦苦掙扎。但她說，由於房租飛漲，過去四年的日子尤其難熬。她說，在找到她能負擔得起的房子之前，她將繼續與另外兩個人合租一套單間公寓，過去四年來她一直是這樣做的。

「我已經73歲了，不需要這樣做。這非常非常困難，」艾爾斯在與經濟適用房倡議者會面後接受採訪時說道。

住房是人們的「痛點」

代表北拉斯維加斯的民主黨眾議員史蒂文·霍斯福德（Steven Horsford）表示，他一直在敦促拜登和副總統哈里斯將住房問題放在他們經濟議程的「前沿和中心」，並呼籲拜登訪問拉斯維加斯並關注住房問題。霍斯福德認為，住房是人們每月都要面對的經濟壓力的「痛點」。

在三月的首次搖擺州巡迴活動中，拜登採納了霍斯福德的建議。他在拉斯維加斯舉行了一次以住房為主題的活動，在活動中，他吹捧了大流行期間的援助措施，這些措施幫助該州8萬人留在家中，並防止了全國數百萬人被驅逐出境。他還推廣了他在國情咨文中預覽的2580億美元計劃，該計劃旨在為房主提供幫助並建設新的可負擔住房。

在拉斯維加斯，住房供應在大衰退後處於低水平，而在新冠大流行期間，建築幾乎停滯，建築材料（包括木材）變得稀缺，導致通貨膨脹和成本上升。為了抑制通脹，美聯儲提高了利率。華爾街支持的公司也在購買拉斯維加斯的獨棟住宅，進一步加劇了需求壓力。

拉斯維加斯被聯邦擁有的土地所包圍，阻止了該州沙漠中不受限制的郊區擴展。包括共和黨州長喬·隆巴多（Joe Lombardo）在內的地方和聯邦官員正在呼籲拜登允許美國內政部土地管理局（Bureau of Land Management）釋放聯邦土地以進行住房開發。拜登政府正在積極推動釋放土地管理局土地以用於住房開發。住房倡導者表示，這將有所幫助，但問題要複雜得多。

拉斯維加斯市議會成員、正在競選市長的共和黨人維多利亞·西曼（Victoria Seaman）表示，除了犯罪，住房是選民向她反映最多的問題。她前往華盛頓遊說內華達州共和黨眾議員馬克·阿莫迪，要求他解決住房問題。

她說：「百分之百的，他們現在需要討論這個問題，並且需要解決這個問題。」她指的是總統候選人和任何競選聯邦公職的候選人。

在大流行之前，內華達州已經缺乏住房。但在新冠大流行期間，人們繼續遷移到那裡，進一步加劇了供應壓力。內華達州官員看到危機惡化，並在大流行應對中將重點放在住房問題上。

內華達州財政部長扎克·科寧（Zach Conine）說：「住房不穩定就是經濟不穩定。」

該州利用了拜登的《美國救援計劃》（American Rescue Plan）中的10億美元聯邦資金。聯邦驅逐暫停令以及拜登指導的聯邦租賃援助使人們能夠留在家中。聯邦政府還提供了資金和稅收優惠以鼓勵建設。

但這些聯邦資金即將用完。驅逐率一直在穩步上升，住房短缺問題依然存在。內華達州的租戶保護措施很少，使驅逐租戶比大多數地方更容易。

疫情高峰過後，由於政府補貼和供應鏈緩解，建設激增，但可能再次放緩。Ovation的業務發展副總裁羅莉·墨菲（Lorri Murphy），該公司在拉斯維加斯建造中低收入住房，表示，儘管租金在上漲，但建築成本上漲得更快。

「問題不僅沒有好轉，反而有點變得更糟，」墨菲說，並補充說對包括教師、消防員和警察在內的工人收入階層的住房幫助很少。

根據全國低收入住房聯盟（the National Low Income Housing Coalition, NLIHC）的數據，在內華達州，每100個極低收入租戶家庭中只有17個可負擔且可用的租賃住房。內華達大學拉斯維加斯分校的一項研究發現，拉斯維加斯最常見的十種工作中有七種收入不足以支付一間單間公寓的租金。

而且住房危機尤其影響黑人選民——拜登需要爭取的一個選民群體。根據《華盛頓郵報》審查的普查數據，內華達州的黑人和白人房屋擁有率之間有34個百分點的差距。2022年，內華達州、亞利桑那州、賓夕法尼亞州、密西根州、喬治亞州和北卡羅來納州這六個搖擺州的黑人房屋擁有率比2015年還要低。

各候選人的回應

雖然住房在很大程度上是一個地方和州的問題，但聯邦政府也有一些行動空間。拜登和川普在如何解決這個問題上存在很大差異。

拜登政府將住房挑戰分為兩個方面：成本和供應。當然，這兩者是相互交織的，但供應是最終的驅動因素，如果需求得不到滿足，成本不會降低。增加供應並非一蹴而就。

「美國多年間一直面臨住房短缺問題，」白宮高級經濟顧問吉恩·斯珀林（Gene Sperling）在一次採訪中說。「這是一個我們正在強力解決的問題，因為這既是一個月度財務問題，也是美國夢的問題。」

拜登的2580億美元計劃旨在為租戶和部分房主提供救濟，並解決穆迪分析公司（Moody's Analytics）的經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）估計的全國290萬住房單位的短缺問題。拜登的計劃需要國會的支持，將擴大和創建低收入美國人的住房稅收抵免，據其政府稱，這將導致全國增加200萬套住房。

他的計劃還旨在通過兩年內提供10000美元的首次購房者稅收抵免，以及10000美元的中等收入家庭稅收抵免來鼓勵他們出售入門級住房，以幫助緩解由於抵押貸款利率上升而導致的成本壓力。政府還在鼓勵州和地方政府改變分區法律，以允許更多的住房密度。

「這些問題真的很重要，」拜登搖擺州主任丹·坎尼南（Dan Kanninen）說。「美國人民可以看到誰站在他們一邊。」

川普，第二代地產大亨，以房東身份賺取數百萬，提議大幅削減住宅和城市發展部（the Housing and Urban Development Department）的可負擔住房計劃，儘管許多削減未能通過國會。他在擔任總統期間還削弱了《公平住房法》（Fair Housing Act），該法案禁止住房市場中的歧視行為，這被一些人認為是爭取白人郊區選民的政治手段。

川普指責拜登有一個「邪惡的計劃」要「廢除郊區」。他承諾通過拒絕在郊區建造多戶住宅單位並鼓勵在市郊建造新住房來「保護郊區生活方式」，因為那裡的土地更便宜。

「在房租、汽油和雜貨價格居高不下的情況下，拜登經濟學使全國各地家庭難以實現擁有住房的美國夢，」川普競選發言人卡羅琳·利維特（Karoline Leavitt）說。

這個問題不會很快得到解決。建造新單位需要12到24個月的時間。26歲在銀行業工作的卡特說，在成本降低之前，她只有兩個選擇：「繼續租這個地方……或者搬回東海岸和我媽媽住在一起。」她說：「我不想這樣做，但我也感謝我有這個選擇，因為有些人沒有。」

原文網址：https://www.washingtonpost.com/politics/2024/05/28/housing-nevada-biden-trump-election/（轉載自Leigh Ann Caldwell／華盛頓郵報）